Рішення № 6531111, 19.10.2009, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 122

РІШЕННЯ

Іменем України

19.10.2009Справа №2-31/9760-2008 За позовом – Малого приватного підприємства „СМК” (98307, м.Керч, вул.Катерна,5) до відповідача – ВАТ «Керчбудтранс» (98306, м.Керч, вул.Разіна,10)

про стягнення 21772,80грн.

Суддя А.В.Привалова

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача – Люсий В.Ю., дов. у справі

Від відповідача – Ломакіна Г.В., дов. у справі

Обставини справи:

Мале приватне підприємство «СМК» звернулось до господарського суду АРК з позовом до відповідача – ВАТ «Керчбудтранс» про стягнення 21772,80грн. витрат з поліпшення орендованого майна.

Позовні вимоги мотивовані тим, що підприємством за згодою відповідача за договором оренди від 01.11.2002р. були здійснені невід’ємні поліпшення майна за власний рахунок, що підтверджує актом приймання виконаних робіт за серпень 2004 року. Відтак, оскільки договір оренди припинив свою дію за закінченням строку на який його було укладено, позивач вважає, що має право відповідно до п.8.9 договору та ст.778 Цивільного кодексу України на відшкодування здійснених поліпшень у розмірі 21772,80грн.

Відповідач проти позову заперечує з підстав викладених у відзиві на позов. Зокрема, посилається на те, що не давав згоду на поліпшення майна, а погодив виконання робіт на облаштування приміщень, що були надані у оренду позивачу, відповідно до п.7.2. договору. Також вказує, що саме з цією метою орендодавець встановив для орендаря низку орендну плату 2 грн. за 1 кв.м., яка була незмінна на протязі всього строку договору. Отже, на думку відповідача, здійснені позивачем роботи не є невід’ємними поліпшеннями, тому не підлягають відшкодуванню.

Ухвалою суду від 09.12.2008р. для з’ясування питань, які потребують спеціальних знань, по справі було призначено комплексну будівельно-технічну та судово-бухгалтерську експертизу, у зв’язку з чим провадження у справі зупинялось.

Розгляд справи відкладався відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України. За клопотанням сторін строк вирішення спору продовжувався відповідно до ст. 69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані сторонами докази, висновок комплексної судово-економічної та будівельно-технічної експертизи, суд

ВСТАНОВИВ:

01.11.2002р. між Відкритим акціонерним товариством «Керчбудтранс» (орендодавець) та Малим приватним підприємством «СМК» (орендар) був укладений договір оренди вбудованих нежитлових приміщень загальною площею 126,4кв.м. у будівлі, розташованої за адресою: м.Керч, вул.Ім.С.Разіна, 10. Пунктом 4.1. договору сторони визначили, що строк договору складає 5 років з моменту приймання приміщень за актом прийому-передачі.

У листопаді 2007р. договір оренди від 01.11.2002р. припинив свою дію у зв’язку з закінченням строку, на який його було укладено. Актом здачі-прийому від 30.01.2008р. орендар передав орендодавцю орендовані приміщення загальною площею 126,4кв.м.(а.с.9).

Пунктом 7.2 договору оренди від 01.11.2002р. передбачено право орендаря облаштовувати орендовані приміщення на власний розсуд; проводити перебудування, реконструкцію та перепланування приміщень, що орендуються, по планам та чертежам, узгодженим з орендодавцем.

Пунктом 8.9 договору передбачено, що у разі, якщо орендар здійснив за власний рахунок і за погодженням з орендодавцем поліпшення, невід’ємні без шкоди для орендованих приміщень, він має право після припинення дії договору на відшкодування вартості цих поліпшень.

Наявність згоди орендодавця на проведення невід’ємних поліпшень орендованого майна позивач підтверджує актом приймання виконаних підрядних робіт за серпень 2004 року, у якому вчинено запис «узгоджено» головою правління ВАТ «Керчбудтранс» Олександровим А.А. та завірено печаткою товариства.

Вартість виконаних робіт у сумі 21772,80грн. за власні кошти позивач також підтверджує цим актом.

Позивач вважає, що відповідно до пункту 8.9 договору оренди від 01.11.2002р. відповідач повинен відшкодувати позивачу вартість здійсненних ним невід’ємних поліпшень орендованого майна.

Факт виконання позивачем робіт з облаштування орендованих ним приміщень на суму 21772,80грн не оспорюється відповідачем, про що він зазначає у відзиві на позов. Але відповідач не визнає, що проведені роботи є невід’ємними поліпшеннями, які мають відшкодовуватись, оскільки такої згоди він не надавав, плани або чертежі на перебудову, реконструкцію або перепланування приміщень не погоджував, тому відсутній обов’язок відшкодування вартості здійснених робіт.

Незгода відповідача відшкодувати позивачу вартість здійснених у період оренди поліпшень орендованого майна стала підставою для звернення позивача із даним позовом.

Дослідивши обставини справи та оцінивши в порядку ст.43 Господарського процесуального кодексу України наявні в матеріалах справи докази суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог через наступне.

Статтею 778 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Статтею 767 Цивільного кодексу України передбачено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно статті 768 Цивільного кодексу України наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати, зокрема, відшкодування витрат на усунення недоліків переданої речі.

Пунктом 1.4 договору оренди від 01.11.2002р. визначено, що стан орендованих приміщень на момент передачі їх у оренду потребує поточного ремонту.

Згідно статті 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 7.1 договору оренди передбачено обов’язок орендаря за власний рахунок проводити поточний ремонт орендованих приміщень.

Згідно договору метою оренди є саме облаштування в приміщеннях, що орендуються, офісу, розміщення майстерні рекламної дільниці, облаштування підсобних приміщень.

Отже, позивач укладав договір оренди саме на тих умовах, що за власний рахунок буде проводити поточний ремонт з метою використання приміщень за предметом договору оренди, тобто знав про недоліки орендованого майна, що перешкоджають його використанню відповідно до мети договору.

Висновком комплексної судово-економічної та будівельно-технічної експертизи від 19.07.2009р. №03/09 встановлено, що позивачем було проведено поточний ремонт тільки в частині орендованих приміщень, при ремонті була зруйнована внутрішня перегородка між кімнатами і одна перегородка (стіна) побудована знов, з наружної сторони вікон укріплені металеві грати. Підрядно-будівельні роботи, здійснені позивачем згідно акту прийомки виконаних підрядних робіт за серпень 2004 року в орендованих приміщеннях площею 126,4кв.м., розташованих за адресою: м.Керч, вул.Ім.С.Разіна, 10, згідно договору оренди від 01.11.2002р., не є невід’ємними полишеннями орендованого майна, документально даними первинного бухгалтерського обліку затрати позивача на невід’ємні полишення орендованого майна не підтверджуються. Дійсна (реальна) вартість невід’ємних поліпшень орендованого майна експертом не визначалась у зв’язку з відсутністю документального підтвердження затрат.

Також експертом встановлено, що позивачем необґрунтовано включено до складу витрат невід’ємних поліпшень орендованого майна розбирання кам’яної кладки простих стін в сумі 110грн., монтаж металевих грат в сумі 1846грн., податки (прибуток, ПДВ, комунальний податок, плата за землю) в сумі 7724,80грн., адміністративні та виробничі витрати в сумі 2273грн.

При експертному дослідженні експерт керувався Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004р. №377 та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 18.03.2004р. за №343/8942 (далі – Порядок).

Суд вважає вірним застосування до даних правовідносин вказаного Порядку за аналогією закону, оскільки питання щодо визначення які здійсненні поліпшення відносяться до невід’ємних та порядок компенсації вартості невід’ємних поліпшень орендованого майна між господарюючими суб’єктами не врегульовані Цивільним кодексом України, іншими актами цивільного законодавства або договором оренди майна від 01.11.2002р.

Отже при вирішенні даного питання слід виходити з визначення понять, зазначених у «Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійсненні за час його оренди, під час приватизації», який регулює подібні за змістом цивільні відносини.

Згідно п.1.1 вказаного Порядку невід’ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно п.2.1. Порядку ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п.2.2 Порядку підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, включають:

-          договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;

-          письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

-          погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

-          аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

-          довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв’язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначення суми зазначених витрат враховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень.

Отже, наведеним Порядком передбачено певний порядок і визначені підстави, необхідні для отримання компенсації за здійсненні поліпшення, зокрема, наявність з звернення орендарем до орендодавця з підтверджувальних документів про здійснені поліпшення.

Пунктом 8.8 договору оренди сторони домовилися про те, що здійсненні орендарем від’ємні поліпшення орендованих приміщень є власністю орендаря.

Пунктом 8.9 договору сторони передбачили, що у разі, якщо орендар здійснив за власний рахунок і за погодженням з орендодавцем поліпшення, невід’ємні без шкоди для орендованих приміщень, він має право після припинення дії договору на відшкодування вартості цих поліпшень.

Проте малим приватним підприємством «СМК» не надані суду підтверджувальні документи про здійсненні невід’ємні поліпшення за згодою орендодавця.

В обґрунтування своїх вимог позивачем надано лише акт приймання виконаних підрядних робіт (форми КБ-2) за серпень 2004 року, у якому вчинено запис «узгоджено» головою правління ВАТ «Керчбудтранс» Олександровим А.А. та завірено печаткою товариства. Вартість виконаних робіт у сумі 21772,80грн. за власні кошти позивач також підтверджує цим актом.

Відсутність первинних документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо відповідно до цього акту, позивач обґрунтовує тим, що строк зберігання цих документів сплинув. Також слід зазначити що відсутня й погоджена орендодавцем проектно-кошторисна документація на проведення невід’ємних поліпшень.

Таким чином, відсутність підтверджувальних документів виключає можливість ідентифікації здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна, як невід’ємних без шкоди для орендованих приміщень, за згодою наймодавця, що в свою чергу виключає стягнення компенсації вартості невід’ємних поліпшень у сумі заявленій позивачем до відшкодування.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст. 34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Позивач не довів факту здійснення ним невід’ємних поліпшень орендованого майна за згодою орендодавця, що виключає компенсування вартості невід’ємних поліпшень, заявлених позивачем до стягнення у сумі 21772,80грн., у зв’язку з чим і відсутні підстави для задоволення позову.

Судові витрати по оплаті за проведення судової експертизи по справі в сумі 2000 грн. судом покладаються на позивача в порядку ст..49 Господарського процесуального кодексу України.

Вступна та резолютивна частина рішення оголошена в судовому засіданні 19.10.2009р. Повний текст рішення підписано 26.10.2009р.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.75,77,82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

2. Стягнути з Малого приватного підприємства „СМК” (98307, м.Керч, вул.Катерна,5; п/р 26001259008001 в ФКБ Приватбанк МФО 384436, ОКПО 20682970) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кримське експертне бюро», (м.Сімферополь, вул.К.Маркса, 44, офіс 20; р/р 26007000130855 в АКБ «Чорноморський банк розвитку та реконструкції», МФО 384577, ОКПО 31937105) 2000,00 грн. витрат за проведення судової експертизи.

Наказ видати після набуття рішенням законної чинності.

Копію рішення надіслати на адресу сторін рекомендованою кореспонденцією.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим                                        Привалова А.В.