Рішення № 7382587, 23.12.2009, Господарський суд Закарпатської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Рішення

23.12.2009р.                                                             Справа № 2/46

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю „Маргіт”, с. Солочин Свалявського району

ДО Солочинської сільської ради с. Солочин Свалявського району

ПРО визнання недійсним п. 2 рішення 29 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 08.08.2009р. в частині обмеження строку чинності договору оренди від 01.07.2003р. терміном до затвердження матеріалів інвентаризації ур. „Біласовиця”; визнання недійсним рішення 41 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 21.09.2009р. в частині включення до переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на аукціоні земельної ділянки площею 0,60га в ур. „Біласовиця” оздоровчого призначення (змішаного використання); визнання незаконною відмову Солочинської сільської ради у поновленні договору оренди від 01.07.2003р. на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором; визнання за ТОВ „Маргіт”, с. Солочин Свалявського району право користування земельною ділянкою площею 0,8398га, що знаходиться на території Солочинської сільської ради, санаторій „Квітка полонини” згідно договору оренди від 01.07.2003р. на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором

Суддя О.Ф. Ремецькі

Представники сторін:

від позивача –Греца Я.В. –представник за довіреністю від 12.10.2009 р.

від відповідача – Туряниця М.І. –сільський голова

СУТЬ СПОРУ:

В засіданні суду 17.12.2009р. судом, за письмовою згодою сторін, у відповідності до вимог ст. 77 Господарського процесуального кодексу України було оголошено перерву до 23.12.2009р. для надання відповідачу можливості подати суду додаткові докази в обгрунтування своїх доводів та заперечень. Однак, на день судового засідання 23.12.2009р. відповідач додаткових документів не подав, свого уповноваженого представника на засідання суду не направив, причини неявки суду не навів. За таких обставин, справа розглядається судом у відповідності до вимог ст. 75 Господарського процесуального кодексу України за наявними в ній матеріалами.

Представник позивача просить позовні вимоги з врахуванням заяви про зміну предмету позову задовольнити в повному обсязі по мотивах, викладених у позовній заяві, посилаючись на їх обґрунтованість наявними у справі матеріалами. В обгрунтування своєї позиції вказує на те, що ним, як орендарем, у відповідності до умов договору оренди землі, було надіслано орендодавцю листа з проханням поновлення договору оренди на той же термін та на тих же умовах, що були визначені угодою. В свою чергу, орендодавець не надіслав попередження орендарю

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

про припинення договору оренди, як це передбачено ч. 3 статті 33 Закону України „Про оренду землі”, окрім того, приймає орендні платежі та надає відповідні розрахунки орендної плати. Також вказує на те, що рішенням Солочинської сільської ради 08.08.2008р., тобто за п’ять днів до закінчення строку дії договору, було погоджено продовження строку дії договору до затвердження матеріалів інвентаризації ур. „Біласовиця”, а обмеження строку дії договору з посиланням на виникнення певних обставин в майбутньому вважає безпідставним та необґрунтованим, оскільки зміна істотних умов договору, в тому числі і щодо строку дії договору, можлива тільки за згодою сторін у порядку, визначеному законодавством.

Також заперечує правомірність прийнятого відповідачем рішення щодо проведення аукціону на право оренди спірної земельної ділянки з тих підстав, що договір оренди між сторонами продовжує діяти, і до закінчення строку його дії розпорядження земельною ділянкою власником без узгодження таких дій з орендарем є порушенням його прав та охоронюваних законом інтересів як суб’єкта господарювання.

Представник відповідача заперечує з приводу обґрунтованості правової позиції позивача з підстав, наведених у поданому суду письмовому поясненні та просить взяти до уваги те, що договір оренди землі є строковим, і припиняється у разі закінчення строку його дії. А оскільки строк його дії 11.08.2009р. закінчився з цього моменту припинилась також дія договору оренди землі.

Також просить взяти до уваги те, що у відповідності до клопотання позивача, Солочинською сільською радою 08.08.2008р. було вирішено надати ТОВ „Маргіт” дозвіл на викуп частини орендованої земельної ділянки розміром 0, 2398 га, а решту землі залишити в комунальній власності для подальшої передачі в оренду. На сьогоднішній день таке рішення ради позивачем не реалізоване, а відтак, відповідач вважає, що у позивача відсутні правові підстави для звернення з даним позовом.

Окрім того, відповідачем у підтвердження своєї позиції було надано суду рішення ради про віднесення спірної земельної ділянки в повному обсязі (0, 60 га) до земельних ділянок, право на оренду яких може бути реалізоване шляхом проведення відповідного аукціону.

Зазначає, що сільською радою, як власником спірної земельної ділянки, вирішено питання щодо подальшого її використання, а відтак, у позивача відсутні підстави для звернення з даними позовними вимогами.

Вивчивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

На підставі рішення шістнадцятої сесії другого скликання Солочинської сільської ради від 19.06.2003 року між Солочинською сільською радою (орендодавець) та ТзОВ „Маргіт” (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 01.07.2003 року, відповідно до умов якого орендарю була передана в строкове платне володіння і користування земельна ділянка площею 0, 8398 га для обслуговування спального корпусу. Договір укладений терміном на пять років з дати реєстрації 11.08.2005 року, тобто до 11.08.2008 року.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується відповідачем, протягом дії договору оренди позивач належним чином виконував всі зобов'язання за договором, використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, своєчасно вносив орендну плату, тощо.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

Частиною 3 статті 33 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється відповідним листом-повідомленням.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ „Маргіт” у зв’язку з закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки 22.06.2009р. було направлено Солочинській сільській раді пропозицію про поновлення дії договору оренди землі на тих умовах на той самий строк, що були ним визначені.

Однак, листом виконавчого комітету Солочинської сільської ради від 25.06.2009р. № 188 позивачу відмовлено у задоволення такого клопотання з тих підстав, що сторонами на виконання вимог пункту 2.2.1 договору оренди від 01.07.2003р. не надсилались повідомлення з наміром продовження строку дії договору оренди, а відтак, орендар повинен повернути орендодавцеві орендовану земельну ділянку за відповідним актом приймання-передачі. Також вказано на те, що відповідним рішенням сільської ради позивачу надано дозвіл на викуп частини орендованої земельної ділянки площею 0, 2398 га.

Позивач заперечує обґрунтованість даної відмови з огляду на те, що норми Закону України „Про оренду землі” не пов’язують можливість відмови у поновленні договору оренди з будь-якими іншими обставинами, зокрема, з наявністю чи відсутністю повідомлень сторін договору оренди про бажання продовжити дію договору. В свою чергу, норми ч. 3 ст. 33 Закону України „Про оренду землі” носять імперативний характер, що виключає можливість за волевиявленням сторін у договірному порядку змінювати встановлене нею правило.

Разом з тим, позивач з метою належного захисту своїх порушених прав заявив вимогу про визнання недійсним рішення сорок першої сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 21.09.2009 року в частині включення до переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на аукціоні земельної ділянки площею 0, 60 га в урочищі „Біласовиця” оздоровчого призначення (змішаного використання), оскільки дане рішення суперечить ч. 3 ст.33 Закону України „Про оренду землі”, якою передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом –повідомленням.

Матеріали справи свідчать про те, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 01.07.2003 року, систематично сплачує орендні платежі. Відповідач приймає орендні платежі без будь –яких зауважень, не повертає отримані кошти, що свідчить про те, що він не заперечує проти існування окремих відносин.

Аналізуючи доводи сторін з приводу спірних правовідносин, суд констатує наступне.

Згідно статей 1 та 2 Закону України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі –Закон №161-ХІV) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

У відповідності до вимог ст. 13 Закону №161-ХІV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За вимогами статті 30 Закону №161-ХІV зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. В свою чергу, у відповідності до вимог статті 31 Закону № 161-ХІV договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Разом з тим, статтею 33 Закону № 161-ХІV регламентовано порядок узгодження сторонами дій після закінчення строку дії договору та передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Аналіз даної статті Закону у сукупності з положеннями норм Цивільного та Господарського кодексів України вказує на те, що вимоги щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, які визначені у Законі № 161-ХІV не є тотожними відповідним нормам ЦК та ГК України, і даною нормою (ст. 33 Закону № 161-ХІV) не передбачено автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень сторін, а лише визначено, що у цьому разі договір підлягає поновленню.

Разом з тим, відповідно до вимог ст. 2 Закону № 161-ХІV відносини, що пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами чи нормативно-правовими актами.

Так, зі змісту глави 58 Цивільного кодексу України випливає, що даними положеннями регламентуються як загальні норми, що застосовуються до всіх видів найму, так і спеціальні норми стосовно окремих видів договору, в тому числі і найму (оренди) земельної ділянки.

Як вбачається з норм глави 58 ЦК України, законодавець визначає земельну ділянку як нерухоме майно. Відтак, обґрунтованим є застосування до правовідносин сторін оренди земельної ділянки правових наслідків продовження користування земельною ділянкою як майном після закінчення строку договору найму, передбачених ст. 764 ЦК України, як до договорів найму з визначеним строком. Зокрема, бажання наймача продовжувати відносини найму дістають вияв у конклюдентних діях –продовженні користування майном після закінчення строку договору найму. В свою чергу, наявність мовчазної згоди наймодавця, яка дістає вияв у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму, є підставою для продовження відносин за таким договором. Така норма цілком кореспондується з положеннями статті 33 Закону № 161-ХІV, а заперечення відповідача про те, що продовження договору оренди землі можливе виключно на підставі відповідного рішення сільської ради є безпідставним, оскільки рішення компетентного органу є обов’язковим тільки при укладенні договору оренди земельної ділянки, що різниться від поновлення договору оренди землі.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

Окрім того, норми статті 33 Закону № 161-ХІV не містять в собі положень подання повторної заяви до компетентного органу (в даному випадку сільської ради), а ні обов’язкового прийняття останнім рішення, оскільки такі передумови сторонами виконані при укладенні договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач як орендодавець не направив позивачу у встановлений законом строк письмового заперечення щодо поновлення дії договору оренди у формі листа –повідомлення, тому, враховуючи імперативність норми ч. 3 ст. 33 Закону України „Про оренду землі”, єдиним правовим наслідком, що випливає із правовідносин сторін які склалися після закінчення строку договору оренди від 01.07.2003 року, є його безумовне поновлення на той самий строк і на тих самих умовах.

Отже, відповідач на сьогоднішній день не вправі проводити аукціон на право оренди спірної земельної ділянки, що свідчить про протиправність рішення 41 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 21.09.2009р. в частині включення до переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на аукціоні земельної ділянки площею 0, 60 га в ур. „Біласовиця” оздоровчого призначення (змішаного використання).

Разом з тим, той факт, що після закінчення строку договору оренди відповідач не мав наміру припиняти орендні відносини також підтверджується п. 2 рішення Солочинської сільської ради від 08.08.2008 року, за яким діючий договір оренди від 01.07.2003 року вважається чинним до затвердження матеріалів інвентаризації урочища „Біласовиця”.

Аналіз даного рішення вказує на те, що по своїй суті вказане рішення є рішенням органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди земельної ділянки, на підставі якого у позивача після закінчення договору, внаслідок прийняття відповідачем даного рішення, збереглося право користування спірною земельною ділянкою.

Разом з тим, вказаний пункт рішення в частині обмеження строку чинності договору оренди терміном до затвердження матеріалів інвентаризації урочища „Біласовиця” суперечить вимогам ст.ст. 30 та 33 Закону України „Про оренду землі”, оскільки зміна умов договору оренди землі (в даному випадку в частині строку дії договору) здійснюється виключно за взаємною згодою сторін. Строк дії договору є його істотною умовою (ст. 15 Закону), відповідач не узгодив з позивачем можливість зміни даної умови договору, тому він не вправі змінювати строк дії договору оренди в односторонньому порядку.

Окрім того, ст. 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом (ч. 1 ст. 639 ЦК України). Відповідно до ст.14 Закону України “Про оренди землі”, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. В даному випадку, договір оренди землі від 01.07.2003р. укладено сторонами у письмовій формі та проведено його державну реєстрацію.

За нормами Закону № 161-ХІV, а також ЦК та ГК України, форму договору (правочину) коротко можна визначити як спосіб вираження волі суб’єкта, що укладає договір.

Втім, поняття волі і волевиявлення не є тотожними.

Волею є детерміноване i мотивоване бажання особи досягти поставленої мети. Сама по собі воля не тягне юридичних наслідків для відповідної особи.

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

Волевиявлення –прояв волі особою зовні, завдяки чому воля стає доступною для сприйняття іншими особами.

У контексті розгляду спорів, пов’язаних з формою договору, саме волевиявлення є предметом правової оцінки суду i має юридичні наслідки. Через форму має досягатися гармонія між волею i волевиявленням. А на протиставленні волі i волевиявлення ґрунтуються деякі підстави для визнання договорів недійсними або неукладеними.

При встановленні обставин щодо оформлення волевиявлення сторін договору оренди землі, що належить до державної та комунальної власності, суд констатує, що рішення сільської ради не є волевиявленням як правочином, що породжує для обох сторін права та обов’язки, з урахуванням того, що відповідно до Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” рішення сільської ради є її адміністративним актом (в даному випадку ненормативним), як приписом сесії депутатів ради, зверненим до певної особи, за наслідками розгляду питань в межах компетенції ради, який підлягає реалізації у передбачений законом спосіб, проте, не є проявом зовнішнього взаємного волевиявлення у формі договору.

Відтак, вимога позивача про визнання недійсним п. 2 рішення 29 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 08.08.2009р. в частині обмеження строку чинності договору оренди від 01.07.2003р. терміном до затвердження матеріалів інвентаризації ур. „Біласовиця” підлягає задоволенню в повному обсязі.

Заперечення відповідача про те, що за відповідним клопотанням позивача рішенням Солочинської сільської ради від 08.08.2008 року було вирішено надати ТОВ „Маргіт” дозвіл на викуп земельної ділянки площею 0, 2398 га з 0, 60 га орендованої земельної ділянки, а саме: 0, 0508 га під капітальною забудовою 0, 0942 га, під проїздом та площадками, 0, 0948 га, під земельними насадженнями для облаштування під’їзних шляхів до будівлі, а решту земельної ділянки вирішено залишити в комунальній власності з метою подальшого надання в оренду, не можуть бути взяті судом до уваги, оскільки не стосуються предмету спору.

Окрім того, посилання Солочинської сільської ради на те, що як власник землі, який користується своєю власністю на свій розсуд, не виявив бажання продовжити з ТзОВ „Маргіт” договору оренди земельної ділянки, про що винесла відповідне рішення, також не можуть бути взяті судом до уваги з огляду на викладене, а також з врахуванням того, що вирішення подальшої долі власності, в тому числі і зміни умови її передачі в оренду, можливі тільки після звільнення орендарем земельної ділянки і припинення умов договору оренди.

Також є безпідставними доводи відповідача про те, що пунктом 2.2.1 договору оренди від 01.07.2003р. сторонами встановлено додаткові умови щодо припинення дії договору оренди з огляду на таке.

Так, пунктом 2.2.1 договору від 01.07.2003р. визначено, що по закінченню терміну дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна письмово повідомити другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення. У разі припинення або розірвання договору, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку.

Однак, нормою статті 14 Закону № 161-ХІV визначено істотні умови договору оренди землі, і вказані умови продовження договору оренди у ній відсутні. Разом з тим, даною статтею передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта

Продовження рішення господарського суду Закарпатської області від 23.12.2009 року по справі № 2/46

оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Однак, і наведені законодавцем додаткові умови, а також їх перелік, не містить положень про обов’язок зацікавленої сторони письмово повідомити другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення.

З огляду на викладене, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 82 –85 Господарського процесуального кодексу України,

СУД ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Визнати недійсним п. 2 рішення 29 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 08.08.2009р. в частині обмеження строку чинності договору оренди від 01.07.2003р. терміном до затвердження матеріалів інвентаризації ур. „Біласовиця”.

3. Визнати недійсним рішення 41 сесії третього скликання Солочинської сільської ради від 21.09.2009р. в частині включення до переліку земельних ділянок, право на оренду яких може бути отримано на аукціоні земельної ділянки площею 0, 60 га в ур. „Біласовиця” оздоровчого призначення (змішаного використання).

4. Визнати незаконною відмову Солочинської сільської ради у поновленні договору оренди від 01.07.2003р. на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором та визнати за ТОВ „Маргіт”, с. Солочин Свалявського району право користування земельною ділянкою площею 0, 8398 га, що знаходиться на території Солочинської сільської ради, санаторій „Квітка полонини” згідно договору оренди від 01.07.2003р. на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

5. Стягнути з Солочинської сільської ради, 89321, с. Солочин, буд. 241”а” Свалявського району (код ЄДРПОУ 25445006) на користь товариства з обмеженою відповідальністю „Маргіт”, 89321, с. Солочин Свалявського району, тер. санаторію „Квітка Полонини” (код ЄДРПОУ 22070231) суму 85, 00 грн. у відшкодування витрат по сплаті державного мита та 236, 00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя О.Ф. Ремецькі