Рішення № 50057492, 08.09.2015, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 20/143/15

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2015 Справа № 908/4546/15

За позовом: Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, буд. 206)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Запоріжжя-Авто” (69013, м. Запоріжжя, вул. Академіка Курчатова, буд. 1)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Суддя Гандюкова Л.П.

Представники сторін:

Від позивача – Денщиков О.О. (дов. № 01/02-17/02560 від 06.08.2015 р.);

Від відповідача – Штаудінгер А.В. (дов. № 4/2 від 02.04.2015 р.)

СУТНІСТЬ СПОРУ:

Заявлений позов про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 12.08.2015 р. позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі № 908/4546/15, справі присвоєно номер провадження 20/143/15, справу призначено до розгляду на 27.08.2015 р. На підставі ст. 77 ГПК України розгляд справи відкладено на 08.09.2015 р.

08.09.2015 р. справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позивач підтримав позовні вимоги, викладені у позовній заяві. Обґрунтовуючи позов ст.ст. 142, 144 Конституції України, ст.ст. 12, 14, 271, 274, 288 ПК України, ст.ст. 632, 651, 652 ЦК України, ст.ст. 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку землі», ст.ст. 21, 30 Закону України “Про оренду землі”, ст.ст. 10, 26, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» просить внести зміни до п. 5 договору оренди землі, зареєстрованого 07.02.2008 р. за № 040826100264, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запоріжжя-Авто», щодо земельної ділянки площею 0,2470 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, 11, і надається для розташування служби матеріального забезпечення, виклавши його у наступній редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4435379,00 грн. (чотири мільйони чотириста тридцять п’ять тисяч триста сімдесят дев’ять грн. 00 коп.) в цінах 2015 року»; внести зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 07.02.2008 р. за № 040826100264, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запоріжжя-Авто», щодо земельної ділянки площею 0,2470 га, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, 11, і надається для розташування служби матеріального забезпечення, виклавши його у наступній редакції: « 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 133061,37 грн. (сто тридцять три тисячі шістдесят одна грн. 37 коп.), що складає 3% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2015 року».

Відповідач проти позову заперечив, зазначивши в письмовому відзиві про необґрунтованість позовних вимог. Вважає, що грошова оцінка землі передує укладенню договорів оренди, а тому затвердження нової нормативної грошової оцінки землі породжує правові наслідки стосовно тих договорів оренди, що укладатимуться в майбутньому та не є обов’язковою підставою для внесення змін у договір оренди. Пункт 12 договору не передбачає підставою для перегляду орендної плати отримання нового витягу. Не мають зворотної дії в часі рішення місцевих рад про встановлення нових коефіцієнтів для визначення розміру орендної плати. Вважає, що наявність рішення Запорізької міської ради № 37 від 26.06.2012 р. не є безспірною підставою для зобов’язання відповідача укласти додаткову угоду до договору оренди в редакції міської ради зі збільшеними розмірами орендної плати. Положеннями ПКУ, ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та договору оренди не встановлений обов’язок орендаря беззаперечно погоджуватись із рішеннями орендодавця про підвищення орендної плати. На підставі ст. 58 Конституції України, постанови Пленуму ВГСУ № 6 від 17.05.2011 р., Закону України «Про оренду землі», ст.. 24 Закону України «Про плату за землю», ст.ст. 4, 56, 288 Податкового кодексу України, ст.ст. 5, 632, 652 ЦК України просить у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Між Запорізькою міською радою (орендодавець за договором, позивач у справі) та Закритим акціонерним товариством “Запоріжжя-Авто” (орендар за договором, відповідач у справі), яке було перетворене у Товариство з обмеженою відповідальністю “Запоріжжя-Авто” (п. 1.1 нової редакції статуту ТОВ “Запоріжжя-Авто”) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого (п.п. 1, 2, 8) орендодавець, відповідно до рішення 16 сесії 5 скликання Запорізької міської ради № 35/102 від 30.11.2007 р., надає, а орендар приймає в строкове платне користування на 19 років земельну ділянку загальною площею 0,2470 га для розташування служби матеріального забезпечення, яка знаходиться: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, 11. Договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.02.2008 р. за № 040826100264.

Відповідно до акту прийому-передачі від 07.02.2008 р. вказана земельна ділянка кадастровий № 2310100000:03:035:0020 була передана орендодавцем орендарю.

На земельній ділянці знаходяться об’єкти нерухомого майна: будівлі та споруди, які є власністю орендаря. Орендна ділянка передається в оренду разом із будівлями та спорудами орендаря (п.п. 3, 4 договору).

Згідно з п. 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1056122,60 грн. (в цінах 2008 року). Відповідно до п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 31683,68 грн., що складає 3% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2008 року.

Пунктом 12 договору сторони встановили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором оренди землі; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

03.03.2008 р. Запорізькою міською радою на 19 сесії 5 скликання було прийнято рішення № 79 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя”, відповідно до якого вирішено затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Українським ДНДІПМ “Дніпромісто”; затвердити базову вартість 1 кв. м. землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням індексації нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2008 р.; впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.03.2008 року (п.п. 1, 3, 7 рішення). Рішення Запорізької міської ради від 15.06.01 № 17 “Про затвердження грошової оцінки земель міста Запоріжжя” визнано таким, що втратило чинність з моменту впровадження нової нормативної грошової оцінки. Доручено Управлінню земельних ресурсів у місті Запоріжжі Запорізької області до 01.05.08 розробити та затвердити заходи щодо взаємодії органів влади усіх рівнів по проведенню перерахунків вартості земельних ділянок у розрізі землекористувачів та землевласників (п.п. 8, 9 рішення).

Рішенням позачергової сесії 6 скликання Запорізької міської ради від 27.07.2011 р. № 16 було затверджено розміри орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя, зокрема, затверджено коефіцієнт “3”, згідно з яким визначається розмір орендної плати на всі земельні ділянки м. Запоріжжя (за виключеннями, переліченими у даному рішенні).

Рішенням 23 сесії 6 скликання Запорізької місткої ради від 26.06.2012 р. № 37 “Про внесення змін до рішення міської ради від 27.07.2011 р. № 16 “Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя” було затверджено розміри орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя, зокрема, затверджено коефіцієнт “3”, згідно з яким визначається розмір орендної плати за всі земельні ділянки м. Запоріжжя, крім пунктів, наведених нижче (у переліку).

Відповідно до п. 34 ч.1 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Статтею 25 Закону встановлено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до ст. 59 вказаного Закону, рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо органом чи посадовою особою не встановлено пізніший строк введення цих актів у дію.

Запорізька міська рада на підставі ст. 188 ГК України звернулася до відповідача з письмовою пропозицією від 21.04.2015 р. за № 01/02-32/01175 внести зміни до договору оренди землі від 07.02.2008 р. № 040826100264 шляхом викладення, зокрема, п.п. 5, 9 договору у новій редакції. До пропозиції позивачем було додано проект відповідного додаткового договору до договору оренди землі.

Відповідач додаткову угоду до договору оренди не підписав.

Предметом спору у даній справі є вимога Запорізької міської ради внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.02.2008 р. щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та щодо розміру орендної плати. Заявлений позивачем розмір орендної плати складає 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки і ґрунтується на законодавчій зміні граничного розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності.

Статтею 627 Цивільного кодексу України визначено, що згідно статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або місцевого самоврядування.

Статтею 1 Закону України “Про оренду землі” визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 даного Закону).

Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ч.ч. 1, 2 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ст.ст. 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку.

При цьому, ч. 3 ст. 653 ЦК України встановлено, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Пунктом 32 договору оренди сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку. Крім того, пунктом 12 договору передбачено перегляд розміру орендної плати один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором оренди землі; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджується документами; прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати; в інших випадках, передбачених законом.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

01.01.2011 р. набув чинності Податковий кодекс України. Згідно ст. 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюється у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (ч. 288.4), але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки (п. 288.5.1).

Статтею 274 ПК України встановлено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

У п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 “Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин” роз’яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку. Судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі". Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Статтею ст. 18 Закону України “Про оцінку земель” визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Частиною 2 ст. 20 даного Закону визначено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до ст. 5 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення, зокрема, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з витягом від 20.04.2015 р. із технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим № 2310100000:03:035:0020 нормативно грошова оцінка кв.м. земельної ділянки під забудовою становить 1795,70 грн., нормативно грошова оцінка земельної ділянки під забудовою площею 2470,00 кв.м. становить 4435379,00 грн.

Суд зазначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок не може ототожнюватися зі зміною розміру орендної плати, а є лише її передумовою. Не внесення сторонами договору оренди землі змін до його умов в частині, що встановлюються у законодавчому порядку, не звільняє сторін від обов'язку їх виконання, оскільки відповідно до положень статті 11 Цивільного кодексу України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість перегляду орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Всі вказані вище рішення Запорізької міської ради є чинними та у встановленому порядку не скасовані.

Отже, в даному випадку має місце законодавча зміна граничного розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, а саме: прийняття Запорізькою міською радою рішення № 37 від 26.06.2012 р., що є правовою підставою для перегляду розміру орендної плати і потребує, в свою чергу, внесення відповідних змін в спірний договір оренди земельної ділянки.

Розрахунок розміру орендної плати за користування земельною ділянкою кадастровий № 2310100000:03:035:0020 за договором оренди землі здійснено вірно та згідно з приписами чинного законодавства, а отже договір оренди землі підлягає приведенню у відповідність до вимог чинного законодавства, шляхом внесення до нього відповідних змін.

За таких обставин позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Доводи відповідача, викладені у відзиві, спростовуються наведеним вище. Суд вважає за необхідне зазначити, що у зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України, з 01.01.2011 р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність згідно з частини 2 Прикінцевих положень Кодексу. Згідно з Законом України “Про оцінку земель” витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель є документом (належний письмовий доказ), який підтверджує нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки (її вартість).

Згідно з ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85, Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Внести зміни до п. 5 договору оренди землі, зареєстрованого 07.02.2008 р. за № 040826100264, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запоріжжя-Авто» (код ЄДРПОУ 33921055), щодо земельної ділянки площею 0,2470 га (кадастровий номер 2310100000:03:035:0020), яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, 11, і надається для розташування служби матеріального забезпечення, виклавши його у наступній редакції: « 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 4435379,00 грн. (чотири мільйони чотириста тридцять п’ять тисяч триста сімдесят дев’ять грн. 00 коп.) в цінах 2015 року».

Внести зміни до п. 9 договору оренди землі, зареєстрованого 07.02.2008 р. за № 040826100264, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Запоріжжя-Авто» (код ЄДРПОУ 33921055), щодо земельної ділянки площею 0,2470 га (кадастровий номер 2310100000:03:035:0020), яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Комсомольська, 11, і надається для розташування служби матеріального забезпечення, виклавши його у наступній редакції: « 9. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 133061,37 грн. (сто тридцять три тисячі шістдесят одна грн. 37 коп.), що складає 3% від нормативної грошової оцінки землі за календарний рік в цінах 2015 року».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Запоріжжя-Авто» (69013, м. Запоріжжя, вул. Академіка Курчатова, буд. 1, код ЄДРПОУ 33921055) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, буд. 206, розрахунковий рахунок 35419001034816 в ГУДКСУ у Запорізькій області, отримувач: виконавчий комітет Запорізької міської ради, код ЄДРПОУ 02140892, МФО 813015) суму 1218 (одна тисяча двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. судового збору. Видати наказ.

Повне рішення складено 09 вересня 2015 р.

Суддя Л.П. Гандюкова

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів із дня проголошення місцевим господарським судом. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання повного рішення.