Рішення № 44445119, 18.05.2015, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_____________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" травня 2015 р.Справа № 916/5063/14

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Н.В. Комендатенко

за участю представників:

від позивача - ОСОБА_1,

від відповідачів:

1) Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді ТОВ - Соколов В.В.,

2) Ізмаїльської міської ради - не з'явився,

від третьої особи - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 до Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю, Ізмаїльської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - фізична особа-підприємець ОСОБА_4, про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна та визнання права користування нежилими приміщеннями, -

ВСТАНОВИВ:

В засіданнях суду 13.05.2015 р. оголошувалась перерва до 18.05.2015 р. в порядку ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

У грудні 2014 р. фізична особа - підприємець ОСОБА_3 звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю про визнання продовженим до 20.01.2016 р. договору оренди нерухомого майна з наступним викупом, укладеного між сторонами 20.11.2013 р., та визнання за позивачем права користування нежилими приміщеннями площею 170 кв.м, що розташовані за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, на умовах вказаного договору оренди від 20.11.2013 р. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

З початку 2000 р. ФОП ОСОБА_3 та Ізмаїльська торгово-виробнича спілка „Сервіс" у виді ТОВ знаходяться в договірних стосунках з приводу оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1.

Як вказує позивач, останнім письмовим договором, який регулює правовідносини сторін щодо оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, є договір оренди нерухомого майна з наступним викупом від 20.11.2013 року, який засвідчує той факт, що орендоване приміщення було поліпшено за власний рахунок позивача, а також встановлює обов'язок відповідача підготувати пакет документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта оренди (п. 3.2. та п.10.5 договору), у зв'язку з чим строк оренди пролонгується у разі непідписання договору купівлі-продажу (п. 3.3., п. 7.1. і п.10.6. договору).

Так, за ствердженнями позивача, у травні 2014 року відповідач направив на адресу позивача лист, яким намагався незаконно в односторонньому порядку розірвати договір оренди від 20.11.2013 р. На початку листопада 2014 року позивачу стало відомо, що відповідач намагається передати в оренду або продати на користь третіх осіб нерухоме майно, яке довгими роками утримувалось та поліпшувалось позивачем. У зв'язку з цим позивач направив на адресу відповідача письмову вимогу про підписання нового договору оренди (у разі, якщо відповідач не підготував об'єкт оренди до продажу згідно умов п. 3.2., 10.6. договору), яку відповідач отримав 12.11.2014 року.

Наразі позивач стверджує, що відповідачем вчиняються дії щодо позбавлення позивача права користування нерухомим майном, розташованим за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, шляхом укладення іншого договору оренди з іншим орендарем, що грубо порушує вимоги договору оренди нерухомого майна з наступним викупом від 20.11.2013 р., укладеного між позивачем та відповідачем. Відтак, позивач вказує, що він має право користування спірним майном на підставі укладеного договору та ст.ст. 759, 773 Цивільного кодексу України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 19.12.2014 р. позовну заяву ФОП ОСОБА_3 прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/5063/14, при цьому розгляд справи призначено в засіданні суду.

Відповідач - Ізмаїльська торгово-виробнича спілка „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю із заявленим позовом не згодна з підстав, викладених у запереченнях на позовну заяву (а.с. 47-52 т. 1), додаткових запереченнях на позовну заяву (а.с. 77-81 т. 1) та уточнених запереченнях (а.с. 92-95 т. 1). Зокрема, відповідач вказує на те, що договір оренди не був підписаний уповноваженою посадовою особою ТВС „Сервіс", оскільки на момент підписання вказаного договору ОСОБА_5 не був дійсним керівником ТВС „Сервіс" або іншою уповноваженою особою, тобто не мав необхідного обсягу цивільної дієздатності, не міг добросовісно і розумно виступати від імені юридичної особи та діяти в інтересах юридичної особи. Наразі відповідач вказує, що дійсний керівник ОСОБА_6 не визнавала вказаний договір оренди від 20.11.2013 р. та вимагала від позивача звільнити приміщення. Також відповідач вказує, що у позовній заяві позивач посилається на звернення до відповідача з письмовою вимогою про підписання нового договору оренди у грудні 2014 року, але в матеріалах справи відсутні будь-які докази такого звернення. При цьому за ствердженнями відповідача, позивач звертався до відповідача з пропозицією про укладення нового договору оренди, а не з пропозицією продовження (пролонгації) спірного договору б/н від 20.11.2013 року. Таким чином, на думку відповідача, викладена у позовній заяві позиція позивача не відповідає предмету та підставі позову. Наразі відповідач вказує, що Ізмаїльська торгово-виробнича спілка „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю мала певні договірні стосунки з ФОП ОСОБА_3 у минулих роках, та спочатку відповідач мав намір продажу вищезазначених нежитлових приміщень. Проте, згодом відповідач припинив будь-які договірні стосунки з ФОП ОСОБА_3 завдяки неналежному виконанню умов договору та протиправних дій, якими він намагався заволодіти правом власності на орендоване майно. Відповідач зазначив, що посилання позивача на те, що відповідач не укладав з ним договору купівлі-продажу нібито через необхідність оформлення документів, які посвідчують право власності на об'єкт оренди, спростовується тим фактом, що відповідач вже був власником цього об'єкту у зазначений позивачем період часу у 2009-2010 роках, про що свідчить видана Ізмаїльським МБТІ довідка № 256 від 09.03.2011 р. Вказана довідка засвідчує те, що об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, належить Ізмаїльській торгово-виробничій спілці „Сервіс" у виді ТОВ на підставі реєстраційного свідоцтва від 25.12.1991 р. Також відповідач вказує, що не відповідають дійсності посилання позивача на те, що в п. 1.2 договору закріплено той факт, що орендоване приміщення було поліпшено за власний рахунок позивача, оскільки в пункті 1.2. спірного договору зазначено лише про передачу приміщення після поточного ремонту, виконаного орендатором за рахунок власних коштів. При цьому, на думку відповідача, не відповідають дійсності посилання позивача на п. 3.2. та п. 10.5. договору, які нібито встановлюють обов'язок відповідача підготувати пакет документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкту оренди. Так, п. 3.2. та п. 10.5. договору не містять будь-якого посилання саме на обов'язок відповідача здійснити будь-які дії стосовно купівлі-продажу об'єкту оренди. До того ж, згідно ст. 284 ГК України умови викупу орендованого майна є істотними умовами договору оренди, проте такі умови відсутні у договорі. Більш того, відповідач вказує, що фактично не міг погодити такі умови договору, оскільки об'єкт оренди ще у 2012 році було відчужено учаснику ТВС „Сервіс", який вийшов зі складу засновників, отримавши свою частку внеску до статутного капіталу у натуральній формі, та розпочав процедуру реєстрації права власності на це майно на підставі протоколу та акту приймання-передачі будівель згідно діючого законодавства України, це підтверджується нотаріально засвідченою заявою учасника ТВС „Сервіс" ОСОБА_5 про вихід зі складу учасників Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю від 16.10.2012 р. та протоколом загальних зборів учасників відповідача № б/н від 18.10.2012 р. Поряд з вказаним відповідач вказує, що у позивача взагалі не виникло переважне право на укладення договору оренди спірного приміщення.

В засіданні суду 16.01.2015 року представник відповідача звернувся до суду з клопотанням про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, - ФОП ОСОБА_4, оскільки рішення суду по даній справі може вплинути на його права та обов'язки як суб'єкта господарювання, який орендує на теперішній час спірне приміщення.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 16.01.2015 р. до участі у справі № 916/5063/14 було залучено ФОП ОСОБА_4 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, при цьому розгляд справи відкладено.

Третя особа проти позову заперечує з підстав, зазначених у поясненнях (а.с. 96-98 т. 1 ), посилаючись при цьому на те, що в березні 2013 року ФОП ОСОБА_7 стало відомо про пошук позивачем орендатора для приміщення кафе-бару „Шевруд", після чого між третьою особою і позивачем була досягнута домовленість щодо оренди вказаного кафе-бару, проте договір оренди приміщення та акт приймання-передачі не підписувались з огляду на відмову позивача, який вказав, що достатньо буде усної домовленості. Так, третя особа стверджує, що за досягнутою домовленістю між сторонами вартість оренди складала 1000 дол. США. В подальшому через деякий час у зв'язку з необхідністю отримання ліцензії на торгівлю алкогольними виробами ФОП ОСОБА_8 звернувся до позивача з вимогами підписати договір оренди, який необхідно було надати до ДПІ. При цьому, за ствердженнями третьої особи, лише у жовтні 2013 року ФОП ОСОБА_8 уклав з позивачем договір суборенди, однак акт приймання-передачі позивач відмовився підписувати, посилаючись на те, що він теж не підписував акт приймання-передачі приміщення під час укладання договору з власником. Потім у власника приміщення ФОП ОСОБА_8 дізнався, що договір суборенди був укладений на місяць раніше, ніж сам договір оренди, який був неправомірно укладений між ФОП ОСОБА_3 та ОСОБА_5 Також позивачем було виставлено умову щодо сплати ФОП ОСОБА_8 1300 грн. в місяць згідно договору оренди землі, про що позивачем було надано третій особі примірник платіжного доручення для оплати АБ „Надра", оскільки касир знав куди необхідно зараховувати грошові кошти. Через деякий час у 2014 році до ФОП ОСОБА_8 звернуся керівник відповідача ОСОБА_6 з питанням щодо звільнення позивачем спірного приміщення, також ОСОБА_6 вимагала повернути ключі від приміщення та негайно покинуть його. В свою чергу до ФОП ОСОБА_8 відмовився виконувати вимоги ОСОБА_6, посилаючись на договір суборенди, проте ОСОБА_6 повідомила, що цей договір є недійсним. Потім як зазначає третя особа, керівник відповідача ОСОБА_6 надсилала ФОП ОСОБА_8 листи-вимоги про звільнення приміщення, в яких зазначалось про отримання відповідачем незрозумілих платежів за оренду згідно договорів, які не укладались, при цьому в графі „Призначення платежу" платником вказано ФОП ОСОБА_3, потім з'ясувалось, що це були ті самі платежі, які сплачував ФОП ОСОБА_8 за оренду землі, як раніше було вказано в договорі суборенди. З жовтня 2014 року ФОП ОСОБА_8, отримавши юридичну консультацію, припинив здійснювати платежі, на яких наполягав позивач. Третя особа стверджує, що з листопада 2014 року позивач просив звільнити орендоване приміщення, оскільки знайшов нових суборендарів, проте ФОП ОСОБА_8 відмовився звільнити приміщення, оскільки дія договору суборенди не закінчилась. З січні 2015 року ФОП ОСОБА_9 було запропоновано ОСОБА_6 орендувати спірне приміщення, в результаті чого 12.01.2015 року між відповідачем та ФОП ОСОБА_7 було укладено договір оренди спірного приміщення.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 02.02.2015 р. розгляд справи № 916/5063/14 було відкладено у зв'язку з клопотанням представника позивача про витребування у відповідача доказів наявності права власності на спірне нерухоме майно та неявкою третьої особи.

Наразі під час розгляду справи відповідачем було зазначено, що реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, підтверджується довідкою № 256 від 09.03.2011 р., виданою Ізмаїльським МБТІ, в якої засвідчено, що об'єкт нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, належить Ізмаїльській торгово-виробничої спілці „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю на підставі реєстраційного свідоцтва № 207 від 12.12.1991 р. При цьому представник відповідача надав суду копії рішення Ізмаїльської міської ради № 1445 від 03.12.2001 року та акту державної технічної комісії від 03.02.2001 р. про приймання закінченого будівництвом об'єкту в експлуатацію. Проте, доказів реєстрації права власності на спірне приміщення в Державному реєстрі прав відповідачем не надано. Також, за ствердженнями представника відповідача, між відповідачем та Ізмаїльською міською радою був укладений договір оренди землі.

