Рішення № 66230927, 21.04.2017, Апеляційний суд Чернігівської області

Справа № 728/2442/16-ц Провадження № 22-ц/795/763/2017 Головуючий у I інстанції Костенко О. Ф. Доповідач - Мамонова О. Є.Категорія цивільна

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 квітня 2017 року м. Чернігів

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ у складі:

головуючого судді: Мамонової О.Є.,

суддів: Висоцької Н.В., Шитченко Н.В.,

із секретарем: Шкарупою Ю.В.

з участю: представника позивача СТОВ «Промінь» - ОСОБА_1, представника відповідача СТОВ «Олстас-Агро» - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Чернігові цивільну справу за апеляційними скаргами Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро», ОСОБА_3 на рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року в справі за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Промінь» до ОСОБА_3, Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро» про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації, визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендарем та зобовязання вчинити дії щодо укладання додаткової угоди, третя особа Реєстраційна служба Менського районного управління юстиції у Чернігівській області, -

У С Т А Н О В И В:

У жовтні 2016 року СТОВ «Промінь» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_3, в якому просило:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 7420385000:08:000:0932), укладений 20 жовтня 2015 року між ОСОБА_3 і СТОВ «Олстас-Агро»;

- скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку (кадастровий номер 7420385000:08:000:0932), зареєстроване Реєстраційною службою Менського районного управління юстиції Чернігівської області 24 березня 2016 року за № 13907225 від 24 березня 2016 року на підставі договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 7420385000:08:000:0932);

- визнати договір оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, укладений між ОСОБА_3 і СТОВ «Промінь», та зареєстрований у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 23.03.2006 року за № 040683200592, поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені Договором оренди земельної ділянки;

- зобовязати ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, укладеного між нею і СТОВ «Промінь», та зареєстрованого у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 23.03.2006 року за № 040683200592.

Позов обґрунтований тим, що 15.01.2006 між СТОВ «Промінь» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого позивач використовував дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення під кадастровими номерами 7420385000:08:000:0932 та 7420385000:06:000:1364. Даний договір було укладено строком на 10 років, починаючи з дати його державної реєстрації, а саме з 24.03.2006. Позивач зазначає, що у відповідності до умов договору та положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» ним було дотримано процедуру повідомлення та направлено ОСОБА_3 18.02.2016 рекомендований лист з повідомленням про поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди, який остання отримала 27.02.2016. Відповіді на зазначений лист чи підписаної додаткової угоди позивач не отримав, вимоги про повернення орендованої земельної ділянки, скарги або повідомлення про порушення чи неналежне виконання орендарем договору оренди землі позивачу не надходили. Позивач вважає, що його переважне право на поновлення договору оренди, надане йому договором та законом, було порушене відповідачем внаслідок укладання із іншим орендарем СТОВ «Олстас-Агро» договору оренди спірної земельної ділянки.

Ухвалою судді від 19 грудня 2016 року до участі у справі в якості співвідповідача було залучено СТОВ «Олстас-Агро».

Рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року позовні вимоги СТОВ «Промінь» задоволено; визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 2,35 га, кадастровий номер 7420385000:08:000:0932, яка розміщена на території Красненської сільської ради Бахмацького району, укладений 20 жовтня 2015 року між ОСОБА_3 і СТОВ «Олстас-Агро», скасувавши запис № 13907225 від 24 березня 2016 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки; визнано договір оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, укладений між ОСОБА_3 і СТОВ «Промінь» та зареєстрований у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 23.03.2006 за № 040683200592, поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені Договором оренди земельної ділянки; зобовязано ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, укладеного між нею і СТОВ «Промінь», та зареєстрованого у Бахмацькому районному відділі Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК 23.03.2006 за № 040683200592; вирішено питання розподілу судових витрат.

В апеляційних скаргах СТОВ «Олстас-Агро» та ОСОБА_3 просять рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В апеляційній скарзі СТОВ «Олстас-Агро» не погоджується з висновком суду про належне виконання позивачем умов укладеного з ОСОБА_3 договору оренди, зазначає, що цей висновок суду ґрунтується на припущеннях, судом не перевірено правильності нарахування орендної плати за 2015 рік.

СТОВ «Олстас-Агро» вказує, що договір оренди земельної ділянки від 15.01.2006 є припиненим з 24.03.2016 у звязку із закінченням терміну його дії та фактичним невикористанням позивачем земельної ділянки, в обґрунтування чого ним було надано Угоду щодо добросусідського використання сільськогосподарських земель СТОВ «Промінь» та СТОВ «Олстас-Агро» на території Красненської сільської ради від 04.04.2016. Зазначає, що фактично земельною ділянкою з 24.03.2016, тобто з моменту державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного між СТОВ «Олстас-Агро» з ОСОБА_3 від 20.10.2015, користувалось саме СТОВ «Олстас-Агро».

Заявник вважає безпідставним висновок районного суду про те, що умови договору оренди землі, запропоновані СТОВ «Промінь», не були гірші за умови укладеного договору оренди з СТОВ «Олстас-Агро», оскільки вони не передбачали відповідальності орендаря, що є істотною умовою договору.

СТОВ «Олстас-Агро» наголошує на відсутності у позивача підстав для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між СТОВ «Олстас-Агро» та ОСОБА_3 та договору оренди землі з носієм переважного права поновленим, зважаючи на недоведеність факту продовження користування позивачем орендованою земельною ділянкою.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 зазначає, що своїм листом від 24.02.2016 вона повідомила СТОВ «Промінь» про рішення не продовжувати договір оренди.

Заявниця зазначає, що позивачем не було вжито жодних заходів щодо можливості укладення додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати. Вказує, що вона є особою похилого віку і не памятає, чи отримувала вона орендну плату за минулі роки, а позивачем не надано жодного документу про отримання орендної плати з її підписом. Також позивачем не надано жодних доказів, які б свідчили про продовження користування спірною земельною ділянкою.

ОСОБА_3 не погоджується з висновком суду, що договір, укладений нею з СТОВ «Олстас-Агро», не на кращих умовах, ніж запропонував СТОВ «Промінь», зокрема, договором від 15.01.2006 не передбачено відповідальності за порушення виплати орендної плати, як не передбачено такої відповідальності і проектом додаткової угоди.

Заявниця вважає хибним висновок районного суду, яким визнано договір оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року поновленим на той самий строк і на тих самих умовах та зобовязано до вчинення дій щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, зважаючи на те, що діючим законодавством не передбачено таких способів захисту.

У запереченнях на апеляційні скарги СТОВ «Промінь» просило апеляційні скарги СТОВ «Олстас-Агро» та ОСОБА_3 відхилити, а рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року залишити без змін.

Вислухавши суддю-доповідача, заслухавши пояснення представника відповідача СТОВ «Олстас-Агро» - ОСОБА_2, який просив задовольнити апеляційні скарги, представника позивача СТОВ «Промінь» - ОСОБА_1, який наполягав на законності рішення суду першої інстанції, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційних скарг, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційні скарги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Приписами ч.1 ст. 303 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції керуючись приписами ст. 777 ЦК України та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» дійшов висновку про наявність у СТОВ «Промінь» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди від 20.10.2015 року з іншим орендарем - СТОВ «Олстас-Агро», установивши в даній справі факт належного виконання СТОВ «Промінь» умов договору оренди; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем не на кращих умовах, які запропоновані СТОВ «Олстас-Агро».

З такими висновками районного суду погоджується апеляційний суд, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи та відповідають вимогам чинного законодавства.

Судом по справі встановлено, що 15 січня 2016 року між СТОВ «Промінь», як орендарем, та ОСОБА_3, як орендодавцем, було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким передано у строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,70 га за кадастровим номером 7420385000:08:000:0932 та пасовища 0,35 га за кадастровим номером 7420385000:06:000:1364, строком на десять років (п. 8 Договору) (а.с. 3-5).

Згідно п. 43 вказаного договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Державна реєстрація договору була здійснена 23 березня 2006 року за № 040683200592 Бахмацьким районним відділом Чернігівської регіональної філії Центру ДЗК.

Згідно п. 8 Договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

З метою реалізації свого переважного права на поновлення зазначеного договору, 18 лютого 2016 року СТОВ «Промінь» направило рекомендованим листом ОСОБА_3 лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі від 15 січня 2006 року разом з додатковою угодою, який, згідно зворотнього повідомлення про вручення поштового відправлення, відповідачка отримала 27 лютого 2016 року (а.с. 6-8).

Відповіді на вказаний лист-повідомлення, підписаної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі чи лист про заперечення у поновленні договору оренди землі СТОВ «Промінь» від ОСОБА_3 у встановлені законодавством строки не отримало.

Натомість СТОВ «Промінь» отримало від ОСОБА_3 лист, датований 24 лютого 2016 року, в якому відповідачка забороняла проводити державну реєстрацію будь-яких речових прав стосовно земельної ділянки за кадастровим номером 7420385000:08:000:0932, окрім права оренди земельної ділянки, що виникає з договору оренди земельної ділянки від 20 жовтня 2015 року, підписаного нею з СТОВ «Олстас-Агро» (а.с. 9, 67-69).

Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки від 20 жовтня 2015 року, укладеного між ОСОБА_3 та СТОВ «Олстас-Агро», була здійснена Реєстраційною службою Менського РУЮ Чернігівської області 24 березня 2016 року (а.с. 75-76).

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно ч.1 ст.627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частинами першою - п'ятою ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обовязки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати обєкт оренди для власних потреб.

Вказаний висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, який у відповідності до ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Враховуючи, що СТОВ «Промінь», як попередній орендар земельної ділянки, належним чином виконувало умови договору, сплачувало орендну плату, дотрималося строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення листа-повідомлення ОСОБА_3 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало їй проект додаткової угоди, а орендодавець в свою чергу відмови у поновленні договору, заперечень чи своє рішення, у встановлений законом строк не надіслав, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність у СТОВ «Промінь» переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк та порушення цього права у звязку з укладенням орендодавцем договору оренди від 20.10.2015 року з іншим орендарем.

На підтвердження виплати СТОВ «Промінь» орендної плати ОСОБА_3 за 2015 рік, позивачем було надано відомість на виплату грошей № 00000000001 за 14.01.2016, де міститься підпис ОСОБА_3 про отримання грошей, у звязку з чим апеляційний суд не приймає до уваги доводи заявників про недоведеність отримання ОСОБА_3 орендної плати. Крім того, протягом всього строку дії договору оренди, укладеного між СТОВ «Промінь» та ОСОБА_3, останньою вимог про розірвання даного договору з підстав неналежного виконання його умов до позивача не предявлялось.

Доводи апеляційних скарг СТОВ «Олстас-Агро» та ОСОБА_3 про припинення договору оренди від 15.01.2006 у звязку з невикористанням позивачем земельної ділянки та про недоведеність факту продовження користування позивачем орендованою земельною ділянкою не заслуговують на увагу, оскільки позивачем дотримано процедуру та строки, передбачені частинами першою пятою ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо реалізації його переважного права на поновлення договору оренди і вказана процедура не передбачає необхідності продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Посилання заявників на те, що договір оренди земельної ділянки від 20.10.2015 укладено на кращих умовах, зокрема, зважаючи на те, що позивач не вніс до умов договору його відповідальності, не можуть бути підставою для скасування рішення суду, оскільки у відповідності до положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" після надіслання орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди орендодавець у місячний термін розглядає такий лист, перевіряє його на відповідність вимогам закону та узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, однак жодних заперечень чи пропозицій з приводу істотних умов договору ОСОБА_3 не висловила та СТОВ «Промінь» не повідомила.

Посилання в апеляційній скарзі ОСОБА_3 на те, що вона своїм листом від 24.02.2016 повідомила СТОВ «Промінь» про рішення не продовжувати договір оренди апеляційний суд не приймає як слушні, зважаючи на зміст вказаного листа, з якого вбачається, що ОСОБА_3 констатувала факт наявності підписаного між нею та СТОВ «Олстас-Агро» договору оренди земельної ділянки від 20.10.2015 та заборонила проводити державну реєстрацію будь-яких речових прав на земельну ділянку за кадастровим номером 7420385000:08:000:0932. Зазначений лист не містить заперечень щодо пропозиції СТОВ «Промінь» про поновлення договору оренди землі, викладеної ним у листі повідомлені від 11.02.2016.

Заявниця помилково зазначає, що позивачем не було вжито жодних заходів щодо можливості укладення додаткової угоди щодо збільшення розміру орендної плати, оскільки позивачем разом з листом-повідомленням від 11.02.2016 ОСОБА_3 було направлено проект додаткової угоди, умовами якої передбачалось збільшення розміру орендної плати до 7% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Однак апеляційний суд вважає, що районним судом помилково визнано договір оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, укладений між ОСОБА_3 і СТОВ «Промінь», поновленим на той самий строк і на тих умовах, які були передбачені Договором оренди земельної ділянки, оскільки частинами першою - п'ятою ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Враховуючи, що оскаржуваним рішенням суду зобовязано ОСОБА_3 вчинити дії щодо укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15 січня 2006 року, рішення районного суду підлягає зміні шляхом виключення з абзацу третього його резолютивної частини рішення слів «на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної ділянки».

В іншій частині рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. 777 ЦК України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 303, 307, п. 4 ч. 1 ст. 309, 313, 316, 317, 319, 324 ЦПК України, апеляційний суд,-

ВИРІШИВ:

Апеляційні скарги Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Олстас-Агро», ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року змінити, виключивши з абзацу третього резолютивної частини рішення слова «на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної ділянки».

В іншій частині рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 16 лютого 2017 року залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:Судді: