Рішення № 77232896, 18.10.2018, Покровський міськрайонний суд Донецької області (до 25.04.2025 - Красноармійський міськрайонний суд Донецької області)

Провадження№2/235/1324/18

Справа №235/2814/18

РІШЕННЯ

Іменем України

18 жовтня 2018 року Красноармійський міськрайонний суд Донецької області

в складі: головуючого - судді Величко О.В.

при секретарі - Лебеденко В.В.

за участю представників позивача

ТОВ «Бета-Агро-Інвест» ОСОБА_1ОСОБА_2

за участю відповідачів ОСОБА_3, ОСОБА_4

за участю представника відповідача ОСОБА_5

розглянувши в відкритому судовому засіданні в м. Покровськ цивільну справу за позовом

Товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_3, фізичної особи підприємця ОСОБА_4, третя особа: Покровська райдержадміністрація ( відділ реєстрації), Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеної додаткової угоди,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач ТОВ «Бета-Агро-інвест» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_3, фізичної особи підприємця ОСОБА_4, третя особа: Покровська райдержадміністрація ( відділ реєстрації), Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеної додаткової угоди. В обґрунтування своїх позовних вимог вказало, що між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_3 укладено 2 договори оренди землі: 1) договір оренди від 20.08.2007 року, відповідно до якого ОСОБА_3 передала в оренду ТОВ «Бета-Агро-інвест» земельну ділянку загальною площею 6,4996 кадастровий номер 1422781600:12:000:0517, що розташована на території Іванівської сільської ради; 2) договір оренди землі від 26.05.2010 року, відповідно до якого ОСОБА_3 передала в оренду позивачу земельну ділянку площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0516. Обидва договори встановлюють, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, про що орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити орендодавця. З боку ТОВ «Бета-Агро-інвест» дана умова договору була виконана-24.06.2017 року вручено повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі.

21.07.2017 року від відповідача надійшла заява, в якій він відмовляється від продовження дії Договору.

Листами від 31.07.2017 року та від 07.08.2017 року позивачем були запропоновані в проектах договору нові покращені умови договору оренди, зокрема підвищення орендної плати, надання знижки щодо вартості зерна, на сільськогосподарські послуги, на що відповідач ОСОБА_3 не відреагувала.

В подальшому їм стало відомо про укладення 01.12.2017 року договору оренди спірної земельної ділянки між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та ОСОБА_4

Вважають, що відповідач ОСОБА_3 своїми діями, шляхом укладення з ФОП ОСОБА_4 договору від 01.12.2017 року, порушила їх переважне право на укладення договорів оренди землі, ухилилась від їх поновлення .

Позивач просить визнати недійсним договір оренди від 01.12.2017 року, предметом якого є земельна ділянка площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0517, та земельна ділянка площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0516, що розташовані на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області між ОСОБА_3 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 20.08.2007 року за № 040716000092, предметом якого є оренда земельної ділянки площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0517, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області між ОСОБА_3 та ТОВ «Бета-Агро-інвест» на наступних умовах:

«За взаємною згодою орендодавця та орендаря сторони домовились внести наступні зміни до Договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 року, який зареєстровано в Красноармійському районному відділі Донецької регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 20.08.2007 року за № 040716000092:

1.Пункт 5 Договору викласти в наступній редакції:

« Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (рілля) площею 6,4996 га ( кадастровий номер 1422781600:12:000:0516) становить 238874,33 грн.»;

2.Пункт 8 Договору викласти в наступній редакції:

«Договір укладено до 31.12.2027 року ( 10 років). Після закінчення строку договору орендар має право на збір врожаю, та переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію»;

3. Абзац перший пункту 10 Договору викласти в наступній редакції:

« Орендна плата вноситься орендарем у грошовій або в натуральній формі:

-в розмірі 5% нормативної грошової оцінки землі, що становить 11943,72 грн. на рік у 2017 році;

-в розмірі 6% нормативної грошової оцінки землі, що становить 14332,46 грн. на рік, починаючи з 2018 року»

4. Пункт 27 Договору викласти в наступній редакції:

«Права орендодавця: Орендодавець має право вимагати від орендаря:

-використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

-забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;

-своєчасного внесення орендної плати ;

- отримання до 50% від річної орендної плати достроково- у липні звітного року;

-безоплатної допомоги при культивуванні та оранці особистого городу площею до 20 соток;

-безоплатної доставки орендної плати або її частини в натуральній формі (зерном або іншою сільськогосподарською продукцією);

-надання знижки щодо вартості зерна на 200 грн. за тонну відносно ціни реалізації зерна підприємством;

-надання знижки на сільськогосподарські послуги підприємством;

- допомоги транспортом на поховання».

5. Пункт 39 Договору викласти в наступній редакції:

«Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізації юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

У разі смерті фізичної особи-орендодавця, право власності на земельну ділянку та орендну плату переходить до спадкоємців, а земельна ділянка в подальшому використовуються «орендарем» на умовах цього Договору до закінчення строку дії, на який було укладено цей Договір. За період користування орендованою земельною ділянкою орендна плата зараховується за кожен рік на особистий рахунок «орендодавця» і отримати її можуть тільки спадкоємці згідно чинного законодавства».

Позивач також просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 26.05.2010 року, предметом якого є земельна ділянка площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0516, що розташована на території Іванівської сільської ради Покровського району, між ОСОБА_3 та ТОВ «Бета-Агро-інвест» на наступних умовах:

1.Пункт 5 Договору викласти в наступній редакції:

« Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (рілля) площею 6,4996 га ( кадастровий номер 1422781600:12:000:0517) становить 238874,33 грн.»;

2.Пункт 8 Договору викласти в наступній редакції:

«Договір укладено до 31.12.2027 року ( 10 років). Після закінчення строку договору орендар має право на збір врожаю, та переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію»;

3. Абзац перший пункту 10 Договору викласти в наступній редакції:

« Орендна плата вноситься орендарем у грошовій або в натуральній формі:

-в розмірі 5% нормативної грошової оцінки землі, що становить 11943,72 грн. на рік у 2017 році;

-в розмірі 6% нормативної грошової оцінки землі, що становить 14332,46 грн. на рік, починаючи з 2018 року»

4. Пункт 27 Договору викласти в наступній редакції:

«Права орендодавця: Орендодавець має право вимагати від орендаря:

-використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

-забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного і природоохоронного законодавства, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі;

-своєчасного внесення орендної плати ;

- отримання до 50% від річної орендної плати достроково- у липні звітного року;

-безоплатної допомоги при культивуванні та оранці особистого городу площею до 20 соток;

-безоплатної доставки орендної плати або її частини в натуральній формі (зерном або іншою сільськогосподарською продукцією);

-надання знижки щодо вартості зерна на 200 грн. за тонну відносно ціни реалізації зерна підприємством;

-надання знижки на сільськогосподарські послуги підприємством;

- допомоги транспортом на поховання».

5. Пункт 39 Договору викласти в наступній редакції:

«Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізації юридичної особи-орендаря, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

У разі смерті фізичної особи-орендодавця, право власності на земельну ділянку та орендну плату переходить до спадкоємців, а земельна ділянка в подальшому використовуються «орендарем» на умовах цього Договору до закінчення строку дії, на який було укладено цей Договір. За період користування орендованою земельною ділянкою орендна плата зараховується за кожен рік на особистий рахунок «орендодавця» і отримати її можуть тільки спадкоємці згідно чинного законодавства».

Від ФОП ОСОБА_4 надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що договір . укладений між ним та ОСОБА_3 законно, строком на 15 років з орендною платою в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 23888,63 грн. на рік з урахуванням коефіцієнтів індексації. Строк дії попереднього договору оренди від

26.05.2010 року з ТОВ «Бета Агро-інвест» припинився 26.05.2017 року у зв’язку із закінченням строку, на який було укладено, оскільки орендар до спливу строку договору не повідомив орендодавця у встановлені строки про намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, а дія договору оренди від 20.08.2007 року з ТОВ «ОСОБА_6 інцест» припинилась 20.08.2017 року, по закінченню договору, на який було укладено, оскільки орендодавець ОСОБА_3 не виявила бажання на його поновлення. Орендодавець не отримувала від позивача орендну плату за майбутній час і не давала усної чи письмової згоди на підготовку земельних ділянок до посіву.

