Рішення № 6937358, 17.06.2009, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА

01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98 РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 51/43 17.06.09

За позовом Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради

до Фізичної особи підприємця ОСОБА_1

про дострокове розірвання договору та виселення

та за зустрічним позовом Фізичної особи підприємця ОСОБА_1

до Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Соломянської районної у місті Києві ради

про визнання договору оренди недійсним

Суддя Пригунова А.Б.

Представники сторін:

від Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду» Соломянської районної у місті Києві ради: Скульська В.А.

від Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1: ОСОБА_2

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Позивач звернувся до Господарського суду міста Києва з вимогою про розірвання договору оренди нежилого приміщення від 13.06.08 р. № 125/І; виселення відповідача з нежилого приміщення загальною площею 76 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та передачі його по акту прийому передачі позивачу. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобовязань щодо сплати орендних платежів відповідно до умов зазначеного договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.12.08 р. порушено провадження у даній справі, призначено її до розгляду у судовому засіданні на 21.01.09 р. за участю представників сторін, яких зобовязано надати суду певні документи.

У процесі провадження у справі Фізична особа підприємець ОСОБА_1 предявив зустрічний позов до Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради про визнання договору оренди нежилого приміщення № 125/І від 13.06.08 р. недійсним, який ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.02.09 р. прийнято до спільного розгляду з первісним позовом по справі № 51/43.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що на момент укладання оспорюваного договору, фізична особа підприємець ОСОБА_1 під впливом тяжких обставин усвідомлював, що вчиняє правочин на вкрай невигідних для себе умовах.

30.03.09 р. Фізична особа підприємець ОСОБА_1. через канцелярію Господарського суду міста Києва подав заяву про уточнення позовних вимог за зустрічним позовом, якою доповнив обґрунтування своїх зустрічних вимог та зазначив, що окрім збігу тяжких обставин, які примусили його укласти угоду на невигідних для себе умовах, позивач за зустрічним позовом діяв також під впливом помилки, яка має істотне значення.

Розгляд справи неодноразово переносився через неналежне виконання сторонами вимог суду та необхідність витребування нових доказів у справі.

03.03.09 р. Фізична особа підприємець ОСОБА_1. надав відзив на позовну заяву, у якому проти позову заперечив з тих підстав, що наявність заборгованості по орендній платі не входить до переліку підстав для розірвання договору, що передбачено ст. 783 Цивільного кодексу України.

Також Фізична особа підприємець ОСОБА_1. надав суду письмові пояснення, у яких зазначає, що, укладаючи договір оренди нежилого приміщення від 13.06.08 р. № 125/І, він усвідомлював, що вчиняє правочин на невигідних для себе умовах, однак під впливом особистих тяжких обставин, вимушений був це зробити.

У процесі провадження у справі Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради подало письмові заперечення на зустрічний позов, у яких зазначило, що при укладенні оспорюваного договору сторонами було досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов, при цьому недійсність даного правочину прямо не встановлена законом, а тому він є правомірним у відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України.

02.06.09 р. через канцелярію Господарського суду міста Києва надійшли уточнення Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради, відповідно до яких позивач за первісним позовом просить розірвати договір оренди нежилого приміщення від 17.04.2008 р. № 125/І; виселити Фізичну особу підприємця ОСОБА_1 з нежилого приміщення загальною площею 63 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та передати вказане приміщення по акту прийому передачі Комунальному підприємству «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради.

У судовому засіданні 01.06.09 р. представник позивача за первісним позовом надав письмові пояснення по справі, у яких зазначив, що при укладенні спірного договору, Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради розраховувало на систематичне та вчасне отримання грошових коштів. Однак відповідач за первісним позовом допустив заборгованість по орендним платежам за період з червня до листопада 2008 року, чим істотно порушив умови договору.

У судовому засіданні 01.06.09 р. на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України оголосив перерву до 17.06.09 р., для прийняття та виготовлення повного тексту рішення у справі.

У даному судовому засіданні представники сторін підтримали свої правові позиції.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

17.04.2008 р між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 укладено договір № 125/І, за умовами якого позивач за первісним позовом зобовязався на підставі розпоряджень Соломянської районної у місті Києві державної адміністрації № 2492 від 29.12.2007 р., № 637 від 17.04.2008 р. передати, а відповідач за первісним позовом прийняти нежиле приміщення для розміщення магазину продовольчих товарів за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 76, 0 кв.м. (надалі Договір).

Орендна плата на момент укладення договору, відповідно до п. 3.1., склала 23698, 12 грн.

У відповідності до п. 9.1. договору строк його дії встановлено з 17.04.2008 р. до 17.03.2011 р.

Відповідно до акту прийому-передачі від 01.04.2008 р. позивач за первісним позовом передав, а відповідач за первісним позовом прийняв обєкт оренди, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 76, 0 кв.м.

Додатковою угодою від 13.06.2008 р. внесено зміни до договору № 125/І від 17.04.09 р. в частині розміру площі орендованого приміщення та розміру орендної плати і розміру суми компенсації земельного податку, згідно з яким відповідач орендує приміщення загальною площею 63 кв.м., сплачує орендну плату у розмірі 19642, 85 грн. та суму компенсації земельного податку 108, 54 грн.

При цьому сторони узгодили, що додаткова угода є невідємною частиною договору № 125/І від 17.04.09 р.

09.09.2008 р. Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради надіслало Фізичній особі підприємцю ОСОБА_1 пропозицію № 1911/57 від 08.09.2008 р. про дострокове розірвання договору № 125/І від 17.04.2008 р.

Проте відповідач за первісним позовом залишив зазначену пропозицію без відповіді.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач за первісним позовом зазначає, що Фізична особа підприємець ОСОБА_1 несвоєчасно та не в повному обсязі сплачує орендну плату та комунальні платежі, чим грубо порушує умови договору та положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Заборгованість відповідача за первісним позовом за договором оренди № 125/І від 17.04.2008 р. перевищує три місяці, що відповідно до пп. 9.3.2. п. 9.3. договору 2 є підставою вимагати розірвання договору у судовому порядку.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що первісні позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи з наступного.

Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Договір є двостороннім, якщо правами та обовязками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.

Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічні положення містяться і в Господарському кодексі України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

У відповідності до положень 1, 6 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з п. 3.8. договору відповідач за первісним позовом повинен сплачувати орендну плату та інші платежі незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно до 1-го числа місяця наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

Таким чином, укладаючи договір оренди № 125/І від 17.04.2008 р., відповідач за первісним позовом взяв на себе зобовязання вчасно та в повному обсязі виконувати свої зобовязання щодо сплати орендних та комунальних платежів, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Проте, всупереч умовам договору та вимогам чинного законодавства України Фізична особа підприємець ОСОБА_1 невчасно та не в повному обсязі сплачує орендні та комунальні платежі, у звязку з чим у нього виникла заборгованість за період з червня по листопад 2008 р. у розмірі 172058, 01 грн. Відповідачем за первісним позовом зазначена обставина не спростована, доказів відсутності заборгованості суду не надано.

Підпунктом 9.3.2. пункту 9.3. договору встановлено, що позивач за первісним позовом має право вимагати дострокового розірвання договору у судовому порядку у разі несвоєчасної сплати орендарем передбачених договором платежів.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У своїх поясненнях позивач за первісним позовом зазначив, що порушення відповідачем за первісним позовом умов договору № 125/І від 17.04.2008 р. є істотним, оскільки, укладаючи зазначений договір Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради розраховувало на систематичне та вчасне отримання грошових коштів, надходження яких передбачено умовами договору.

З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що відповідачем за первісним позовом істотно порушено умови договору оренди № 125/І від 17.04.2008 р., а тому зазначений договір підлягає розірванню у судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Свої зустрічні позовні вимоги Фізична особа підприємець ОСОБА_1 мотивує тим, що він був змушений підписати договір оренди № 125/І від 17.04.2008 р. на умовах, висунутих Соломянською районною у місті Києві державною адміністрацією та на вкрай невигідних для себе умовах (збільшення орендної плати з 2509, 06 грн. до 23696, 12 грн.).

З урахуванням уточнень від 30.03.2009 р., позивач за зустрічним позовом просить визнати недійсним договір нерухомого майна № 125/І від 17.04.2008 р. з тих підстав, що окрім збігу тяжких обставин., які примусили його укласти договір на вкрай невигідних для нього умовах, Фізична особа підприємець ОСОБА_1, укладаючи оспорюваний договір № 125/І від 17.04.2008 р., також діяв під впливом помилки, яка має істотне значення, а саме помилявся щодо своїх прав на нежиле приміщення, яке є обєктом спірного договору.

Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, присутніх у судовому засіданні, вважає, що зустрічні позовні вимоги не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

22.02.2007 р. між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Соломянського району міста Києва, правонаступником якого є Комунальне підприємство «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради, та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди нерухомого майна № 5370ж, за умовами якого позивач за первісним позовом на підставі розпорядження Соломянської районної у місті Києві державної адміністрації № 321 від 22.02.2007 р. зобовязався передати, а відповідач за первісним позовом прийняти нежиле приміщення для розміщення магазину продовольчих товарів за адресою АДРЕСА_1 загальною площею 76, 0 кв.м. (надалі Договір 1).

Відповідно до п. 3.1. договору орендна плата на момент укладення договору встановлюється у розмірі 10% від вартості майна і становить 2509, 06 грн.

Пунктом 9.1. договору сторони встановили, що договір діє з 22.02.2007 р. до 22.02.2008 р.

Згідно з п. 5.3. договору після закінчення терміну дії цього договору має право на продовження дії договору, за умови належного виконання своїх зобовязань за цим договором. Дозвіл на продовження строку оренди надає Соломянська районна у місті Києві державна адміністрація.

Як на підставу визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 125/І від 17.04.2008 р. позивач за зустрічним позовом посилається на те, що укладаючи вказаний договір, він діяв під впливом помилки, яка має істотне значення.

Відповідно до ст. 229 Цивільного кодексу України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

У листі Верховного суду України від 24.11.2008 р. «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними»зазначається, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати або, навпаки, бути відсутніми саме на момент вчинення правочину. Сторона на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка насправді мала місце, тобто надати докази, які б свідчили про її помилку щодо істотних обставин правочину.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 784 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зазначені положення містяться також і в Законі України «Про оренду державного та комунального майна», статтею 17 якого передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як вже зазначалось вище, строк дії договору № 5370ж від 22.02.2007 р. складав з 17.04.2008 р. до 22.02.2008 р.

Таким чином, законодавство передбачає можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так зі сторони наймача. Отже, для здійснення автоматичної пролонгації дії договору необхідна згода обох сторін. Бажання наймача продовжувати відносини найму у даному випадку висловлюється шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму. Щодо наймодавця, підставою для продовження відносин найму є його мовчазна згода, яка висловлюється відсутністю заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму.

Позивач за зустрічним позовом стверджує, що договір № 5370ж від 22.02.2007 р. на підставі ст. 784 Цивільного кодексу України, ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»було автоматично пролонговано на строк, який був раніше встановлений цим договором, тобто до 22.01.2009 р., а отже він діяв на момент підписання спірного договору оренди.

Проте зазначене спростовується матеріалами справи, оскільки листом № 1650/01 від 30.01.2008 р. Соломянська районна у місті Києві державна адміністрації відмовила позивачу за зустрічним позовом в продовженні дії договору № 5370ж від 22.02.2007 р. та повідомила про те, що 15.02.2008 р. відбудеться конкурс щодо передачі нежилого приміщення по АДРЕСА_1 в орендне користування для розміщення магазина продовольчих товарів, виявивши таким чином своє небажання продовжувати відносини з Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 щодо оренди вищевказаного приміщення.

Конкурсна пропозиція Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 ставки орендної плати у відсотках до вартості майна становила 36%, про що зазначено у листі відповідача за первісним позовом № 0302/08 від 13.02.2008 р.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що приймаючи участь у конкурсі щодо передачі нежилого приміщення по АДРЕСА_1 в орендне користування, позивач за зустрічним позовом фактично визнав закінчення терміну дії договору від 22.02.2007 р. № 5370ж 22.01.2008 р.

Що ж до посилань позивача за зустрічним позовом на те, що договір оренди нерухомого майна № 125/І від 17.04.2008 р. було укладено під впливом тяжкої для нього обставини і на вкрай невигідних умовах також не враховуються судом. При цьому суд виходить з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 233 Цивільного кодексу України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Відповідно до п. 12 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними»№ 3 від 28.04.1978 р. (є чинною станом на день вирішення спору) збігом тяжких обставин слід вважати такий майновий або особистий стан громадянина чи його близьких (крайня нужденність, хвороба і т.ін.), які примусили укласти угоду на вкрай невигідних для нього умовах.

Як вбачається зі змісту положень ст. 233 Цивільного кодексу України для визнання правочину недійсним необхідно встановити наявність двох обставин: тяжких обставин та вкрай невигідних умов вчинення правочину.

Згідно листа Верховного суду України від 24.11.2008 р. «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними»при розгляді зазначеної категорії справ потрібно враховувати такі фактори, як майновий і психічний стан осіб та їх близьких напередодні й на момент вчинення правочину; співмірність наданих послуг із вартістю переданого за правочином майна; наявність іншого житла або іншого місця помешкання в разі відчуження житла, а також враховувати їх вплив на формування волевиявлення сторін.

Тяжка обставина є оцінювальною категорією і має визначатися судом з урахуванням всіх обставин справи. Потерпілий, який оскаржує правочин, повинен довести, що за відсутності тяжких обставин він взагалі, або на зазначених умовах не уклав би правочин. Визнання правочину недійсним не може повязуватись з тим, чи усвідомлювала сторона користь, яку матиме від нього.

Правочини, що вчиняються особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, характеризуються тим, що особа їх вчиняє добровільно, усвідомлює свої дії, але вимушена це зробити через тяжкі обставини.

Відповідно до ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Позивачем за зустрічним позовом не надано достатніх доказів на підтвердження того, що договір оренди нерухомого майна № 125/І від 17.04.2008 р. укладено ним у звязку з тяжкими обставинами, а також що за відсутності тяжких обставин він взагалі, або на зазначених умовах не уклав би цей договір.

За таких обставин, вимоги позивача за первісним позовом визнаються судом обґрунтованими, а тому підлягають задоволенню.

Зустрічний позов не підлягає задоволенню судом.

Витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України за первісним позовом та за зустрічним позовом покладаються на Фізичну особу підприємця ОСОБА_1.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 32, 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва, -

В И Р І Ш И В:

1.Первісний позов задовольнити.

2.Розірвати договір оренди нежилого приміщення від 17.04.2008 р. № 125/І, укладений між Комунальним підприємством «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1.

3.Виселити Фізичну особу підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідент. код НОМЕР_1) з нежилого приміщення загальною площею 63 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

4. Передати нежиле приміщення загальною площею 63 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 по акту прийому передачі Комунальному підприємству «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради.

5.Стягнути з Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідент. код НОМЕР_1) з будь-якого рахунку виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення на користь Комунального підприємства «Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду»Соломянської районної у місті Києві ради (03186, м. Київ, вул. Соціалістична, 6, код ЄДРПОУ 35756919) державне мито у розмірі 85, 00 (вісімдесят пять грн. 00 коп.) грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 118, 00 (сто вісімнадцять грн. 00 коп.) грн.

6.У задоволенні зустрічного позову відмовити.

7.Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

СуддяПригунова А.Б.