Рішення № 6943739, 04.12.2009, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"04" грудня 2009 р.Справа № 18/1354 За позовом товариством з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” м. Хмельницький

до управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький

до міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький

про внесення змін до договору оренди

Суддя В.А.Саврій

Представники:

Від позивача - Павлюк І.П. –директор

Від відповідача 1 - Лаврентюк Л.Є. –за довіреністю від 03.03.2009 р.

Від відповідача 2 –Рудківська Н.В. –за довіреністю від 13.02.2009 р.

Рішення приймається 04.12.2009 року, оскільки у судовому засіданні оголошувалась перерва.

Суть спору: позивач в своєму позові просить суд внести зміни в договір від 15.07.2008 року, укладений між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), товариством з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” (орендарем) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів), зокрема, пункт 3.1 розділу 3 „орендна плата” викласти в новій редакції : „Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.199 року, №18 від 25.04.2007 року, №17 від 22.08.2007 року.

Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди червень 2009 року розмір орендної плати без врахування ПДВ становить: 483888*0,15*1,005/12=6078,84, де 483888 грн. –вартість орендованого майна станом на 14.05.2009 року, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом), 15% - орнедна ставка нерухомого майна, 1,005 –індекс інфляції за травень 2009 року,

Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий червень місяць 1215, 77 грн.

Сума орендної плати за базовий місяць –червень 2008 року (з ПДВ) становить 7294,61 грн.

Орендна плата за липень за липень 2009 року, що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції з ачервень 2009 року„

Представник управління комунального майна у відзиві на позов та у судовому засіданні, щодо позовних вимог заперечував, мотивуючи тим, що на виконання рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.02.2008 року № 233 було укладено між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець), товариством з обмеженою відповідальністю ресторан "Проскурів" (орендар), міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) договір оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203 площею 163,2 кв.м на строк з 15.07.2008р. по 28.02.2011р.

Згідно ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією із істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації. Відповідно до ст. 19 вказаного Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Згідно п. 5.4 договору оренди орендар зобов'язується сплачувати плату щомісяця в повному обсязі.

Ст.ст. 526, 530 Цивільного кодексу України передбачають, що зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цивільного законодавства.

Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. У зв'язу з чим, ТОВ ресторан "Проскурів" немає належним підстав виступати замовником оцінки майна, яке є комунальною власністю.

П. 19 абзацом 3 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", звіт про незалежну оцінку розглядається і рецензується зазначеним органом. У зв'язку з чим надісланий в управління комунального майна звіт з незалежної оцінки нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203, виконаний ТОВ "ЦЕБ "Капітал - Інвест" не може бути прийнятий. Крім того, призначення та мета даного звіту не стосується орендних відносин.

Рішенням двадцять четвертої сесії Хмельницької міської ради від 08.04.2009р. № 23 (із змінами, внесеними рішенням двадцять п'ятої сесії міської ради від 16.04.2009 р. № 7) враховуючи економічний стан в країні, зміни на ринку нерухомості тощо зменшено на 20% розмір орендної плати орендарям за оренду нерухомого майна міської комунальної власності. Зміни до договору оренди від 15.07.2008р. щодо зменшення орендної плати на 20% підписані орендарем.

Представник міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень у відзиві на позов та його представник у судовому засіданні, щодо позовних вимог також заперечував. Так, зокрема представник звертає увагу суду, що відповідно до пункту 3.3. договору від 15 липня 2008 року орендна плата перераховується Отримувачу коштів щомісяця не пізніше 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.

Пунктом 5.4. вказаного договору обумовлено, що орендар зобов'язується сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця по день фактичної здачі приміщення по акту.

Згідно статей 526, 530 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов'язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Проте, у порушення умов договору оренди, чинного законодавства України, позивачем постійно порушуються взяті на себе договірні зобов'язання в частині своєчасної сплати орендної плати та сплати її в повному обсязі.

Пунктом 10.1. розділу 10 зазначеного договору вказано "Умови цього договору зберігають силу протягом всього терміну цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань ".

Укладаючи договір оренди 15.07.2008 року, орендар взяв на себе зобов'язання виконувати умови договору на весь період його дії, в тому числі відповідно до пункту 1.1 за вартістю майна, що встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) в розмірі 684 000,0 грн.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

15.07.2008 року між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” (орендар) та міським комунальним підприємством по утриманню не житлових приміщень комунальної власності (отримувач коштів) було укладено договір оренди нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203 загальною площею 163,2 кв.м. терміном з 15.07.2008 р. по 28.02.2011 р.

Згідно п. 3.1 договору оренди розмір орендної плати по договору було визначено на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради виходячи із вартості об’єкту оренди, яка згідно звіту про оцінку майна станом на 31.05.2008 року становила 684000,00 грн. та ставки по оренді нерухомого майна для закладів громадського харчування (ресторанів) –15%. За базовий місяць оренди червень 2008 року розмір орендної плати становив 8618,45 грн. без ПДВ.

Пунктом 3.4 договору оренди від 15.07.2008 року передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку або змін цін і тарифів.

В зв’язку з фінансовою кризою вартість об’єктів нерухомості (в тому числі не житлових приміщень) значно зменшилась. Орендарем було замовлено в Хмельницькій філії ТзОВ „ЦЕБ „Капітал-Інвест” м. Хмельницький нову експертну оцінку об’єкту оренди. Згідно висновку про вартість об’єкта оцінки вартість нежитлового приміщення по вул. Проскурівського підпілля, 203 загальною площею 163,2 кв.м. станом на 14.05.2009 року склала 483888,00 грн. Звіт незалежної оцінки об’єкту оренди прорецензовано незалежним оцінювачем – Антонюк В.В.

Враховуючи зміну ціни (вартості) об’єкта оренди позивач запропонував відповідачам внести зміни в договір оренди.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Згідно ч. 1 ст. 284 ГК України вартість майна (об’єкта оренди) є істотною умовою договору. Виходячи із вартості майна (об’єкта оренди) за Методикою розрахунку орендної плати, затвердженою Хмельницькою міською радою, визнається розмір орендної плати.

Статтею 173 ГК України встановлено, що однією з підстав виникнення господарських зобов’язань є господарські договори.

Згідно до ст. 193 ГК України суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належними чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст.ст. 526, 530 Цивільного кодексу України зобов’язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Якщо у зобов’язані встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Враховуючи зміну ціни (вартості) об’єкта оренди позивач правомірно звернувся до відповідача про внесення змін до договору оренди, зокрема п. 3.1 розділу 3 „Орендна плата”.

Згідно ч.5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішення договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З-за таких підстав суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” до управління комунального майна Хмельницької міської ради та міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький про внесення змін до договору оренди в частині набрання чинності даного рішення.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84,116 Господарського процесуального кодексу України,

           В И Р І Ш И В:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” м. Хмельницький до управління комунального майна Хмельницької міської ради та міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький про внесення змін до договору оренди задовольнити частково.

Пункт 3.1 розділу 3 „орендна плата” викласти в новій редакції : „Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.199 року, №18 від 25.04.2007 року, №17 від 22.08.2007 року.

Згідно з розрахунком за базовий місяць оренди жовтень 2009 року розмір орендної плати без врахування ПДВ становить: 483888*0,15*1,0303/12=6231,87, де 483888 грн. –вартість орендованого майна станом на 14.05.2009 року, встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом), 15% - орендна ставка нерухомого майна, 1,0303 –індекс інфляції за жовтень 2009 року,

Нарахування ПДВ за суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством і становить за базовий жовтень місяць 1246, 37 грн.

Сума орендної плати за базовий місяць –жовтень 2009 року (з ПДВ) становить 7478,24 грн.

Орендна плата за грудень 2009 року, що підлягає сплаті, коригується на індекс інфляції за листопад 2009 року„

Стягнути з управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, вул. Кам”янецька, 2 на користь товариства з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” м. Хмельницький, вул. Проскурівського підпілля, 203 (код ЗКПО 14145021) 42,50 грн. (сорок дві грн. 50 коп.) витрат по оплаті державного мита та 157,50 грн. (сто п’ятдесят сім грн. 50 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

Стягнути з міського комунального підприємства по утриманню не житлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький, вул. Кам”янецька, 2 на користь товариства з обмеженою відповідальністю ресторан „Проскурів” м. Хмельницький, вул.. Проскурівського підпілля, 203 (код ЗКПО 14145021) 42,50 грн. (сорок дві грн. 50 коп.) витрат по оплаті державного мита та 157,50 грн. (сто п”ятдесят сім грн. 50 коп.) витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.          

В решті позову відмовити.

                              Суддя