Вважає, що неможливо визнати укладеними додаткові угоди до договорів оренди землі від 20.08.2007 року і від 26.05.2010 року на умовах, викладених в позові за вимогою позивача без згоди орендодавця, недосягнення домовленості сторін; неналежного виконання ТОВ «Бета-Агро-інвест» договорів оренди землі від 20.08.2007 року і від 26.05.2017 року, а також в зв’язку з діями позивача про визнання закінчення строку дії договору, що підтверджується листом від 20.10.2017 року. Просить відмовити в задоволенні позовних вимог.

Представник третьої особи Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області в судове засідання не з»явився, про день і час слухання справи повідомлявся належним чином, причини своєї неявки суду не повідомив ( а.с. 158, 241), надав суду пояснення, в яких зазначив, що при належному виконання ТОВ «Бета-Агро-інвест» умов договору оренди землі , дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договорів на новий строк, а також не мотивована відмова в поновленні договорів на новий строк від ОСОБА_3, та укладення орендодавцем договору з ФОП ОСОБА_4, свідчить про наявність у ТОВ «Бета-Агро-інвест» переважного права на поновлення договорів оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 01.12.2017 року з іншим орендарем – ФОП ОСОБА_4 ( а. с. 138-140).

Представник третьої особи Покровської райдержадміністрації ( відділ реєстрації) в судове засідання не з’явився, просив справу слухати у його відсутність ( а. с. 136).

Представники позивача ОСОБА_1 , ОСОБА_2 в судовому засіданні підтримали позовні вимоги, наполягали на їх задоволенні.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнала, просила відмовити в їх задоволенні, пояснила про відсутність свого волевиявлення на поновлення договорів оренди землі , укладених з ТОВ «Бета-Агро-Інвест» від 20.08.2007 року і від 26.05.2010 року, оскільки, за її думкою, позивач неналежно виконує свої обов’язки. Про відсутність наміру на поновлення договорів оренди повідомила позивача завчасно відповідним листом.

Відповідач ОСОБА_4, представник відповідача ОСОБА_5 в судовому засіданні позовні вимоги не визнали , просили відмовити в їх задоволенні, підтримали наданий ними відзив на позовну заяву.

Суд, вислухавши пояснення представників позивача, відповідачів, представника відповідача, дослідивши матеріали справи і перевіривши їх доказами, приходить до наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_3 є власником земельних ділянок площею 6,4996 га, кадастровий номер 1422781600:12:000:0516, та земельної ділянки площею 6,4996 га кадастровий номер 1422781600:12:000:0517, що розташовані на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області ( а. с. 36-38, 107).

Згідно договору оренди землі від 20.08.2008 року , укладеним між ОСОБА_3 та ТОВ «Бета-Агро-Інвест» , та акту приймання передачі земельної ділянки від 22.08.2007 року ОСОБА_3 передала, а ТОВ «Бета-Агро-Інвест» прийняла в оренду земельну ділянку площею 6,4996 га кадастровий номер 1422781600:12:000:0517, що розташована на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області. ( а. с. 31, 35).

Згідно п. 9 Договору від 20.08.2007 року орендна плата становить 1% від нормативної оцінки земельної ділянки ( рілля) 723, 53 грн. ( а. с. 31).

Згідно п. 8 Договору від 20.08.2007 року договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію ( а. с. 31).

Листом за № 150Д від 20.06.2017 року позивач повідомив відповідачку ОСОБА_3 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору оренди землі від 20.08.2007 року, оскільки строк дії вказаного договору закінчується 20.08.2017 року ( а. с. 40-42).

До вказаного листа від 20.06.2017 року долучені проекти додаткових угод до договору оренди землі від 20.08.2007 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1422781600:12:000:0517 , відповідно до яких позивачем пропонується підвищити орендну плату до 4% нормативної грошової оцінки, надання знижки щодо вартості зерна, сільськогосподарських послуг , тощо ( а. с. 43-48).

Заявою від 12.07.2017 року ОСОБА_3 відмовилась від продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, вказана заява отримана позивачем 21.07.2017 року ( а. с. 53-54).

Листом від 31.07.2017 року за № 316Д позивачем запропоновані нові умови договору, зокрема щодо підвищення орендної плати, про що зазначено в проекті договору щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1422781600:12:000:0517( а. с. 60-64).

Згідно договору оренди від 26.05.2010 року та акту приймання-передачі від 28.12.2010 року ОСОБА_3 передала, а ТОВ ««Бета_Агро-Інвест» прийняла в оренду земельну ділянку площею 6,4996 га кадастровий номер 1422781600:12:000:0516, що розташована на території Іванівської сільської ради Красноармійського району Донецької області ( а. с. 26-30).

Згідно п. 8 Договору від 26.05.2010 року договір укладено на 7 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. ( а. с. 26).

Відповідно до п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5% від нормативної оцінки земельної ділянки – 1361,42 грн. ( а. с. 26).

Листом за № 173Д від 20.06.2017 року позивач повідомив відповідачку ОСОБА_3 про своє переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки від 26.05.2010 року, та запропоновано збільшення розміру орендної плати до 4% від нормативної грошової оцінки та 5 % у 2018 році, встановлення строку дії договору -10 років , про що зазначено в долучених проектах додаткових угод ( а. с. 15-25).

Заявою від 12.07.2017 року ОСОБА_3 відмовилась від продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, вказана заява отримана позивачем 21.07.2017 року ( а .с. 53-54).

Листом за № 330Д від 07.08.2017 року позивачем вдруге запропоновані нові умови до Договору оренди від 26.05.2010 року, зокрема запропонована орендна плата з 2017 року у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки та 6% з 2018 року та долучений проект додаткової угоди ( а. с. 55-59).

Як вбачається з матеріалів справи позивач сплачував відповідачці орендну плату: в січні 2015 році - у розмірі 8128,25 грн., в листопаді 2015 році – 9972,98 грн. в вересні 2016 році - 8197,33 грн., в листопаді 2016 році -4963,24 грн., в грудні 2017 році - 1297,89 грн., та 1297,89 грн. ( а. с. 65-71).

Згідно довідки ТОВ «Бета-Агро-Інвест» ОСОБА_3 було нараховано орендну плату у 2012 році - 5907,88 грн., у 2013 році - 7351,66 грн., у 2015 році – 9562,65 грн., та 11943,70 грн., у 2016 році – 10555,69 грн., та 6165,51 грн., та у 2017 році – 3224,58 грн. ( а. с. 150).

Факт отримання відповідачем ОСОБА_3 вказаних сум орендної плати знайшов своє підтвердження в судовому засіданні.

01.12.2017 року між ОСОБА_3 та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 укладено договір оренди-землі, відповідно до якого орендодавець ОСОБА_3 надає, а орендар ФОП ОСОБА_4 приймає у строкове платне користування 2 земельні ділянки А 01.01- для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в кадастровим номерами 1422781600:12:000:0516, 1422781600:12:000:0517, загальною площею 12,9992 га ріллі, які розташовані на території Іванівської сільської ради Покровського району Донецької області, зареєстрованих в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно ( а. с. 98-100).

Спір між сторонами виник у зв’язку з невизнанням орендодавцем ОСОБА_3 переважного права орендаря ТОВ «Бета-Агро-інвест», передбаченого спірними договорами оренди землі та ст. 33 Закону України « Про оренду землі», унаслідок чого були укладені договори оренди земельних ділянок з іншим орендарем ОСОБА_4

В обґрунтування своїх позовних вимог про визнання недійсним договору від 01.12.2017 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_4, та визнання укладеним додаткової угоди до договору оренди від 20.08.2007 року та договору оренди землі від 26.05.2010 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Бета-Агро-Інвест», позивач вказує на порушення його переваженого права на укладення договору оренди за тими причинами, що ТОВ «Бета –Агро-інвест» належно виконує свої обов’язки за договорами, до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа повідомлення надав проекти додаткових угод; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення.

В обґрунтування своїх заперечень проти позову відповідач ОСОБА_4 та відповідачка ОСОБА_3 в судовому засіданні зазначили, що договірні відносини між ТОВ «Бета-Агро-інвест» і ОСОБА_3 припинились за закінченням строку дії договорів, у відповідачки ОСОБА_3 відсутнє волевиявлення на поновлення договорів оренди землі, оскільки з боку ТОВ «Бета-Агро-інвест» не виконувались належним чином умови договорів оренди, зокрема не підвищувалась орендна плата згідно Указу Президента від 19.08.2008 року , позивач своєчасно не повідомив про своє переважне право на поновлення договору оренди, а дії позивача , зокрема лист від 20.10.2017 року свідчить про визнання закінчення строку дії договору оренди.

Правовідносини щодо оренди земельних ділянок, які виникли між позивачем та відповідачем, регулюються насамперед Законом України «Про оренду землі», Земельним Кодексом України та Цивільним Кодексом України.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем.

Згідно з ч.1 ст.93 Земельного Кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Згідно ст. 13 Закону України « Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Згідно частини 1 статті 15 Закону істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об'єкта оренди, умови та строки передачі землі, умови повернення, існуючі обмеження щодо використання ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини та відповідальність сторін.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється у тому числі в разі закінчення строку, на який його було укладено;

Стаття 33 Закону України « Про оренду землі» визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки пролонгації такого договору.

Так, частинами першою та п'ятою ст. 33 Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із : власником земельної ділянки ( щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі – ч. 6 ст. 33 Закону « Про оренду землі».

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку ( ч. 7 ст. 33 Закону « Про оренду землі»).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді ( ч. 9 ст. 33 Закону України « Про оренду землі»).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону « Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для застосування частини першої-п»ятої ст. 33 цього Закону щодо визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Отже, відповідно до положень ст. 33 Закону України « Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач, звертаючись до суду, зазначає матеріально-правову підставу – ст. 33 Закону України « Про оренду землі», зокрема вказує на додержання з боку ТОВ «Бета-Агро-інвест» процедури для визнання переважного права на поновлення договору, встановленої ст. 33 Закону, та надає проект додаткових угод до договору оренди від 26.05.2010 року, в якому вказаний інший строк дії договору - 10 років, та підвищення орендної плати , а в проекті угоди до договору від 20.08.2007 року – підвищення орендної плати ,що є суттєвою зміною істотних умов договору від 26.05.2010 року та від 20.08.2007 року.

За таких обставин, порядок та умови реалізації переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк ( поновлення договору оренди землі) передбачено ч. 1-5 ст. 33 Закону «Про оренду землі».

Отже, в даному випадку, необхідно брати до уваги положення ч.1-5 ст. 33 Закону України « Про оренду землі», дотримання передбаченої наведеними нормами процедури поновлення договору оренди землі та встановити наявність чи відсутність порушення переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Аналогічні правові позиції викладені в постанові Касаційного господарського суду Верховного суду від 15.03.2018 року у справі № 923/351/17.

В судовому засіданні знайшов своє підтвердження факт виконання позивачем своїх обов’язків за договором оренди землі від 20.08.2007 року та від 26.05.2010 року.

Доводи відповідачки ОСОБА_3 та ОСОБА_4 щодо не сплати орендної плати , зокрема її підвищення відповідно до Указу Президента від 19.08.2008 року , суд не приймає до уваги, оскільки Указ Президента № 92/2002 у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента № 725/2008, має рекомендаційний характер, він був прийнятий після укладення сторонами договору і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати.

До таких висновків прийшов Верховний Суд України в постанові від 25 червня 2011 року в справі №6-17цс11.

Із заявою про перегляд умов договору щодо орендної плати відповідачка ОСОБА_3 до ТОВ «Бета-Агро-Інвест» не зверталась, і зміни до договору з цього приводу не укладали.

Окрім того, факт виконання з боку позивача своїх обов’язків підтверджується матеріалами справи, зокрема схемою розташування агрохімічних паспортів, агрохімічною картограм мою, з яких вбачається підвищення еколого - агрохімічної оцінки земельних ділянок з 2011 року по 2017 рік. ( а. с. 182-185).

Разом з тим, в судовому засіданні встановлена відсутність волевиявлення відповідачки ОСОБА_3 на укладення додаткових угод, запропонованих орендарем ТОВ «Бета-Агро-Інвест», які за своїм змістом змінюють істотні умови договору від 20.08.2007 року.

Так, в судовому засіданні встановлено, що орендодавець ТОВ «Бета-Агро-Інвест» своєчасно звернулось з повідомленням про намір продовжити строк дії договору оренди землі від 20.08.2007 року і направило на адресу відповідачки відповідні проекти договорів, в яких визначило нові істотні умови договору, зокрема щодо розміру орендної плати ( а. с. 40-50).

Проте, лист орендодавця ОСОБА_3 від 12.07.2017 року ( а. с. 53-54) суд розцінює як заперечення на повідомлення орендаря ТОВ «Бета Агро-Інвест» про намір на продовження дії договору оренди землі від 20.08.2017 року ( а. с. 15-17, 40-50).

Про наявність заперечень на продовження строків договорів оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест» шляхом укладення угод, підтвердила відповідачка ОСОБА_3 в судовому засіданні.

Отже, оскільки відповідачка ОСОБА_3 не підписала направлені позивачем проекти угод, в яких позивачем зазначені нові істотні умови договорів оренди , надала позивачу лист про наявність заперечень на поновлення договорів протягом місяця, з моменту звернення останнього із листом про продовження строку дії Договору відповідно до частини 1-5 ст. 33 Закону «Про оренду землі» , до закінчення терміну дії спірного договору оренди землі від 20.08.2007 року сторони не дійшли згоди щодо істотних умов договору, а лист відповідача свідчить про відмову орендодавця в поновленні спірного договору оренди земельної ділянки, суд вважає, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припинилось, що відповідає вимогам ст. 33 Закону України « Про оренду землі».

Що стосується договору оренди землі від 26.05.2010 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1422781600:12:000:0516, то суд виходить з наступного.

Як вбачається з п. 8 договору від 26.05.2010 року договір укладено на 7 років, тобто строк дії договору закінчився 26.05.2017 року.

20.06.2017 року позивач повідомив відповідачку ОСОБА_3 про намір продовжити договір оренди землі від 26.05.2010 року після спливу строку, встановленого п. 8 Договору та ст. 33 Закону «Про оренду землі», відповідачка ОСОБА_3, в свою чергу заперечувала проти пролонгації даного договору.

За таких умов, суд приходить до висновку про відсутність юридичного факту для поновлення договору оренди землі від 26.05.2010 року у зв»язку з порушенням процедури щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди, зокрема по причині несвоєчасного повідомлення орендарем про свій намір на поновлення договору оренди від 26.05.2010 року та відсутності згоди на таке поновлення з боку відповідачки ОСОБА_3

Що стосується позовних вимог в частині визнання недійсним договору оренди землі від 01.12.2017 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_4, то суд виходить з наступного.

Відповідно до п. п. 7, 8 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочину недійсним», правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).

Згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони також регулюються актами земельного законодавства, Законом України «Про оренду землі».

Судом встановлено, що спірний договір оренди земельної ділянки від 01.12.2017 року укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, відповідачі на час їх укладення мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було спрямоване на укладення договору оренди, в договорі зазначені всі його істотні умови.

Звертаючись до суду з вказаним позовом, позивач вказує як на підставу недійсності договору оренди земельної ділянки від 01.12.2017 року, укладеного між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_4, порушення свого переважного права на укладення договорів оренди земельних ділянок саме з відповідачкою ОСОБА_3

Враховуючи той факт, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі припинилось на підставі ст. 33 Закону України « Про оренду землі», зокрема внаслідок недотримання позивачем певної процедури для поновлення договору оренди та відсутності взаємної згоди сторін на визначення нових істотних умов договорів оренди земельних ділянок, вимога про визнання недійсним договору оренди від 01.12.2017 року, укладеним між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_4, взаємопов’язана з вимогою про встановлення переважного права на укладення договорів оренди землі, позивачем не доведені, що вказаним договором оренди від 01.12.2017 року були порушені його права та інтереси, зокрема переважне право на укладення договору оренди землі, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в частині визнання договору від 01.12.2017 року недійсним.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 626,638 ЦК України, ст.ст. 93,124 ЗК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. ст.ст. 3,5,12,13,18, 258,260,265,268, 273 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Бета-Агро-інвест» до ОСОБА_3, фізичної особи підприємця ОСОБА_4, третя особа: Покровська райдержадміністрація ( відділ реєстрації), Головне управління Держгеокадастру у Донецькій області про визнання договору оренди недійсним та визнання укладеної додаткової угоди – відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Донецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі подання апеляційної скарги рішення,якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги,відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 18.10.2018 року.

Суддя: