Рішення № 64433419, 25.01.2017, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.01.2017Справа №910/22918/16За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БОРИСПІЛЬМІСЬКБУД»

До Київської міської ради

За участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача

Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради

Про розірвання договору

Суддя Мельник В.І.

Представники:

від позивача: Сєтов М.О., довіреність б/н від 27.09.2016

від відповідача: Рог О.В., довіреність №225-КМГ-3416 від 26.10.2016

від третьої особи Хоменко А.Г., довіреність №05703-21484 від 17.11.2016

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «БОРИСПІЛЬМІСЬКБУД» подало на розгляд Господарського суду міста Києва позов до Київської міської ради про розірвання договору.

Позовні вимоги мотивовані тим, що будівництво житлових будинків з підземними гаражами для будівництва яких укладено договір оренди земельної ділянки, закінчено, об'єкти будівництва передані на баланс, що, на думку позивача, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2016 порушено провадження у справі №910/22918/16 та призначено розгляд справи на 13.01.2017.

16.12.2016 відділом діловодства суду від представника позивача отримано клопотання про відкликання клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

13.01.2017 від представника позивача відділом діловодства суду отримано додаткові документи у справі.

В судове засідання 13.01.2017 представник позивача з'явився, надав суду усні пояснення у справі.Підтримав клопотання про відкликання клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

В судове засідання 13.01.2017 представник відповідача з'явився, надав суду усні пояснення у справі, заявив усне клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація).

Клопотання представника відповідача судом задоволено.

В судовому засіданні 13.01.2017 оголошено перерву до 25.01.2017.

24.01.2017 відділом діловодства суду від представника відповідача отримано відзив на позовну заяву відповідно до якого відповідач просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог з підстав, зазначених у відзиві.

В судове засідання 25.01.2017 представник позивача з'явився, надав суду пояснення у справі.

В судове засідання 25.01.2017 представник відповідача з'явився, надав усні пояснення у справі.

В судове засідання 25.01.2017 представник третьої особи з'явився, надав суду усні пояснення у справі.

Після виходу суду з нарадчої кімнати, у судовому засіданні 25.01.2017 було проголошено вступну та резолютивну частину рішення та повідомлено, що повне рішення буде складено у термін, передбачений ч. 4 ст. 85 ГПК України.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, оглянувши в судовому засіданні оригінали документів, копії яких знаходяться в матеріалах справи, Господарський суд міста Києва,-

ВСТАНОВИВ:

06.08.2012 року між Київською міською радою (далі - Відповідач, Одендодавець), як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд» (далі - Позивач, Орендар), як орендарем, укладено Договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г., зареєстровано в реєстрі за №327 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 14.08.2012 р. за № 63-6-00663 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір).

Згідно пунктів 1.1, 2.1 договору оренди від 06.08.2012 р., орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.04.2012 р. № 531/7868 за актом приймання передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з наступними характеристиками: місце розташування: 4-а мікрорайон житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва, розмір - 50000 (п'ятдесят тисяч) квадратних метрів, цільове призначення - для завершення будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом, кадастровий номер - 8 000 000 000:63:293:0011.

Пунктом 3.1 договору сторони узгодили, що договір укладено на 10 років.

Пунктом 11.3. договору встановлено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одні особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідація юридичної особи- орендаря; набуття права власності на об'єкт нерухомості, що розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб'єкт (орендар за цим договором або новий власник об'єкта нерухомості) який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов'язання передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлючих документів на дану Земельну ділянку.

Відповідно до пункту 11.4 договору оренди від 06.08.2012 р., договір може бути припинено шляхом розірвання, зокрема за рішенням суду, в порядку встановленому законом.

Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі міста Києва завершено, що підтверджується сертифікатами, які містяться в матеріалах справи.

Так, Сертифікатом серія ІУ №165152160692 від 06.08.2015 р. Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (ІІ черга будівництва житловий будинок №2, секція «Г», 2-й пусковий комплекс) по вул. О.Пчілки проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Сертифікатом серія ІУ №165151320247 від 12.05.2015 р., Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (ІІ черга будівництва житловий будинок №3, секція «Д», 1-й пусковий комплекс) перетин вул. Драгоманова та О.Пчілки проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Сертифікатом серія ІУ №165152811176 від 08.10.2015 р., Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс, житловий будинок №1, секція «А,Б,В») по вул. О.Пчілки проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Сертифікатом серія ІУ №165153638768 від 29.12.2015 р., Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (ІІІ черга будівництва, житловий будинок №4) по вул. Драгоманова проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Сертифікатом серія ІУ №165153633604 від 29.12.2015 р., Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (ІV черга будівництва житловий будинок №5) по вул. Драгоманова проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Сертифікатом серія ІУ №165162291811 від 16.08.2016 р., Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об'єкта: Будівництво житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом у 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (V черга будівництва, житловий будинок №6) по вул. Драгоманова проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Житлові будинки передані на баланс для обслуговування експлуатуючим організаціям, що підтверджується актами, які містяться в матеріалах справи, а саме:

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №2 секція «Г» (ІІ пусковий комплекс) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. О.Пчілки, б. 6-А) передано на обслуговування та експлуатацію до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 05.10.2015р.

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №3 секція «Д» (І пусковий комплекс) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. Драгоманова, б.4-А) передано на обслуговування та експлуатацію до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 08.09.2015р.

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №1 секція «А, Б, В» (І черга будівництва, І пусковий комплекс) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. О.Пчілки, б.8) передано на обслуговування та експлуатацію до ТОВ «Управлінська компанія «Житло-Сервіс» від 08.04.2015р.

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №4 (ІІІ черга будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. Драгоманова, б.2-Б) передано на обслуговування та експлуатацію до ТОВ «Управлінська компанія «Житло-Сервіс» від 11.04.2015р.

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №5 (ІV черга будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. Драгоманова, б.2-А) передано на обслуговування та експлуатацію до ТОВ «Управлінська компанія «Житло-Сервіс» від 11.04.2015р.

Актом прийому-передачі введеного в експлуатацію житлового будинку №6 (V черга будівництва житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом) у 4-А мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва (поштова адреса вул. Драгоманова, б.2) передано на обслуговування та експлуатацію до Комунального підприємства з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-Сервіс» від 14.11.2016р.

Супровідним листом вих.№259 від 30.08.2016р.позивач звернувся до відповідача у якому вказуючи на те, що будівництво «Житлово-офісного комплексу з підземним паркінгом, в 4-а мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м.Києва» на орендованій земельній ділянці завершено. Об'єкти нерухомості введено в експлуатацію та передано на баланс експлуатуючих організацій, у зв'язку з цим позивач зазначав про своє право на припинення договору оренди та просив дострокового розірвання договору з посиланням на статтю 19 Закону України «Про оренду землі».

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) за дорученням відповідача листом від 27.09.2016 р. № 057022-18277 повідомив позивача про те, що орендодавець, укладаючи договір оренди земельної ділянки передбачав відповідні надходження орендної плати до міського бюджету. Припинення права оренди земельної ділянки потягне за собою припинення цих надходжень до міського бюджету, що є нічим іншим, як збитками для орендодавця. З метою недопущення втрат міського бюджету, Департамент земельних ресурсів зазначив, що повернеться до розгляду питання щодо розірвання договору оренди на момент переоформлення права користування земельною ділянкою на нових власників (балансоутримувачів) будівлі.

Статтями 11, 509 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору.

Згідно з ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Відповідно до статті 148 Конституції України місцеві ради самостійно вирішують питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Відповідно до статті 9 Земельного кодексу України Київській міській раді надано широкі повноваження у галузі земельних відносин.

Перелік повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин визначено у статті 9 Земельного кодексу України, зокрема, їй належить право : розпорядження землями територіальної громади м. Києва; передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до Земельного кодексу України; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до Закону.

Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 статті 22 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з частиною 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За приписами частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 11.4 Договору оренди земельної ділянки від 06.08.2012 р., укладеного сторонами, передбачена можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Пунктами «а», «е» частини першої статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Право оренди земельною ділянкою, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.

Частиною другою статті 19 Закону України «Про оренду землі» визначено, що після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

За приписами частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Крім того, статтею 42 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками (ч.1.).

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (ч.2.).

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (ч.3.).

Згідно ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Таким чином, правовідносини щодо користування земельними ділянками підприємствами, установами і організаціями, які здійснюють управління будинками, а також власниками (співвласниками) цих будинків є предметом окремого правового врегулювання та окремого судового провадження.

В свою чергу, позивач скористався своїм правом на припинення дії договору на підставі частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі», звернувшись до Київської міської ради листом №259 від 30.08.2016 року про дострокове розірвання договору у зв'язку з завершенням будівництва багатоквартирного житлового будинку та прийняттям його в експлуатацію.

Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 ЦК України). Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.

Керуючись ст.ст. 173, 193, ГК України, ст.ст. 22, 33, 49, 75, 81-1, 82-85 ГПК України, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати Договір оренди земельної ділянки від 06.08.2012 року, укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г., зареєстрований за №327, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про що зроблено запис від 14.08.2012 р. за № 63-6-00663 у книзі записів державної реєстрації договорів.

3. Стягнути із Київської міської ради (01001, м. Київ, вул.. Хрещатик, 36, ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «БОРИСПІЛЬМІСЬКБУД» (08130, Київська область, Києво-Святошинський район, с. Чайки, вул.. В. Чайки, 16, ідентифікаційний код 34536374) судовий збір в розмірі 1378 (одна тисяча триста сімдесят вісім) грн.

4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги (ч. 1 ст. 93 ГПК України), якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 30.01.2017

Суддя Мельник В.І.