Рішення № 57063786, 25.03.2016, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 284-18-98, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.03.2016Справа №910/32467/15

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ"

до товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ"

про стягнення 44 132 346, 00 грн.

та зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ"

до товариства з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ"

про визнання недійсним договору оренди в частині

Суддя Шкурдова Л.М.

Представники:

від позивача за первісним позовом: Шумський В.Ю.- представник за довіреністю, Афян А.А. - представник за довіреністю

від відповідача за первісним позовом: Можаєв М.О. - представник за довіреністю, Король М.І. - представник за довіреністю, Сидоренко Д.І. - представник за довіреністю, Давидова Д.О. - представник за довіреністю

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за первісним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ" до товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ" про стягнення 44 132 346, 00 грн. та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ" до товариства з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ" про визнання недійсним договору оренди в частині.

В обґрунтування первісного позову позивач зазначає, що відповідачем за первісним позовом порушено умови Договору оренди нерухомого майна в частині строків передачі предмета оренди позивачу, як орендарю, а саме приміщення другої черги, що має відповідати «Технічному завданню», що є Додатком №2 до Договору у строк визначений п.4.2.2. Договору, в зв'язку з чим позивачем за первісним позовом нараховано на підставі п.21.12. Договору штраф.

Відповідач за первісним позовом проти задоволення первісного позову заперечував, вказуючи, що договором не визначено яка із сторін має укласти договір будівельного підряду на будівництво приміщення з басейном задля приведення приміщення у відповідності до Технічного завдання, а також не визначено хто саме має оплачувати вартість будівельних робіт. Також відповідач вказує, що умовами договору обумовлено відкладальну обставину щодо строків передачі орендованого приміщення другої черги, зокрема, точна дата має погоджуватися після укладення договору будівельного підряду.

В обґрунтування зустрічного позову позивач за зустрічним позовом вказує, що Договір оренди нерухомого майна від 05.02.2014 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «СПОРТ-КОМФОРТ», зі змінами, викладеними в Договорі про внесення змін №1 від « 05» лютого 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., зі змінами, викладеними в Договорі про внесений змін №2 від « 16» квітня 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., має бути визнано недійсним в частині передання в оренду Приміщень другої черги, яка складається з площі приміщення з басейном, яка складає 1540 кв.м. та приміщення, призначеного для розміщення академії бойових мистецтв, площею 985 кв.м., а всього площею 2525,00 кв.м., в тому числі: визнано недійсними пункти 4.2.2., 10.4.2 Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014 року, зі змінами, виключити з Договору оренди всі посилання на такі пункти; визнано недійсними пункти 1. 2 Договору про внесення змін №1 від « 05» лютого 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., визнано недійсними пункти 2. 2.1. З Договору про внесення змін №2 від « 16» квітня 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р. Як на підставу для визнання недійсним Договору в частині позивач за зустрічним позовом посилається на те, що під час укладення договору сторонами не погоджено істотні умови Договору. Також позивач за зустрічним позовом вказує на наявність тяжких обставин під час укладення Договору, а вказаний Договір був укладений для позивача на вкрай невигідних умовах. Позивач за зустрічним позовом посилається на те, що згідно умов договору предметом Договору є приміщення на 1 (першому), 6 (шостому) та 7 (сьомому) поверхах Будівлі, в той же час, на праві власності Відповідачу за первісним позовом належать інші приміщення за вказаною адресою, а саме: підвальне приміщення, та приміщення на 5 (п'ятому) та 6 (шостому) поверхах Будівлі, а тому предметом договору є приміщення, які не належать орендодавцю, а отже не можуть бути предметом оренди.

Позивачем за первісним позовом подано заяву про забезпечення позову шляхом накладання арешту на нежитлове приміщення загальною площею 8886 кв.м. та заборони реєстраційній службі Головного управління юстиції у м. Києві, її посадовим та державним реєстраторам, державним та приватним нотаріусам проводити державну реєстрацію права власності та інших прав на нерухоме майно, а також вносити до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно будь-які записи, що стосується приміщення загальною площею 8886 кв. м. розташоване за адресою: м. Київ вул. Борщагівська 154, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна: 153508680000, номер запису про право власності: 2437062, яке належить товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ». Також позивачем подано заяву про забезпечення позову шляхом накладання арешту на грошові кошти відповідача за первісним позовом.

Умовою застосування заходів до забезпечення позову за вимогами майнового характеру є достатньо обґрунтоване припущення, що майно (в тому числі грошові суми, цінні папери, тощо), яке є у відповідача на момент пред'явлення позову до нього, може зникнути, зменшитись за кількістю або погіршитись за якістю на момент виконання рішення. Достатньо обґрунтованим для забезпечення позову є підтверджена доказами наявність фактичних обставин, з якими пов'язується застосування певного виду забезпечення позову. Про такі обставини може свідчити (реалізація майна чи підготовчі дії до його реалізації, витрачання коштів не для здійснення розрахунків з позивачем, укладення договорів поруки чи застави за наявності невиконаного спірного зобов'язання, тощо). Саме лише посилання в заяві на потенційну можливість ухилення відповідача від виконання судового рішення без наведення відповідного обґрунтування не є достатньою підставою для задоволення відповідної заяви.

Судом встановлено, що заява про забезпечення позову не містить належного обґрунтування необхідності вжиття заходів забезпечення позову та не містить посилання на докази, які підтверджують, що невжиття відповідних заходів може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення господарського суду. Позивачем не підтверджено доказами наявність фактичних обставин, з якими пов'язується застосування такого виду забезпечення позову як накладення арешту на майно та грошові кошти, що належить відповідачеві.

За таких підстав, судом відмовлено у задоволенні заяви позивача про вжиття заходів забезпечення позову.

Представником позивача за первісним позовом заявлено клопотання про витребування доказів направлення листа відповідача за первісним позовом від 24.09.2015 року щодо досудового врегулювання спору та клопотання про витребування інформації та документів у відповідача за первісним позовом щодо того, чи володіє відповідач орендованими приміщеннями, чи має відповідач податковий борг, інформацію коли відповідачу стало відомо про те, що він не може виконати договір.

Відповідно до ст.38 ГПК України сторона або прокурор у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування господарським судом доказів. У клопотанні повинно бути зазначено: 1) який доказ витребовується; 2) обставини, що перешкоджають його наданню; 3) підстави, з яких випливає, що цей доказ має підприємство чи організація; 4) обставини, які може підтвердити цей доказ.

Суд відмовляє у задоволенні клопотання позивача за первісним позовом щодо витребування доказів права власності відповідача за первісним позовом орендованими приміщеннями, оскільки матеріали справи містять докази права власності відповідача за первісним позовом на орендовані приміщення, а саме Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10.09.2013р. Клопотання про витребування доказів в іншій частині судом задоволенню не підлягає, в зв'язку з його необґрунтованістю.

У судовому засіданні 02.02.16р., 09.02.16р., 12.02.16р.,19.02.16р., 11.03.16р. оголошувалися перерви.

В судовому засіданні 25.03.2016 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд, -

ВСТАНОВИВ:

05.02.2014 року між товариством з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ" (орендар) та товариством з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ" (орендодавець) укладено Договір оренди нерухомого майна, який був засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Назарчук О.М. та зареєстрований у реєстрі за № 263 (далі - «Договір»).

Відповідно до п.1.1. Договору Орендодавець зобов'язався передати Орендареві в тимчасове платне користування (оренду) нерухоме майно, яким є нежитлові приміщення (надалі - «Приміщення») у відповідності до умов Договору.

Згідно з п.1.2. Договору приміщення розташоване у будівлі (надалі - «Будівля»), що знаходиться за адресою: Україна,місто Київ, вулиця Борщагівська, будинок 154.

Відповідно до п.4.2. Договору приміщення, яке відповідає вимогам, визначеним в цьому договорі (в т.ч. додатку «Технічні вимоги»), передається Орендарю у 2 (два етапи):

4.2.1. Перша черга складається з «приміщень сухої зони» (без урахування площі приміщення з басейном), розміщених на 6 (шостому) та 7 (сьомому) поверхах, повинна бути передана Орендарю до 01 березня 2014 року включно. Одночасно з «приміщеннями сухої зони» передається схема розташування місць для паркування автотранспорту відвідувачів орендаря та його персоналу. Межі «приміщень сухої зони», їх розташування та вимоги до них, а також схема розташування місць для паркування визначаються в додатках до цього Договору. Приміщення передаються за Актом приймання-передачі (далі за текстом - «АПП»), в якому обов'язково зазначається площа переданого приміщення.

4.2.2. Друга черга, яка складається з площі приміщення з басейном та приміщення призначеного для розміщення академії бойових мистецтв, повинна бути передана Орендарю у такі строки:

- приміщення з басейном не пізніше ніж до 01 (першого) липня 2015 року включно, при тому, точна дата передачі погоджується Сторонами додатково після укладання договору будівельного підряду щодо даного приміщення;

- приміщення призначеного для академії бойових мистецтв не пізніше ніж до 31 (тридцять першого) грудня 2014 року включно.

Межі приміщень, їх розташування та вимоги до них визначаються в додатках до цього Договору. Приміщення другої черги передаються за відповідним (відповідними) АПП, в якому (яких) обов'язково зазначається площа переданого приміщення (приміщень)».

Відповідно до п. 13.4.2. Договору орендодавець зобов'язується в строки та порядку, що передбачені п. 4.2 цього Договору, передати Приміщення Орендарю в належному стані і без істотних недоліків, які б перешкоджали використанню Орендарем приміщення за цільовим призначенням, зазначеним в п.п. 5.1. та 5.2. цього Договору.

Згідно «Технічного завдання», що є Додатком №2 до Договору, «Технічне завдання» (Відомості облаштування об'єкту оренди) вимоги до технічного стану об'єкта викладені на окремих аркушах у вигляді Додатку до Попереднього договору щодо укладення договору оренди нерухомого майна від 06.03.2013 на підставі якого укладений цей Договір.

Відповідно до п.4.4. Договору до строків, вказаних в пп. 4.2.1. та 4.2.2. даного Договору, Орендодавець зобов'язаний привести Приміщення першої, другої черги до стану, передбаченого додатками до Договору: Додатку №4: «План Приміщення та його розташування у Будівлі» та Додатку №2: «Технічні умови Приміщення». Орендар контролює приведення Приміщень у зазначений стан.

Згідно з п.16.8.1. Договору Орендодавець споруджує в Приміщенні басейни, у відповідності до умов спорудження басейнів передбачених в Договорі та/або в додатках до нього та/або в окремій угоді.

Відповідно до п.21.7. Договору Орендодавець відповідає за дії третіх осіб у разі укладення ними договорів на надання послуг на користь Орендаря. До таких договорів, зокрема, відносяться: договори про охорону Будівлі, про залучення третіх осіб до надання Експлуатаційних послуг та ремонту Приміщення, Будівлі, Систем забезпечення.

Пунктом 21.12 Договору передбачено, що сторони усвідомлюють, що порушення Орендодавцем строків передання Приміщення Орендарю призводить до неможливості вчасного відкриття фітнес-клубу та зриву маркетингових кампаній з передпродажу абонементів до фітнес-клубу. Це спричиняє виникнення у Орендаря обов'язку відшкодовувати вартість розповсюджених абонементів, застосовувати компенсаційні програми тощо. Разом з тим, будь-які заходи не здатні повністю виправити шкоду, нанесену діловій репутації Орендаря від несвоєчасного відкриття фітнес-клубу. Тому, якщо Орендодавець порушить обов'язок, передбачений п.4.2., 4.3. Договору, щодо укладення будь-якого з АПП (акта приймання-передачі) або відмовиться від укладання будь-якого з АПП, він протягом 3 (трьох) банківських днів з дати висунення відповідної вимоги сплачує Орендарю штраф у розмірі еквівалентному 1 000 000 (один мільйон) доларів США за курсом Національного банку України на дату сплати штрафу. При цьому Орендар набуває права розірвати договір в односторонньому порядку шляхом направлення Орендодавцеві письмового повідомлення. Договір у цьому випадку буде вважатися розірваним з дати отримання Орендодавцем відповідного повідомлення, що не звільняє Орендодавця від обов 'язку сплатити штраф.

Звертаючись з позовом до суду позивач за первісним позовом вказує, що Орендодавець не допустив Орендаря у Приміщення, зазначені у п. 4.2.2 Договору, а саме: до приміщення, призначеного для академії бойових мистецтв, та приміщення з басейном, у зв'язку з не завершенням оздоблювальних та монтажних робіт у зазначених приміщеннях, які були зупинені на початковій стадії, в результаті чого Орендодавець не передав зазначені приміщення Орендарю в порядку, передбаченому п. 4.6 Договору, чим двічі порушив п. 4.2.2 Договору, в зв'язку з чим позивачем нараховано відповідачу штраф в розмірі 44 132 346,00 грн.

Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно ст. 526 ЦК України та ч.1 ст.193 ГК України зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.765 ЦК України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Пунктом 4.2.2. Договору сторонами погоджено, що друга черга, яка складається з площі приміщення з басейном та приміщення призначеного для розміщення академії бойових мистецтв, повинна бути передана Орендарю у такі строки:

- приміщення з басейном не пізніше ніж до 01 (першого) липня 2015 року включно, при тому, точна дата передачі погоджується Сторонами додатково після укладання договору будівельного підряду щодо даного приміщення;

- приміщення призначеного для академії бойових мистецтв не пізніше ніж до 31 (тридцять першого) грудня 2014 року включно.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Пунктом 21.12 Договору сторонами погоджено, що якщо Орендодавець порушить обов'язок, передбачений п.4.2., 4.3. Договору, щодо укладення будь-якого з АПП або відмовиться від укладання будь-якого з АПП, він протягом 3 (трьох) банківських днів з дати висунення відповідної вимоги сплачує Орендарю штраф у розмірі еквівалентному 1 000 000 (один мільйон) доларів США за курсом Національного банку України на дату сплати штрафу.

Відповідно до п.4.4. Договору до строків, вказаних в пп. 4.2.1. та 4.2.2. даного Договору, Орендодавець зобов'язаний привести приміщення першої, другої черги до стану, передбаченого додатками до Договору: Додатку №4: «План Приміщення та його розташування у Будівлі» та Додатку №2: «Технічні умови Приміщення». Орендар контролює приведення Приміщень у зазначений стан.

Згідно з п.4.5. Договору передача приміщень, вказаних у п.4.2.2. та 4.3. має бути здійснена у формі підписання договору про внесення змін до цього Договору, якою будуть сприйняті всі умови Договору та виключно збільшено орендовану площу на площу відповідних приміщень.

Пунктом 4.6 Договору передбачено, що передавання Приміщення Орендарю оформляється АПП, який підписується Сторонами або їх належно уповноваженими представниками, та зразок якого наведений в Додатку №1 до цього Договору. В АПП зазначається зокрема, загальна площа, опис, характеристики, якість (стан та комплектність) Приміщення, опис та характеристика інженерних систем (Систем забезпечення), технічний, санітарний та протипожежний стан, показники лічильників електро- та водопостачання (при їх існуванні) та інші дані, які Сторони вважають за необхідне визначити.».

В матеріалах справи відсутні докази передачі позивачу предмету оренди у строки, встановлені умовами Договору, а саме приміщення з басейном не пізніше ніж до 01 (першого) липня 2015 року включно; приміщення призначеного для академії бойових мистецтв не пізніше ніж до 31 (тридцять першого) грудня 2014 року включно, в зв'язку з чим суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача штрафу за порушення двох зобов'язань за Договором в розмірі 44 132 346,00 грн. за курсом Національного банку України на дату сплати штрафу (станом на 20 серпня 2015 року курс долару до гривні склав 100 дол. США еквівалентно 2206,6173 грн).

