Постанова № 75244382, 09.07.2018, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@kia.arbitr.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" липня 2018 р. м. Київ Справа№ 910/233/18

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Чорної Л.В.

Гончарова С.А.

за участю секретаря судового засідання - Пугачової А.С.

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 09.07.2018 у справі №910/233/18 (в матеріалах справи).

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Запорізької обласної державної адміністрації на рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018, повний текст якого складено та підписано - 05.05.2018

у справі №910/233/18 (суддя Літвінова М.Є.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт"

до Запорізької обласної державної адміністрації

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Пологівська районна державна адміністрація Запорізької області

про визнання додаткових угод укладеними.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Пологівський хімічний завод Коагулянт" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Запорізької обласної державної адміністрації (далі - відповідач) про визнання укладеними додаткових угод:

- до Договору оренди землі від 07.12.2006, що було укладено між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" (орендар) щодо оренди земельної ділянки площею 3,6 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0300;

- до Договору оренди землі від 07.12.2006, що було укладено між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" (орендар) щодо оренди земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0200;

- а відповідні договори визнати поновленими на той самий строк (п'ять років, до 03.10.2021р.) і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами та викласти додаткові угоди у редакції зазначеній у позові.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги позивач вказував на наявність у нього переважного права на укладання договору оренди спірних земельних ділянок, а тому вважає, що ненадання у місячний строк, встановлений ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідачем відповіді на звернення позивача про продовження строку дії договорів оренди шляхом укладення додаткових угод є порушенням його прав та положень чинного законодавства.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 у справі №910/233/18 позов задоволено.

Визнано укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі, укладеному 07 грудня 2006 року між Пологівською районною державною адміністрацією та Товариство з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт", площею 3,6 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0300, земельні ділянки державної власності за межами населених пунктів на території Чапаєвської сільської ради Пологівського району Запорізької області в межах гірничого для видобутку загальнопоширених корисних копалин (сировини для виготовлення керамічної цегли), посвідчений Черкун В.І., приватним нотаріусом Пологівського районного нотаріального округу Запорізької області за реєстровим №2908, зареєстрований йогівському РВ ЗРФ ЦДЗК 27.08.2007 року за №040727600003, у редакції наведеній за резолютивною частиною рішення.

Визнано укладеною додаткову угоду до Договору оренди землі, укладеному 07 грудня 2006 року між Пологівською районною державною адміністрацією та Товариство з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт", площею 1,4 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0200, земельні ділянки державної власності за межами населених пунктів на території Чапаєвської сільської ради Пологівського району Запорізької області в межах гірничого відводу для видобутку загальнопоширених корисних копалин (сировини для виготовлення керамічної цегли), посвідчений Черкун В.І., приватним нотаріусом Пологівського районного нотаріального округу Запорізької області за реєстровим №2906, зареєстрований у Пологівському РВ ЗРФ ЦДЗК 27.08.2007 року за №040727600005, у редакції наведеній за резолютивною частиною рішення.

Місцевий господарський суд, оцінивши подані сторонами докази, вказав, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі є порушенням прав позивача. Судом відхилено посилання відповідача на перевищення повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час укладення договорів оренди у 2006 році, оскільки чинність вказаних договорів Запорізькою обласною державною адміністрацією не оспорювалась. Відтак, оскільки матеріали справи не містять доказів недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору, визначених ст.15 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про наявність у позивача переважного права на укладення договору оренди землі в порядку, передбаченому ст.33 Закону про оренду.

Не погодившись із вказаним рішенням суду першої інстанції від 25.04.2018, Запорізька обласна державна адміністрація звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить зазначене рішення суду скасувати та прийняти нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись, при цьому на те, що судом першої інстанції неповно досліджено обставини справи, а тому неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права.