З урахуванням вищенаведених обставин, ухвалою господарського суду Одеської області від 02.03.2015 р. до участі у справі № 916/5063/14 було залучено Ізмаїльську міську раду в якості відповідача, при цьому розгляд справи було відкладено.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 16.03.2015 р. у справі № 916/5063/14 за клопотанням представника позивача у Ізмаїльської міської ради було витребувано:

- інформацію про власника нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1 які використовуються для розміщення кафе-бару;

- інформацію про особу (юридичну або фізичну), яка здійснювала реконструкцію нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1 з метою влаштування в них кафе-бару у 2001 році, а також щодо дозвільних документів, які видавались;

- інформацію щодо складання акту вводу в експлуатацію та затвердження такого акту, щодо встановлення будь-якій юридичній особи режиму роботи для розміщення в цьому приміщенні закладу громадського харчування.

На виконання вказаної ухвали суду представником відповідача - міськради у судовом засіданні 06.04.2015 р. були надані копії розпоряджень Ізмаїльської міської ради: № 260р від 13.04.2001 р. і № 948р від 19.12.2001 р. із копіями заяв ТОВ „Репіда" та платіжних документів, № 340 від 13.04.2007 р. із копіями заяви ФОП ОСОБА_3 і договору оренди, № 155 від 18.10.2013 р. із копіями заяви ФОП ОСОБА_4 і договорами оренди та суборенди, а також копії рішення Ізмаїльської міської ради № 4336-VI від 29.08.2014 року з копіями свідоцтва про держреєстрацію юридичної особи і технічного паспорту на спірну будівлю. Проте, відзив на позов відповідачем - Ізмаїльською міською радою до суду не надано.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов до наступних висновків.

Як вказує позивач, 20.11.2013 року між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_10, який виступив орендатором, та Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю (орендодавець) було укладено оренди нерухомого майна з наступним викупом.

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендатор приймає в тимчасове користування нежитлові приміщення площею 170 кв.м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1

Згідно п. 1.2. договору передане приміщення після поточного ремонту, проведеного орендатором за рахунок власних коштів. Приміщення може бути використане за призначенням, визначеного в п. 2 договору.

В п. 2 договору зазначено, що передане в оренду приміщення орендатор використовує для організації кафе, здійснення підприємницької діяльності.

Згідно п. 3.1. договору строк оренди становить 12 місяців з моменту його підписання.

В п. 3.2. договору сторони домовились про те, що на протязі дії договору оренди орендодавець підготує пакет документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта оренди. У випадку непідписання договору купівлі - продажу строк оренди пролонгується на термін, необхідний для підготування повного пакету документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта оренди (п. 3.3 договору).

Відповідно до п. 3.4. договору приміщення може здаватись в суборенду на термін дії даного договору.

Згідно п. 4.1.-4.2. договору орендна плата становить 1300 грн. в місяць. Орендна плата здійснюється щомісячно шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 15 числа поточного місяця.

За умовами п. 5.1. договору орендодавець передає в оренду нерухоме приміщення згідно п. 1.1. договору, а орендатор приймає його в термін 5 днів з моменту укладення цього договору. Сторонами підписується акт приймання-передачі нерухомого майна по АДРЕСА_1 в м. Ізмаїл, в якому вказується його перелік.

Згідно п. 5.2. договору після нотаріального оформлення договору купівлі-продажу на нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 в м. Ізмаїл, сторони не складають додатковий акт прийому-передачі. В договорі купівлі-продажу вказується характеристика придбаних приміщень.

Права та обов'язки сторін договору передбачені в розділі 6 договору. Зокрема, в п. 6.3.2. договору передбачено право орендаря обладнати та оформити орендовані приміщення на свій розсуд, здавати в суборенду.

Згідно п. 7.1.-7.2. договору у випадку непідписання договору купівлі-продажу на наступний день, після закінчення строку дії договору, за виною орендодавця (пакету документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкта оренди) строк дії даного договору пролонгується до підписання договору купівлі-продажу. У випадку відмови Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю укласти договір купівлі-продажу орендодавець, зобов'язаний відшкодувати вартість всіх витрат по ремонту, який удорожчав вартість нежилих приміщень по АДРЕСА_1 в м. Ізмаїл, з дня укладення первісного договору оренди.

В п. 8.1. договору передбачено, що орендатор у випадку прострочення орендних платежів, сплачує орендодавцю пеню в розмірі 1% від суми заборгованості за кожен день прострочення.

Згідно п. 8.2. договору у випадку нецільового використання орендованого приміщення, орендатор сплачує орендодавцю штраф в розмірі 50% від суми фактично сплачуваних орендних платежів. Факт нецільового використання орендованих приміщень, фіксується актом в присутності орендодавця та орендаря.

За змістом п. 9.1., 10.4 договору строк його дії становить з дня його підписання сторонами - 20.11.2013 року по 20.11.2014 року.

В п. 10.5. договору сторони домовились, про те, що орендатор в період з 20.11.2013 року по 20.11.2014 року готує в повному об'ємі пакет документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкту оренди. У випадку, якщо орендодавець не встигне підготувати пакет документів для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об'єкту оренди даний договір автоматично пролонгується.

Так, за ствердженнями позивача, у травні 2014 року відповідач направив на адресу позивача лист, яким намагався незаконно в односторонньому порядку розірвати договір оренди від 20.11.2013 р. На початку листопада 2014 року позивачу стало відомо, що відповідач намагається передати в оренду або продати на користь третіх осіб нерухоме майно, яке довгими роками утримувалось та поліпшувалось позивачем. У зв'язку з цим позивач направив на адресу відповідача письмову вимогу про підписання нового договору оренди (у разі, якщо відповідач не підготував об'єкт оренди до продажу згідно умов п. 3.2., 10.6. договору), яку відповідач отримав 12.11.2014 року. Також позивач стверджує, що відповідачем вчиняються дії щодо позбавлення позивача права користування нерухомим майном, розташованим за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, шляхом укладення іншого договору оренди з іншим орендарем, що грубо порушує вимоги договору оренди нерухомого майна з наступним викупом від 20.11.2013 р., укладеного між позивачем та відповідачем. Відтак, позивач вказує, що він має право користування спірним майном на підставі укладеного договору та ст.ст. 759, 773 Цивільного кодексу України. Проте, оскільки вказане право відповідачем - ТВС „Сервіс" не визнається позивач вважає, що його право користування спірним орендованим майном підлягає захисту у судовому порядку шляхом визнання цього права. Наразі позивач наголошує, що ФОП ОСОБА_3 та Ізмаїльська торгово-виробнича спілка „Сервіс" у виді ТОВ знаходяться в договірних стосунках з приводу оренди нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, з початку 2000 р.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частина 1 статті 202 ЦК України визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При цьому за правилами статті 14 Цивільного кодексу України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Ч. 1 ст. 173 ГК України встановлено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Частиною 1 ст. 174 ГК України встановлено, що господарські зобов'язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України).

Також в силу ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як зазначено в п. 4.3. Постанови Пленуму ВГСУ від 29 травня 2013 року N 12 „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" - статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором. Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Як з'ясовано судом, договір оренди від 20.11.2013 р. від імені Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю було підписано ОСОБА_5, якого визначено директором. Проте, за ствердженнями відповідача - ТВС „Сервіс", на момент укладення вказаного договору директором Ізмаїльської торговою-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю була ОСОБА_6 з 15.0.2012 р., що підтверджується відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців згідно наданого відповідачем витягу від 21.01.2015 р. (а.с. 106-108 т. 1). Як вказує відповідач, ОСОБА_5 був учасником Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю, однак у 2012 році вийшов зі складу учасників Товариства, про що свідчать надані до суду відповідачем копії заяви ОСОБА_5 як учасника ТВС „Сервіс" про вихід зі складу учасників Ізмаїльської торгово-виробничої спілки "Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю від 16.10.2012 р. та протоколом загальних зборів учасників № б/н від 16.10.2012 р. Ізмаїльської торгово-виробничої спілки "Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю. Проте, ті обставини, що ОСОБА_5 виступав учасником Товариства, не свідчать про наявність у останнього повноважень на укладення від імені Товариства договорів. Отже, вказане свідчить про укладення спірного договору з боку ТВС „Сервіс" неуповноваженою особою.

При цьому відповідно до статті 241 Цивільного кодексу України правочин, вчинений представником з перевищенням повноважень, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє, лише у разі наступного схвалення правочину цією особою. Правочин вважається схваленим зокрема у разі, якщо особа, яку він представляє, вчинила дії, що свідчать про прийняття його до виконання. Наступне схвалення правочину особою, яку представляють, створює, змінює і припиняє цивільні права та обов'язки з моменту вчинення цього правочину.

Так, у позовній заяві позивач в якості підтвердження виконання сторонами умов договору посилається на щомісячну сплату орендної плати з серпня 2008 року по цей час, про що надано копії платіжних доручень та виписок з банківських рахунків. Однак, у наданих копіях квитанцій за 2013-2014 рік в графі призначення платежу вказані інші договори, ніж спірний. Зокрема, в квитанції № к4/G/18 від 16.12.2013 р. на суму 1300,00 грн. вказаний договір № 2 від 09.05.2010 р., в квитанції № к4/Е/43 від 14.01.2014 р. на суму 1300.00 грн. вказаний договір № 1 від 09.05.2013 р., в квитанції № к4/D/53 від 13.02.2014 р. на суму 1400.00 грн. вказаний договір № 2 від 19.05.2013 р., в квитанції № к4/І/35 від 18.03.2014 р. на суму 1400.00 грн. вказаний договір № 2 від 09.05.2010 р., в квитанції № К4/В/11 від 11.09.2014 р. на суму 1400.00 вказаний договір № 2 від 09.12.2013 р., в квитанції № 75 від 09.10.2014 р. на суму 1400 грн. вказаний договір № 2 від 09.12.2013 р., в квитанції № 263 від 11.11.2014 р. на суму 1400.00 грн. вказаний договір № 2 від 09.12.2013 р. Тобто у наданих семи копіях платіжних доручень (які за часом співпадають з дією спірного договору) в графі призначенні платежу вказані чотири різні договори, а спірний договір № б/н від 20.11.2013 р. взагалі не вказаний. Крім того, платником у деяких квитанціях визначено ОСОБА_4, а не позивача.

Тим більш в матеріалах справи відсутні докази передачі Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді ТОВ позивачу спірного приміщення на виконання спірного договору. Той факт, що позивач на протязі 2009-2010 рр. перебував у договірних відносинах з ТВС „Сервіс" з приводу оренди спірного приміщення згідно договорів від 15.10.2009 р. і від 01.12.2010 р., не свідчить про намірів та погодження ТВС „Сервіс" спірного договору від 20.11.2013 р. Не може бути підтвердженням набуття позивачем права оренди спірного приміщення й надані третьою особо договори суборенди від 25.09.2013 р. і від 25.10.2013 р., укладені між ФОП ОСОБА_3 і ФОП ОСОБА_4 (а.с. 111-112), оскільки у вказаних договорах, які були вчинені до укладення спірного договору оренди (20.11.2013 р.), підставою перебування у користуванні позивача спірного приміщення зазначені зовсім інші договори оренди № 1 від 25.09.2013 р. та від 11.2013 р. До того ж відповідачем - Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді ТОВ направлявся ФОП ОСОБА_4 лист-вимога від 28.01.2014 р. (а.с. 55 т. 1) про звільнення приміщення і припинення перерахування орендних платежів, в якому відповідач вказує про невизнання ним договору оренди від 20.11.2013 р. з ФОП ОСОБА_3

Відтак, матеріалами справи спростовуються доводи позивача про виконання спірного договору оренди сторонами та схвалення його відповідачем - Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді ТОВ спірного договору оренди.

Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Отже, виходячи з викладеного, суд доходить до висновку, що спірний договір не виконувався сторонами, докази, які б спростовували це, в матеріалах справи відсутні. Так, договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Між тим відповідно до п. 1 ст. 83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Згідно п. 2.3. Постанови Пленуму ВГСУ від 29 травня 2013 року N 11 „Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" (із змінами і доповнення), якщо, вирішуючи господарський спір, суд встановить, що зміст договору, пов'язаного з предметом спору, суперечить законодавству, чинному на момент укладення договору, він, керуючись пунктом 1 частини першої статті 83 ГПК, вправі за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині із застосуванням за необхідності й наслідків визнання недійсним нікчемного правочину (абзац другий частини п'ятої статті 216 ЦК України). Реалізація господарським судом цього права здійснюється незалежно від наявності відповідного клопотання сторони

Разом з тим відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно вимог ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як зазначено в п. 7 постанови Пленуму Верховного суду України № 9 від 06 листопада 2009 року „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину.

