Рішення № 5331188, 17.08.2009, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"17" серпня 2009 р.Справа № 20/44-09-1346 За позовом: Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача: Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 1 834,82 грн.

та за зустрічним позовом: Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1

до відповідача: Представництва по управлінню комунальної власністю Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди та зобов'язання зробити розрахунок

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники:

від Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради: не зявились;

від СПД-фізичної особи ОСОБА_1: ОСОБА_1

У судовому засіданні було оголошено перерву відповідно до ст. 77 ГПК України.

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської з позовною заявою до Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1, в якій просить розірвати договір оренди № 12/5 від 07.11.2005 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1; виселити Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичну особу ОСОБА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з нежитлового приміщення горища, загальною площею 238,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 14, корп. А, з подальшою передачею вказаного приміщення Представництву; стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заборгованість з орендної плати в сумі 1749,06 грн. та пені в сумі 85,76 грн. та судові витрати.

В обґрунтування заявлених вимог Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради посилається на те, що Суб'єкту підприємницької діяльності-фізичній особі ОСОБА_1 згідно з договором оренди № 12/5 від 07.11.2005 року, укладеним з Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, було надано в строкове платне користування обєкт комунальної власності нежиле приміщення горища, загальною площею 238,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 14 А. Проте, відповідач, в порушення п.п. 2.2., 2.4. договору, несвоєчасно та не в повному розмірі сплачує орендну плату, у зв'язку з чим за ним утворилась заборгованість з орендної плати станом на 13.01.2009 року в розмірі 1 512,01 грн. Крім того, за несвоєчасне внесення орендної плати, згідно з п. 5.2. договору, відповідачу нарахована пеня, яка станом на 13.01.2009 року складала 61,27 грн. Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради була направлена пропозиція № 01-13/506 від 20.01.2009 року про розірвання договору оренди № 12/5 від 07.11.2005 року, яка була залишена відповідачем без відповіді, а заборгованість не була погашена відповідачем в повному обсязі, що й зумовило звернення Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з відповідним позовом до суду. На момент подачі позову заборгованість відповідача, згідно розрахунку Представництва, складає: з орендної плати за період з 01.08.2008 року по 11.02.2009 року 1749,06 грн., з пені за період з 16.08.2008 року по 11.02.2009 року 85,76 грн.

Відповідач Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 надав до суду відзив на позов, в якому просить суд у позові відмовити, з огляду на наступне. Дійсно відповідачем 07.11.2005 року було взято в оренду нежиле приміщення горища, загальною площею 238,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 14 А. За період з 07.11.2005 року по 01.08.2008 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 сплачував орендну плату у встановлений строк та в повному обсязі. Проте, у липні 2008 року в орендованих відповідачем приміщеннях №№ 4, 5, 6 мешканці квартири НОМЕР_2 почали проводити ремонтно-будівельні роботи, а відповідач дізнався, що приміщення горища над квартирою НОМЕР_2 передано їм у власність, внаслідок чого мешканці квартири НОМЕР_2 попросили відповідача звільнити належне їм на праві власності приміщення, що відповідачем й було зроблено. 22.07.2008 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 надав до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заяву з проханням зняти з оплати та оренди приміщення №№ 4, 5, 6, що розташовані над квартирою НОМЕР_2, проте зазначена заява була залишена Представництвом без задоволення. А отримав 28.04.2009 року від позивача повідомлення щодо розірвання спірного договору оренди, відповідач був здивований, оскільки вважає себе добросовісним наймачем.

20.05.2009 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 звернувся до господарського суду Одеської області із зустрічною позовною заявою до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, в якій, з урахуванням уточнень, просить суд розірвати договір оренди № 12/5 нежитлового приміщення горища будинку №14 А по вул. Маразліївській в м. Одесі, укладений 07.11.2005 року між Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 та Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради; стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на користь Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 16 121,46 грн., а Представництву по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у задоволенні первісного позову відмовити.

В обґрунтування заявлених зустрічних позовних вимог Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 посилається на те, що, уклавши з Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 07.11.2005 року договір оренди № 12\5 нежитлового приміщення горища будинку № 14 А по вул. Маразліївській у м. Одесі, площею 238,4 кв.м (приміщення НОМЕР_2, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6 у відповідності до технічного паспорту від 12.09.2005 року), позивач за зустрічним позовом в строк належним чином виконував свої зобовязання за договором, своєчасно сплачував орендну платню до 22.07.2008 року. В середині липня 2008 року доступ в приміщення горища № 4, № 5, № 6 і частково № 3 був закритий власниками квартири НОМЕР_2, яка розташована під цими приміщеннями, зі слів яких позивач дізнався, що вони є власниками приміщень № 4, № 5, № 6 і частини приміщення № 3 і мають намір облаштувати ці приміщення як житлові. На підтвердження свого наміру власники розпочали будівельні роботи в зазначених приміщеннях горища. 22.07.2008 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 довів цю інформацію до орендодавця Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської поданням письмової заяви, у відповідь на яку робітники орендодавця просили СПД ОСОБА_1 зачекати з розглядом питання про внесення змін до договору, доки вони оскаржать рішення суду про право власності власників квартири НОМЕР_2 на вищевказані горищні приміщення. Кожен місяць з серпня 2008 року до дійсного часу позивач за зустрічним позовом узгоджував розмір орендної платні з інспектором за фактично займане ним приміщення і сплачував її своєчасно. Проте, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на неодноразові вимоги суду так і не надало документів на підтвердження права власності територіальної громади м. Одеси на спірні приміщення горища, і, вимагаючи від Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 сплату орендної плати за всі приміщення, приховав від суду наявність права власності на частину цих приміщень інших осіб. Так, рішенням Приморського районного суду від 17.11.2006 року за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до Одеської міської ради про визнання права власності на 146,18 кв.м спірних горищних приміщень за позивачами визнано право власності на вказану площу горищних приміщень, як на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку. Таким чином, позивач за зустрічним позовом вважає, що встановлення статусу горищних приміщень рішенням Приморського райсуду, як допоміжних, по суті суттєво змінило обставини, якими сторони керувались при укладанні договору, настільки, що якщо б цей статус підтверджувався будь-яким чином на момент укладання договору, то сторони б його не укладали, так як СПД ОСОБА_1, як власник квартири № 13, є співвласником спірних допоміжних приміщень, так як і інші власники квартир в будинку № 14 А по вул. Маразлієвській у м. Одесі, а отже, згідно до п. 2 ст. 652 ЦК України, наявні усі умови, за яких судом може бути розірвано договір оренди. Крім того, Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 просить стягнути з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради сплачену на його користь оренду плату з початку дії договору по липень 2009 року включно, загальна сума якої складає 16 121,46 грн.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 25.05.2009 року зустрічну позовну заяву Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 20/44-09-1346.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради відзив на зустрічний позов суду не надало, але у судовому засіданні 10.08.2009 року представник відповідача за зустрічним позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради просив суд у зустрічному позові відмовити, а первісні позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

У судовому засіданні 10.08.2009 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 надав суду клопотання, в якому просить призначити у справі будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставити питання: чи є горищне приміщення площею 123,82 кв.м, розташоване над квартирою № 13 в будинку № 14 А по вул. Маразлієвській в м. Одесі, допоміжним для вказаного будинку, а проведення експертизи доручити судовому експерту ПП „ОНДЦЄД” ОСОБА_5.

Суд, розглянувши надане клопотання, відхилив його, оскільки питання, яке є предметом встановлення судової експертизи, не є предметом судового розгляду даної справи. Крім того, судом було розяснено заявнику, що зазначені приміщення є допоміжними за законом, отже цей факт не потрібно додатково встановлювати шляхом призначення судової експертизи.

У судовому засіданні 17.08.2009 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 підтримав уточнені зустрічні позовні вимоги у повному обсязі.

Представник Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради 17.08.2009 року у судове засідання не зявився, незважаючи на належне повідомлення про час та місце розгляду справи безпосередньо у судовому засіданні 10.08.2009 року.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне:

Як вбачається з матеріалів справи, 07.11.2005 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди не житлового приміщення № 12/5, строком дії до 01.10.2006 року, відповідно до якого Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради передало, а Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 прийняв у строкове платне користування не житлове приміщення горища, загальною площею 238,4 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 14 А, під художню майстерню.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди, орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 28.01.2005 року № 3539-IV „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

У відповідності до п. 2.2. договору оренди, за орендоване приміщення орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 267,58 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Згідно до п. 2.4. договору оренди, орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Строк дії договору, відповідно до п. 1.2 зазначеного договору оренди від 07.11.2005 року, був встановлений до 01.10.2006 року.

У звязку з відсутністю заяв сторін про припинення договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, на підставі ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди продовжувався на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як встановлено судом із матеріалів справи та не заперечувалося сторонами, по серпень 2008 року Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 сплачував орендну плату у відповідності до умов договору оренди від 07.11.2005 року своєчасно та в повному обсязі, а починаючи з серпня 2008 року сплачував орендну плату у розмірі 300,00 грн. в місяць, виходячи із розрахунку площі приміщення, яке фактично знаходилось у його користуванні, оскільки приміщення горища № 4, № 5, № 6 і частково № 3 були зайняті власниками квартири НОМЕР_2, яка розташована під цими приміщеннями.

Внаслідок цього, станом на 13.01.2009 року, згідно розрахунку Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, за Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 виникла заборгованість з орендної плати у розмірі 1512,01 грн. та згідно п. 5.2. договору була нарахована пеня станом на 13.01.2009 року у сумі 61,27 грн.

20.01.2009 року Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на адресу Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 була надіслана пропозиція про розірвання договору № 01-13/506, яка була залишена відповідачем за первісним позовом без відповіді та задоволення.

Таким чином, згідно розрахунку Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, за період з 01.08.2008 року по 11.02.2009 року за Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 існує заборгованість з орендної плати у сумі 1749,06 грн. та з пені за період з 16.08.2008 року по 11.02.2009 року у розмірі 85,76 грн., що й зумовило Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернутися з відповідним позовом до суду.

Дослідивши надані сторонами докази у їх сукупності та давши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

З огляду на те, що як позивачем за первісним позовом Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради так і позивачем за зустрічним позовом Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 були заявлені вимоги про розірвання договору оренди № 12/5 від 07.11.2005 року, укладеного між сторонами, суд вважає за доцільне розглянути зазначені вимоги та дати їм відповідну правову оцінку одночасно.

У відповідності до ст. 78 Господарського процесуального кодексу України, у разі визнання відповідачем позову господарський суд приймає рішення про задоволення позову за умови, що дії відповідача не суперечать законодавству або не порушують прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Приймаючи до уваги заявлення тієї ж самої вимоги як позивачем за первісним позовом, так і позивачем за зустрічним позовом, тобто фактично визнання зазначеної позовної вимоги відповідачем, враховуючи, що дії відповідача не суперечать законодавству та не порушують прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб, суд вважає позовні вимоги про розірвання договору оренди № 12/5 від 07.11.2005 року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Що стосується первісних позовних вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про виселення Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради з нежитлового приміщення горища, загальною площею 238,4 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 14, корп. А, з подальшою передачею вказаного приміщення Представництву та стягнення з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заборгованості з орендної плати в сумі 1749,06 грн. та пені в сумі 85,76 грн., суд зазначає наступне.

Згідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

При цьому, обовязку орендаря (наймача) сплачувати орендну плату кореспондує право наймодавця вимагати таку плату саме за надання послуг з користування майном.

Разом з тим, у відповідності до ст. 761 ЦК України, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, а значить й право вимагати орендну плату має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Як свідчать матеріали справи, підставою заявлення первісного позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради стала часткова несплата відповідачем, починаючи з серпня 2008 року, орендної плати за частину приміщення, приблизною площею 103,5 кв.м, яке, згідно технічного паспорту від 12.09.2005 року (а.с. 60-63), знаходиться над квартирою НОМЕР_2 в будинку № 14 А по вул. Маразліївській у м. Одесі.

Проте, наявним у матеріалах справи рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17.11.2006 року, яке набрало законної сили і є, відповідно до Конституції України, обовязковим для виконання на всій території України, визнано право власності за ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 на нежитлові приміщення горища, загальною площею 146,18 кв.м, які розташовані над квартирою НОМЕР_2 по вул. Маразліївський 14 А в м. Одесі, до складу яких входить і зазначене приміщення, площею 103,5 кв.м. Зазначене рішення суду 05.09.2007 року зареєстроване у встановленому порядку КП „ОМБТІ та РОН”, що підтверджується листом КП „ОМБТІ та РОН” від 22.06.2009 року за вих. № 85491.55, наданим на вимогу суду.

Таким чином, оскільки з 05.09.2007 року право власності на нежитлові приміщення горища, загальною площею 146,18 кв.м, які розташовані над квартирою НОМЕР_2 по вул. Маразліївський 14 А в м. Одесі, зареєстровано у встановленому законом порядку за ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_4, суд доходить висновку про безпідставність вимог Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради щодо стягнення з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати і пені та виселення відповідача з орендованого приміщення, оскільки право наймодавця на повернення орендованого майна, передбачене ст. 785 ЦК України, слід також розглядати у нерозривному контексті зі ст. 761 Цивільного кодексу України, з огляду на яку правам наймодавця вже була надана відповідна правова оцінка.

Щодо зустрічних позовних вимог Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 про стягнення з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради сплаченої ним орендної плати з початку дії договору оренди по липень 2009 року у розмірі 16 121,46 грн., суд вказує про таке.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно до п. 2, п. 4 ст. 653 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору зобовязання сторін припиняються. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобовязанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається із зустрічного позову, фактично позовні вимоги Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 повязані із застосуванням двосторонньої реституції, яка передбачена ст. 216 ЦК України, проте застосування судом вказаної норми можливе виключно у разі визнання укладеного договору недійсним.

Враховуючи, що такі вимоги сторонами не заявлені, доказів визнання договору оренди № 12/5 від 07.11.2005 року недійсним у судовому порядку, в порушення ст. 33 ГПК України, позивачем за зустрічним позовом не надано, позовні вимоги Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 про стягнення з Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради сплаченої ним орендної плати з початку дії договору оренди по липень 2009 року у розмірі 16 121,46 грн. є безпідставними та задоволенню не підлягають.

Згідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита та витрати на ІТЗ судового процесу слід покласти на сторони, пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи, що позивачем за зустрічним позовом Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 при поданні зміненої зустрічної позовної заяви, в порушення п. 36 Інструкції „Про порядок обчислення та справляння державного мита”, затвердженої наказом Головної державної податкової інспекції України від 22.04.1993 року № 15, не було сплачено державне мито за позовні вимоги майнового характеру, суд вважає за необхідне стягнути з позивача за зустрічним позовом до Державного бюджету держмито у розмірі 161,21 грн.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити частково.

2. Зустрічний позов Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 задовольнити частково.

3. Розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 12/5 від 07.11.2005 року, укладений між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, код ЗКПО 26302595) та Суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1).

4. В задоволенні решти первісних позовних вимог відмовити.

5. В задоволенні решти зустрічних позовних вимог відмовити.

6. Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Державного бюджету України на п/р 31114095700008, одержувач ГУДКУ у Одеській області, банк одержувача ГУДКУ у Одеській області, МФО 828011, код ЄДРПОУ 23213460, КБК 22090200 держмито в сумі 161 /сто шістдесят одна/ грн. 21 коп.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя

рішення підписано 25.08.2009р.