Рішення № 5002166, 05.09.2007, Приморський районний суд м. Одеси

Справа №2-7838/2007

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 вересня 2007 року Приморський районний суд міста Одеси у складі: головуючого судді - Ільченко Н.А.

при секретарі Шнуровенко В.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Одесі цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄВРО СЕРВІС», третя особа - ОСОБА_1, до Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради про визнання недійсним договору оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року та про стягнення збитків ;

ВСТАНОВИВ:

19 червня 2006 року ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» звернулось до суду з позовом до Відділу освіти Приморської райадміністрації Одеської міськради про визнання недійсним договору оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року та про стягнення збитків, вказуючи наступне.

В грудні 2003 року між ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» та відділом освіти Приморської райадміністрації Одеської міськради був укладений договір оренди №03110 нежитлового приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., розташованого в будинку під АДРЕСА_1. Згідно пункту 1.1. цього договору, строк його дії з 01 лютого 2004 року до 01 лютого 2007 року.

Для укладання зазначеного договору оренди, ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», на підставі листа Науково - виховного комплексу Приморської районної адміністрації Одеської міськради №11 від 15.12.2003 року та доданих до нього відповідних документів, був розроблений технічний паспорт на вказане вище нежитлове приміщення, розташоване за адресою АДРЕСА_1. Крім того, у відповідності з вимогами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", за заявою № 861 від 12.12.2003 року та за рахунок ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» була проведена оцінка зазначеного нерухомого майна для визначення ринкової вартості для розрахунку розміру орендної плати.

На протязі тривалого часу ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» належним чином на умовах, які визначені в розділі 3 договору оренди, щомісячно сплачувало на рахунок Орендодавця оренду плату. Проте, не зважаючи на те, що за договором оренди та актом прийому -передачі від 01.04.04р. нежитлове приміщення було передано в користування ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», товариство не мало можливості здійснити свої права в повному обсязі, оскільки після підписання договору оренди приміщення було непридатним для використання та потребувало капітального ремонту, здійснення якого вимагало отримання низки документів дозвільного та узгоджувального характеру.

У зв'язку з такими обставинами, ТОВ „ЄВРО СЕРВІС", після підписання договору оренди, замість користування приміщенням, за згодою Орендодавця та за власний рахунок розробило робочий проект по реконструкції орендованого приміщення в будинку під АДРЕСА_1, почало отримувати відповідні дозволи на будівництво та здійснення будівельних робіт на підставі узгодженого робочого проекту.

Але в липні 2005 року ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» дізналося, що в орендованому ним приміщенні незнайомі люди здійснюють ремонтні роботи. ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», як Орендаря до приміщення допущено не було, з тих причин, що власником даного приміщення є фізична особа і відділ освіти Приморської районної адміністрації не має до цього приміщення аніякого відношення.

Пізніше ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» дізналося, що нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, на момент укладення договору оренди від 25 грудня 2003 року вже належало на праві приватної власності фізичним особам ОСОБА_2 і ОСОБА_3, а останнім власником цього нежилого приміщення є ОСОБА_1

2

З метою захисту своїх порушених прав та інтересів, ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» звернулось до суду з проханням визнати недійсним договір оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року з моменту його укладання та на підставі ст.230 ч.2 ЦК України стягнути з відповідача збитки в подвійному розмірі в сумі 129047,72 грн.

Під збитками в даному випадку у відповідності з вимогами ст.224 ГК України (норми якої узгоджуються також зі статтею 623 ЦК України) позивач зазначає ті витрати, які ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» понесло у зв'язку з виконанням умов договору оренди, а саме:

· витрати з орендної плати в розмірі 57 856,22 грн.;

· витрати зі сплати комунальних послуг в розмірі 5 589,26 грн.;

· витрати на проведення експертизи проекту реконструкції будівлі по АДРЕСА_1 в розмірі 643,68 грн.;

· витрати на узгодження проектної документації згідно вимог з енергозбереження в розмірі 218,70 грн.;

· витрати на експертизу проектної документації в розмірі 216,00 грн.

Подвійний розмір цих збитків дорівнює 129047,72 грн. ( тобто 64523, 86 (57 856,22 + 5 589,26 + 643,68 + 218,7 + 216) * 2 = 129047,72 грн.).

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_4 позовні вимоги підтримала та пояснила, що позивач вважає, що при вчиненні договору оренди № 03110 від 25.12.2003р. з ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" щодо нежитлового приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1, відповідач навмисно увів позивача в оману щодо того, хто саме є власником цього нежитлового приміщення, отже щодо обставин, які мають істотне значення для укладення договору оренди, але позивач також не виключає, що у даному разі відповідач, не перевіривши чи є вказане вище нежитлове приміщення об'єктом комунальної власності на час укладання договору оренди з позивачем, і, відповідно чи має він законне право щодо розпорядження зазначеним нежитловим приміщенням, помилився щодо вказаних обставин в результаті власного недбальства, що саме й призвело до укладання правочину, який не відповідає вимогам закону, у зв'язку з чим просила суд, залежно від встановлених судом під час розгляду справи конкретних обставин, визнати укладений між відповідачем та ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" договір оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року недійсним з моменту його укладання на підставі ст.230 або ст.215 ЦК України та відповідно стягнути з відповідача на користь ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» прямі збитки в сумі 64523, 86 грн. або збитки в подвійному розмірі в сумі 129047,72 грн., про що надала суду письмові уточнення позовних вимог.

Представники відповідача - ОСОБА_5 та ОСОБА_6 позов не визнали, мотивуючи свої заперечення тим, що відповідачеві, як балансоутримувачу та уповноваженому на укладання договорів оренди органу, на день укладання з позивачем договору оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року не було відомо про зміну власника нежитлового приміщення, площею 327,2 кв.м., розташованого у будинку АДРЕСА_1, до того ж, це приміщення й дотепер знаходиться на балансовому обліку відділу освіти Приморської райадміністрації Одеської міськради.

Представник третьої особи ОСОБА_1 - ОСОБА_7 проти позову не заперечував, пояснивши, що нежитлове приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., розташоване в будинку під АДРЕСА_1, ОСОБА_1 придбано у фізичної особи ОСОБА_8 на підставі укладеного між ними нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 04.10.2005р., і, після набуття права власності, у відповідності з вимогами чинного законодавства, новий власник ОСОБА_1 розпочав реконструкцію цього нежитлового приміщення. Але влітку 2006 року вказане вище нежитлове приміщення було знесено і станом на цей час вже існує, на підтвердження чого надав суду письмові докази.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін і третьої особи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом установлено, що 25 грудня 2003 року між відділом освіти Приморської районної адміністрації та ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» було укладено договір оренди №03110 нежитлового приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., розташованого в будинку під № 1 по

АДРЕСА_1. Згідно пункту 1.1. цього договору, строк його дії з 01 лютого 2004 року до 01 лютого 2007 року.

Для укладання вказаного договору оренди ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" на підставі листа Науково - виховного комплексу Приморської районної адміністрації Одеської міської ради №11 від 15.12.2003 року та доданих до нього відповідних документів був розроблений технічний паспорт на нежитлове приміщення, розташоване за адресою : АДРЕСА_1. Крім того, у відповідності з вимогами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", за заявою № 861 від 12.12.2003 року та за рахунок ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», була проведена оцінка цього нерухомого майна для визначення ринкової вартості для розрахунку розміру орендної плати.

Тривалий час ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» належним чином відповідно до умов, визначених розділом 3 договору оренди № 03110 від 25.12.2003р., щомісячно сплачувало на рахунок відділу освіти Приморської райадміністрації орендну плату та виконувало усі інші умови цього договору.

Разом з тим, не зважаючи на те, що за договором оренди та актом прийому - передачі від 01.04.04р. нежитлове приміщення було передано в користування ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», фактично товариство не мало можливості здійснити свої права в повному обсязі. Це пов'язано з тим, що після підписання договору оренди, орендоване приміщення було непридатне для використання, оскільки потребувало капітального ремонту, проведення якого, у свою чергу, вимагало отримання низки документів дозвільного та узгоджувального характеру.

У зв'язку з такими обставинами, після підписання договору оренди, замість користування приміщенням, ТОВ «ЄВРО СЕРВІС», за згодою Орендодавця - відділу освіти Приморської районної адміністрації, за власний рахунок розробило робочий проект по реконструкції орендованого приміщення, а також почало отримувати відповідні дозволи на будівництво та здійснення будівельних робіт на підставі узгодженого робочого проекту.

Але в липні 2005 року ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" довідалось, що в орендованому ним нежитловому приміщенні, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, треті особи здійснюють ремонтні роботи. При цьому ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» до орендованого приміщення допущено не було, з тих причин, що власником даного приміщення є фізична особа ОСОБА_8, а відділ освіти Приморської районної адміністрації не має до цього приміщення аніякого відношення.

Матеріалами справи повністю підтверджується, що нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, на момент укладення сторонами по даній справі договору оренди № 03110 від 25 грудня 2003 року вже належало фізичним особам.

Так, фізичні особи ОСОБА_2 і ОСОБА_3 набули право власності на зазначене нежитлове приміщення на підставі Свідоцтва про право власності від 30.05.1998р., виданого Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міськради, замість якого в подальшому цим власникам було видано Свідоцтво про право власності № 006638 від 16.03.2000р. на підставі рішення виконкому Одеської міськради від 26.02.2000р. № 92.

Згодом ОСОБА_2 і ОСОБА_3 відчужили вказане нежитлове приміщення на користь ОСОБА_8 за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 22.07.2005р., а ОСОБА_8, у свою чергу, відчужив це нежитлове приміщення на користь ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 04.10.2005р.

В подальшому ОСОБА_1, утворивши Приватне технічне підприємство „Гефест", як його засновник вніс у якості свого вкладу до Статутного фонду підприємства належне йому на праві приватної власності майно, в тому числі нежитлове приміщення, площею 327,2 кв.м., розташоване за адресою : АДРЕСА_1. Крім того, 08.02.2006р. Одеською міською радою був укладений з ПТП „Гефест" нотаріально посвідчений строковий договір оренди землі, за яким ПТП „Гефест" отримало право користування земельною ділянкою, загальною площею 668 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1, для організації будівництва і благоустрою прилеглої території, а влітку 2006 року, на підставі дозволу інспекції ДАБК м.Одеси за № 118/06 від 17.03.2006р., ПТП „Гефест" було здійснено демонтаж усіх споруд по АДРЕСА_1, у зв'язку з чим, у свою чергу, КП „ОМБТІ та РОН" було виключено

4

реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення, площею 327,2 кв.м., розташоване по АДРЕСА_1, з Єдиного державного реєстру прав власності.

Вказані обставини повністю підтверджуються наявними в матеріалах справи письмовими доказами.

Згідно ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, установлених законом, належить власникові товару, яким щодо нежитлового приміщення, площею 327,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, до 30.05.1998 року згідно із Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» була територіальна громада міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Згідно ч.2 ст.327 ЦК України управління майном, яке знаходиться в комунальній власності, здійснює безпосередньо територіальна громада та створені нею органи місцевого самоврядування.

За таких обставинах, у суду відсутні підстави для сумнівів в чинності дій органів місцевого самоврядування, які своїм імперативним рішенням передали нежитлове приміщення, загальною площею 327, 2 кв.м., в будинку під АДРЕСА_1 в приватну власність фізичним особам ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а також відсутні підстави для сумнів в законності вказаних вище правочинів щодо цього нежитлового приміщення, укладених між фізичними особами.

Крім того, суд бере до уваги, що усі ці правочини у встановленому порядку ніколи не оспорювалися.

Заперечуючи проти позову, представники відповідача стверджують, що на підставі наказу Жовтневого відділу освіти № 270-А від 12.05.1980 року нежитлове приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., що розташоване за адресою : АДРЕСА_1,було взято на баланс Навчально-виховного комплексу Жовтневого відділу освіти та досі залишається на балансовому обліку відділу освіти Приморської райадміністрації Одеської міськради, отже є об'єктом комунальної власності та належить Одеській міській територіальній громаді.

Однак вказані доводи представників відповідача відносно того, що нібито нежитлове приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., що розташоване за адресою : АДРЕСА_1, дотепер належить на праві комунальної власності Одеській міській територіальній громаді, не відповідають дійсності та повністю спростовуються наявними в матеріалах справи письмовими доказами, отже відсутні правові підстави для залишення цього приміщення на балансовому обліку відповідача.

З урахуванням викладеного, суд погоджується з доводами представника позивача стосовно того, що станом на 25.12.2003р. відділ освіти Приморської районної адміністрації не мав жодних прав для передачі зазначеного вище нежитлового приміщення у оплатне тимчасове користування ТОВ „ЄВРО СЕРВІС", оскільки ці повноваження згідно ст.283 ГК України та ст.761 ЦК України належать власникові майна чи особі, якій належать майнові права, або особі, уповноваженої на укладення договору оренди.

Зазначені обставини дозволяють суду зробити обгрунтований висновок, що дії відповідача, пов'язані з укладанням з ТОВ „Євро СЕРВІС" договору оренди № 03110 від 25.12.2003р., грубим чином порушують положення чинного законодавства з питань порядку укладання господарських договорів, в тому числі, й порядку укладання договорів оренди нерухомого майна.

В статті 173 ГК України закріплене визначення господарського зобов'язання, яким є зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

5

Вирішуючи даний спір, суд виходить з того, що, укладаючи з позивачем договір оренди № 03110 від 25.12.2003р., відділ освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради повинен був перевірити чи є нежитлове приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., яке розташоване в будинку під АДРЕСА_1, об'єктом комунальної власності, та, відповідно чи має він, тобто відповідач, законне право щодо розпорядження зазначеним нежитловим приміщенням, але відповідач цього не зробив.

Позивач вважає, що відповідач навмисно увів ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" в оману щодо вказаних вище обставин, які мають істотне значення для укладання між ними договору оренди від 25.12.2003р., представники відповідача проти цього категорично заперечують, а позивач на підтвердження цих своїх доводів не надав суду доказів, як цього вимагає ст.60 ЦПК України.

Викладені обставини дозволяють суду зробити висновок, що відповідач, укладаючи з позивачем договір оренди № 03110 від 25.12.2003р., помилився щодо вказаних вище обставин, які мають істотне значення для цього договору, в результаті свого власного недбальства. До того ж, суд бере до уваги, що позивач також не виключає того, що у даному разі відповідач дійсно помилився в результаті свого власного недбальства.

Частиною 1 статті 216 та частиною 2 статті 217 ГК України визначено, що учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

Відповідно до вимог ст.207 ГК України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

В положеннях частини 2 статті 9 Цивільного кодексу України, статті 7 та частини 2 статті 175 ГК України закріплено, що особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання визначаються Господарським кодексом України, а майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Виходячи з викладеного, суд доходить висновку, що відділ освіти Приморської райадміністрації, не маючи повноважень, уклав з ТОВ „ЄВРО СЕРВІС" договір оренди № 03110 від 25.12.2003р., отже цей договір не відповідає вимогам закону, а тому є недійсним з моменту його укладання.

З огляду на викладене, суд погоджується з доводами позивача відносно того, що під збитками в даному випадку слід розуміти витрати, які ТОВ «ЄВРО СЕРВІС» понесло у зв'язку з укладенням та виконанням умов договору оренди № 03110 від 25.12.2003р., що разом складає 64523, 86 грн., а саме:

· витрати з орендної плати в розмірі 57 856,22 грн.;

· витрати зі сплати комунальних послуг в розмірі 5 589,26 грн.;

· витрати на проведення експертизи проекту реконструкції будівлі по АДРЕСА_1 в розмірі 643,68 грн.;

· витрати на узгодження проектної документації згідно вимог з енергозбереження в розмірі 218,70 грн.;

· витрати на експертизу проектної документації в розмірі 216,00 грн.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.10,11,60,88,209,212,214-215,218 ЦПК України, ст.48 ЦК України (1963р.), ст.ст.203,215,216 ЦК України (2004р.), суд, -

ВИРІШИВ:

Задовольнити позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄВРО СЕРВІС» (код 26470890).

6

Визнати недійсним з моменту укладання договір оренди №03110 нежитлового приміщення, загальною площею 327,2 кв.м., розташованого в будинку під АДРЕСА_1, який укладений 25 грудня 2003 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЄВРО СЕРВІС» та Відділом освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради.

Стягнути з Відділу освіти Приморської районної адміністрації Одеської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄВРО СЕРВІС» :

1) збитки за укладеним між ними договором оренди №03110 від 25 грудня 2003 року в розмірі 64523 ( шістдесят чотири тисячі п'ятсот двадцять три ) грн. 86 коп.;

2) та судові витрати в сумі 675 ( шістсот сімдесят п'ять ) грн. 24 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської Області через Приморський районний суд м.Одесі шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги, з подачею її копій до суду апеляційної інстанції, або в порядку ч.4 ст.295 ЦПК України.