Виходячи з викладеного, до загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, віднесено те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Враховуючи встановлені судом під час вирішення спору у даній справі обставини, суд доходить висновку про наявність правових підстав, з якими норми статей 203 і 215 ЦК України пов'язують недійсність правочину, для визнання договору оренди нерухомого майна з наступним викупом б/н від 20.11.2013 р., укладеного між ФОП ОСОБА_3 та Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді ТОВ, недійсним у зв'язку з недодержанням в момент вчинення правочину його сторонами вимог Цивільного кодексу України. Так, з огляду на укладення вказаного договору всупереч вимогам закону з боку відповідача неповноважною особою та враховуючи відсутність доказів наступного його схвалення відповідачем, суд вважає за необхідне визнати спірний договір недійсним.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Також суд зазначає наступне. За загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення. Виняток з вказаного правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними. Визнання угоди недійсною як з моменту її укладення, так і лише на майбутнє, тягне залежно від підстав такого визнання майнові наслідки, передбачені ст. 216 Цивільного кодексу України.

Однак, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, така угода визнається недійсною і припиняється на майбутнє.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Згідно ч. 2 цієї статті Цивільного кодексу України якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Також ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України передбачено, що у разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Між тим з огляду на те, що спірний договір оренди сторонами не виконувався, такий договір визнається недійсним з моменту його укладення. Адже застосування наслідків недійсності угоди в порядку реституції можливо лише за наявністю відповідних доказів понесення стороною витрат за такою угодою.

В свою чергу оскільки правовою підставою для звернення ФОП ОСОБА_3 із заявленим позовом до суду є договір оренди нерухомого майна з наступним викупом б/н від 20.11.2013 р. між позивачем та ТВС „Сервіс", що підлягає визнанню судом недійсним, суд доходить до висновку, що відповідно відсутні підстави для задоволення позовних вимог ФОП ОСОБА_3 про визнання продовженим до 20.01.2016 р. вказаного договору оренди нерухомого майна з наступним викупом від 20.11.2013 р. та визнання за позивачем права користування нежилими приміщеннями площею 170 кв.м, що розташовані за адресою: м. Ізмаїл, АДРЕСА_1, на умовах вказаного договору оренди від 20.11.2013 р.

Поряд з цим слід зазначити, що 12.01.2015 року між Ізмаїльською торговою-виробничою спілкою „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю (Орендодавець) та фізичною особою підприємцем ОСОБА_8 (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого орендодавець зобов'язується передати орендареві в строкове платне користування нежитлов приміщення за адресою: 68600, Одеська обл., АДРЕСА_1, площею 170 кв.м, а орендар зобов'язується прийняти це майно, своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього договору повернути орендоване майно орендареві в належному стані. Оціночна вартість об'єкту оренди за домовленістю сторін складає _грн. В п. 6.1. договору вказано, що останній вступає в силу з дня підписання і діє до „12" січня 2016 р.

З огляду на зазначені обставини суд зазначає, що навіть у випадку дійсності спірного договору оренди переважне право наймача на укладення договору на новий строк згідно положень ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України могло бути реалізовано до моменту передачі спірного приміщення наймодавцем у найм іншій особі.

Враховуючи усе вищенаведене та оцінюючи надані докази в сукупності, суд вважає позовні вимоги фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна та визнання права користування нежилими приміщеннями безпідставними та такими, що не відповідають фактичним обставинам справи і вимогам чинного законодавства, у зв'язку з чим такі вимоги задоволенню не підлягають.

У зв'язку з тим, що рішення відбулось не на користь позивача, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, відносяться за рахунок позивача.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

суд -

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позовних вимог фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 до Ізмаїльської торгово-виробничої спілки „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю, Ізмаїльської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - фізична особа-підприємець ОСОБА_4, про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна та визнання права користування нежилими приміщеннями відмовити.

2. ВИЗНАТИ недійсним договір оренди нерухомого майна з наступним викупом, укладений 20.11.2013 р. між Ізмаїльською торгово-виробничою спілкою „Сервіс" у виді товариства з обмеженою відповідальністю та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 25 травня 2015 р.

Суддя В.С. Петров