Рішення № 7430900, 03.11.2009, Центрально-Міський районний суд м. Горлівки

Справа № 2- 3476/2009р.

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 листопада 2009 року Центрально - Міський районний суд м. Горлівки Донецької області у складі:

головуючого – судді Федько С.П.,

при секретарі – Ковальовій О.Г.,

за участю представників позивачів ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4,

відповідача, представника відповідачів ОСОБА_5, ОСОБА_6 - ОСОБА_7,

представника третьої особи ОСОБА_8 банку «Українській бізнес банк» ОСОБА_9,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Горлівки цивільну справу за позовом ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» до ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг», третя особа з боку відповідачів ОСОБА_8 банк «Українській бізнес банк», про визнання переваженого права купівлі майна, переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності на нерухоме майно ,

В С Т А Н О В И В:

Позивачі звернулися до суду із зазначеним позовом, на обґрунтування якого послалися на наступне. 06 серпня 2004 року між ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» (далі Приватбанк, ЗАТ КБ Приватбанк) та Організацією орендарів «Волна» був укладений договір оренди приміщення № 49-А, посвідчений приватним нотаріусом, відповідно до якого ОО «Волна» передала позивачу для розміщення відділення Горлівської філії ЗАТ КБ Приватбанк у строкове платне володіння та користування приміщення – кімнати 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 загальною площею 134.3 кв.м , розташовані на першому поверсі двоповерхового будинку літ. «А-ІІ» з ганками а1, а4, а5 по вул. Комсомольська, 10 в місті Горлівці Донецької області строком до 06 серпня 2014 року. Відповідно до додаткової угоди від 20 травня 2005 року встановлена площа місць загального користування в розмірі 12.2 кв.м. 28 лютого 2008 року на адресу позивача - ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» надійшла заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» (далі ТОВ«Киїрівеньторг») про укладення договору оренди в зв’язку з набуттям останнім права власності на нежитловий будинок літ. «А-ІІ» площею 741.3 кв.м по вул. Комсомольська, 10/4 в місті Горлівці Донецької області на підставі договору купівлі-продажу від 28 грудня 2007 року. 01 жовтня 2007 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» (далі ТОВ «Тріада-Дон») та Товариством з обмеженою відповідальністю «Астон-Сервіс» (далі ТОВ «Астон-Сервіс») був укладений договір суборенди приміщення, відповідно до якого ТОВ «Астон-Сервіс» передало позивачу ТОВ «Тріада-Дон» для розміщення офісу нежитлові приміщення № 33, 34 загальною площею 31.5 кв.м у вигляді двох кабінетів, які мають загальний вхід і розташовані на другому поверсі будинку № 10 по вул. Комсомольській міста Горлівки строком до 01 квітня 2008 року. Після звернення позивача ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк» на адресу ОО «Волна» з’ясувалось, що ОО «Волна» на підставі рішення загальних зборів стала засновником ТОВ «Асто-Сервіс» та в якості внеску до статутного фонду передала будинок літ. «А-ІІ» площею 739.0 кв.м з гаками та прибудовами по вул. Комсомольська, 10 в місті Горлівці Донецької області. 14 грудня 2006 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ТОВ «Асто-Сервіс» передало у власність ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6 будинок літ. «А-ІІ» площею 740.3 кв.м та інші об’єкти нерухомості за адресою вул. Комсомольська, 10 в місті Горлівці Донецької області. За заявою нових власників адреса будинку була змінена на вул. Комсомольська, 10/4 в м. Горлівці. 28 грудня 2007 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_10, зареєстрованого в реєстрі за № 10310, ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6 передали у власність ТОВ «Киїрівеньторг» нежитловий будинок літ. «А-ІІ» площею 741.3 кв.м з ганками «а1, а4, а5, а7» , тамбуром «а6» , які знаходяться за адресою вул. Комсомольська, 10/4 вмісті Горлівці Донецької області. Продаж вчинено за 985498 грн. Позивачі належно виконували свої зобов’язання з договорами оренди. Про всі відчуження об’єкту нерухомості не були повідомлені. Вважають, що мають переважне право на придбання даного нежитлового приміщення, яке бажають придбати у спільну часткову власність. Просили визнати за ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та ТОВ «Тріада-Дон» переважне право купівлі не житлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4. Перевести на Закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» та ТОВ «Тріада-Дон» права і обов’язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4, посвідченим 28 жовтня 2007 року нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_10 реєстраційний № 10310. Визнати за ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» право власності на 3/4 частини нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4. Визнати за ТОВ «Тріада-Дон» право власності на 1/4 частини нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4.

У судовому засіданні представники позивачів ОСОБА_3, ОСОБА_2,

ОСОБА_4, які діяли на підставі довіреностей, позовні вимоги підтримали в повному обсязі, мотивуючи їх аналогічно викладеним в позовній заяві.

Відповідач ОСОБА_7, він же представник за довіреностями відповідачів ОСОБА_5, ОСОБА_6, позов не визнав, пояснивши це тим, що вважає себе та своїх довірителів добросовісними набувачами спірного об’єкту нерухомості, які належним чином відповідно до вимог закону оформили договір відчуження цього майна, не порушивши нічиїх прав. В орендних відносинах з позивачами не перебували.

Представник відповідача ТОВ «Киїрівеньторг» в судове засідання не з’явився, про дату та час розгляду справи повідомлений належним чином шляхом розміщення оголошень в друкованих органах масової інформації, визначених постановою Кабінету Міністрів України, - газетах «Донбасс» № 124 за 20 жовтня 2009 року та «Урядовий кур’єр» № 189 за 14 жовтня 2009 року.

Ухвалою Центрально-Міського районного суду м. Горлівки Донецької області від 03 листопада 2009 року в якості третьої особи без самостійних вимог з боку відповідачів був залучений ОСОБА_8 банк «Українській бізнес банк», представник якого ОСОБА_9, який діяв на підставі довіреності, проти позову заперечував з наступних підстав. Під час укладання договору купівлі-продажу між ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6, з одного боку, та ТОВ «Киїрівеньторг», з іншого, останні стверджували, що на момент укладання договору стосовно нерухомого майна не укладено будь-яких договорів з відчуження чи користування з іншими особами, треті особи не мають прав на будинок. На підставі цього , перевіривши законність придбання ТОВ «Киїрівеньторг» спірного майна, банк надав йому кредит та прийняв в рахунок забезпечення цього договору в іпотеку дане нерухоме майно. Згідно з договором іпотеки у ОСОБА_8 банку «Українській бізнес банк» є пріоритетне право звернути стягнення на нерухомість в разі невиконання обов’язків за кредитним договором ТОВ «Киїрівеньторг». Наголошує на тому, що Приватбанку було відомо про всі зміни власників об’єкту нерухомого майна, що підтверджено матеріалами справи. Не пред’явивши до попередніх власників аналогічного позову, Приватбанк фактично визнав за ними право власності, тому у нього не виникає права на переважне придбання приміщення перед ТОВ «Киїрівеньторг». Приватбанк не сумлінно виконував обов’язки за договором оренди, оскільки, достовірно знаючи про зміну власників, не сплачував новим власникам орендну плату, що позбавляє його переважного права на придбання орендованого приміщення. Крім того, позивачі, які користувалися лише частинами приміщення, не можуть претендувати на переважне придбання всього майнового комплексу. Договір оренди, укладений між ОО «Волна» та Приватбанком є недійсним , оскільки не посвідчений нотаріально. Договір суборенди між ТОВ «Тріада-Дон» та ТОВ «Астон-Сервіс» є нікчемним, оскільки при його укладенні не було дотримано усіх його суттєвих умов без отримання письмової згоди власників об’єкту. Розрахунки за цим договором велись не у грошовій формі, як цього вимагає закон, за відсутності письмових документів про надання послуг, якими розраховувались за оренду приміщення. Відсутні акти прийому-передачі приміщень за договорами оренди та суборенди, що є суттєвим порушенням умов договору, а також чинного законодавства. Укладення договору суборенди умовами договори оренди не передбачалось. Представником третьої особи також зазначені й інші доводи, якими обґрунтовувались заперечення проти позову. Зокрема, він вважає, що відповідач ТОВ «Киїрівеньторг» є неналежним відповідачем, оскільки позивачі мали пред’явити позов до попередніх власників майна. ТОВ «Киїрівеньторг» є добросовісним набувачем майна, тому вказане майно не може бути у нього витребувано. Позивачі пропустили строк позовної давності.

Суд, вислухавши осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи, прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що у позивачів ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» на умовах оренди, суборенди у володінні та користуванні знаходились приміщення в будинку літер «А-ІІ» за адресою вулиця Комсомольська, буд. 10/4, що в місті Горлівка Донецької області. Вказане підтверджується наданими позивачами письмовими доказами, а саме, копією договору від 06 серпня 2004 року між ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та Організацією орендарів «Волна» № 49-А, посвідченого приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_11, зареєстрованого в реєстрі за № 2407, про надання в оренду кімнат 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 загальною площею 134.3 кв.м , розташованих на першому поверсі двоповерхового будинку літ. «А-ІІ» з ганками а1, а4, а5 по вул. Комсомольська, 10 в місті Горлівці, з додатковою угодою до цього договору від 20 травня 2005 року, посвідченою приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_11, зареєстрованою в реєстрі за № 1560;

копією договору суборенди від 01 жовтня 2007 року між ТОВ «Тріада –Дон» та ТОВ «Астон-Сервіс» про надання в користування нежитлові приміщення № 33, 34 загальною площею 31.5 кв.м , розташовані на другому поверсі будинку № 10 по вул. Комсомольській міста Горлівки.

Строки даних договорів на час спірних подій не сплинули.

Зазначені приміщення разом з будинком, в якому вони розташовані, 28 грудня 2007 року були продані відповідачу ТОВ «Киїрівеньторг» відповідачами ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6, що було оформлено договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_10, зареєстрованим в реєстрі за № 10310.

Відповідно до ст.ст. 771, 777 ЦК України «у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання».

Факт належного виконання обов’язків за договорами оренди, на переконання суду, не був спростований в судовому засіданні. Несплата позивачами орендної плати наступним власникам відбувалась з причини неповідомлення про зміну власника. В матеріалах справи відсутні докази про належне повідомлення позивачів про ціну та умови продажу орендованого майна як і відсутні дані про належне своєчасне повідомлення наймачів з посиланням на правовстановлюючі документи про зміну власника орендованого приміщення.

Доводи представника третьої особи стосовно невиконання умов договорів чи неналежного їх виконання, так само як і порушення вимог чинного законодавства при оформленні цих договорів, визначення їх як нікчемні, судом до уваги не беруться, оскільки свого часу наймодавцем не були заявлені відповідні претензії чи позовні вимоги з цього приводу. З моменту укладення відповідних договорів позивачі користуються спірними приміщеннями, що визнавалось всіма власниками, в тому числі, й відповідачем ТОВ «Киїрівеньторг», яким було запропоновано укласти договір оренди. Підстави вважати ці договори нікчемними відсутні.

Оскільки позивачам не було запропоновано купити орендоване приміщення – ані всієї будівлі , ані її частин – не має правового значення посилання на те, що позивачі, які користувалися лише частинами приміщення, не можуть претендувати на переважне придбання всього майнового комплексу.

З матеріалів справи вбачається, що позивачі дізнались та могли дізнатися про порушене право після отримання листа від ТОВ «Киїрівеньторг» з пропозицією укласти з ним як новим власником договір оренди. Вказаного листа Приватбанком було отримано 03 березня 2008 року згідно зі штемпелем вхідної кореспонденції. Звернувшись до суду 14 березня 2008 року, позивачі не порушили ані річний, ані трирічний строк позовної давності.

Суд не може погодитися з твердженням представника третьої особи стосовно того, що

ОСОБА_8 банк «Українській бізнес банк» має пріоритетне право перед позивачами звернути стягнення на нерухомість в разі невиконання обов’язків за кредитним договором ТОВ «Киїрівеньторг». Пріоритетне право банку звернути стягнення на заставлене майно не може порівнюватися з переважним правом орендаря, наймача, оскільки право наймача на придбання майна, переданого в найом, виникло раніше, ніж право банка на річ, набуту його боржником, права якого оспорюються.

Як вбачається з наданого банком кредитного договору, укладеного з ТОВ «Киїрівеньторг» 27 грудня 2007 року, та договору іпотеки від 28 грудня 2007 року, - на час оформлення з відповідачем договірних стосунків з приводу надання кредиту у ТОВ «Киїрівеньторг» ще не було у власності спірного об’єкту нерухомості, що мав забезпечувати наданий кредит, який було набуто за договором купівлі-продажу 28 грудня 2007 року. Державна реєстрація прав власності на вказаний об’єкт на момент укладення договору іпотеки також не була проведена. Вказані обставини судом розцінюються також як підстави не враховувати претензій ОСОБА_8 банку «Українській бізнес банк» щодо спірного майна. Крім того, право звернути стягнення на заставлене майно виникає у банку лише в разі невиконання ТОВ «Киїрівеньторг» обов’язків за кредитним договором, про що банк, посилаючись на банківську таємницю, суд не повідомив.

Враховуючи вищезазначені положення Закону, суд вважає, що позивачі, які належно виконували свої обов’язки за договорами оренди, суборенди, яка відповідно до ч. 3 ст. 774 ЦК України є також різновидом договору найму, мають переважне право перед відповідачем ТОВ «Киїрівеньторг» на придбання спірного об’єкту нерухомості, отже, їх позовні вимоги як законні та обґрунтовані підлягають задоволенню.

На підставі вищенаведеного, ст. ст. 771, 774, 777 ЦК України, керуючись ст.ст.10, 11, 60, 213, 214, 223 ЦПК України,

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційного банку «ПриватБанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» до ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг», третя особа з боку відповідачів АБ Українській бізнес банк», про визнання переваженого права купівлі майна, переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна та визнання права власності і на нерухоме майно задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» переважне право купівлі не житлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4.

Перевести на Закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» права і обов’язки покупця за договором купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4, посвідченим 28 жовтня 2007 року нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_10 реєстраційний № 10310.

Визнати за ОСОБА_1 акціонерним товариством комерційний банк «ПриватБанк» право власності на 3/4 частини нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4,

Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» право власності на 1/4 частини нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4,

Замінити покупця Товариство з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» у договорі купівлі-продажу нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4, посвідченому 28 жовтня 2007 року нотаріусом Горлівського міського нотаріального округу ОСОБА_10, реєстраційний № 10310, на Закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» та на Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон».

Замінити власника Товариство з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» нежитлового будинку літер «А-ІІ», площею 741.3 кв.м, з ганками «а1, а4, а5, а7», тамбуром «а6», які знаходяться за адресою м. Горлівка, вулиця Комсомольська, буд. 10/4 у реєстрі державної реєстрації права власності на нерухоме майно, номер запису 357 в книзі 273 на Закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» та на Товариство з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон».

Стягнути із ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Тріада-Дон» з рахунку Територіального управління Державної судової адміністрації у Донецькій області, код ЄДРПОУ 26288796, № 37317004001000 в ГУДКУ у Донецькій області, МФО 834016, грошові кошти в розмірі 985498 (дев’ятсот вісімдесят п’ять тисяч чотириста дев’яноста вісім) грн. на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» , зайві кошти у розмірі 14592 (чотирнадцять тисяч п’ятсот дев’яноста дві) грн. повернути ОСОБА_1 акціонерному товариству комерційний банк «ПриватБанк».

Стягнути з ОСОБА_7, ОСОБА_5, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Киїрівеньторг» на користь ОСОБА_1 акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» судовий збір у розмірі по 425 грн. з кожного, витрати з інформаційно-технічного забезпечення розгляду справи по 7 грн. 50 коп. з кожного.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання заяви про апеляційне оскарження, якщо заяву про апеляційне оскарження не було подано. Якщо було подано заяву про апеляційне оскарження, але апеляційна скарга не була подана у строк, встановлений ст.294 ЦПК України, рішення суду набирає законної сили після закінчення цього строку.

На рішення може бути подана заява про апеляційне оскарження протягом десяти днів з дня проголошення рішення через Центрально-Міський районний суд міста Горлівки Донецької області. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження через Центрально-Міський районний суд міста Горлівки Донецької області.

Суддя С.П.Федько