Рішення № 63369659, 06.12.2016, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

___________

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, тел. (0412) 48-16-20,

E-mail: inbox@zt.arbitr.gov.ua, http://zt.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "06" грудня 2016 р. Справа № 906/460/16

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Павліченко Н.М.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 дов. №05/1446 від 13.04.2016р.

від відповідача: ОСОБА_2 дов. № б/н від 25.02.2010р. (в засіданні суду 22.11.16р.)

В засіданні суду 22.11.16р. оголошувалась перерва до 14: 30 год. 05.12.16р. в порядку статті 77 ГПК України

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області і ( м. Житомир)

до ОСОБА_3 ( м. Коростишів)

про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004р. та повернення об'єкту незавершеного будівництва

та за зустрічним позовом фізичної особи ОСОБА_3 ( м. Коростишів) до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (м. Житомир) про визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області звернулось з позовом до фізичної особи ОСОБА_3 з наступними позовними вимогами:

- розірвати нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 об'єкта незавершеного будівництвом житлового будинку (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га, укладений між сторонами;

- зобов'язати відповідача повернути об'єкт незавершеного будівництва житлового будинку (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі.

Ухвалою господарського суду від 14.06.2016р. провадження у справі було припинено на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 ГПК України, оскільки суд дійшов висновку про непідвідомчість спору господарському суду.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 12 липня 2016р. ухвалу господарського суду від 14.06.2016р. скасовано , оскільки незавершений будівництвом об'єкт державної власності - житловий будинок, не входить до державного житлового фонду, а тому даний спір підвідомчий господарському суду, незалежно від статусу відповідача як фізичної особи.

25.07.2016р. протоколом автоматичного розподілу судової справи між суддями справу №906/460/16 передано для розгляду судді Машевській О.П.

Ухвалою суду від 27.07.16р. справу №906/460/16 прийнято до свого провадження та призначено її розгляд на 20.09.16р.

08 серпня 2016р. до господарського суду через діловодну службу господарського суду Житомирської області надійшла зустрічна позовна заява фізичної особи ОСОБА_3 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області з наступними позовними вимогами:

- визнати неправомірними дії відповідача щодо вимог про виконання умов договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004р. про добудову об'єкту;

- визнати неправомірними дії відповідача щодо розірвання договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004р.;

- визнати неправомірними дії відповідача щодо ухилення від внесення змін до договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004р.;

- зобов'язати відповідача розглянути пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004р. з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства.

Ухвалою суду від 20.09.16 року прийнято зустрічну позовну заяву ОСОБА_3 ( м. Коростишів) про до спільного розгляду із первісним позовом.

Ухвалою суду від 27.10.16року залучено до участі у справі третьою особою без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Брусилівську селищну раду (смт. Брусилів).

В ході вирішення спору представник позивача вимоги первісного позову просив задовольнити та не визнав вимоги зустрічного позову, представник відповідача наполягав на задоволенні вимог зустрічного позову та просив відмовити у первісному позові.

З врахуванням конкретних обставин цієї справи, спір вирішено у строк більший, ніж передбачено ст. 69 ГПК України, однак з дотриманням критеріїв розумності строку, визначених у практиці Європейського суду з прав людини ( п. 31 Рішення Європейського суду з прав людини від 1 лютого 2007 р. у справі "Макаренко проти України", п. 27 Рішення Європейського суду з прав людини від 8 квітня 2010 року у справі "Гутка проти України", ухвала у справі "Малицька - Васовська проти Польщі" (від 5 квітня 2001 року, N 41413/98).

Представнику позивача в засіданні суду 06.12.16 року оголошено вступну та резолютивну частини рішення про задоволення первісного позову та відмову у зустрічному позові.

Дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

23 липня 2004 року Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (далі- позивач) та ОСОБА_3 ( далі -відповідач) був укладений договір купівлі-продажу №2367 незавершеного будівництвом об'єкта державної власності - житлового будинку (позиція за генпланом 627), що перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га на таких основних умовах:

- продавець зобов'язується передати у власність покупцеві незавершений будівництвом об'єкт державної власності - житловий будинок (позиція за генпланом 627) ( п.1.1),

- питання придбання або оренди земельної ділянки , на якій розташований об'єкт об'єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності (п.1.1);

- право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору ( п.1.3);

- передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю в п'ятиденний строк після повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва ( п. 3.1);

- передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем здійснюється відповідно до акта приймання-передачі, який підписується сторонами ( п.3.2);

- кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків ( п.4.1);

- покупець зобов'язується виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будівництво протягом 5 років ; зберегти первісне призначення; не продавати об'єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва, ведення його в експлуатацію; забезпечити дотримання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації; надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору ( п.5.3, п.5.4);

- продавець зобов'язаний контролювати виконання умов цього договору ( п.6.2);

- у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання договору, відшкодування завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об'єкта незавершеного будівництва у власність продавця ( п.7.3);

- зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін; всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки в письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату; у разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду ( п. 11.1, п.11.2, п.11.3) ( далі - договір купівлі - продажу ОНБ).

25 жовтня 2004 року за актом приймання-передачі позивач передав, а відповідач прийняв державне майно - незавершений будівництвом житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (позиція за генпланом 627), придбаний покупцем в ході аукціону (протокол № 3 від 16.07.2004р.) за ціною 2300 грн з ПДВ (а. с. 11).

Актом приймання-передачі ОНБ від 25.10.2004р. позивач та відповідач фактично визнали факт повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва покупцем до дати його підписання та відсутність з цього питання спору.

Листом від 10.03.2008р. відповідач просив позивача зняти договір купівлі-продажу ОНБ з контролю з підстав відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт будівництва та дозволу на проведення будівництва.

Листом від 03.04.2008р. № 05/1244 позивач роз'яснив відповідачу, що та про відсутність підстав для зняття договору купівлі-продажу ОНБ з контролю ( зобов'язання за договором у повному обсязі не виконані; рішення суду про зняття договору з контролю відсутнє).

10 березня 2010 року на виконання вимог ст.ст. 7 і 27 Закону України " Про приватизацію державного майна" та ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" позивачем проведено чергову поточну перевірку виконання відповідачем умов договору купівлі-продажу ОНБ , про що складено акт поточної перевірки, затверджений керівником позивача 10.03.10р. ( далі - акт поточної перевірки за 10.03. 10р., законодавство про приватизацію) .

Так, у п. 3.2 акту поточної перевірки за 10.03.10р. позивачем зафіксовано, що умова договору купівлі-продажу ОНБ завершити будівництво протягом 5-ти років ( тобто до 23.07.2009) із збереженням первісного призначення позивачем не виконана; про відсутність факту будівництва об'єкта починаючи з 2005 року по 2009 рік доводять складені позивачем акти перевірки від 10.08.05р., 07.07.06р., 25.04.07р., 31.01.08р.,06.06.08р., 12.01.09р. та 23.09.09р.; про відповідальність за невиконання умов договору відповідача попереджено листами № 05/2733 від 12.08.2005р., № 05/3063 від 28.07.2006р., № 4746 від 13.11.2006р., № 05/1752 від 13.05.2007р., № 05/483 від 11.02.2008р., № 05/2440 від 09.07.2009р.) ( а. с. 11-13).

Окрім того, 23.11.2009року позивач звернувся до Брусилівського районного суду позовом про розірвання з відповідачем договору купівлі-продажу ОНБ та повернення об'єкта у державну власність.

Відповідач звернувся із зустрічним позовом до позивача з вимогою внести зміни до договору купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну його добудови до 01.08.2014р.

17.03.2010року Брусилівським районним судом первісний позов позивача залишено без розгляду та задоволено зустрічний позов відповідача , а саме вирішено внести зміни до п. 5.3 Договору купівлі-продажу № 2367 від 24 липня 2007року частини 2 , виклавши його так: завершення будівництва до 01.08.2014р. ( далі - рішення суду від 17.03.10р.) .

Матеріали справи містять рішення виконавчого комітету Брусилівської селищної ради від 18.03.10року № 24 , яким погоджено відповідачу термін введення в ОНБ в експлуатацію до 01.08.14р. ( а. с. 15). Водночас матеріали справи також свідчать, що третя особа на стороні позивача неодноразово інформувала позивача про відсутність будівництва ОНБ за місцем його знаходження на території селищної ради ( а.с. 19, 20).

04.01.2011року та 01.06.12р. позивач, на підставі законодавства про приватизацію, оформив чергові акти поточної перевірки, у яких зафіксував не тільки відсутність будівництва об'єкта відповідачем, але й про ухилення відповідача від підписання та нотаріального посвідчення Брусилівською державною нотаріальною конторою підготовленого позивачем проекту договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.14р. на підставі рішення суду від 17.03.10р., надісланого відповідачу листом від 30.06.10р. № 05/1624 ( а. с. 18,22).

Востаннє поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ здійснено позивачем 17.12.15р., про що складено акт поточної перевірки за 17.12.15р. , у якому черговий раз зафіксовано відсутність будівництва об'єкта відповідачем та про ухилення останнього від підписання та нотаріального посвідчення договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.14р. відповідно до виданого Брусилівським районним судом виконавчого листа від 02.06.2011р. № 2-71/10 на примусове виконання рішення суду від 17.03.10р. в ході виконавчого провадження ( а. с. 21-22).

16.01.2016року листом за № 05/173 позивач звернувся до відповідача з пропозицією розірвати договір купівлі-продажу ОНБ за згодою сторін та повернути ОНБ у державну власність за актом-приймання-передачі, надіславши одночасно проект договору про розірвання договору купівлі - продажу ОНБ для його підписання та подальшого нотаріального посвідчення ( а.с. 29-30).

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі - продажу ОНБ, відповідач листом від 28.01.16р. через представника повідомила позивачу про те, що ОНБ є її приватною власністю та для його обслуговування отримано земельну ділянку у власність. Окрім того, будівництво ОНБ не здійснювалось у зв'язку з ненаданням позивачем погодженої та затвердженої у встановленому порядку проектної документації, а також дозволу на виконання будівельних робіт , та що за договором купівлі - продажу ОНБ фактично придбано лише будівельні матеріали, за які здійснено оплату , а відтак, зобов'язання виконано у повному обсязі ( а.с. 31).

Посилаючись на наведені обставини, а також положення ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 651 ЦК України, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Відповідач скористалась правом на подання зустрічного позову , у якому доводить, що позивач неодноразово пред'являв до неї вимоги про виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ (остання від 31.07.2015р. № 05/2494), розірвання цього договору ( остання від 16.01.2016р. № 05/173) та повернення об'єкта незавершеного будівництва - житлового будинку. Однак відповідач неодноразово повідомляла позивача про те, що під час укладення договору купівлі-продажу ОНБ їй не були відомі істотні умови , які унеможливлюють його виконання в частині добудови об'єкта, а саме:

- аварійний стан фактично виконаних на дату укладання договору будівельно-монтажних робіт ;

- відсутність проектно-кошторисної та виконавчої документації на об'єкт незавершеного будівництва (не вказано ні в договорі купівлі-продажу, ні в акті приймання-передачі об'єкта ( а с. 93).

Водночас, як доводить у зустрічному позові відповідач, пунктом 4.3 Положення про порядок приватизації об'єктів незавершеного будівництва, затвердженого наказом ФДМУ 11.09.2000р. № 1894, у процесі підготовки об'єкта до приватизації орган приватизації та балансоутримувач (забудовник) об'єкта підписують акт приймання-передачі проектно-кошторисної та виконавчої документації на об'єкт незавершеного будівництва ( у разі наявності такої документації).У разі відсутності зазначеної документації балансоутримувач (забудовник) об'єкта письмово повідомляє про це орган приватизації.

Однак позивач не надав відповідачу письмового повідомлення забудовника про відсутність проектно-кошторисної та виконавчої документації на об'єкт та те, що відповідач намагався таку документацію у забудовника отримати. При укладенні договору купівлі-продажу ОНБ відповідачу не було письмово повідомлено про відсутність проектно-кошторисної та виконавчої документації на об'єкт.

За доводами зустрічного позову, відповідач неодноразово зверталась до позивача із заявами щодо внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ ( 05.1-06р., 12.03.08р., січень 2010р.) у зв'язку з неможливістю добудови об'єкта , однак позивач наполягав на його добудові.

Посилаючись на ст. 14 Конституції України , ст. ст. 116, п.7 ст. 118 та ст. 121 ЗК України, відповідач доводить, що набула право власності на земельну ділянку розміром 0,12 га, на якій розміщений ОНБ, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 754630 від 23.02.2010року, та якій присвоєно кадастровий номер № 1820955100:01:003:1191. З набуттям права власності на земельну ділянку відповідач набула і прав, визначених статтею 373 ЦК України на об'єкти, що на ній знаходяться. Тому розірвання договору купівлі-продажу ОНБ без позбавлення права власності відповідачки на земельну ділянку неможливе.

Посилаючись на абз. 5 статті 41 Конституції України відповідач доводить, що позивач не наведено жодних мотивів суспільної необхідності наступного відчуження ОНБ та не подано доказів попереднього і повного відшкодування його вартості на користь відповідачки. Отже, вимога про розірвання договору купівлі-продажу ОНБ є протиправною, оскільки відповідачка втрачає кошти витрачені на придбання об'єкта, його зберігання, та виконання робіт з добудови.

Як доводить у зустрічному позові відповідач, стаття 652 ЦК України допускає можливість зміни договору за рішенням суду у разі істотної зміни обставин, якими сторонами керувалися при укладенні договору купівлі-продажу ОНБ . Зважаючи на протиправність вимог позивача щодо добудови аварійного ОНБ, а також протиправність вимог щодо позбавлення відповідача права власності на цей об'єкт, обґрунтованою є вимога зустрічного позову зобов'язати позивача розглянути пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу ОНБ з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства.

Позивач за первісним позовом вимоги зустрічного позову не визнав.

Дослідивши матеріали справи та надавши їм оцінку у сукупності за правилами ст.ст. 4-3, 4-7, 33 та 43 ГПК України, господарський суд прийшов до висновку задовольнити первісний позов та відмовити у зустрічному позові з наступних мотивів.

Об'єктом приватизації за договором купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 р. був незавершений будівництвом житловий будинок АДРЕСА_1.

За визначенням статті 1 Закону України від 05.06.2003 № 898-IV "Про іпотеку" об'єктом незавершеного будівництва є об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та який не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Відповідно, неможливість експлуатації об'єкта - основна ознака об'єкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний об'єкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності об'єкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується.

Так, виходячи із змісту ст. 4 Житлового кодексу Української РСР, віднесення об'єкта нерухомості до житлового фонду можливе за наявності двох ознак житловості: юридичної та фактичної. За юридичним статусом житловий будинок (приміщення) має бути спроектований, побудований, зданий в експлуатацію та зареєстрований саме як житловий. Лише за цих умов житловий будинок може бути об'єктом приватизації, при цьому, саме за приписами Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Водночас, незавершений будівництвом житловий будинок є об'єктом приватизації саме за Законами України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" ( далі - Закон про приватизацію ОНБ) , "Про приватизацію державного майна" та "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" ( далі - Закон про малу приватизацію), які регулюють приватизацію будь-яких об'єктів незавершеного будівництва.

Відповідно до ч.1 та ч.3 ст. 23 Закону про малу приватизацію між покупцем об'єкта приватизації та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, укладається договір купівлі-продажу, до якого включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

Оскільки обов'язковою умовою договору купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва є встановлення строку завершення будівництва, при визначенні останнього підлягає застосуванню ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" , згідно якої строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, не повинен перевищувати п'яти років.

В свою чергу, ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ передбачає, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Абзацом 6 ч. 3 ст. 23 Закону про малу приватизацію встановлено, що державний орган приватизації зобов'язаний вимагати від нового власника виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу об'єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.

В силу ч. 8 зазначеної норми Закону, органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Так, нормами частини п'ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Частиною 2 ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ також передбачено , що у разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Таким чином, за приписами ч. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ч. 2 ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ, договір купівлі-продажу об'єкту приватизації може бути розірвано за рішенням суду за невиконання будь-яких (а не істотних або окремих) умов цього договору.

В свою чергу, приписами пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу України, визначена можливість зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, у відповідності до вказаної норми якщо договором передбачена можливість його розірвання на вимогу сторони за невиконання іншою стороною умов цього договору взагалі (а не істотних або будь-яких окремих умов), договір підлягає розірванню.

Оскільки спірний договір є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації та укладений, у тому числі, у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного майна", норми якого щодо укладення, розірвання, умов договору купівлі-продажу об'єкту приватизації тощо є спеціальними, а тому мають пріоритет перед застосуванням загальної норми ст. 651 ЦК України щодо порядку та підстав розірвання договору купівлі-продажу.

Доводи відповідача про наявність протягом 2004-2016 р.р. об'єктивних обставин, які унеможливили виконання ним договірних зобов'язань, не заслуговують на увагу, оскільки з наявних у справі доказів вбачається, що відповідач навіть не приступила до виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу ОНБ.

Натомість в розумінні частини 2 статті 19 Закону про приватизацію ОНБ немає значення, що унеможливило виконання стороною договору свого обов'язку по завершенню будівництва об`єкта приватизації в строк, визначений договором.

Так, відповідач визнала, що завершення будівництва ОНБ мало здійснюватись ним відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій " ( втратив чинність 12.03.2011р.) , у статті 24 якого було передбачено, що у разі прийняття селищною радою рішення про надання земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Дозвіл на будівництво, як було передбачено у цій статті Закону, давав право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Рішенням 24 сесії 5 скликання Брусилівської селищної ради від 12.09.08р. відповідачу передана у власність земельна ділянка площею 0,1200 га по вул. Хомутецькій в смт. Брусилів для обслуговування жилого будинку ( далі - рішення про дозвіл на будівництво ОНБ) (а. с. 181).

Однак відповідач , отримавши рішення про дозвіл на будівництво ОНБ, не отримала вихідних даних на проектування його добудови.

Доводи відповідача про те, що саме позивач мав забезпечити її проектно-кошторисною та виконавчою документацією на ОНБ на стадії укладення договору купівлі-продажу ОНБ не заслуговують на увагу, оскільки про такі умови продажу цього об'єкта з аукціону не йшлося.

Позивач визнав, що на ОНБ була відсутня проектно-кошторисна та виконавча документація попереднього забудовника, а відповідач, заявивши про участь в аукціоні з його придбання, погодилась на його придбання за відсутності цієї документації в органу приватизації.

Господарський суд погоджується з такими доводами позивача, оскільки підписанням договору купівлі-продажу ОНБ відповідач визнала себе зобов'язаною стороною завершити будівництво об'єкта протягом п'яти років саме на підставі розробленої на її замовлення проектно-кошторисної документації, та нею ж і затвердженої.

Не заслуговують на увагу доводи відповідача про неможливість проектування добудови ОНБ через його аварійний стан, та про необхідність його демонтажу, оскільки такі доводи не ґрунтуються на належних та допустимих засобах доказування, до яких можна було би віднести експертний висновок проектної організації, зроблений на початку дії договору купівлі-продажу ОНБ у 2004 році. Натомість відповідач лише у вересні 2008 року отримала рішення про дозвіл на будівництво ОНБ, яке є підставою отримання вихідних даних на проектування.

Одночасно суд звертає увагу, що станом на 12.09.08р. стаття 24 Закону України "Про планування і забудову територій " містила імперативне правило про те, що у разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається в такому ж порядку, як і його надання.

Таким чином, рішення про дозвіл на будівництво ОНБ було чинним до 12.09.2010р.

Судом встановлено, що поновлення дозволу на будівництво ОНБ не відбулось в такому ж порядку , як і його надання, оскільки Брусилівська селищна рада не приймала з цього питання інших рішень. У справі є лише рішення виконавчого комітету Брусилівської селищної ради від 18.03.10року № 24 , яким погоджено відповідачу термін введення в ОНБ в експлуатацію до 01.08.14р. та рішення суду від 17.03.2010р. з цього питання ( а. с. 15).

Однак на підставі наявних у матеріалах справи доказів судом встановлено, що відповідач не виконала свої договірні зобов'язання в частині завершення будівництва житлового будинку (позиція за генпланом 627) за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га як протягом п'яти років від дня його купівлі-продажу 23.07.2004р. - до 23.07.2009р., так і у строк, встановлений рішенням суду від 17.03.10р. - до 01.08.14р.

Встановлені обставини доводять наявність фактичних та правових підстав для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, а як наслідок - повернення його у державну власність.

Стосовно доводів відповідача про непорушність права приватної власності на ОНБ на підставі статті 41 Конституції України , а відтак, неможливість застосування ч. 2 ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ.

Дійсно, у ч. 1 ст. 23 Закону про малу приватизацію в редакції станом на 23.07.04р. було передбачено, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна.

У частині 2 статті 12 Закону про приватизацію ОНБ в редакції станом на 23.07.04р. було передбачено, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.

Договір купівлі - продажу ОНБ укладено під час дії нового Цивільного кодексу України.

Так, за змістом частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Предметами права власності може бути лише майно, яке складається з речей (стаття 179 ЦК України), сукупності речей та майнових прав (стаття 190 ЦК України) ( постанова ВСУ від 05.11.2014 р. у цивільній справі 6-135цс14, № в реєстрі судових рішень 41849915).

До речей як складової поняття майна, відповідно до положень ч.1 статті 181 ЦК України, належать нерухомі речі (земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення).

Відповідно до ч.1 статті 184 ЦК України річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

У ч. 1 статті 182 ЦК України встановлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно з ч. 4. статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно правила ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Згідно ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку (постанова ВСУ від 27.05.2015р. №6-159цс15).

В свою чергу, абзацом другим частини третьої статті 331 ЦК встановлено право особи, яка створила об'єкт нерухомого майна зі своїх матеріалів, або набуває на нього право власності на підставі договору або закону, укладати договори щодо зазначеного об'єкта незавершеного будівництва.

При цьому для реєстрації права власності набувача на об'єкт незавершеного будівництва надаються документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виконання будівельних робіт, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва ( постанова ВСУ від 06.07.2016р. №3-576гс16).

Оскільки предмет договору купівлі-продажу ОНБ не змінився та за правовим статусом залишається об'єктом незавершеного будівництва, право власності на який відповідачем не зареєстровано, приписи ст. 41 Конституції України та ст. 321 ЦК України щодо непорушності права власності до спірних відносин не застосовуються.

Оцінюючи при вирішенні цього спору доводи відповідача про неможливість розірвання договору-купівлі ОНБ , оскільки останній розміщений на належній їй на праві власності земельній ділянці розміром 0,12 га з кадастровим номером 1820955100:01:003:1191, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 754630 від 23.02.2010року, в тому числі, відповідно до статті 373 ЦК України , суд виходить із змісту частини 5 цієї статті про те, що власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

З наведеного слідує, що право власника земельної ділянки щодо розташованого на ній ОНБ державної власності, не є абсолютним. Водночас суд наголошує, що при вирішенні цього спору не вирішує питання про припинення права власності відповідача на земельну ділянку.

Відмовляючи у зустрічному позові визнати неправомірними дії відповідача щодо вимог про виконання умов договору купівлі-продажу ОБН та щодо його розірвання, господарський суд виходить з умов п. 6.2, 7.3 , п. 11.1, п.11.2 та п.11.3 цього договору про обов'язок позивача контролювати виконання його умов , в тому числі, у спосіб вимоги щодо завершення будівництва ОНБ, та про право позивача вимагати розірвання договору, в тому числі, в судовому порядку. Щодо вимог визнати неправомірним ухилення позивача від внесення змін до договору купівлі-продажу ОБН, господарський суд виходить з того, що до зустрічного позову не подано жодного доказу ухилення позивача від укладення договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОБН, відповідно до запропонованого відповідачем проекту такого договору, як це вимагає ст. 19 Закону про приватизацію ОНБ. Більше того, за цієї нормою у договорі купівлі-продажу ОНБ може бути змінена лише умова про строк завершення будівництва, і згоду на зміну цієї умови має надати рішенням як орган приватизації, так і орган місцевого самоврядування, в даному випадку, третя особа. Однак такі обставини після 01.08.2014року не мали місця. Безпідставною є вимога зустрічного позову зобов'язати відповідача розглянути пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу ОНБ з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства, оскільки суд вирішив задовольнити первісний позов та розірвати цей договір в судовому порядку.

Стосовно розподілу судового збору.

У статті 49 ГПК України передбачено, що стороні, на користь якої відбулося рішення, господарський суд відшкодовує судовий збір за рахунок другої сторони і в тому разі, коли друга сторона звільнена від сплати судового збору.

Оскільки при зверненні з первісним позовом позивач сплатив 2756,00 грн судового збору, останній відшкодовується за рахунок відповідача. При зверненні із зустрічним позовом відповідач не понесла будь-яких витрат із сплати судового збору, так як звільнена від його сплати, тому відмова суду у зустрічному позові не покладає на сторону будь-яких судових витрат.

Керуючись ст.ст. 4-3,4-7,33, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Розірвати договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в АДРЕСА_1), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га , укладений 23 липня 2004 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області ( м. Житомир) та громадянкою ОСОБА_3 (м. Коростишів), посвідчений державним нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 23.07.2004 року та зареєстрований в реєстрі № 2367.

3. Громадянці ОСОБА_3 ( АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1) повернути незавершений будівництвом житловий будинок в АДРЕСА_1, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 на земельній ділянці 0,12 га шляхом підписання акту приймання - передачі з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області ( (10008, Житомирська обл., місто Житомир, вулиця 1-го Травня, будинок 20, код ЄДРПОУ 13578893) протягом 10-ти днів від дня вступу рішення суду в законну силу.

Видати наказ.

4. Стягнути з громадянки ОСОБА_3 (АДРЕСА_2, реєстраційний номер платника податків НОМЕР_1) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області ( (10008, Житомирська обл., місто Житомир, вулиця 1-го Травня, будинок 20, код ЄДРПОУ 13578893) - 2756,00 грн судового збору.

Видати наказ.

5. У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 12 грудня 2016року.

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати: 1 - у справу, 2- позивачу (простою), 3 - відповідачу ( рек. з пов.) , 4 - третій особі (рек. з пов.)