Рішення № 6521171, 22.10.2009, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

Іменем України

РІШЕННЯ

"22" жовтня 2009 р. справа № 5020-3/255 За позовом          Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" до                    Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:          Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

про стягнення заборгованості в розмірі 3345,68 грн. та усунення перешкод в користуванні майном,

За зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора"

до                    Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон"

про стягнення 66749,60 грн.

Суддя Головко В.О.

Представники сторін:

позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) –не з'явився, КП Севастопольської міської Ради "Аррікон";

відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) –Тумаков С.Л., представник, довіреність № б/н від 06.07.2009, ТОВ "Міська контора";

відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) –Дубровський В.В., керівник, довідка статистики АА № 131633, паспорт серії АР № 161889, виданий Гагарінським РВ УМВС України в м. Севастополі від 16.04.1999, ТОВ "Міська контора";

третя особа –не з'явився, Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради.

СУТЬ СПОРУ:

Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради "Аррікон" звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" про стягнення заборгованості в розмірі 3345,68 грн. та усунення перешкод в користуванні майном.

В обґрунтування своїх вимог Позивач посилається на те, що договір оренди нерухомого майна, укладений між ним та відповідачем, є нікчемним, а відтак не створює юридичних наслідків, окрім тих, що пов’язані з його недійсністю. У зв’язку з цим просить стягнути з відповідача плату за фактичне користування майном в сумі 3345,68 грн. та зобов’язати відповідача звільнити займані приміщення (т.1, арк.с.3-4).

Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 21.05.2009 порушено провадження у справі, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, який є власником спірного майна.

06.07.2009 відповідач (Товариство з обмеженою відповідальністю "Міська контора") звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до позивача (Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон") про застосування наслідків недійсного правочину та стягнення 66749,60 грн., що складається з безпідставно отриманих в якості орендної плати коштів в сумі 37322,60 грн. і витрат на утворення невід'ємних поліпшень майна в сумі 29427,00 грн. (з яких: 14427,00 грн. –вартість матеріалів; 15000,00 грн. –вартість будівельних робіт).

При цьому позивач за зустрічним позовом посилається на частину першу статті 216 Цивільного кодексу України, згідно з якою в разі недійсності правочину кожна сторона зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Разом з тим, позивач за зустрічним позовом обґрунтовує свої вимоги посиланням на частину першу статті 1212 Цивільного кодексу України, якою встановлений обов’язок особи, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), повернути потерпілому це майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (т.1, арк.с.90-92).

Ухвалою від 07.07.2009 зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" до Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" про стягнення 66749,60 грн. прийнята для сумісного розгляду з первісним позовом у справі № 5020-3/255.

Сторони не скористалися наданим їм статтею 59 Господарського процесуального кодексу України правом подачі відзиву на позов (зустрічний позов).

Проте, в зустрічній позовній заяві (т.1, арк.с.90-92), письмових думках по суті спору (т.1, арк.с.89, т.2, арк.с.3) та в судових засіданнях відповідач за первісним позовом виклав своє ставлення до обґрунтування первісних позовних вимог. Зокрема, відповідач погодився із тим, що спірний договір є нікчемним та таким, що не створює юридичних наслідків для сторін, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

В судовому засіданні 06.10.2009 в порядку частини третьої статті 77 Господарського процесуального кодексу України оголошувалася перерва до 22.10.2009.

Після перерви позивач за первісним позовом явку повноважного представника не забезпечив, надав клопотання про відкладення розгляду справи, у зв’язку із хворобою представника.

Представники відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним) висловили заперечення проти наданого клопотання, вважають зібрані у справі докази достатніми для розгляду справи по суті без участі представника позивача та третьої особи.

Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов’язує сторони добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін –це право, а не обов’язок, справа може розглядатись без їх участі.

Враховуючи зазначене, а також те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують правовідносини сторін, суд визнав за можливе розглянути справу за наявними у ній матеріалами за відсутності представника позивача та третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази, суд –

ВСТАНОВИВ:

07.08.2006 між Комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон" (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю "Міська контора" (Орендар) укладено договір оренди № 410 (далі за текстом –Договір) нерухомого майна –вбудованих нежитлових приміщень літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованих за адресою м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, (далі –Об’єкт оренди). Вартість об’єкта оренди згідно з Актом оцінки вартості (експертним висновком) від 28.02.2006, –48645 грн. (т.1, арк.с.9-13).

