Рішення № 63335819, 05.12.2016, Бердичівський міськрайонний суд Житомирської області

Справа № 274/2561/16-ц

Провадження № 2/0274/1116/16

РІШЕННЯ

Іменем України

05.12.2016 м. Бердичів

БЕРДИЧІВСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ЖИТОМИРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

в складі: головуючого - судді Хуторної І.Ю.,

з участю секретаря Соломянюк Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в місті Бердичеві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства комерційного банку „Приватбанк, ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів купівлі продажу, -

встановив:

У квітні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду вказаним позовом у якому, збільшивши 12.09.2016 позовні вимоги ( а.с. 86), остаточно просив визнати недійсними: договір купівлі-продажу 62/100 частки будинку №7 в провулку Довженка у місті Бердичеві Житомирської області, посвідчений 25.02.2015 приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований у реєстрі нотаріальних дій № 234, а також договір купівлі-продажу 38/100 частки будинку №7 в провулку Довженка у місті Бердичеві Житомирської області, посвідчений 25.02.2015 приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований у реєстрі нотаріальних дій за № 237.

Ухвалою суду, занесеною до журналу судового засідання від 23.05.2016 до участі в справі в якості співвідповідача залучено ОСОБА_2 ( а.с. 27).

В обґрунтування позову позивач вказав, що відповідно до договору іпотеки від 28.02.2007, укладеного між нам та ПАТ КБ «Приватбанк», він передав в іпотеку банку житловий будинок № 7 по пров. Довженка в м. Бердичеві.

На підставі рішення Бердичівського міськрайонного суду від 08.10.2010 у справі № 2-73/10 звернуто стягнення на предмет іпотеки, шляхом продажу будинку № 7 по пров. Довженка в м. Бердичеві ПАТ КБ «ПриватБанк», з укладенням від імені відповідача договору купівлі-продажу будь яким способом з іншою особою покупцем.

Відповідно до інформаційної довідки, приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_3 25.02.2015 ПАТ КБ „Приватбанк зареєстровано за ОСОБА_2 право власності на будинок № 7 по пров. Довженка в м. Бердичеві.

Пославшись на положення статей 203 та 215 ЦПК України, статті 38 ЗУ «Про іпотеку» позивач вказав на недотримання банком вимог чинного законодавства під час укладення оспорюваних договорів. Укладаючи договори купівлі-продажу часток будинку на підставі рішення суду, яке фактично не предявлялося до примусового виконання, банк не дотримався пунктів умов Договору іпотеки, відчуживши предмет іпотеки за ціною, нижчою ніж у договорі іпотеки та від імені іпотекодавця, а не свого. Крім того, банк не повідомив власника майна за 30 днів про продаж предмета іпотеки. А також в порушення статей 377 ЦК України та 120 ЗК України договори купівлі-продажу не містили істотної умови договору - кадастрового номеру земельної ділянки. Також в порушення ч. 7 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» банк не надіслав іпотекодавцю звіт про розподіл коштів від реалізації предмета іпотеки.

Представник позивача ОСОБА_4 позов підтримав з підстав заявлений у позовній заяві. Додатково пояснив, що уклавши договори купівлі-продажу, банк фактично відчужив не предмет іпотеки, а частки у праві на будинок, що суперечить правовим позиціям ВСУ від 23.05.2012 у справі № 6-37цс-12, від 17.03.2013 у справі № 6-8цс13, а також справі №6-1680цс16. Оспорювані правочини вчинено на виконання рішення Бердичівського міськрайонного суду 08.10.2010 у справі № 2-73/10, однак не в межах процедури реалізації предмету іпотеки, встановленої ЗУ «Про іпотеку» та ЗУ «Про виконавче провадження». Рішення Бердичівського міськрайонного суду 08.10.2010 у справі № 2-73/10 не зверталося до примусового виконання. Договори укладені банком не від свого імені, як передбачено статтею 38 ЗУ «Про іпотеку».

Представник відповідача - публічного акціонерного товариства комерційного банку „Приватбанк - ОСОБА_5 проти позову заперечила з тих підстав, що позивач не навів підстав недійсності правочинів, що визначені законом. В ході реалізації 25.02.2015 банком предмету іпотеки, шляхом укладання договорів купівлі-продажу 62/100 та 38/100 часток будинку предмета іпотеки, банком на адресу ОСОБА_1 було направлено повідомлення про намір реалізувати предмет іпотеки, яким ОСОБА_1 було повідомлено про ціну продажу, а також запропоновано виконати зобов'язання. Крім того, повідомлення про продаж належного ОСОБА_1 будинку розміщено у газеті "Урядовий кур'єр". Жодної відповіді від ОСОБА_1 ні на адресу Банку, ні на адресу приватного нотаріуса не надійшло. Ціна продажу предмета іпотеки у договорах купівлі-продажу, відповідно до пункту 29 Договору іпотеки, та вимог ЗУ «Про іпотеку» визначена на підставі висновку про оцінку майна від 30.09.2014 року. Оціночна вартість 62/100 частини будинку становить 59 550 грн., 38/100 частини - 36 499 грн. Загальна сума від продажу зазначеного предмету іпотеки склала 131 220 грн., з яких 129 220 грн. 25.02.2015 банком було зараховано на погашення заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором, а 2000 грн. направлено на оплату нотаріальних дій.

Представник відповідача ОСОБА_2 - ОСОБА_6 проти позову заперечив з тих підстав, що оспорювані договори не суперечать вимогам чинного законодавства. Твердження позивача про неповідомлення його про намір реалізувати предмет іпотеки спростовано матеріалами, що надійшли від нотаріуса. Рішенням Бердичівського міськрайонного суду від 06.10.2010, яке не оскаржене позивачем було звернуто стягнення в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку». Тому, вказівка в резолютивній частині рішення формулювання «від імені іпотекодавця» не змінює суті такого рішення та настання наслідків за ним. Зважаючи на відсутність наміру в позивача придбати предмет іпотеки, ОСОБА_7 діяв у відповідності до вимог ч. 4 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку, продавши предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд від свого імені, в тому числі на підставі рішення суду від 06.10.2010. Те, що оспорювані договори не містять кадастрових номерів земельних ділянок, свідчать, що внаслідок незазначення цієї умови оспорюваного договору права позивача, були порушені. ОСОБА_2 є добросовісним набувачем майна, який придбав частину будинку за ціною вищою, ніж зазначено в звіті про оцінку майна та договорі, відповідно до якого предмет іпотеки оцінено в 94721,00 грн. Відповідно до статті 38 ЗУ «Про іпотеку», у разі продажу предмету іпотеки за ціною нижчою, ніж вказано у договорі, іпотекодавець має право на відшкодування збитків у розмірі різниці між зазначеною в договорі вартістю частини будинку та ціною договору купівлі-продажу.

Дослідивши докази, суд доходить висновку про відмову у задоволенні позову з таких підстав.

За загальним положенням про договір (частина перша статті 626 ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно із частиною другою статті 16, частиною першою статті 215 ЦК України одним із способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням вимог, установлених частинами першою третьою, пятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у звязку з невідповідністю змісту правочину ЦК України та іншим актам цивільного законодавства.

Договір купівлі-продажу предмету іпотеки, крім положень Цивільного кодексу України має відповідати вимогам ЗУ „Про іпотеку.

Судом встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу від 25.02.2015, укладеного між ПАТ КБ «ПриватБанк», право на продаж від імені ОСОБА_1 ґрунтується на підставі рішення Бердичівського міськрайонного суду від 06 жовтня 2010 року та передбачене ст. 38 ЗУ „Про іпотеку, п. 24 Договору іпотеки, укладеним між ОСОБА_1 та ПАТ КБ „Приватбанк, Банком реалізовано ОСОБА_2 62/100 ід. часток житлового будинку №7, розташованого за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, провулок Довженка за ціною 94 721 грн. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу 25.02.2015 та зареєстровано в реєстрі за № 234 ( а.с. 165-166)

Відповідно до договору купівлі-продажу від 25.02.2015, укладеного між ПАТ КБ «Приватбанк», право на продаж від імені ОСОБА_1К ґрунтується на підставі рішення Бердичівського міськрайонного суду від 06 жовтня 2010 року та передбачене ст. 38 ЗУ „Про іпотеку, п. 24 Договору іпотеки, укладеним між ОСОБА_1 та ПАТ КБ „Приватбанк, Банком реалізовано ОСОБА_2 38/100 ід. часток житлового будинку №7, розташованого за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, провулок Довженка за ціною 36499 грн. Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу 25.02.2015 та зареєстровано в реєстрі за № 237 ( а.с. 165-166).

