Рішення № 64493525, 31.01.2017, Апеляційний суд Харківської області

Провадження № 22ц/790/908/17 Головуючий 1-ї інстанції Бабкова Т.В.

Справа № 645/1972/16-ц Доповідач Бровченко І.О.

Категорія земельні

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 січня 2017 року судова колегія судової палати з цивільних справ апеляційного суду Харківської області в складі:

Головуючого Бровченко І.О.,

суддів Бурлака І.В., Яцини В.Б.,

при секретарі Афоніні К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2016 року по цивільній справі за позовом Харківської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди землі та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И Л А :

У квітні 2016 року Харківська міська рада Харківської області звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі.

В обгрунтування позовних вимог зазначила, що 26 грудня 2006 року між нею та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами якого останній передано в оренду земельну ділянку площею 0,0122 га, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Танкова, 4, на строк до 01 липня 2031 року зі щомісячною сплатою орендної плати, розмір якої становить 77 коп. на місяць та відповідно 9 грн. 24 коп. на рік.

Рішенням Харківської міської Ради від 03 липня 2013 року № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року. Згідно даного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у розмірі 291 грн. 18 коп., дане рішення вводиться в дію з 01 січня 2014 року.

25 вересня 2013 року Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення, згідно з яким плата за землю, розрахована відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, вводиться в дію з 01 січня 2014 року, зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19 грудня 2012 року № 960/12.

Пунктом 16.4 цього Порядку визначено, що розмір орендної плати, встановлений договором оренди землі, підлягає перегляду, в тому числі й у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі. На підставі ухвалених Харківською міською радою Харківської області рішень Департамент земельних відносин Харківської міської ради підготував проект додаткової угоди до договору оренди землі, в якому визначив орендну плату у розмірі 271 грн. 09 коп. в місяць або 3253 грн. 07 коп. на рік, розраховану на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2013 року, та направив його відповідачу.

Посилаючись на вказані обставини та положення Цивільного Кодексу України, а також зазначаючи, що ухилення позивача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдасть значних збитків територіальній громаді міста Харкова, позивач просить суд внести зміни до договору оренди землі від 26 грудня 2006 року шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та стягнути з відповідача понесені позивачем судові витрати.

Відповідач проти позову заперечувала, посилаючись на те, що в наслідок свого матеріального становища не в змозі буде виконувати умови договору оренди землі в частині здійснення орендної плати по новим тарифам - 271 грн. 09 коп., а тому звертається до Харківської міської ради Харківської області із зустрічним позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі вимог ст. ст. 651, 652 ЦК України.

В обгрунтування позовних вимог зазначила, що укладаючи договорі оренди земельної вона не могла передбачити та розраховувати на збільшення розміру орендної плати у 350 разів. Таке підвищення розміру орендної плати не відповідає вимогам розумності та справедливості, що є порушенням ст.627 ЦК України.

Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2016 року позовні вимоги Харківської міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі задоволено частково.

Змінено з 1 травня 2015 року абзац другий пункту 9 договору оренди землі від 02 жовтня 2006 року, укладеного між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_1, і викладено його у такій редакції : «Розмір орендної плати на земельну ділянку згідно з розрахунком №858/15 від 20 квітня 2015 року на рік становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 3253 грн. 07 коп. або в місяць 271 грн. 09 коп.»

В задоволенні решти позовних вимог Харківської міської ради відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат. В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволені позовних вимог Харківської міської ради та задовольнити її зустрічний позов, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення осіб, які приймали участь у розгляді справи, встановивши обставини справи, перевірив зібрані по справі докази, обговоривши доводи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні з підстав, передбачених ч.1 ст. 309 ЦПК України.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено наявними в матеріалах справи доказами, що 26 грудня 2006 року між Харківською міською радою Харківської області та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 отримала у строкове платне користування до 01 липня 2031 року земельну ділянку несільськогосподарського призначення із земель житлової та громадської забудови, площею 0,0122 га, що розташована за адресою: м. Харків, вул. Танкова, 4.

З акту приймання-передачі земельної ділянки від 23 січня 2007 року вбачається, що ОСОБА_1 прийняла вищезазначену земельну ділянку площею 0,0122 га строком на 25 років.

Пунктами 5, 9, 10 зазначеного договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 30911 грн. та згідно з довідкою № 857/06 від 13 лютого 2006 року розмір щомісячної орендної плати становить 77 коп. з урахуванням індексів інфляції.

Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) унаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом (пункт 13 договору оренди землі).

03 липня 2013 року Харківська міська рада Харківської області ухвалила рішення № 1209/13, яким затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року», у тому числі й базову вартість одного квадратного метра землі міста Харкова в розмірі 291 грн. 18 коп., яка отримана на підставі витрат на освоєння й облаштування території міста станом на 1 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 цього рішення встановлено, що рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому законодавством порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року застосовується з 1 січня 2014 року (а.с. 30).

Рішенням від 25 вересня 2013 року № 1269/13 Харківська міська рада Харківської області затвердила Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 1 січня 2013 року та встановила, що зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19 грудня 2012 року № 960/12.

Згідно з пунктом 3 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 25 вересня 2013 року № 1269/13, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнано, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготував додаткову угоду до договору оренди від 26 грудня 2006 року, за умовами якої змінено нормативну грошову оцінку земельної ділянки та розмір орендної плати й зазначено, що ця оцінка відповідно до витягу з технічної документації № 145 від 19 листопада 2014 року становить 86818 грн., а з урахування коефіцієнту індексації за 2014 рік складає 108436 грн. Розмір орендної плати складає 3 % від її нормативної грошової оцінки і складає 3253 грн. 07 коп. або в місяць 271 грн. 09 коп.

Пунктом 36 договору оренди землі від 26 грудня 2016 року передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

08 липня 2015 року Департамент земельних відносин Харківської міської ради Харківської області направив ОСОБА_1 лист-пропозицію про зміну договору оренди землі та підписання додаткової угоди до договору оренди землі.

Необхідність приведення умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення Харківської міської ради до суду з відповідним позовом.

Задовольняючи позовні вимоги Харківської міської ради суд першої інстанції виходив з того, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Судова колегія погоджується з висновком суду, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підставою для перегляду розміру орендної плати, є помилковими.

Відповідно до статті 144 Конституції України та ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною першою статті 632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша, друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою цієї статті визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, суд першої інстанції, правильно встановив характер правовідносин між сторонами та застосував норми матеріального права, які підлягають застосуванню, та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог. При цьому судова колегія враховує висновок щодо застосування вказаних норм права стосовно зміни договору оренди земельної ділянки, викладений у постанові Верховного Суду України від 18 травня 2016 року по справі № 6-325цс16.

Посилання ОСОБА_1, що 14 липня 2015 року вона не отримувала рекомендоване поштове повідомлення з пропозицією про зміну договору оренди землі, належними та допустимими доказами не підтверджено. Згідно п. 106 Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв'язку на підставі пред'явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище. Доказів того, що працівник поштового звязку вніс до бланку повідомлення недостовірну інформацію щодо отримання ОСОБА_1 поштового відправлення, матеріали справи не містять.

Відмовляючи у задоволені позовних вимог щодо розірвання договору оренди земельної ділянки суд першої інстанції виходив з того, що позивач за зустрічним позовом в досудовому порядку не звертався до голови Харківської міської ради щодо розірвання договору оренди землі. Підстав для розірвання договору оренди землі під час судового розгляду справи встановлено не було.

Разом з тим, судова колегія не погоджується з таким висновком суду першої інстанції виходячи з наступного.

Положення частини другої статті 124 Конституції України треба розглядати у системному зв'язку з іншими положеннями Основного Закону України, які передбачають захист судом прав і свобод людини і громадянина, а також прав юридичної особи, встановлюють юридичні гарантії їх реалізації, надаючи можливість кожному захищати права і свободи будь-якими не забороненими законом засобами (частина п'ята статті 55 Конституції України). Тобто кожна особа має право вільно обирати не заборонений законом засіб захисту прав і свобод, у тому числі судовий захист.

Для забезпечення судового захисту Конституція України у статті 124 встановила принципи здійснення правосуддя виключно судами, неприпустимості делегування функцій судів та їх привласнення іншими органами чи посадовими особами та визначила юрисдикцію судів. Зазначені принципи забезпечують здійснення конституційного права на судовий захист, яке не може бути обмежене навіть в умовах воєнного або надзвичайного стану.

Із змісту частини другої статті 124 Конституції України щодо поширення юрисдикції на всі правовідносини, що виникають у державі, випливає, що кожен із суб'єктів правовідносин у разі виникнення спору може звернутися до суду за його вирішенням. Суб'єктами таких правовідносин можуть бути громадяни, іноземці, особи без громадянства, юридичні особи та інші суб'єкти цих правовідносин. Зазначена норма, як і інші положення Конституції України, не містить застереження щодо допустимості судового захисту тільки після досудового врегулювання спору та неприпустимості здійснення правосуддя без його застосування.

Право на судовий захист передбачено й іншими статтями Конституції України. Так, відповідно до статті 8 Конституції України звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України, норми якої мають пряму дію та найвищу юридичну силу, гарантується. Частина четверта статті 13 Конституції України встановлює обов'язок держави забезпечити захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, в тому числі у судовому порядку. До таких суб'єктів належать, зокрема, юридичні особи та інші суб'єкти господарських відносин. Тобто можливість судового захисту не може бути поставлена законом, іншими нормативно-правовими актами у залежність від використання суб'єктом правовідносин інших засобів правового захисту, у тому числі досудового врегулювання спору.

Можливість використання суб'єктами правовідносин досудового врегулювання спорів може бути додатковим засобом правового захисту, який держава надає учасникам певних правовідносин, що не суперечить принципу здійснення правосуддя виключно судом. Виходячи з необхідності підвищення рівня правового захисту держава може стимулювати вирішення правових спорів у межах досудових процедур, однак їх використання є правом, а не обов'язком особи, яка потребує такого захисту.

Право на судовий захист не позбавляє суб'єктів правовідносин можливості досудового врегулювання спорів. Це може бути передбачено цивільно-правовим договором, коли суб'єкти правовідносин добровільно обирають засіб захисту їхніх прав. Досудове врегулювання спору може мати місце також за волевиявленням кожного з учасників правовідносин і за відсутності у договорі застереження щодо такого врегулювання спору.

Обрання певного засобу правового захисту, у тому числі і досудового врегулювання спору, є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує. Встановлення законом обов'язкового досудового врегулювання спору обмежує можливість реалізації права на судовий захист.

Право особи на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Таким чином, направленням стороною заяви (пропозиції) щодо розірвання договору в разі виникнення такої необхідності є правом, а не обов'язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, та не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом подання позову до відповідача про розірвання договору.

В обгрунтування позовних вимог та вимог апеляційної скарги ОСОБА_1 посилалась, що внаслідок зміни нормативної грошової оцінки земель м. Харкова розмір орендної плати збільшився з 9 грн. 24 коп. на рік до 3253 грн. 07 коп., тобто більше ніж в 350 разів. На час укладання договору оренди земельної ділянки вона не передбачала можливість такого збільшення розміру орендної плати. У позивача відсутні статки для сплати у новому розмірі, у звязку з чим звернулась до суду з відповідним позовом.

За умовами ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямованих на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду за наявності одночасно умов, передбачених частиною 2 статті 652 цього ж Кодексу.

З матеріалів справи не вбачається, що на момент укладання договору оренди землі позивач за зустрічним позовом могла передбачити збільшення розміру орендної плати у 350 разів. Судова колегія вважає, що така зміна обставин зумовлена причинами, які позивач, як заінтересована сторона, не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності. При таких обставинах, подальше виконання умов договору призвело б до порушення співвідношення майнових інтересів сторін, оскільки позивач була би позбавлена доходу, на який розраховувала при укладенні договору, внаслідок сплати нею збільшеного розміру орендної плати за землю. Крім цього, умовами договору оренди не передбачено, що ризик зміни обставин, а саме: збільшення розміру орендної плати за землю несе позивач, який є стороною, заінтересованою у розірванні договору оренди.

З урахування вищезазначеного, судова колегія приходить до висновку про задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки обставини спірних правовідносин свідчать про наявність передбачених ст.652 ЦК України сукупності обставин, при яких в судовому порядку розривається договір.

Приймаючи до уваги викладене, оцінив всі обставин справи та надані докази як окремо, так і в сукупності, судова колегія приходить до висновку про необхідність часткового задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 та зміни рішення суду першої інстанції.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України судова колегія здійснює розподіл судових витрат за розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 пропорційно до розміру задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 316, 317, 319, 324, 325 ЦПК України, судова колегія, -

ВИРІШИЛА :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково.

Рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 08 листопада 2016 року змінити.

Розірвати договір оренди землі від 02 грудня 2006 року, укладений між ОСОБА_2 та Харківською міською радою, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» 26 грудня за № 840667100127.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Стягнути з Харківської міської ради на користь ОСОБА_2 606 грн. 32 коп.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено в касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

Судді