Відповідно до пункту 1.3. Договору цільовим призначенням приміщення є розміщення офісу.

Згідно з пунктом 2.2. Договору –об’єкт оренди залишається на балансі Орендодавця із зазначенням того, що майно є орендованим та оплачується Орендарем у сумі 1002,77 грн. на розрахунковий рахунок Орендодавця щомісячно.

За умовами пункту 3.2. Договору, орендна плата складає 1000,00 грн. за перший місяць оренди та поточне обслуговування: 46,10 * 0,06 = 2,77 грн., в тому числі ПДВ, та перераховується Орендарем Орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця.

Відповідно до пункту 4.2. Договору, Орендар зобов’язується при укладенні договору оренди строком на рік та більше здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію Договору в строки, встановлені чинним законодавством України, та здійснити оплату необхідних послуг.

Пунктом 7.1. Договору встановлений строк його дії –до 20.07.2011.

Факт передачі Об’єкта в оренду підтверджується актом приймання-передачі орендованого майна від 07.08.2006 (т.1, арк.с.2).

На час вирішення спору Об’єкт оренди перебуває у користуванні Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" (відповідача за первісним позовом) і Комунальному підприємству Севастопольської міської ради "Аррікон" (позивачу за первісним позовом) не повернуто, що не заперечується сторонами.

Позивач вважає Договір нікчемним на підставі статті 215 Цивільного кодексу України через недотримання сторонами форми його укладення (письмової нотаріальної) та відсутності державної реєстрації правочину.

Спір виник у зв’язку з необхідністю застосування юридичних наслідків недійсного правочину.

Спірні правовідносини сторін врегульовані нормами Цивільного кодексу України (Закон України №435-ІV від 16.01.2003 (з наступними змінами і доповненнями), далі –ЦК України) та Господарського кодексу України (Закон України №436-ІV від 16.01.2003 України (з наступними змінами і доповненнями), далі –ГК України), що набрали чинність з 01.01.2004, та Законом України "Про оренду державного та комунального майна" №2269-ХІІ від 10.04.1992, деякими іншими нормативно-правовими актами, які підлягають застосуванню при вирішенні цього спору.

Заслухавши доводи сторін, з'ясувавши обставини справи, дослідивши та оцінивши надані сторонами докази, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову, виходячи з наступного.

Предметом первісного позову є вимога про застосування наслідків недійсності правочину, передбачених абзацом другим частини першої статті 216 Цивільного кодексу України, а саме: стягнення з Відповідача на користь Позивача вартості користування Об’єктом оренди у розмірі 3345,68 грн. з лютого по квітень 2009 року та зобов’язання Відповідача усунути перешкоди в здійсненні Позивачем права користування та розпорядження цим майном.

Згідно з положеннями статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною шостою статті 283 ГК України встановлено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що одна особа (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій особі (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк за договором найму (оренди).

Із наведеними нормами кореспондує стаття 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Отже, у даному випадку сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна (частини будівлі –вбудованих нежитлових приміщень).

Відповідно до статті 182 ЦК України виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації.

Цивільним кодексом України в редакції, що діяла на момент укладення Договору оренди, встановлено обов'язковість нотаріального посвідчення договору найму будівлі строком на один рік і більше (частина друга статті 793) та державної реєстрації договору найму будівлі або іншої капітальної споруди, укладеного на строк не менше одного року (частина перша статті 794).

Судом встановлено, що Договором (пункт 7.1.) визначено строк його дії з 07.08.2006 до 20.07.2011, тобто понад один рік.

Частиною першою статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є чинним з моменту його державної реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації –з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України).

При укладанні спірного договору оренди сторони вимог закону про нотаріальне посвідчення договору не виконали ні в момент укладення договору, ні після звернення позивача до суду з первісним позовом.

Згідно з частиною першою статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). При цьому в силу частини першої статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Таким чином, Договір № 410 оренди нерухомого майна –вбудованих нежитлових приміщень літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованих за адресою м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, що укладений 07.08.2006 між Комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон" і Товариством з обмеженою відповідальністю "Міська контора", є недійсним (нікчемним правочином) з моменту його вчинення.

Правові наслідки недійсності правочину передбачені статтею 216 ЦК України. Зокрема, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, –відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

При цьому частиною п’ятою зазначеної статті встановлено, що вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою.

Позовні вимоги про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" на користь Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" вартості користування та технічного обслуговування нерухомого майна –вбудованих нежитлових приміщень літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованих за адресою м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, з лютого 2009 року по квітень 2009 заявлені у розмірі 3345,68 грн. (розрахунок в матеріалах справи, арк. с. 8).

Зазначені приміщення, передані відповідачеві за первісним позовом відповідно до Договору оренди, фактично використовуються ним з моменту підписання Договору та Акта приймання-передачі майна (07.08.2006) по теперішній час.

Суд вважає наданий позивачем за первісним позовом розрахунок вартості користування нерухомим майном –вбудованими нежитловими приміщеннями літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованими за адресою м. Севастополь, вул. Леваневського, 24 та його технічного обслуговування обґрунтованим, оскільки таке користування за своєю суттю відповідає орендному користуванню та відрізняється від останнього лише підставою.

За викладених обставин позовні вимоги про стягнення з відповідача за первісним позовом на користь Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" вартості користування спірним майном в розмірі 3345,68 грн. підлягають задоволенню.

Відповідно до пункту 6 Роз’яснення президії Вищого арбітражного суду України від 02.04.1994 № 02-5/225 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з судовим захистом права державної власності" (далі –Роз’яснення) державні та комунальні підприємства мають право звертатися з позовом про усунення будь-яких порушень свого права.

Статтею 391 ЦК України визначено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Факт користування відповідачем за первісним позовом нерухомим майном –вбудованими нежитловими приміщеннями літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованими за адресою: м. Севастополь, вул. Леваневського, 24 підтверджується Актом від 07.08.2006 приймання-передачі майна (т.1, арк.с.12) та не заперечується сторонами.

Враховуючи відсутність у Відповідача за первісним позовом правових підстав для користування даними приміщеннями (недійсність Договору оренди з моменту його укладення), суд приходить до висновку про обґрунтованість вимог Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" щодо зобов’язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" звільнити приміщення літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Леваневського, 24 та передати їх позивачеві за первісним позовом.

Таким чином, вимоги первісного позову підлягають задоволенню в повному обсязі.

Відповідач у зустрічній позовній заяві просить стягнути з позивача суму поліпшень нерухомого орендованого майна, які були здійснені Товариством з обмеженою відповідальністю "Міська контора" у розмірі 29427,00 грн., а також стягнути з позивача за первісним позовом безпідставно отриману суму орендної плати за нікчемним договором оренди у розмірі 37322,60 грн.

Суд вважає вимоги позивача за зустрічним позовом такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за узгодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснити реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення об’єкта оренди майна.

Аналогічно стаття 778 Цивільного кодексу України передбачає, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, доля поліпшень майна, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: характеру поліпшень і наявність попередньої згоди наймодавця на проведення поліпшень.

Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі наймачу, без зміни функціонального призначення речі. Саме проведенням суттєвих змін поліпшення відрізняються від ремонту, при проведенні якого відбувається не зміна майна, а відновлення його стану, корисних властивостей.

За загальним правилом право наймача на відшкодування поліпшень майна, переданого у найм, пов’язується із згодою наймодавця на проведення таких поліпшень, яка може бути виражена в самому договорі або в окремому документі. Згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо такі дії не передбачені у самому договорі оренди.

Умовами пункту 2.6. Договору визначено, що якщо невід’ємні поліпшення об’єкта оренди здійснювались за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості в рахунок плати за користування об’єктом оренди.

Наказом №251 від 29.03.2007 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради надав згоду ТОВ "Міська контора" на виконання капітального ремонту в орендованому приміщенні за адресою: м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, за рахунок власних коштів, згідно з кошторисом витрат на проведення ремонту на суму 39189,00 грн. (т.1,арк.с.94).

05.05.2008 позивач за зустрічним позовом уклав договір підряду із фізичною особою-підприємцем Левченко Л.І., відповідно до якого ТОВ "Міська контора" доручає, а фізична особа-підприємець Левченко Л.І. приймає на себе зобов’язання щодо виконання робіт по ремонту вбудованих нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Леваневського, 24 (т.1, арк.с.95).

Відповідно до пункту 1.3. Договору підряду, роботи виконуються з матеріалів Замовника та Підрядника.

Згідно з Довідкою про вартість виконаних підрядних робіт за вересень 2008 року (форма № КБ-3) та Актом приймання виконаних підрядних робот за вересень 2008 року (форма № КБ-2в) їх вартість склала 38134,00 грн., в тому числі 14427,00 грн. –вартість матеріалів (т.1, арк.с.96, 125-130).

01.10.2008 позивачу за зустрічним позовом Підрядником був виставлений рахунок №10 щодо оплати ремонтно-будівельних робіт за договором від 05.05.2008 на суму 23716,00 грн. (т.1, арк.с.88).

Платіжним дорученням № 324 від 10.10.2008 позивач за зустрічним позовом перерахував фізичній особі-підприємцеві Левченко Л.І. (Підрядник) 15000,00 грн. (т.1, арк.с.88).

Крім того, позивач за зустрічним позовом здійснив закупівлю будівельних матеріалів на загальну суму 15987,62 грн., що підтверджується платіжними дорученнями № 4 від 18.10.2006 на суму 760,15 грн., № 6 від 18.10.2006 на суму 702,00 грн., № 7 від 18.10.2006 на суму 1043,45 грн., № 8 від 18.10.2006 на суму 264,80 грн., № 9 від 18.10.2009 на суму 158,00 грн., № 11 від 25.10.2006 на суму 4029,18 грн., № 12 від 25.10.2006 на суму 919,80 грн., № 13 від 26.10.2006 на суму 861,00 грн., № 14 від 26.10.2006 на суму 192,40 грн., № 17 від 31.10.2006 на суму 476,50 грн., № 18 від 25.10.2006 на суму 792,00 грн., № 28 від 02.11.2006 на суму 45,00 грн., № 29 від 02.11.2006 на суму 200,00 грн., № 30 від 02.11.2006 на суму 273,84 грн., № 31 від 02.11.2006 на суму 2400,00 грн., № 35 від 03.11.2006 на суму 2601,00 грн., № 36 від 03.11.2006 на суму 73,00 грн., № 37 від 09.11.2006 на суму 195,50 грн. (т.1, арк.с.147-155).

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що позивач за зустрічним позовом отримав згоду на проведення капітального ремонту нерухомого майна, розташованого за адресою: вул. Леваневського, 24, за рахунок власних коштів згідно із кошторисною документацією на суму 39189,00 грн., про що зазначено у наказі Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради № 880 від 14.11.2006, зі змінами, внесеними наказом Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради № 251 від 29.03.2007 (т.1, арк.с.94).

Проте, по-перше, дану згоду не можна вважати власне "згодою орендодавця (наймодавця)", оскільки Орендодавцем за Договором оренди № 410 від 07.08.2006 є Комунальне підприємство Севастопольської міської Ради "Аррікон", а не Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради. По-друге, ця згода не має правового значення, позаяк надавалася на виконання умов недійсного Договору. І, по-третє, з аналізу змісту Положення про порядок надання орендарю згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна, яке є власністю територіальної громади м. Севастополя, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 13.02.2007 № 1467, можна зробити висновок, що "капітальний ремонт" і "невід'ємні поліпшення орендованого майна" –це різні поняття.