Посилання відповідача за первісним позовом на те, що договором не визначено яка із сторін має укласти договір будівельного підряду на будівництво приміщення з басейном задля приведення приміщення у відповідності до Технічного завдання, а також не визначено хто саме має оплачувати вартість будівельних робіт, в зв'язку з чим дата передачі об'єкта 01.07.2015 року не є кінцевою, а мала бути додатково узгоджена, спростовується положеннями пунктів 4.2., 4.4., 16.8.1., 21.7. Договору, зі змісту яких вбачається, що сторонами погоджено обов'язок Орендодавця привести Приміщення першої та другої черги (своїми силами, чи за допомогою підрядних організацій) до стану, передбаченого Технічними умовами Приміщення, спорудити і басейн та нести відповідальність перед Орендарем за дії третіх осіб, які залучалися до ремонту Приміщення, Будівлі, Систем забезпечення.

Також в матеріалах справи міститься лист за вих. № 03/01/03 від « 23» березня 2012 року, згідно якого відповідач надав екземпляр робочого проекту для погодження та подальшого направлення Відповідачем підряднику для проведення будівельних робіт.

Листом за вих. № 7 від « 27» березня 2012 року Позивач надав відповідь, у якій зазначив, що у Орендаря відсутні спеціалісти, що можуть погоджувати проектну документацію, цим повинна займатись проектна організація, а також підрядник, який здійснював на підставі неї будівельні роботи.

Орендодавець листом за вих. № 04/01/05 від « 17» квітня 2012 року зазначив, що «додає всіх необхідних зусиль з метою виконання власних зобов'язань в рамках даного проекту, об'єктивним свідченням чого є і договір на виконання будівельних робіт, укладених між нашою компанією (Відповідачем) та ТОВ «Архітектурно-будівельна компанія майстерня «Екостиль».

Таким чином твердження Відповідача про відсутність в Договорі визначення особи, яка повинна оздобити приміщення з басейном, а також відсутність в Договорі визначення особи, яка має оплатити вартість всіх будівельних робіт у басейні є необґрунтованими.

Як підтверджується матеріалами справи (зокрема актами про недоліки об'єкту оренди), а також не заперечується відповідачем за первісним позовом приміщення оренди другої черги не були приведені у відповідність до умов Договору та не були передані в оренду у строки визначені п.4.2.2. Договору.

Також не береться до уваги посилання відповідача за первісним позовом на те, що умовами договору обумовлено відкладальну обставину щодо строків передачі орендованого приміщення другої черги, зокрема точна дата має погоджуватися після укладення договору будівельного підряду, оскільки пунктом 4.2.2. Договору визначено граничний строк не пізніше якого має бути переданий об'єкт оренди другої черги.

Посилання відповідача за первісним позовом на відсутність погодженого сторонами Технічного завдання на приміщення Академії бойових мистецтв не береться судом до уваги, з огляду на наступне.

Як вбачається з п.3.1. Договору приміщення, яке призначене для цільового використання та становить собою предмет комерційного інтересу Орендаря (предмет оренди за цим Договором, Приміщення), являє собою: приміщення на 1 (першому), 6 (шостому) та 7 (сьомому) поверхах Будівлі. Загальна площа цього Приміщення становить 7 236 кв.м, а саме: загальна площа приміщення на 1 (першому) поверсі складає орієнтовно 1 540,00 кв.м, на 6 (шостому) поверсі складає 1 289,00 кв.м. на 7 (сьомому) поверсі складає 3 422,00 кв. м., загальна площа приміщення для академії бойових мистецтв, розмішеного на 7 (сьомому) поверсі. 985,00 кв.м. Вказане Приміщення має включати приміщення «сухої зони», приміщення з басейном та приміщення, призначене для розташування академії бойових мистецтв (на плануванні зазначено як «Ангар»). Точний перелік та розташування приміщень визначений в додатках до цього Договору (Додаток №4)».

Додаток № 4 до Договору під назвою «План приміщення» містить план 7 (сьомого) поверху будівлі за адресою: м. Київ вул.Борщагівська, буд. 154 на якій зазначена площа, що орендується.

Згідно Плану приміщень 7 (сьомого) поверху будівлі визначено межі розташування Академії бойових мистецтв, позначених як «Ангар».

Як вбачається з Плану приміщень 7 поверху місце розташування Академії бойових мистецтв («Ангару») відповідає місцю розташування сквош-кортів, кладовій-кухні, бару, літній терасі, зоні глядачів, коридору, санвузлам, магазину та тренерській, які мали назву у відповідності до попереднього договору та вимоги до яких визначені в Технічному завданні.

Відповідач за первісним позовом не надав суду доказів на підтвердження звернення ним до позивача за первісним позовом протягом строку дії договору за додатковим узгодженням порядку здійснення будівельних робіт в даній зоні, чи внесення змін до Технічного завдання.

Лист відповідача за первісним позовом №21/1 від 21.12.2015 року, згідно якого відповідач за первісним позовом направив позивачу за первісним позовом акт приймання-передачі другої черги не може бути належним доказом направлення позивачу за первісним позовом актів приймання-передачі приміщень, з огляду на те, що доказів відповідності приміщень другої черги вимогам Технічного завдання суду не надано, а зі змісту самого листа вбачається, що орендодавцем не було приведено приміщення другої черги у відповідність до вимог Технічного завдання. Саме лише направлення актів не свідчить про виконання орендодавцем зобов'язань за Договором.

Оцінюючи подані докази та пояснення сторін суд приходить до висновку, що вимоги зустрічного позову задоволенню не підлягають з огляду на наступне.

Предметом зустрічного позову є визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «СПОРТ-КОМФОРТ», зі змінами, викладеними в Договорі про внесення змін №1 від « 05» лютого 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., зі змінами, викладеними в Договорі про внесеня змін №2 від « 16» квітня 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., має бути визнано недійсним в частині передання в оренду Приміщень другої черги, яка складається з площі приміщення з басейном, яка складає 1540 кв.м. та приміщення, призначеного для розміщення академії бойових мистецтв, площею 985 кв.м., а всього площею 2525,00 кв.м., в тому числі: визнати недійсними пункти 4.2.2., 10.4.2 Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014 року, зі змінами, виключити з Договору оренди всі посилання на такі пункти; визнати недійсними пункти 1. 2 Договору про внесення змін №1 від « 05» лютого 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р., визнати недійсними пункти 2. 2.1. З Договору про внесення змін №2 від « 16» квітня 2014 року до Договору оренди нерухомого майна від 05.02.2014р.

Як на підставу для визнання недійсним Договору в частині позивач за зустрічним позовом посилається на те, що під час укладення договору сторонами не погоджено істотні умови Договору, зокрема сторони не визначили в Договорі яка із сторін повинна укласти договір будівельного підряду на оздоблення приміщення з басейном, сплатити вартість всіх будівельних робіт у приміщенні з басейном; не було укладено Договір будівельного підряду та не було погоджено сторонами Договору Технічне завдання на приміщення Академії бойових мистецтв.

Відповідно до ст.180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Умови про предмет у господарському договорі повинні визначати найменування (номенклатуру, асортимент) та кількість продукції (робіт, послуг), а також вимоги до їх якості. Вимоги щодо якості предмета договору визначаються відповідно до обов'язкових для сторін нормативних документів, зазначених у статті 15 цього Кодексу, а у разі їх відсутності - в договірному порядку, з додержанням умов, що забезпечують захист інтересів кінцевих споживачів товарів і послуг. Ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України. За згодою сторін у господарському договорі може бути передбачено доплати до встановленої ціни за продукцію (роботи, послуги) вищої якості або виконання робіт у скорочені строки порівняно з нормативними. Строком дії господарського договору є час, впродовж якого існують господарські зобов'язання сторін, що виникли на основі цього договору.

Договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. За змістом статей 759 - 762 ЦК України істотними умовами договору оренди є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Судом встановлено, що сторонами Договору погоджено істотні умови Договору, зокрема предмет Договору погоджений в ст. 1, ст. 3 Договору.

