Рішення № 70697868, 29.11.2017, Андрушівський районний суд Житомирської області

Справа №: 272/452/17

Провадження № 2/272/411/17

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2017 року

Андрушівський районний суд Житомирської області в складі:

головуючої - судді Чуб І.А.

з участю: секретаря - Яцюк В.С.,

представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Андрушівка цивільну справу за позовом СТОВ "Старокотельнянське" до ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", ОСОБА_3, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію договору,-

встановив:

Позивач СТОВ "Старокотельнянське" звернувся до суду з позовом, в якому зазначав, що 28.12.2010 року між СТОВ "Старокотельнянське" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки № 404/298 площею 3,2765 га, яка знаходиться на території Старокотельнянської сільської ради і належить відповідачу на підставі Державного акту на право власності серії ЯБ №234743. Даний договір укладено строком на десять років. Усі умови договору позивачем виконувалися, однак всупереч укладеного договору ОСОБА_3 в період його дії 29.04.2016 року уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ", який було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 12.05.2016 року, що підтверджується відповідним витягом від 12.05.2016 року. Такі дії з боку відповідача є односторонньою дією, вчиненою з грубим порушенням вимог закону та умов договору, який укладено з позивачем СТОВ "Старокотельнянське". Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Позивач вважає, що правочин не може суперечити вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України. Позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,2765 га від 28.12.2010 року, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" та скасування рішення про державну реєстрацію договору.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав з підстав, викладених у позовній заяві та зазначив, що відповідач отримував орендну плату відповідно до умов договору від 28.12.2010 року, вказаний договір було укладено строком на десять років, ОСОБА_3 до СТОВ "Старокотельнянське" із заявами про розірвання договору оренди чи припинення його дії не звертався та про намір укласти новий договір оренди із ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" не повідомляв. Вважав, що права орендаря СТОВ "Старокотельнянське" новим договором оренди порушені та договір оренди земельної ділянки між ОСОБА_3 та ТОВ "Житомир-Агро-Інвест" від 29.04.2016 року укладений всупереч вимогам ст.ст. 203, 215 ЦК України та договору оренди від 28.12.2010 р.. Договір оренди від 28.12.2010 року є чинним та нерозірваним відповідно до вимог законодавства. Також зазначив, що державним реєстратором приватним нотаріусом ОСОБА_4 не було належним чином перевірено інформацію щодо наявності договору оренди земельної ділянки ОСОБА_3 з СТОВ "Старокотельнянське" та здійснено подвійну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Просив позовні вимоги задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 до суду не з"явився про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" позовні вимоги не визнав в повному обсязі та пояснив, що до ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" звернувся ОСОБА_3, який вказав, що земельну ділянку використовувало СТОВ "Старокотельнянське", однак умови оренди його не влаштовують та запропонував передати їм в оренду земельну ділянку. Між ОСОБА_3 та ТОВ"ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" було укладено договір оренди земельної ділянки та після зібрання всіх необхідних документів подано на реєстрацію приватному нотаріусу ОСОБА_4, як державному реєстратору. В ході перевірки ніяких обтяжень на вказану земельну ділянку виявлено не було, тому реєстратором законно було проведено реєстрацію договору оренди земельної ділянки від 29.04.2016 року між ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" та ОСОБА_3. Просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідач приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 просила справу розглядати у її відсутність, подавши письмові заперечення, в яких вказала, що нею вчинені всі необхідні дії для законної реєстрації оренди (а.с.71).

Третя особа ГУ Держгеокадастру у Житомирській області направили лист про слухання справи у відсутності їх представника.

Вислухавши сторони, дослідивши письмові докази, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 28.12.2010 року між позивачем СТОВ "Старокотельнянське" та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 3,2765 га (а.с. 7-11). Згідно п. 8 Договору - договір укладено на 10 (десять) років з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою. У разі, якщо строк дії договору оренди закінчується до збирання врожаю, при наявності на земельній ділянці незавершеного виробництва, строк дії договору продовжується до закінчення збирання врожаю на земельній ділянці. Після закінчення строку договору оренди має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. Договір було зареєстровано у Андрушівському районному відділі Житомирської регіональної філії ДЗК про, що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 182030004000432 від 11.05.2011 (а.с. 79). За користування земельною ділянкою позивачем сплачувалася орендна плата згідно п.9-14 договору оренди.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України).

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно вимог ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом "Про оренду землі".

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем, який укладається у письмовій формі.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її не сплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

В ході судового розгляду судом встановлено, що з 2010 року між позивачем та ОСОБА_3 існували договірні відносини, що випливали із укладеного між ними 28.12.2010 року договору оренди земельної ділянки. При цьому сільськогосподарське товариство використовувало передану йому земельну ділянку за призначенням, сплачуючи орендну плату, а останній цю плату одержував і будь-яких претензій не заявляв.

29.04.2016 року між ОСОБА_3 та ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" укладено договір оренди земельної ділянки розміром 3,2765 га, яка розміщена на території Старокотельнянської сільської ради Андрушівського району, кадастровий номер 1820388300:04:000:0015, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зареєстрований приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4, 12.05.2016 року ( а.с. 81-85). Вказана земельна ділянка належить ОСОБА_3 згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯБ № 234743 від 03.02.2005 року (а.с. 59-60). Договір оренди від 29.04.2016 року укладений до 30.11.2031 року. На виконання договору між ОСОБА_3 та ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" складений та підписаний акт приймання- передачі земельної ділянки (а.с.87-90).

Згідно положень ст. 215 ч.1 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання його стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 ЦК України, а саме в момент вчинення правочину. Тобто, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст.182 ЦК України та Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб з наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації (договір, судове рішення).

За змістом статей 6, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи наведене, суть державної реєстрації полягає в офіційному визнанні і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обов`язків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно вимог ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.

Припинення договору оренди відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» може бути тільки шляхом його розірвання за погодженням сторін.

Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах визначених договором.

Із наведеного вбачається, що договір оренди земельної ділянки, укладений 29.04.2016 року під час дії договору оренди від 28.12.2010 року, який не припинив свою дію та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження чи укладання, тому не відповідає вимогам чинного законодавства.

Крім того, суд вважає, що державний реєстратор як суб'єкт владних повноважень, з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та уникнення подвійної реєстрації повинен запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01 січня 2013 року .

Однак державним реєстратором належним чином не перевірено чи вже зареєстроване право оренди на вказану земельну ділянку чи ні, що підтверджується матеріалами реєстраційної справи (а.с. 105-128).

Державна реєстрація припинення іншого речового права позивача на земельну ділянку площею 3,2765 га на підставі договору оренди земельної ділянки від 28.12.2010 року не здійснювалась, укладений позивачем з ОСОБА_3 договір оренди земельної ділянки не визнаний недійсним, а здійснена 11.05.2011 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру" державна реєстрація не скасована та є чинною.

Відповідно до вимог ст. 60 ЦК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

Враховуючи, що докази припинення договору оренди землі від 28.12.2010 року відповідно до вимог ст. 654 ЦК України (договору, додаткової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки із подальшою її державною реєстрацією), чи рішення суду, як передбаченого ст. 32 ЗУ "Про оренду землі" відповідачами суду не надано, суд дійшов до висновку, що договір оренди земельної ділянки укладений 29.04.2016 р. між ОСОБА_3 та ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" не відповідає вимогам ст. 203 ЦК України та відповідно до вимог ст. 215 ЦК України визнає його недійсним.

Позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29575722 від 12.05.2016 р., на підставі якого було внесено запис про право оренди на вищевказану земельну ділянку за ТОВ "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ", є похідною від позовної вимоги про визнання договору оренди землі, оскільки підставою виникнення іншого речового права та винесення вказаного рішення був оспорюваний договір оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.

Згідно ч.2 вказаної статті у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Пунктами 2.3 та 2.6 вказаного Порядку передбачено, що для внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав заявник подає рішення суду про скасування рішення державного реєстратора, що набрало законної сили, та копії документів, що посвідчують його особу.

Враховуючи викладене, суд вважає, що вказана позовна вимога також підлягає задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України судовий збір, сплачений позивачем при подачі позову до суду, підлягає стягненню з відповідачів в рівних частках.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212, 214, 215, 218, 294 ЦПК України, суд

вирішив:

Позов СТОВ "Старокотельнянське" до ТОВ "Житомир-Агро-Інвест", ОСОБА_3, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію договору задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 3,2765 га, за кадастровим номером 1820388300:04:000:0015, укладений 29 квітня 2016 року б/н між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ".

Скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Черкаської області ОСОБА_4 від 12.05.2016 року № 29575722 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки площею 3,2765 га, за кадастровим номером 1820388300:04:000:0015, укладеного 29 квітня 2016 року б/н між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ".

Стягнути з Товариством з обмеженою відповідальністю "ЖИТОМИР-АГРО-ІНВЕСТ" на користь СТОВ "Старокотельнянське" судовий збір в сумі 1066, 66 грн..

Стягнути з приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Черкаської області ОСОБА_4 на користь СТОВ "Старокотельнянське" судовий збір в сумі 1066, 66 грн..

Стягнути з ОСОБА_3 на користь СТОВ "Старокотельнянське" судовий збір в сумі 1066, 66 грн..

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Житомирської області через Андрушівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а особою, яка не була присутня в судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом десяти днів з дня отримання копії рішення.