Доводи позивача щодо недійсності вказаних договорів купівлі-продажу суд відхиляє, виходячи з такого.

Відповідно до договору іпотеки, укладеного 28 лютого 2007 року між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1 ( далі Договір іпотеки), з метою забезпечення виконання зобовязання до кредитним договором від 28.02.2007, укладеним між ОСОБА_1 та ЗАТ КБ „Приватбанк», за яким позичальник отримав кредит у розмірі 60000 доларів США, - ОСОБА_1 передав в іпотеку нерухоме майно - житловий будинок, загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею 48,7 кв.м, який знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, пров. Довженка, 7 (а.с.10-13).

Згідно рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 08.10.2010 в рахунок боргу за кредитним договором, звернуто стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок загальною площею 78,6 кв.м, житловою площею - 48,7 кв.м, який знаходиться за адресою: Житомирська область, м. Бердичів, пров. Довженка, 7, шляхом продажу вказаного предмета іпотеки ЗАТ КБ «Приватбанк» з укладенням від імені відповідача договору купівлі-продажу - будь яким способом з іншою особою - покупцем, з отриманням витягу з Державного реєстру прав власності , а також наданням Приватбанку всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу ( а.с. 175-176).

Статтею 36 ЗУ «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до пункту 24 Договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених пунктами 18.8.1., 18.8.2, 18.9 договору, відповідно до розділу V Закону України „Про іпотеку на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або згідно із застереженнями про задоволення вимог Іпотекодержателя, що містяться у договорі.

При звернені стягнення в позасудовому порядку сторони домовилися, що початкова ціна предмету іпотеки встановлюється в розмірі зазначеному у п. 35.5. Договору - 252500 грн.

Договір іпотеки, укладений 28 лютого 2007 року між ЗАТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_1, містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до статті 36 ЗУ „ Про іпотеку ( п. 24, 29), за яким звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, в тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу у порядку статті 38 ЗУ „Про іпотеку, для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд визначених на власний розсуд Іпотекодеражателя, і здійснювати всі необхідні дії від імені Іпотекодавця, у т.ч. отримати витяг з державного реєстру прав власності на нерухоме майно.

Відповідно до статті 38 ЗУ «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Порушень Закону України «Про іпотеку» щодо укладання договорів купівлі-продажу переданого в іпотеку будинку за межами предявлення рішення, яким звернуто стягнення до примусового виконання суд не вбачає. Як зазначено вище, умовами Договору іпотеки сторони погодили реалізацію предмету іпотеки як в позасудовому порядку, так на підставі рішення суду.

З оспорюваних договорів вбачається, що їх укладено банком від свого імені та право банку укладати такі договори від імені ОСОБА_1, підтверджується як рішенням суду від 06.10.2010, так і по положенням 24 Договору іпотеки згідно із застереженнями у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.

З матеріалів, витребуваних у нотаріуса щодо посвідчення оспорюваних договорів ( а.с. 67, 152-213), вбачається, що ПАТ КБ „Приватбанк на адресу ОСОБА_1, через приватного нотаріуса Бердичівського міського нотаріального округу ОСОБА_8 за всіма відомими адресами ОСОБА_1 направлялися повідомлення про намір банку реалізувати предмет іпотеки, з зазначенням ціни продажу, а також запропоновано ОСОБА_1 в тридцятиденний строк виконати зобов'язання за кредитним договором ( а.с. 181 183). Повідомлення для ОСОБА_1 про продаж належному йому майна розміщено у газеті "Урядовий кур'єр" № 193 від 18 жовтня 2014 року ( а.с. 180).