За умовами ст.1, ст.3 Договору орендодавець зобов'язався передати Орендареві в тимчасове платне користування (оренду) нерухоме майно, яким є нежитлові приміщення за адресою: Україна, місто Київ, вулиця Борщагівська, будинок 154: приміщення, яке призначене для цільового використання та становить собою предмет комерційного інтересу Орендаря являє собою: приміщення на 1 (першому), 6 (шостому) та 7 (сьомому) поверхах Будівлі. Загальна площа всього Приміщення становить 7 236 кв.м, а саме: загальна площа приміщення на 1 (першому) поверсі складає орієнтовно 1 540,00 кв.м (одна тисяча п'ятсот сорок квадратних метрів), на 6 (шостому) поверсі складає 1 289,00 кв.м., на 7 (сьомому) поверсі складає 3 422,00 кв. м., загальна площа приміщення для академії бойових мистецтв розміщена на 7 (сьомому) поверсі 985,00 кв.м. Вказане приміщення має включати приміщення «сухої зони», приміщення з басейном та приміщення, призначене для розташування академії бойових мистецтв (на плануванні позначено як «Ангар»). Точний перелік та розташування приміщень визначений в додатках до цього Договору (Додаток №4).

Посилання позивача за зустрічним позовом на те, що на праві власності Відповідачу за первісним позовом належать інші приміщення за вказаною адресою, а саме: підвальне приміщення, та приміщення на 5 (п'ятому) та 6 (шостому) поверхах Будівлі, а тому предметом договору є приміщення, які не належать орендодавцю, а отже не можуть бути предметом оренди судом не береться до уваги з огляду на наступне.

Згідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, індексний номер 919493 від « 10» вересня 2013 року запис про право власності Відповідача на Приміщення має № 2437062, реєстраційний № об'єкта нерухомого майна: 153508680000, загальна площа Приміщень становить 8886,00 кв.м.

Відповідно до п.2.3. Договору оренди орендоване приміщення належить орендодавцю на підставі договору про поділ нерухомого майна, посвідченого Устименко В.Т., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 10 вересня 2013 року, № в реєстрі 292. Державну реєстрацію права власності на Приміщення на ім'я Орендодавця в Державному реєстрі прав на нерухоме майно проведено Устименко В.Т, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 10 вересня 2013 року що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: індексний номер витягу: 9195493 від 10 вересня 2013 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 153508680000, номер запису про право власності: 2437062. Загальна площа приміщень, частина яких передається в оренду і згідно з умовами даного договору називається «Приміщення», становить 8886,00 (вісім тисяч вісімсот вісімдесят шість) квадратних метрів.

Отже предметом Договору є Приміщення, яке належить Відповідачу, про що свідчить ідентичність відомостей, зазначених у Договорі, та відомостей, зазначених у Витязі, включаючи індекс Витягу, його дату, номер запису про право власності, реєстраційний номер на об'єкт нерухомості та розмір загальної площі Приміщення. Крім того, площа Приміщень на 1 (першому), 6 (шостому), 7 (сьомому) поверхах, які є предметом комерційного вересу Позивача, згідно умов Договору, відповідає площі приміщень, розташованих у підвалі, на 5 (п'ятому) та 6 (шостому) поверхах, згідно Витягу.

Одночасно з цим відповідач за зустрічним позовом Листом за вих. № 21/1 від « 21» грудня 2015 року та додатками до нього визнає, що приміщення, які він зобов'язаний передати Позивачу за Договором оренди від « 05» лютого 2014 року, та приміщення, які йому належать згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: індексний номер витягу 9195493 від « 10» вересня 2013 року, є одним й тим самим приміщенням. Про це свідчить Підписаний Директором Відповідача Акт прийому-передачі другої черги за Договором оренди, який є Додатком № 1 до листа Відповідача за вих. № 21/1 від « 21» грудня 2015 року, та який Відповідач пропонував підписати Позивачу на підтвердження передачі другої черги приміщень.

Таким чином сторонами договору визначено та погоджено предмет договору.

Плата за Договором погоджена в ст. 10 Договору; строк дії Договору, строк користування майном та строк передачі Приміщення в оренду за Договором передбачені в ст. 4, розділі 2 Договору, в ст. 6 та ст.7 Договору.

Пунктом 4.2.2 Договору встановлений строк передачі від Орендодавця (Відповідача) до Орендаря (Позивача) предмету оренди, а саме площі приміщення з басейном та приміщення призначеного для розміщення академії бойових мистецтв, повинна бути передана Орендарю у такі строки: приміщення з басейном не пізніше ніж до 01 (першого) липня 2015 року включно, а приміщення призначеного для розміщення академії бойових мистецтв не пізніше ніж до 31 грудня 2014 року

Таким чином, сторони погодили кінцеву дату, не пізніше якої Відповідач (Орендодавець) зобов'язаний передати Позивачу (Орендарю) приміщення з басейном та приміщення призначеного для розміщення академії бойових мистецтв.

Посилання позивача за зустрічним позовом на укладення спірного договору під впливом тяжких обставин та на вкрай невигідних для нього умовах судом не береться до уваги з огляду на наступне.

За умовами ст. 233 ЦК України, правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Позивач за зустрічним позовом вкрай невигідними умовами вважає свій тяжкий фінансовий стан, проте доказів скрутного становища не надав.

Під тяжкими обставинами слід розуміти не будь-яке несприятливе матеріальне, соціальне чи інше становище, а його крайні форми (важка хвороба особи чи її близьких, смерть її годувальника, крайня нужденність сім'ї, загроза втратити заставлене житло та банкрутства, та інші обставини, для усунення чи пом'якшення яких необхідне термінове укладення правочину).

Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.

Зі змісту вказаної статті вбачається, що для визнання правочину недійсним необхідно встановити наявність двох обставин: тяжких обставин та вкрай невигідних умов вчинення правочину. При цьому стороною повинно бути доведено факт збігу тяжких обставин для сторони і наявність їх безпосереднього зв'язку із волевиявленням сторони вчинити правочин на вкрай невигідних для неї умовах. Тобто сторона, яка оскаржує правочин, повинна довести, що за відсутності тяжких обставин вона взагалі або на зазначених умовах не уклала би правочин.

Позивач за зустрічним позовом не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували, що на момент укладення правочину, він перебував у вкрай тяжкому становищі (банкрутство, заборгованість по іншим зобов'язанням) та правочин укладено з метою усунення даних обставин.

Суд бере до уваги те, що позивачем за зустрічним позовом не доведено факт збігу тяжких обставин для нього та наявність їх безпосереднього зв'язку з його волевиявленням вчинити правочин (укласти правочин) на вкрай невигідних для нього умовах, а також не довів суду, що за відсутності тяжких обставин останній взагалі або на зазначених умовах не уклав би оспорюваний правочин.

Крім того, посилання позивача за зустрічним позовом на надмірно великий штраф не береться судом до уваги, оскільки п.20.13 Договору передбачено аналогічний штраф у розмірі еквівалентному 1000000(одному мільйону) доларів США, за порушення Відповідачем своїх зобов'язань щодо приймання приміщення, п. 21.19 Договору містить санкцію у розмірі еквівалентному 1 000000(одному мільйону) доларів США, за односторонню відмову від Договору.

Згідно зі ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; правочин може вчинятися усно або в письмовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Суд приходить до висновку, що позивач за зустрічним позовом не довів та не надав суду жодних доказів, які підтверджують, що в момент вчинення правочину стороною (сторонами) були недодержані вимоги, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України, тобто не довів підстави, в силу яких Договір оренди в частині має бути визнано недійсним.

Відповідно до ч.1 ст. 49 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 ГПК України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕТРОХОЛДИНГ-ІНВЕСТ" (01135, м.Київ, ВУЛИЦЯ В'ЯЧЕСЛАВА ЧОРНОВОЛА, будинок 2, код ЄДРПОУ 36798719) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "СПОРТ-КОМФОРТ" (01014, м.Київ, ВУЛИЦЯ КАТЕРИНИ БІЛОКУР, будинок 1, офіс 23, код ЄДРПОУ 37635773) 44 132 346 (сорок чотири мільйона сто тридцять дві тисячі триста сорок шість) грн 00 коп - штраф та 182 700 (сто вісімдесят дві тисячі сімсот) грн 00 коп - витрат по сплаті судового збору.

3. В задоволенні зустрічного позову - відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Л.М. Шкурдова

Повне рішення складено: 07.04.16р.