Постанова № 73200550, 04.04.2018, Апеляційний суд Кіровоградської області

ПОСТАНОВА

Іменем України

04 квітня 2018 року м. Кропивницький

справа № 395/121/17

провадження № 22-ц/781/562/18

Апеляційний суд Кіровоградської області в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:головуючої судді Авраменко Т.М.

суддів Чельник О.І., Черненко В.В.

за участю секретаря Бодопрост М.М.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт – Н»

представник позивача за довіреністю – ОСОБА_1, ОСОБА_2

відповідачі – ОСОБА_3, Фермерське господарство «ОСОБА_4В.»

представник відповідачів – адвокат ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 на рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 12 грудня 2017 року у складі судді Орендовського В.А. у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «ОСОБА_4В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем,

В С Т А Н О В И В:

Відповідно до положень частини 3 статті 3 ЦПК України, в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» № 2147-VIІІ від 03.10.2017 року який набрав чинності з 15.12.2017 року, провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з підпунктами 11, 13 пункту 1 розділу 13 Перехідних положень ЦПК України в редакції Закону № 2147-VІІІ заяви і скарги, подані до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цієї редакції Кодексу.

У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» (далі – ТОВ) звернулось в суд з позовом до ОСОБА_3, Фермерського господарства «ОСОБА_4В.» (далі – ФГ) про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем.

Зазначало, що ОСОБА_3 на підставі Державного акту належить земельна ділянка кадастровий номер 3523881300:02:000:1084, площею 3,75 га, розташована на території Дібрівської сільської ради Новомиргородського району, з цільовим призначенням – ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 18 грудня 2008 року між ОСОБА_3 та позивачем укладено договір оренди земельної ділянки строком на п’ять років. Земельну ділянку позивач орендував разом із земельними ділянками інших власників, без установлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

В порушення умов договору оренди ОСОБА_3 не повідомила позивача за шість місяців до закінчення строку договору про свій намір не продовжувати його на наступний термін.

11 червня 2013 року та 06 березня 2014 року позивачем на адресу ОСОБА_3 направлені листи-повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди. Жодних відповідей на пропозицію про поновлення договору оренди ОСОБА_3 не надано.

У 2015 році позивачу стало відомо, що між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача відповідно до договору оренди від 18 грудня 2008 року. При укладенні цього договору оренди встановлення меж земельної ділянки та закріплення межовими знаками земельної ділянки в натурі (на місцевості) не здійснювалося.

Просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.», визнати договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3523881300:02:000:1084, укладений 18 грудня 2008 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Агроконтракт-Н» поновленим, стягнути судові витрати.

Рішенням Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 12 грудня 2017 року позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди землі від 01 вересня 2015 року, укладений між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» щодо земельної ділянки, кадастровий номер 3523881300:02:000:1084, визнано поновленим договір оренди землі від 18 грудня 2008 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Агроконтракт-Н», щодо земельної ділянки, кадастровий номер 3523881300:02:000:1084. Суд дійшов висновку, що конклюдентні дії позивача, а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_3 просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Зазначає, що строк дії договору оренди земельної ділянки між позивачем та ОСОБА_3 закінчився 24 червня 2014 року. Земельну ділянку позивач передав ОСОБА_3 лише восени 2014 року, після збору врожаю і здійснив розрахунок за 2014 рік. В суді представник позивача підтвердив, що після закінчення строку дії договору оренди, земельною ділянкою орендар не користувався, оскільки йому стало відомо, що власник, після збору врожаю, обробив земельну ділянку. Також ним не оспорювався факт отримання листа-повідомлення ОСОБА_3 про небажання продовжувати договір оренди. Проте суд не погодився з поясненнями ОСОБА_3 про те, що вона після збору врожаю 2014 року особисто користувалась земельною ділянкою і лише 05 жовтня 2015 року зареєстровано договір оренди ФГ «ОСОБА_4В.».

Апеляційне провадження відкрито 05 березня 2018 року ( т.2 а.с.36), розгляд справи призначено в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи на 04 квітня 2018 року (т.2 а.с.43).

