Рішення № 5287620, 24.06.2009, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"24" червня 2009 р.Справа № 20/22-09-607 За позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

до відповідача: Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1

про виселення

За зустрічним позовом: Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1

до відповідача:Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради

про продовження строку дії договору

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

Від позивача: Торкаєнко О.О., діючий за дов.№01-13/14967 від 26.12.2008року.

Від відповідача: ОСОБА_1

СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою, в якій просить виселити Субєкта підприємницької діяльності фізичну особу ОСОБА_1 з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 65,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, а також стягнути з відповідача витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що між сторонами укладено договір оренди від 25.03.2005р. зі строком дії, з урахуванням додаткового погодження від 5.09.2006р., а також автоматичного продовження строку на підставі ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, до 6.12.2008р. Разом з тим, орендар, в порушення умов п.4.7 договору, а також ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, не повертає обєкт оренди після закінчення строку дії договору, незважаючи на отримання ним повідомлення про його непродовження.

Відповідач надав відзив на позовну заяву (а.с.38-41), в якому проти позову заперечує, посилаючись на те, що він є добросовісним орендарем, який зробив капітальний ремонт приміщення та сплачував орендну по січень 2009 року включно, у звязку з чим має право на продовження договору оренди.

Крім того, 10.04.2009р. відповідач подав зустрічну позовну заяву (т.1 а.с.141-143), в якій, з урахуванням доповнення до зустрічного позову (т.2 а.с.13-14), просить зобовязати Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради продовжити строк дії договору оренди від 25.03.2005р. №15/83 згідно Закону №501-У від 20.12.2006р. (про внесення змін до ЦК України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі) та зобовязати Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради виконувати умови п.3, ст.18-1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” (щодо ремонту обєкту оренди, а саме можливості орендаря відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту), а також умови п.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, відповідно до яких методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, органами місцевого самоврядування.

Заявлені зустрічні вимоги відповідач обґрунтовує порушенням Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської переважного права добросовісного орендаря на продовження договору оренди.

Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради у наданому відзиві проти зустрічного позову заперечує (т.2 а.с.5-7), зазначаючи про припинення договору оренди у звязку із закінченням строку та неможливість укладення нового договору за відсутності проведення конкурсу та відповідного розпорядження міського голови. Щодо посилань СПД в якості підстави для продовження договору на понесення ним витрат по ремонту майна, представництво вказує, що згідно до п.7.6 договору від 25.03.2005р., усі зроблені орендарем невідємні поліпшення передаються орендодавцю безоплатно.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Як вбачається із матеріалів справи, 25.03.2005р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та субєктом підприємницької діяльності фізичною особою ОСОБА_1 було укладено договір оренди нежилого приміщення № 15/83, відповідно до умов якого відповідачу було передано у строкове платне користування об'єкт комунальної власності - нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 65,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1 під розміщення майстерні з ремонту пластикових виробів побутового та технічного призначення.

Строк дії договору, відповідно до п. 1.2 зазначеного договору був встановлений з 25.03.2005р. до 01.01.2006року.

Відповідно до п. 2.1 договору оренди від 25.03.2005р. орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та рішення сесії Одеської міської ради від 26.03.2003 року №1054-ХХІУ „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.

Відповідно до умов укладеного договору, а саме п.п. 2,2, 2.4, за орендоване приміщення орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший місяць після підписання договору оренди 182,52 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15-го числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно до умов п. 4.1 договору від 25.03.2005р. року №15/83, вказане у п. 1.1 приміщення орендодавцем передається орендарю виключно під розміщення майстерні з ремонту пластикових виробів побутового та технічного призначення.

П. 4.10 договору оренди передбачає, що у випадку припинення дії цього договору у звязку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору, орендар сплачує орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

У відповідності до п. п. 5.1, 5.2 зазначеного договору за невиконання або неналежне виконання обовязків за цим договором винна сторона відшкодовує іншій стороні завдані збитки у відповідності з чинним законодавством. Відшкодування збитків не звільняє винну сторону від виконання умов договору. За несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Як свідчать матеріали справи, орендоване приміщення було передано відповідачу за актом приймання-передачі від 25.03.2005р. (т.1 а.с.13).

Згідно із додатковим погодженням від 21.05.2006р. (т.1 а.с.57) п.1.2 договору від 25.03.2005р. був змінений у частині строку його дії до 1.08.2006 року, а згідно із додатковим погодженням від 5.09.2006р. (т.1 а.с.58) п.1.2 договору від 25.03.2005р. був змінений у частині строку його дії до 1.02.2007 року.

Листом від 30.05.2007р. №01-13/5576 (т.1 а.с.113) Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради повідомило про можливість укладення договору довгострокової оренди (3 роки) після перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України 27.12.2006року №1846, надіславши при цьому проект додаткового погодження від 30.05.2007р. (т.1 а.с.114). Аналогічна позиція орендодавця була висловлена у листі від 25.06.2007р. (т.1 а.с.115-116).

Не погоджуючись із вказаною пропозицією, Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 направив до представництва лист від 9.07.2007р. (вхід №01-14/7391 від 11.11.07р.), а також проект додаткового погодження (т.1 а.с.118).

Разом з тим, у листах від 31.07.07р. №01-15/1152 (т.1 а.с.119) та від 27.12.2007р. №01-13/13792 (т.1 а.с.121) знову була висловлена позиція орендодавця, аналогічна зазначеній у листі від 25.06.2007р. (т.1 а.с.115-116).

Враховуючи, що, незважаючи на неузгодженість позицій сторін, жодна з них не вчинила передбачені законом дії щодо припинення договору, строк договору був автоматично пролонгований, у відповідності до ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, з 1.02.2007р.до 6.12.2008р.

6.11.2008р., за місяць до закінчення строку договору, з урахуванням автоматичного продовження, Представництвом по управлінню комунальною власністю на адресу субєкта підприємницької діяльності ОСОБА_1 було направлено повідомлення про відсутність наміру продовжувати орендні відносини та необхідність здійснити повернення нежилого приміщення до 21.12.2008 року, яке було вручено відповідачу 11.11.2008р. (т.1 а.с.16).

Вважаючи договір припиненим з 6.12.2008р. та, враховуючи неповернення відповідачем орендованого приміщення, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області із відповідним позовом, що і зумовило заявлення відповідачем зустрічних позовних вимог.

Проаналізувавши надані сторонами докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Відповідно до п. п. 1, 2 ст. 193 ГК України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобовязання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобовязань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Як свідчать матеріали справи, укладений сторонами договір, за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда. Відносини майнового найму врегульовані нормами ЦК України; відносини оренди державного та комунального майна - Законом України "Про оренду державного та комунального майна", нормами якого, в силу ст. 1 Закону, регулюються, зокрема, питання оренди комунального майна.

Відповідно до ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. При цьому, згідно зі ст.284 ГК України, строк оренди є істотною умовою договору оренди. Згідно до ч.2 ст.291 ГК України договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно до п. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", термін договору оренди визначається за погодженням сторін. При цьому, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди передбачені також ст.764 Цивільного кодексу України, та нормою частини четвертої ст.284 Господарського кодексу України.

У відповідності до зазначених норм, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зі змісту вказаних правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Враховуючи, що до закінчення строку дії договору орендодавцем було надіслано повідомлення про відсутність наміру продовжувати орендні відносини та необхідність здійснити повернення нежилого приміщення до 21.12.2008 року, яке було вручено відповідачу 11.11.2008р., що підтверджується наявним у справі поштовим повідомленням (т.1 а.с.16) та не заперечувалося під час судового розгляду, суд зазначає, що договір оренди №15/83 від 25.03.2005р. припинив свою дію у звязку з закінченням строку 6.12.2008 року.

Згідно ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобовязаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана.

П. 4.7 договору оренди №15/83 від 25.03.2005р. також передбачає, що після закінчення строку дії договору, орендар зобовязаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом приймання-передачі.

З урахуванням викладеного, суд вважає позицію Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради слушною та обґрунтованою нормами чинного законодавства.

Оцінюючи зустрічні позовні Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1, суд зазначає наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, СПД ОСОБА_1, з урахуванням доповнення до зустрічного позову (т.2 а.с.13-14), просить зобовязати Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради продовжити строк дії договору оренди від 25.03.2005р. №15/83 згідно Закону №501-У від 20.12.2006р. (про внесення змін до ЦК України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі) та зобовязати Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради виконувати умови п.3, ст.18-1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” (щодо ремонту обєкту оренди, а саме можливості орендаря відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту), а також умови п.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.

Разом з тим, враховуючи, що вимоги про зобовязання виконувати умови законів не є самостійними і стосуються лише підстав продовження строку договору, суд вважає за доцільне надати правову оцінку вимозі про продовження дії договору.

Так, відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Аналогічне положення щодо переважного права на продовження строку оренди містить ст. 285 ГК України, в силу якої орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди, а також ст. 777 ЦК України, якою визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Разом з тим, усі вищезазначені законодавчі норми вказують, що умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

З наведеного вбачається, що необхідними умовами виникнення у орендаря переважного права на продовження договору оренди на новий строк є належне виконання обов'язків за договором оренди, наявність рівних умов з третіми особами, які претендують на об'єкт оренди, та досягнення домовленості щодо умов нового договору.

Водночас, в разі недотримання хоча б однієї з зазначених умов у орендаря фактично не виникає переважного права на укладення договору оренди.

Як свідчать матеріали справи, листом від 30.05.2007р. №01-13/5576 (т.1 а.с.113) Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради повідомило про можливість укладення договору довгострокової оренди (3 роки) після перерахунку орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, із змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України 27.12.2006року №1846, надіславши при цьому проект додаткового погодження від 30.05.2007р. (т.1 а.с.114). Аналогічна позиція орендодавця була висловлена у листі від 25.06.2007р. (т.1 а.с.115-116).

Не погоджуючись із вказаною пропозицією, Субєкт підприємницької діяльності ОСОБА_1 направив до представництва лист від 9.07.2007р. (вхід №01-14/7391 від 11.11.07р.), а також проект додаткового погодження (т.1 а.с.118).

Разом з тим, у листах від 31.07.07р. №01-15/1152 (т.1 а.с.119) та від 27.12.2007р. №01-13/13792 (т.1 а.с.121), від 23.09.2008р. №01-13/10525 (т.1 а.с.122-123) знову була висловлена позиція орендодавця, аналогічна зазначеній у листі від 25.06.2007р. (т.1 а.с.115-116).

За таких обставин, суд вважає доведеним факт недосягнення між сторонами домовленості щодо орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди згідно зі ст.284 ГК України, у звязку з чим переважне право орендаря є таким, що припинилося.

Щодо посилань позивача за зустрічним позовом на норми Закону №501-У від 20.12.2006р. (про внесення змін до ЦК України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі), суд вважає їх недоречними, оскільки суперечності між сторонами договору стосувалися виключно умов щодо орендної плати і жодним чином не торкалися проведення або непроведення нотаріального посвідчення договору.

Приймаючи до уваги, що будь-які вимоги про відшкодування понесених витрат на ремонт приміщення позивачем по зустрічному позову не висувалися, суд не дає правову оцінку твердженням сторін стосовно передачі невідємних поліпшень.

В силу ст.2 Закону України “Про судоустрій України", завданням суду при здійсненні правосуддя, є, зокрема, захист гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів субєктів господарювання.

За змістом положень вказаних норм, суд шляхом вчинення провадження у справах здійснює захист осіб, права і охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються.

Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, субєктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд зясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорювання і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

З урахуванням вищевикладеного, суд доходить висновку про задоволення первісного позову Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про виселення Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 з орендованого нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 65,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1 а у задоволенні зустрічного позову Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 про зобовязання продовжити термін дії договору оренди від 25.03.2005 року відмовити.

Згідно до ст. ст. 44,49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та витрати на ІТЗ судового процесу в сумі 118 грн. слід покласти на відповідача - Субєкта підприємницької діяльності фізичну особу ОСОБА_1.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 60, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

1.Позов Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради задовольнити.

2.Виселити Субєкта підприємницької діяльності фізичну особу ОСОБА_1 (м. Одеса, АДРЕСА_2 ід. код НОМЕР_1) з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 65,2 кв. м, що розташоване за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1 на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595).

3.Стягнути з Субєкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_1 (м. Одеса, АДРЕСА_2 ід. код НОМЕР_1) на користь Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської Ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, п/р 37326027001909 в ГУДКУ в Одеській області, МФО 828011, ідентифікаційний код 26302595) 85 /вісімдесят пять/ грн. 00 коп. витрат по сплаті державного мита та 118 /сто вісімнадцять/ грн. 00 коп. витрат на ІТЗ судового процесу.

4.У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Суддя Щавинська Ю.М.

рішення підписано 26.06.2009р.