Постанова № 52048634, 22.09.2015, Київський апеляційний адміністративний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД Справа: № 826/6342/15 Головуючий у 1-й інстанції: Келеберда В.І.

Суддя-доповідач: Горяйнов А.М.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2015 року м. Київ

Колегія суддів Київського апеляційного адміністративного суду у складі:

головуючого судді - Горяйнова А.М.,

суддів - Мамчура Я.С. та Шостака О.О.,

при секретарі - Дроздовій М.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційні скарги приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни та Публічного акціонерного товариства «ОТП Банк» на постанову окружного адміністративного суду м. Києва від 15 липня 2015 року у справі за адміністративним позовом Приватного підприємства «Проектно-конструкторське бюро» до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни, за участю третіх осіб - Публічного акціонерного товариства «ОТП Банк» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «ОТП Капітал», про визнання протиправними дій та скасування запису,

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2015 року ПП «Проектно-конструкторське бюро» звернулося до суду з позовом, у якому просило визнати незаконними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. та скасувати у Державному реєстрі прав на нерухоме майно запис 8715940 про право власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Постановою окружного адміністративного суду м. Києва від 15 липня 2015 року вказаний адміністративний позов був задоволений.

Не погоджуючись із прийнятим судовим рішенням відповідач та третя особа - ПАТ «ОТП Банк» подали апеляційні скарги, в яких просять скасувати оскаржувану постанову та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову. Свої вимоги обґрунтовують тим, що судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи. Зокрема апелянт вказує на те, що банк має право здійснити продаж предмета іпотеки від свого імені без попередньої реєстрації за ним права власності на такий об'єкт.

Під час судового засідання представники апелянтів підтримали свої апеляційні скарги та просили суд їх задовольнити з підстав, викладених в них.

Представник позивача в судовому засіданні заперечував проти апеляційної скарги та просив суд відмовити в її задоволенні посилаючись на те, що судом першої інстанції було винесене законне і обґрунтоване рішення, а підстави для його зміни чи скасування - відсутні.

Представник ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» під час судового засідання пояснив, що вважає апеляційні скарги відповідача та третьої особи законними і обґрунтованими.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників осіб, які беруть участь у справі, перевіривши матеріали справи, доводи апеляційних скарг та заперечення на них, колегія суддів вважає необхідним апеляційні скарги приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. та ПАТ «ОТП Банк» задовольнити, постанову окружного адміністративного суду м. Києва від 15 липня 2015 року - скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову виходячи із наступного.

Згідно ст. 159 КАС України судове рішення повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин у адміністративній справі, підтверджених такими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

У відповідності до ст. 202 КАС України суд апеляційної інстанції скасовує рішення суду першої інстанції та ухвалює нове якщо встановить порушення норм матеріального або процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи або питання.

Судом встановлено, що між ПАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір № СМ-SМЕ003/138/2006 від 28 грудня 2006 року, умовами якого передбачено надання фізичній особі коштів у розмірі 395000 доларів США. Також між вказаними сторонами був укладений кредитний договір № СМ-SМЕ003/223/2007 від 09 серпня 2007 року на суму 230000 доларів США.

Виконання ОСОБА_3 своїх зобов'язань щодо повернення кредиту було забезпечене шляхом укладення договору іпотеки № РМ- SМЕ003/125/2007 від 10 квітня 2007 року. Згідно вказаного договору ПП «Проектно-конструкторське бюро» передало в іпотеку ПАТ «ОТП Банк» нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У зв'язку з порушенням ОСОБА_3 виконання зобов'язання, ПАТ «ОТП Банк», керуючись ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» уклало із ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» договір купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року, предметом якого було вищевказане нежитлове приміщення.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. Одночасно із вчиненням нотаріальної дії відповідач також здійснила реєстрацію права власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал», як це передбачено ч. 9 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

ПП «Проектно-конструкторське бюро» вважає неправомірними дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. щодо внесення до Державного реєстру прав на нерухоме майно запису 8715940 про право власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку з чим звернулося до суду з даним позовом. Адміністративний позов ПП «Проектно-конструкторське бюро» обґрунтований тим, що відповідач перед посвідченням договору купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року та внесенням до Державного реєстру прав на нерухоме майно оскаржуваного запису 8715940, зобов'язана була перенести відомості про право власності ПП «Проектно-конструкторське бюро» на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 з Реєстру прав власності на нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Також позивач вважає, що перед здійсненням запису про реєстрацію права власності на майно за ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» відповідач зобов'язана була внести запис про реєстрацію такого права за ПАТ «ОТП Банк».

Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог ПП «Проектно-конструкторське бюро» суд першої інстанції виходив з того, що у разі порушення виконання умов кредитних договорів, право власності на предмет іпотеки може бути зареєстроване за іпотекодержателем. У зв'язку з цим суд першої інстанції дійшов до висновку про те, що відповідач мала право здійснити реєстрацію права власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» лише після здійснення державної реєстрації права власності на вказаний предмет іпотеки за ПАТ «ОТП Банк». Також суд першої інстанції погодився із доводами позивача про те, що відповідач порушила порядок перенесення записів про право власності з Реєстру прав власності на нерухоме майно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Колегія суддів не погоджується із зазначеними висновками суду першої інстанції, оскільки вони не ґрунтуються на вимогах закону.

Відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 4 вказаного Закону право власності на нерухоме майно підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом.

Як раніше зазначалося, право власності ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 було зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року, укладеного між ПАТ «ОТП Банк» (продавець) та ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» (покупець).

На час укладення вказаного договору ПАТ «ОТП Банк» не було власником зазначеного нерухомого майна. Вказаний договір був укладений ПАТ «ОТП Банк» на підставі ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку».

У відповідності до ч. 3 ст. 36 вказаного Закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Положеннями ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у випадку, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Договір іпотеки № РМ- SМЕ003/125/2007 від 10 квітня 2007 року містить відповідне застереження.

Згідно ч. 5 ст. 38 зазначеного Закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до ч. 10 ст. 38 цього ж Закону договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

Таким чином, ПАТ «ОТП Банк», не будучи власником вищевказаного майна, правомірно здійснило його продаж від власного імені. Укладений між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» договір купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року, згідно ч. 10 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 1 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна.

Крім того, вказаний договір не визнавався недійсним у встановленому законом порядку.

За висновком позивача та суду першої інстанції, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Верповська О.В., зобов'язана була зареєструвати право власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ПАТ «ОТП Банк» і лише потім - за ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал».

У відповідності до ч. 7 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у випадках, передбачених цим Законом.

В даному випадку, заяву про державну реєстрацію було подано ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал», яке відповідно до договору купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року, що був поданий разом із заявою, є власником раніше зазначеного нерухомого майна.

Документи, які б передбачали перехід права власності від ПП «Проектно-конструкторське бюро» до ПАТ «ОТП Банк», не подавалися ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» відповідачу. Договір купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року передбачає, що право власності на об'єкт іпотеки переходить саме ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал», а не ПАТ «ОТП Банк».

За таких обставин, у відповідача були відсутні підстави для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно за ПАТ «ОТП Банк» перед реєстрацією такого права за ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал».

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не вимагає, що договір, наданий у якості підстави для державної реєстрації права власності, має бути укладений виключно особою, яка зареєстрована як власник нерухомого майна, що відчужується. Положення п. 1 ч. 1 ст. 19 вказаного Закону містять лише вимогу про те, що вчинення відповідного договору має бути передбачено законом.

Як раніше зазначалося, право іпотекодержателя на укладення договору купівлі-продажу предмету іпотеки від власного імені без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця передбачене ст.ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку».

Посилання позивача на п. 1.1 глави 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, який передбачає надання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на майно в осіб, які його відчужують є необґрунтованими.

Згідно ч. 4 ст. 9 КАС України у разі невідповідності нормативно-правового акта Конституції України, закону України, міжнародному договору, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, або іншому правовому акту суд застосовує правовий акт, який має вищу юридичну силу.

Зазначений Порядок у частині надання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на майно в осіб, які його відчужують не відповідає акту вищої юридичної сили - Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що був прийнятий пізніше.

Таким чином, до даних правовідносин Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України може бути застосований лише у частині, що не суперечить вказаному Закону.

Обов'язки державного реєстратора визначені у ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ч. 2 ст. 9 вказаного Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах.

У поданих ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» документах, а саме - п. 1.2 договору купівлі-продажу від 13 лютого 2015 року зазначено, що власником відчужуваного за цим договором нежилого приміщення є ПП «Проектно-конструкторське бюро».

Таким чином, перед вчиненням реєстраційної дії відповідач зобов'язана була перевірити у Державному реєстрі прав наявність відомостей про ПП «Проектно-конструкторське бюро» як власника нежилого приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

У відповідності до ч. 6 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті та статтею 4 1 цього Закону.

Згідно ч. 4 ст. 3 вказаного Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

З матеріалів справи вбачається, що право власності ПП «Проектно-конструкторське бюро» на зазначене нерухоме майно виникло на підставі договору купівлі-продажу від 06 березня 2003 року, укладеного з Фондом приватизації комунального майна Шевченківського району м. Києва. Право власності було зареєстроване за позивачем відповідно до законодавства, що діяло на нас укладення зазначеного договору. Вказана обставина підтверджується реєстраційним посвідченням, копія якого приєднана до матеріалів даної справи, та не заперечується сторонами.

Таким чином, реєстрація права власності на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ПП «Проектно-конструкторське бюро» вважається дійсною, а правочини щодо зазначеного нерухомого майна можуть бути вчинені в загальному порядку.

Позивач та суд першої інстанції вважають, що перед здійсненням державної реєстрації права власності на зазначене нерухоме майно за будь-якою іншою особою, відповідач був зобов'язаний перенести відомості про право власності ПП «Проектно-конструкторське бюро» на такий об'єкт із Реєстру прав власності на нерухоме майно до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Позивач обґрунтував такий висновок із посиланням на п.п. 95-97 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМ України від 17 жовтня 2013 року № 868 (далі - Порядок № 868), а суд першої інстанції - лише на п. 97 Порядку № 868.

У відповідності до п. 94 Порядку № 868 під час проведення державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав державний реєстратор використовує дані Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна для цілей справляння адміністративного збору та/або перенесення відомостей із зазначених реєстрів до Державного реєстру прав.

Згідно абз. 2 п. 95 Порядку № 868 державний реєстратор встановлює наявність (відсутність) записів про державну реєстрацію права власності або іншого речового права на нерухоме майно у Реєстрі прав власності на нерухоме майно - під час проведення вперше державної реєстрації права власності на нерухоме майно у Державному реєстрі прав.

Положеннями абз. 6 п. 95 Порядку № 868 передбачено, що порядок використання Реєстру прав власності на нерухоме майно та перенесення державним реєстратором відомостей з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна до Державного реєстру прав встановлює Мін'юст.

Відповідно до п. 96 Порядку № 868 під час проведення державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна за відсутності державної реєстрації права власності на такий об'єкт у Державному реєстрі прав державний реєстратор відкриває розділ зазначеного Реєстру, вносить до нього відомості про таке право власності та переносить наявні відомості з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державного реєстру іпотек та/або Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Під час проведення державної реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомого майна державний реєстратор переносить до відкритого розділу Державного реєстру прав наявні відомості з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та/або Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Наведені норми права вказують на те, що державний реєстратор, який під час проведення вперше державної реєстрації права власності на нерухоме майно у Державному реєстрі прав зобов'язаний перевірити наявність чи відсутність державної реєстрації права власності або іншого речового права на нерухоме майно у Реєстрі прав власності на нерухоме майно та врахувати таку інформацію. Обов'язок щодо перенесення інформації про попереднього власника майна з Реєстру прав власності на нерухоме майно до Державного реєстру прав під час здійснення реєстрації переходу права власності у державного реєстратора - відсутній.

Зазначені норми права зобов'язують державного реєстратора перенести до Державного реєстру прав лише ті відомості, що містяться у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек та/або Державному реєстрі обтяжень рухомого майна.

Посилання на п. 97 Порядку № 868 є необґрунтованими, адже він регламентує порядок дій державного реєстратора під час проведення державної реєстрації зміни, переходу чи припинення інших речових прав та їх обтяжень, а не права власності.

Таким чином, доводи ПП «Проектно-конструкторське бюро» та суду першої інстанції про те, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. було порушено вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень - не знайшли свого підтвердження.

У зв'язку з цим колегія суддів вважає, що підстави для задоволення адміністративного позову ПП «Проектно-конструкторське бюро» та скасування у Державному реєстрі прав на нерухоме майно запису 8715940 про право власності ТОВ «Компанія з управління активами «ОТП Капітал» на нежиле приміщення № 61 (літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - відсутні.

З огляду на викладене колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи. У зв'язку з цим колегія суддів вважає необхідним апеляційні скарги приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської О.В. та ПАТ «ОТП Банк» задовольнити, постанову окружного адміністративного суду м. Києва від 15 липня 2015 року - скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 160, 167, 195, 196, 198, 202, 205, 207, 212, 254 КАС України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційні скарги приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Верповської Олени Володимирівни та Публічного акціонерного товариства «ОТП Банк» - задовольнити.

Постанову окружного адміністративного суду м. Києва від 15 липня 2015 року - скасувати.

В задоволенні адміністративного позову приватного підприємства «Проектно-конструкторське бюро» - відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня її складання в повному обсязі шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Вищого адміністративного суду України.

Головуючий суддя А.М. Горяйнов

Судді Я.С. Мамчур

О.О. Шостак

Постанова складена в повному обсязі 27 вересня 2015 року.

Головуючий суддя Горяйнов А.М.

Судді: Мамчур Я.С

Шостак О.О.