В засіданні апеляційного суду представник відповідачів підтримав доводи апеляційної скарги. Позивач судову повістку отримав під розписку (т.2 а.с.45,47-48,51) в засідання апеляційного суду не прибув.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи (ч.2 ст.372 ЦПК України).

Колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з ч. 1 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Згідно зі ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

18 грудня 2008 року між ОСОБА_3, як орендодавцем та ТОВ «Агроконтракт-Н», як орендарем, було укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на п’ять років. Державна реєстрація договору здійснена 24 червня 2009 року у Новомиргородському районному відділенні КРФ ДП «ЦДЗК», про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 04.09.377.00074 та скріплено печаткою вказаного органу (т.1 а.с.7-8).

Пунктом 3.1, укладеного з позивачем договору передбачено, що договір укладено на п’ять років, починаючи з дати його державної реєстрації, тобто строк дії договору закінчився 24 червня 2015 року. Пунктом 9.3.4 договору оренди землі визначено, що орендар після закінчення строку договору має переважне право на його поновлення на новий строк.

Сторони погодились, що дія договору продовжується на наступний термін дії, вказаний в пункті 3.1. цього договору, якщо жодна із сторін не пізніше ніж за шість місяців до його закінчення не отримала письмового повідомлення щодо інших пропозицій та не отримала підтвердження про його отримання іншою стороною (п.3.2 договору оренди).

Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, у якій законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Права наймача, встановлені ст.777 ЦК Ураїни є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Переважне право – це встановлене законом або договором право учасника цивільних відносин на переважне перед іншими особами вчинення дій (правочинів), спрямованих на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, тобто переважне право на поновлення договору оренди виникає лише в разі подальшого перебування земельної ділянки в оренді та при наявності інших осіб, які претендують на оренду цієї ж земельної ділянки.

За загальним правилом встановленим ст.31 Закону України «Про оренду землі»(далі – Закон), договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Разом з тим, за положеннями статті 33 Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Порядок поновлення договору оренди землі та зобов'язання учасників такого договору щодо здійснення певних дій задля продовження або припинення дії договору визначений на законодавчому рівні та не допускає автоматичного його поновлення.

Цивільний кодекс України визначає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Стаття 764 цього Кодексу передбачає такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації та можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Зокрема,ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За положеннями частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Наведене свідчить, що рішення про поновлення договору оренди або відмову в поновленні договору оренди в місячний термін орендодавець робить на підставі розгляду надісланого орендарем листа – повідомлення про поновлення договору оренди з проектом додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282 цс 16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі 6-146 цс 16 .

Наведені норми права свідчать про те, що частина 6 ст. 33 Закону не існує автономно та застосовується виключно у взаємозв’язку з іншими частинами цієї статті.

Системний аналіз ч.2 і.ч.6 ст.33 Закону дозволяє зробити висновок про те, що заперечення проти поновлення договору оренди можуть надсилатися лише за умови його попереднього звернення із повідомленням про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору . За відсутності з боку орендаря такого повідомлення у орендодавця фактично відсутні правові підстави заперечувати проти поновлення договору, оскільки орендарем таке бажання не висловлювалося, а відтак і заперечувати немає проти чого.

Правова позиція стосовно поновлення договору оренди на підставі ч.6 ст.33 Закону у жодний спосіб не звільняє орендаря від обов’язку звернутися до орендодавця з повідомленням про намір скористатися переважним правом на поновлення договору.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач ОСОБА_3 повідомила позивача про те, що після закінчення строку дії договору вона буде вести одноосібне господарювання на належній їй на праві власності земельній ділянці, тому просила після збору врожаю не займати її земельну ділянку, лист зареєстровано в журналі вхідної кореспонденції позивача (т.1 а.с.86,102).

Позивач посилався на те, що він двічі надсилав власнику земельної ділянки лист повідомлення про поновлення договору оренди на новий строк з проектом додаткової угоди, зокрема 11 червня 2013 року (т.1 а.с.10), та 06 березня 2014 року (т.1 а.с.11-12).

Однак, належних та допустимих доказів на підтвердження того , що зазначені листи-повідомлення про поновлення договору оренди землі ТОВ «Агроконтракт – Н» направлялись орендодавцю ОСОБА_3 і вона їх отримала суду не надано.

Представник відповідача ОСОБА_3 заперечила факт отримання власником земельної ділянки повідомлення про бажання позивача поновити договір оренди.

Відповідно до ч.4 ст.60 ЦПК України (в редакції на час вирішення справи судом першої інстанції) та ч.6 ст.81 ЦПК України в новій редакції, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Зокрема, в матеріалах справи відсутні відомості про направлення листа-повідомлення 11 червня 2013 року . На підтвердження направлення листа-повідомлення від 06 березня 2014 року з додатковою угодою позивач надав квитанцію від 22 квітня 2014 року про відправлення рекомендованого листа на ім’я Гирич, при цьому належні докази, що 22 квітня 2014 року був відправлений лист від 06 березня 2014 року і саме ОСОБА_3 матеріали справи не містять. Як вбачається з документів наданих позивачем (журнал вхідної кореспонденції, відомості на виплату орендної плати) з прізвищем Гирич був не один орендодавець.

Крім того, колегія суддів зазначає, що надані позивачем листи направлялися Гирич в с. Бурти Новомиргородського району, разом з тим відповідач ОСОБА_3 зареєстрована та проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1, що підтверджується ксерокопією її паспорту. Також відсутність реєстрації місця проживання ОСОБА_3 в Новомиргородському районі підтверджується довідками (т.1 а.с.44,45).

Таким чином, сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди.

Матеріали справи мають достовірні докази того, що після закінчення строку дії договору від 09 жовтня 2008 року та збору врожаю, позивач належною ОСОБА_3 земельною ділянкою не користувався.

З довідки Дібрівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області №118 від 01 березня 2017 року після збору урожаю 2014 року, ОСОБА_3 особисто одноосібно використовувала належну їй земельну ділянку земельною ділянкою № 1084 з винесенням її меж в натурі (т.1 а.с.85).

Квитанцією №888006325, виданою ПАТ КБ «ПриватБанк» 28 серпня 2015 року, підтверджується, що ОСОБА_3 сплатила за 2015 рік земельний податок в сумі 111 грн 04 грн. (т.1 а.с.84).

Зазначені обставини позивачем не спростовані, докази користування земельною ділянкою в 2015 році та виплати орендної плати за 2015 рік позивач не надав.

Сплата позивачем орендної сплати за 2014 рік з порушенням умов договору в березні 2015 року не підтверджує факту, що позивач після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки продовжував користуватися спірною земельною ділянкою.

Договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 та ФГ «ОСОБА_4В.» укладено 01 вересня 2015 року,зареєстровано 05 жовтня 2015 року, тобто через рік і три місяці після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки з позивачем ( т.1 а.с.87-92).

Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, зокрема, свободи договору, враховуючи відсутність волевиявлення власника земельної ділянки на поновлення строку договору оренди земельної ділянки, про що орендодавець повідомив орендаря відповідно до умов договору та вимог закону, не направлення орендарем орендодавцю до спливу строку договору оренди землі листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди за місцем проживання власника земельної ділянки, фактичне припинення користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, колегія суддів приходить до висновку, що сам позивач не дотримався встановленого договором та ст.33 Закону України «Про оренду землі» порядку та процедури поновлення договору оренди, а тому втратив переважне право на поновлення договору оренди.

Зазначені обставини підтверджують наявність правових підстав для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову в позові.

Керуючись п.2 ч.1 ст.374, ст.ст.376,381,382,384 ЦПК України, суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу адвоката ОСОБА_5 в інтересах ОСОБА_3 задовольнити .

Скасувати рішення Новомиргородського районного суду Кіровоградської області від 12 грудня 2017 року .

В позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» до ОСОБА_3, Фермерського господарства «ОСОБА_4В.» про визнання договору оренди землі недійсним та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем відмовити.

Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Агроконтракт-Н» на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 4800 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови у випадку, передбаченому ст.389 ЦПК України .

Повний текст постанови складено 05 квітня 2018 року.

Головуюча суддя Т.М.Авраменко

Судді: О.І.Чельник

ОСОБА_6