В обгрунтування доводів апеляційного оскарження відповідач наголосив на тому, що укладання додаткових угод неможливе: у зв'язку із перевищенням повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час їх укладення ще у 2006 році, що суперечило ст. 122 Земельного кодексу України; у зв'язку із тим, що первісний договір було укладено на 5 років, а в додаткових угодах позивач збільшив строк дії договору до 15 років, що є самостійною зміною істотних умов договору, які не погодженні належним орендодавцем; крім того, місцевим судом помилково застосовано одночасно два правових механізми для поновлення договорів оренди, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі"; також звернув увагу, що судом помилково здійснено висновок про те, що в матеріалах справи відстуні заперечення з боку Запорізької ОДА щодо укладення додаткових угод.

Позивач у поданому відзиві просив колегію суддів апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 у справі №910/233/18 залишити без змін, як таке, що повністю відповідає вимогам чинного законодавства. Зокрема, заперечуючи апеляційні вимоги позивач вказав: що основний договір від 2006 р. вже був поновлений в 2011 році до 2016 року, а тому у проектах додаткових угод йде мова про « 5 років», та з урахуванням безперервності дії первинного договору вказано весь строк його дії - 15 років із 2006 року; що ним у позові було викладено фактичні обставини справи, які полягали у намаганні поновити діючі договори оренди в порядку частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», однак, за відсутністю результату, позивач вимушений був звернутися до господарського суду за захистом свого права також вже в порядку іншої підстави для поновлення договору - фактичного користування та відсутності заперечень орендодавця, тобто ч. 6-8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»; що посилання на те, що Пологівська районна державна адміністрація Запорізької області не була уповноважена на укладення у 2006 році договору є безпідставними, оскільки вказані договори в судовому порядку не визнано недійсними, вина позивача відсутня.

Третя особа не скористалася своїм правом та не надала суду письмового відзиву на апеляційну скаргу, що згідно ч. 3 ст. 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

09.07.2018 в судове засідання представник третьої особи не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений неодноразово належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

Частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України визначено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

З огляду на те, що третя особа належним чином повідомлена про дату, час і місце розгляду справи, за відсутності заперечення сторін, колегія суддів перейшла до здійснення апеляційного перегляду судового рішення за наявними матеріалами справи за присутності представників позивача та відповідача.

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, заслухавши пояснення присутніх представників позивача, відповідача, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку апеляційну скаргу Запорізької обласної державної адміністрації задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 по справі №910/233/18 скасувати, прийняти нове судове рішення, яким у позові відмовити, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 07 грудня 2006 між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" (орендар) було укладено договори оренди земельної ділянки площею 3,6 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0300, та земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0200.

Відповідно до п. 1 вказаних договорів орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки державної власності за межами населених пунктів на території Чапаєвської сільської ради Пологівського району Запорізької області в межах гірничого відводу для видобутку загальнопоширених корисних копалин (сировини для виготовлення керамічної цегли).

Згідно з п. 7 договорів оренди їх укладено строком на 5 років.

В подальшому, 09.11.2011 року сторонами укладено договори оренди земельної ділянки (поновлені), які посвідчені 09.11.2011 року приватним нотаріусом Пологівського районного нотаріального округу Черкун В.І., зареєстровані в реєстрі за №№ 2257, 2259, за умовами яких поновлено строк дії договорів оренди до 06.11.2016 року.

27.09.2016 року право оренди позивача було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційними довідками №69490691 від 01.10.2016 року та № 69488941 від 01.10.2016 року.

Розрядженнями голови районної державної адміністрації від 03.10.2016 року №№391, 392 про заміну сторони угоди вирішено: внести зміни до договорів оренди землі від 09.11.2011 року, укладених між Пологівською районною державною адміністрацією Запорізької області та товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" щодо земель державної власності на території Воскресенської сільської ради Пологівського району Запорізької області у межах гірничого відводу для видобутку загальнопоширених корисних копалин (сировини для виготовлення керамічної цегли) загальною площею 3,60 га та 1,40 га (відкриті розробки та кар'єри, які експлуатуються), у частині заміни сторони зобов'язання; запропонувати товариству з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" звернутися до Запорізької обласної державної адміністрації для укладання угод про заміну сторони Договорів оренди землі від 09.11.2011 року та їх поновлення.

03.10.2016 року позивач, як орендар, повідомив відповідача - Запорізьку обласну державну адміністрацію про намір скористатись переважним правом перед іншими особами на укладення договору оренди земельних ділянок площею 3,6 та 1,4 га на новий строк, направивши лист-повідомлення від 03.10.2016 року №08-2419 до Запорізької обласної державної адміністрації, на яку, згідно приписів ст. 122 Земельного кодексу України, покладено повноваження щодо передачі земельних ділянок такої категорії у власність або у користування. (т. а/с 103)

До листа - повідомлення було додано копії: проектів додаткових угод; договорів оренди землі з додатковими угодами; витягів з державного земельного кадастру; інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна; Свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи; Статуту Товариства з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт"; Протоколу Загальних зборів учасників Товариства з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт"; Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб -підприємців та громадських формувань; документів про сплату орендарем плати за землю (земельний податок та оренднаплата) за 2012 - 2016рр., документів про сплату орендарем плати за землю; копію витягу з державного земельного кадастру, тощо.

У відповідь на лист від 03.10.2016 року №08-2419, відповідач листом від 24.11.2016 року №07538/08-32 зазначив про необхідність надання додаткових документів, а саме: належним чином завірені копії спеціального дозволу на користування надрами, акта про надання гірничого відводу, а також інформацію щодо проведення нормативної грошової оцінки зазначених земельних ділянок, долучивши копію рішення Пологівської районної ради про затвердження технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок та витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок. (т. 1 а/с 107)

На прохання відповідача листами від 07.10.2016 року №08-2493, 24.10.2016 року №08-2607 та 23.12.2016 року №08-3175 позивачем було додатково надіслані витребувані документи. (т. 1 а/с 104-106)

У зв'язку із неотримання відповіді щодо вирішення питання про поновлення договорів оренди, позивач звернувся до відповідача з листом від 08.02.2017 року №08-370 про повторне надання відповіді.

У відповідь на вказане звернення, відповідач листом від 13.03.2017 року №01083/08-32 повідомив, що після отримання всіх необхідних документів та за результатами їх розгляду підготовлений проект розпорядження голови Запорізької облдержадміністрації "Про поновлення товариству з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" договорів оренди землі". Відповідно до Регламенту Запорізької облдержадміністрації такий проект розпорядження направлений на погодження до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, однак повернутий останнім не погодженим з підстав, викладених у листі від 13.02.2017 №13-8-0.3-830/2-17 (копія додається).

У листі від 13.02.2017 №13-8-0.3-830/2-17 Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області «Про погодження проекту розпорядження» Держгеокадастр, посилаючись на ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» наголосив, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, тобто до 06.12.2016. В представлених до проекту розпорядження матеріалах відсутні правові підстави для поновлення договорів оренди землі та укладення до них додаткових угод, тому проект розпорядження повертається непогодженим.

Листом від 05.07.2017 року №07538/08-32 Запорізька обласна державна адміністрація, посилаючись на ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, відмовила позивачу в поновленні договорів оренди землі, у зв'язку із перевищенням повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час їх укладення у 2006 році.

Як наслідок Товариство з обмеженою відповідальністю "Пологівський хімічний завод Коагулянт" звернулось до місцевого господарського суду з позовом до Запорізької обласної державної адміністрації про визнання укладеними додаткових угод:

«- до Договору оренди землі від 07.12.2006, що було укладено між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" (орендар) щодо оренди земельної ділянки площею 3,6 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0300;

- до Договору оренди землі від 07.12.2006, що було укладено між Пологівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з додатковою відповідальністю "Пологівський хімічний завод "Коагулянт" (орендар) щодо оренди земельної ділянки площею 1,4 га, кадастровий номер 2324287900:05:024:0200;

- а відповідні договори визнати поновленими на той самий строк (п'ять років, до 03.10.2021р.) і на тих самих умовах, які були передбачені цими договорами та викласти додаткові угоди у редакції зазначеній у позові».

Суд першої інстанції, оцінивши подані сторонами докази, позовні вимоги задовольнив, додаткові угоди визнав укладеними, із внесенням змін у п. 7 в частині укладення договору на 15 років. При цьому, місцевий господарський суд, встановив, що позивач є таким, що має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), а переважне право орендаря підлягає захисту. Також вказав, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі є порушенням прав позивача. Судом відхилено посилання відповідача на перевищення повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час укладення договорів оренди у 2006 році, оскільки чинність вказаних договорів Запорізькою обласною державною адміністрацією не оспорювалась. Відтак, оскільки матеріали справи не містять доказів недосягнення сторонами домовленостей щодо істотних умов договору, визначених ст.15 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції дійшов висновку про наявність у позивача переважного права на укладення договору оренди землі в порядку, передбаченому ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Проте, колегія суддів не може погодитись з наведеними висновками суду першої інстанції, приймаючи до уваги наступне.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; за статтями 142-144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", ст. 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з приписами ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

За встановлених вище обставин справи та умов договорів, строк дії спірних договорів оренди закінчився - 06.11.2016 року.

Підстави і порядок поновлення договору оренди землі врегульовані нормою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У справі, яка розглядається, з огляду на фактичні обставини, судом встановлено, що матеріально-правовою підставою позову є частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Правова конструкція, передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач 03.10.2016 року, маючи намір продовжити дію Договорів, направив відповідачу проекти Додаткових угод про поновлення Договорів оренди земельної ділянки та внесення до нього змін, підписаний та скріплений печаткою разом з необхідними копіями та додатками. Також, позивач, скориставшись наданим йому правом ініціювання внесення змін до договору, відобразив їх у проектах додаткових угод, п.1.1. яких передбачив поновлення строку дії договору на 15 років до 06.11.2021 року.

У відповідь на лист від 03.10.2016 року №08-2419, відповідач листом від 24.11.2016 року №07538/08-32 зазначив про необхідність надання додаткових документів. (т. 1 а/с 107)

Колегією суддів встановлено, що у ході листування між сторонами щодо поновлення договору оренди на новий строк у відповідності до правового механізму передбаченого ч.1-ч.5 Закону України «Про оренду землі», відповідач вказав позивачу на лист від 13.02.2017 №13-8-0.3-830/2-17 Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області «Про погодження проекту розпорядження» Держгеокадастр, який посилаючись на ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» наголосив, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, тобто до 06.12.2016. Однак, в представлених до проекту розпорядження матеріалах відсутні правові підстави для поновлення договорів оренди землі та укладення до них додаткових угод, тому проект розпорядження повертається непогодженим.

В подальшому, як наслідок зазначеного листування, листом від 05.07.2017 року №07538/08-32 Запорізька обласна державна адміністрація, посилаючись на ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, відмовила позивачу в поновленні договорів оренди землі, у зв'язку із перевищенням повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час їх укладення у 2006 році.

Враховуючи, наявне у матеріалах справи листування, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що підстав для визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди землі від 07.12.2006 та внесення змін до них в частині продовження строку на 15 років не вбачається, з огляду на письмову відмову належного орендодавця.

Також, звертає на себе увагу те, що позивач просить про поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, однак в проектах додаткових угод зазначає строк оренди земельних ділянок - 15 (п'ятнадцять) років.

За приписами частин 4-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди його умови можуть бути змінені за згодою сторін; у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як убачається з матеріалів справи та було встановлено судом апеляційної інстанції, позивач маючи намір продовжити дію Договорів, направив відповідачу проекти Додаткових угод про поновлення Договорів оренди земельної ділянки на 15 років, тобто, фактично запропонував поновити договір на інший строк і змінити цю істотну умову договору.

Враховуючи вищевикладені приписи закону, суд зазначає, що законодавством не передбачено повноваження суду щодо самостійного визначення чи зміни істотних умов договору - строку дії договору, без згоди уповноваженого на це органу, оскільки це вирішується виключно сторонами договору на основі їхнього волевиявлення. Тобто, суд не уповноважений самостійно змінювати одну з істотних умов догору - строк, який у даному випадку згідно додаткових угод, які визнано укладеними за судовим рішенням, змінено (п. 1.1) на 15 (п'ятнадцять) років, в той час коли попередньо договір було укладено на 5 (п'ять) років.

Разом з тим, з матеріалів справи та наявного листування сторін, що стосувалося усунення недоліків та доопрацювання документів також не вбачається погодження відповідачем (орендодавцем) зміни істотної умови договорів оренди землі від 07.12.2006, а саме шляхом укладання додаткових угод та внесення змін до строку дії договорів оренди землі, визначивши строк на 15 (п'ятнадцять) років, надані позивачем додаткові угоди не відповідають волевиявленню відповідача, з ним не погодженні.

Пояснення позивача щодо зазначення про строк у додаткових угодах на 15 років, які полягають у тому, що основний договір від 2006 р. вже був поновлений в 2011 році до 2016 року, а тому у проектах додаткових угод йде мова про « 5 років», та з урахуванням безперервності дії первинного договору вказано весь строк його дії - 15 років із 2006 року колегія суддів визнає недоречними та необґрунтованими. При цьому, виходить з того, що у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені виключно за згодою та волевиявленням сторін.

Враховуючи все вищезазначене, іншими словами за умови реалізації правового механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", сама по собі обставина відсутності заперечень орендодавця проти укладення договору протягом місячного строку не є підставою для автоматичного продовження цього договору на попередніх умовах на новий строк, чи зміни істотних умов договору взагалі. Наслідком реалізації вказаної процедури є або продовження договору у зв'язку з погодженням між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). При цьому, у випадку не укладення з вини орендодавця додаткової угоди до договору на погоджених між сторонами умовах орендар має правові підстави для захисту свого права в суді але саме з підстав, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону У країни "Про оренду землі".

Оцінюючи спірні правовідносини, також доцільно звернути увагу, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права. Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

В той же час, слід врахувати, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце у разі укладення договору оренди із новим орендарем за умови отримання письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. (Наведена правова позиція викладена також у постановах Верховного суду України від 13.04.2016 №6-2017цс15, від 25.02.2015 у справі № 6-10цс15, від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховного Суду від 20.02.2018 №922/1958/17)

В той же час, враховуючи наведені приписи закону, з матеріалів справи не вбачаєься, так і сторонами не доведено передачі спірних земельних ділянок в оренду, чи наявність іншого орендаря взагалі, чим було б порушено процедуру реалізації переважного права позивача.

Скаржник у письмових поясненнях наголошує, що позивач не обмежений у своєму праві звернутися до відповідача, із відповідною заявою про укладення нового договору оренди на загальних підставах відповідно до вимог та порядку чинного законодавства.

Колегія суддів визнає такими, що заслуговують на увагу доводи відповідача стосовно неможливості застосування одночасно двох правових механізмів передбачених ст. 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договорів оренди.

Позивач вказує, що ним у позові було викладено фактичні обставини справи, які полягали у намаганні поновити діючі договори оренди в порядку частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Однак, за відсутністю результату, позивач вимушений був звернутися до господарського суду за захистом свого права вже в порядку іншої підстави для поновлення договору - фактичного користування та відсутності заперечень орендодавця, тобто ч. 6 -8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Разом з тим, колегією суддів встановлено, що у справі, яка розглядається, з огляду на фактичні обставини, матеріально-правовою підставою позову, якій надано оцінку, є частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

У відповідності до ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вже було зазначено, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, у даному випадку, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч. 1 - ч. 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки ч. 6 цієї статті: не передбачає звернення орендаря до орендодавця; переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

Таким чином, виходячи з того, що в ч.1 - ч.5 та ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. (Наведена правова позиція також викладена у постанові Верховного Суду від 21.02.2018 №908/1164/17).

Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі, ще й з внесеннням змін до нього, за наявності вже застосованого позивачем поновлення договору оренди на підставі ч.1 - ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та наявності заперечень з боку орендодавця у його поновленні.

Стосовно доводів відповідача з приводу того, що укладання додаткових угод про поновлення договорів також неможливе серед іншого і у зв'язку із перевищенням повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час їх укладення ще у 2006 році, що суперечило ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до статті 122 Земельного кодексу України до компетенції обласної державної адміністрації відноситься розпорядження землями із земель державної власності, а також земельними ділянками, що не входять до складу певного району.

Будь-яких змін законодавства, у звязку із зміною уповноважених органів, що здійснюють реалізацію права власності державни на землю, на які посилався позивач, в обгрунтування зміни орендодавця не відбулось.

Тобто, дійсно виходячи з положень статті 122 Земельного кодексу України повноваженнями щодо передачі у власність або користування земельної ділянки, що є предметом спірного договору була наділена на момент укладення договору і станом на сьогодні - Запорізька обласна державна адміністрація.

Цивільним кодексом України у ст.215 визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Однак, в той же час, аргумент позивача про те, що статті 116, 122 Земельного кодексу України, не містять і не містили в 2006 році заборони місцевій адміністрації передавати земельні ділянки в оренду, а навпаки визначали такі повноваження, тобто, Пологівська райдержадміністрація була неналежним орендодавцем, не мають правового значення для правильного вирішення спору у даній справі, оскільки вимоги про визнання недійсними договору оренди землі від 07.12.2006 у даній справі не заявлялись, чинність вказаних договорів Запорізькою обласною державною адміністрацією не оспорювалась, при цьому, колегією суддів також враховано, що строк дії договорів оренди вже закінчився. (06.11.2016 року).

Таким чином, посилання відповідача на перевищення повноважень Пологівською районною державною адміністрацією під час укладення договорів оренди у 2006 році не приймаються колегією суддів до уваги, з наведених вище підстав.

Відповідно до п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 ГПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).

Частинами 1, 2 ст. 277 ГПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне зясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищенаведене в сукупності, за результатом апеляційного перегляду даної справи, колегія суддів дійшла висновку апеляційну скаргу Запорізької обласної державної адміністрації задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 по справі №910/233/18 скасувати, прийняти нове судове рішення, яким у позові відмовити, з огляду на їх недоведеність та необґрунтованість.

Розподіл судових витрат здійснюється у відповідності до ст. 129 ГПК України та покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 267-270, 273, 275, 277, 281-285 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

П О С Т А Н О В И В :

1. Апеляційну скаргу Запорізької обласної державної адміністрації на рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 по справі №910/233/18 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 25.04.2018 по справі №910/233/18 скасувати.

3. Прийняти нове судове рішення, яким у позові відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Пологівський хімічний завод Коагулянт" (70605, Запорізька обл., Пологівський район, місто Пологи, вул. Лесі Українки, будинок 243 ,код ЄДРПОУ 03327724) на користь Запорізької обласної державної адміністрації, місто Запоріжжя (69107, Запорізька обл., місто Запоріжжя, проспект Соборний, будинок 164, код ЄДРПОУ 00022504) 2400,00 грн. судового збору за апеляційний перегляд справи.

5. Повернути матеріали справи №910/233/18 до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено та підписано - 12.07.2018.

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді Л.В. Чорна

С.А. Гончаров