За змістом статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відділити від майна без спричинення йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна визначеної у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначене договором оренди. Розмір вказаних витрат має бути доведено Орендарем у відповідності до вимог статей 32 та 34 Господарського процесуального кодексу України певними документами, а саме –затвердженою проектно-кошторисною документацією, актами виконаних робіт, первинними бухгалтерськими документами, які свідчили б про оплату будівельних робіт та придбаних будівельних матеріалів, даними інвентаризації майна, акта оцінки нерухомого майна та невід’ємних поліпшень, звітом про ідентифікацію невід'ємних поліпшень тощо.

Сторонами за умовами договору оренди передбачено, що вартість об’єкта оренди, який повертається Орендарем Орендодавцеві, визначається на підставі акта оцінки, складеного за результатами інвентаризації майна на момент припинення договору оренди, звіреного з актом приймання-передачі майна в оренду (пункт 2.5 Договору).

Згідно з пунктом 17 Положення про порядок надання орендарю згоди на здійснення невід'ємних поліпшень комунального майна, яке є власністю територіальної громади м. Севастополя, після здійснення дозволених орендарю невід'ємних поліпшень орендар надсилає інформацію орендодавцеві про завершення виконання робіт із наданням:

-          підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт;

-          звіту про ідентифікацію невід'ємних поліпшень, виконаного суб’єктом оцінювальної діяльності –суб’єктом господарювання з урахуванням вимог Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невіддільні поліпшення, здійснені за час його оренди, при приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377;

-          копій документів, що підтверджують здійснені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, в тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

-          аудиторського висновку про підтвердження джерел фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря;

-          довідки, виданої орендарем і засвідченої аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв’язку із здійсненням поліпшень, віднесених орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, в розмірі, що перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку видатків для включення їх до валових витрат;

-          інших документів, необхідних для виконання положень.

Ухвалами від 07.07.2009 та від 22.09.2009 суд зобов’язував позивача за зустрічним позовом надати належні докази в обґрунтування вартості невід'ємних поліпшень та їх ідентифікації (т.1, арк.с.109-110, 122-123).

Стаття 32 ГПК України передбачає, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Таким чином, як випливає з приписів даної правової норми, наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги чи заперечення сторін та обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, встановлюються судом на підставі доказів.

Обов'язок доказування та подання доказів, відповідно до статті 33 ГПК України, розподіляється між сторонами виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. У даному випадку це стосувалося позивача за зустрічним позовом, який мав надати докази здійснення невід'ємних поліпшень нерухомого майна.

Відповідно до статті 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

В порушення зазначених норм, позивачем за зустрічним позовом не надано суду належних доказів здійснення невід'ємних поліпшень нерухомого майна, зокрема, договір оренди нерухомого майна, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, звіту суб’єкта оцінювальної діяльності про ідентифікацію невід'ємних поліпшень, аудиторський висновок про джерела фінансування будівництва, тощо.

Отже, факт здійснення позивачем за зустрічним позовом за свій рахунок невід'ємних поліпшень спірного майна на суму 29472,00 грн. не доведено належними доказами, а тому позовні вимоги в частині стягнення з Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" зазначених витрат на здійснення невід'ємних поліпшень об’єкта оренди у зв’язку із його капітальним ремонтом задоволенню не підлягають.

На думку суду, позивач за зустрічним позовом обрав невірний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки "невід'ємні поліпшення" можуть мати місце виключно в межах договору оренди. В даному випадку договір є недійсним з моменту його укладення, тому мова може йти лише про відшкодування збитків.

Стосовно іншої вимоги за зустрічним позовом –про стягнення з Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" безпідставно отриманих коштів в сумі 37322,60 грн., суд зазначає наступне.

В обґрунтування розміру витрат, здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю "Міська контора" як орендна плата, позивач за зустрічним позовом посилається на Довідку про виплачені суми за договором № 410 від 07.08.2006 (т.1, арк.с.58) та прибутковий ордер № 2129 від 25.05.2009 (т.1, арк.с.87).

Як вбачається зі змісту цих документів, загальна сума внесеної орендної плати за період з 07.08.2006 по 31.03.2009 становить 37322,60 грн. (35522,60 + 1800,00).

Проте, в прохальній частині зустрічної позовної заяви позивачем допущено технічну помилку у визначенні суми безпідставно набутої орендної плати –вказано 37332,60 грн.

Виходячи зі змісту самої позовної заяви та пояснень представників позивача за зустрічним позовом, наданих в судовому засіданні, суд розглядав позовну вимогу про стягнення 37322,60 грн.

Натомість, платіжні документи, що підтверджують внесення орендної плати, надані лише на суму 36119,81 грн. (т.1, арк.с.59-87).

Судом встановлено, що при укладенні Договору оренди №410 від 07.08.2006 сторонами не дотримано вимог діючого законодавства щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору. Невиконання вказаного положення закону тягне за собою нікчемність даного правочину.

Згідно зі статтею 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Приписами статті 216 ЦК України встановлено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Сторонами у справі не заперечується факт користування позивачем за зустрічною позовною заявою нерухомим майном –вбудованими нежитловими приміщеннями літер І-1, І-2 в підвалі двоповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташованими за адресою: м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, протягом тривалого часу (понад 3 роки).

Також судом на підставі статті 216 ЦК України зроблено висновок про правомірність стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" вартості фактичного користування вказаними приміщеннями в розмірі, що дорівнює орендній платі, за весь період такого користування, тобто з 07.08.2006 по 30.04.2009.

Іншими словами, внесена позивачем за зустрічним позовом орендна плата зарахована Комунальним підприємством Севастопольської міської Ради "Аррікон" як вартість користування нерухомим майном за недійсним правочином.

За викладених обставин, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Міська контора" про стягнення з Комунального підприємства Севастопольської міської Ради "Аррікон" безпідставно отриманої за нікчемною угодою орендної плати в сумі 37322,60 грн. задоволенню не підлягають.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог; витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову –на відповідача; при відмові в позові –на позивача.

З огляду на зазначене, суд покладає на відповідача за первісним позовом понесені позивачем витрати на сплату державного мита в сумі 187,00 грн. і на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 312,50 грн.

Керуючись статтями 49, 82, 84-85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України суд –

В И Р І Ш И В :

1.          Позовні вимоги первісного позову задовольнити повністю.

2.          Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Міська контора” (99008, м. Севастополь, вул. Мечнікова, 5, ідентифікаційний код 34393837, п/р 260013018127 в СФ АБ "Таврика", м. Севастополь, МФО 324377) на користь Комунального підприємства Севастопольської міської Ради „Аррікон” (99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, ідентифікаційний код 20711909, відомості про поточні розрахунки в установах банку відсутні) 3345,68 грн. (три тисячі триста сорок п’ять грн. 68 коп.), державне мито в сумі 187,00 грн. (сто вісімдесят сім грн. 00 коп.) та витрати по сплаті інформаційного забезпечення процесу в сумі 312,50 грн. (триста дванадцять гривен, 50 коп.).

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

3.          Зобов’язати Товариство з обмеженою відповідальністю „Міська контора” (99008, м. Севастополь, вул. Мечнікова, 5, ідентифікаційний код 34393837, п/р 260013018127 в СФ АБ "Таврика", м. Севастополь, МФО 324377) звільнити вбудовані нежитлові приміщення літер І-1 І-2 в підвалі двохповерхової будівлі Будинку побуту літ "А", загальною площею 46,10 кв.м, розташовані за адресою м. Севастополь, вул. Леваневського, 24, та передати їх Комунальному підприємству Севастопольської міської Ради „Аррікон” (99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2, ідентифікаційний код 20711909, відомості про поточні розрахунки в установах банку відсутні).

4.          В задоволенні вимог зустрічного позову – відмовити повністю.

Суддя В.О. Головко

Рішення оформлено і підписано

в порядку статті 84 ГПК України

28.10.2009

РОЗСИЛКА:

1.          КП СМР „Аррікон”

          (99011, м. Севастополь, вул. Адм. Октябрьського, 8, кв. 2)

2.          Товариство з обмеженою відповідальністю „Міська контора”

          (99008, м. Севастополь, вул. Мечнікова, 5)

3.          Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради

          (99011, м. Севастополь, вул. Луначарського, 5)

4.          Спра