Крім того, частиною першою статі 38 ЗУ «Про іпотеку» гарантовано право іпотекодавця на відшкодування завданих збитків у разі неповідомлення іпотекодержателем про намір реалізувати предмет іпотеки.

А отже, доводи позивача щодо неповідомлення банком позивача про намір реалізувати предмет іпотеки суд відхиляє, як такі, що спростовані доказами та не ґрунтуються на законі.

Відсутність в договорах купівлі-продажу часток будинку кадастрового номеру земельної ділянки також не може бути підставою для визнання оспорюваних договорів недійсними.

За змістом частини другої статті 377 ЦК України та частини шостої статті 120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у звязку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці обєкти (крім багатоквартирних будинків).

В той же час вказаними нормами не передбачено істотної умови договору у разі відчуження частки будинку.

Крім того, право власності на земельну ділянку за адресою: м. Бердичів, вул. Довженка, 7 за позивачем не зареєстровано.

Відповідно до відповіді Управління Держгеокадастру у Бердичівському районі від 26.07.2016 державний акт на право власності на земельну ділянку за адресою: м. Бердичів, вул. Довженка, 7 не видавався, кадастровий номер не присвоювався ( а.с. 66).

Оскільки позивач не є власником земельної ділянки та кадастровий номер земельній ділянці присвоєний не був, позивач не довів порушення його прав у звязку з відсутністю в указаному договорі купівлі-продажу умови щодо кадастрового номера земельної ділянки ( правова позиція ВСУ за наслідками розгляду справи № 6-194цс).

Щодо відчуження будинку, переданого в іпотеку за нижчою ціною, ніж передбачено договором іпотеки, суд враховує, що ціна будинку встановлена згідно висновку субєкта оціночної діяльності ОСОБА_7, що передбачено положеннями частини шостої статті 38 ЗУ „Про іпотеку.

Станом на 30.09.2014 будинок № 7 по вул. Довженка у м. Бердичеві оцінено в 96049 грн., з яких вартість 62/100 частки будинку складала 59550 грн.; 38/100 частки будинку - 36499,00 грн. (а.с. 184, 208). При цьому 62/100 частки житлового будинку банком реалізовано за 94721,00 грн.

Крім того, пунктом 29 Договору іпотеки банку надано право на відчуження предмету іпотеки за ціною, визначеною іпотекодержателем на власний розсуд.

Окремо слід зазначити, що положеннями статті 38 ЗУ „Про іпотеку передбачено правові наслідки відчуження предмета іпотеки за ціною нижчою тією, яка встановлена за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, відповідно до якої банк відповідає перед іпотекодавцем чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Суд також відхиляє доводи представника позивача про відчуження не предмету іпотеки, а часток у праві власності.

Пунктом 29 Договору іпотеки банку надано право на відчуження предмету іпотеки на умовах, визначених іпотекодержателем на власний розсуд.

Чинним законодавством не передбачено заборони відчуження предмету іпотеки частками у праві власності на цей предмет.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Позивачем не доведено того, що відчуження його будинку частками призвело до порушення його прав.

Оскільки відповідно до статті 215 ЦК України договір може бути визнано недійсним виключно з підстав недотримання умов договору чи закону саме в момент укладання договору, тому правомірність дій банку щодо направлення чи ненапарвлення звіту про розподіл коштів від реалізації предмета іпотеки після укладання договору не може бути підставою для визнання оспорюваних договорів купівлі-продажу недійсними.

Правові позиції ВСУ, на які посилався представник позивача у своїх поясненнях не підлягають застосуванню, оскільки вони висловлені ВСУ під час розгляду справ, що виникли не з аналогічних правовідносин.

Керуючись статтями 88, 212-215 ЦПК України, суд

вирішив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства комерційного банку „Приватбанк, ОСОБА_2 про визнання недійсними договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 25.02.2015, реєстровий № 234 та договору купівлі-продажу частини житлового будинку від 25.02.2015, реєстровий № 237 - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Житомирської області через Бердичівський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня його оголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подавати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя: