Рішення № 43027919, 04.03.2015, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"04" березня 2015 р.Справа № 924/72/15

Господарський суд Хмельницької області у складі: суддя Шпак В.О., розглянувши у судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ

до Волочиської районної державної адміністрації Хмельницької області м. Волочиськ

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю „Інвестрегіон - АКТИВИ" м.Сімферополь.

про розірвання договору оренди землі від 25.02.2008 р., який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області, який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка

Представники сторін:

від позивача: не з'явився

від відповідача: не з'явився

від. третьої особи: не з'явився

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ звернулось із позовом до відповідача - Волочиської районної державної адміністрації Хмельницької області м. Волочиськ про розірвання договору оренди землі від 25.02.2008 р., який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області, який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка

Позивач позовні вимоги підтримав та наполягав на їх задоволенні.

Відповідач в судових засіданнях та у відзиві на позов позовні вимоги не визнав

В своїх обґрунтуваннях зазначає, що ТОВ „РЕНТОЙЛ" звернулося до райдержадміністрації з вимогою щодо розірвання договору оренди землі від 25.02.2008 року укладеного між ТОВ „РЕНТОЙЛ" та Волочиською РДА, на що адміністрація листом від 26.08.2014 року № 10-12/1507/14-р надала відповідь, що розірвання договору не можливе оскільки відповідно до п. 12 даного договору Зміна умов договору і припинення його дії, договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається через систематичну не сплату орендарем орендної плати та використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тому договір в односторонньому порядку не може бути розірваний.

Пізніше на комісії по вилученню та наданню земель с/г та не с/г призначення від 18.09.2014 року розглядалася заява Костюка М.А., (який діє по дорученню від ТОВ „Інвестрегіон - Активи") щодо заміни орендаря ТОВ "РЕНТОЙЛ" на ТОВ "Інвестрегіон -Активи", але у зв'язку з відсутністю належно оформленого доручення та з наявною заборгованістю за оренду землі було відмовлено та рекомендовано оформити належно доручення та сплатити наявну заборгованість, після чого звернутися в адміністрацію для укладання додаткової угоди щодо заміни орендаря ТОВ "РЕНТОЙЛ" на ТОВ „Інвестрегіон -Активи" та до цього часу жодного звернення в адміністрацію не надходило.

Відповідно до ст.. 120 Земельного Кодексу України та ст. 377, 415 Цивільного кодексу передбачає, що особа, до якої перейшло право власності на будівлі(споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі споруди. Отже ми маємо справу із переходом існуючого права (оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збережені чинним договору оренди, за обставин визначених у ст. 120 Земельного Кодексу України, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.

Відповідач зазначає, що відповідно до ст. 7.3емельного Кодексу України до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, тобто мова йдеться про припинення договору тільки відносно попереднього орендаря, а не припинення самого договору.

Відповідач просить не розривати договір оренди землі від 25.02.2008 року, який укладений між ТОВ „РЕНТОЙЛ" та Волочиською районною державною адміністрацією, що зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 року за №040875000038, щодо земельної ділянки за кадастровим номером 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської ради за межами населеного пункту, а внести до нього зміни в частині заміни сторони в ньому, тому що при розірвані договору виникає необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, а для адміністрації розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, що є значною втратою до бюджету Бокиївської сільської ради.

Повноважний представник третьої особи в засідання суду не з`явився, письмових пояснень по справі не надав.

Враховуючи викладене, суд розглядає справу у відповідності до ст. 75 ГПК України.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне.

25.02.2008 р між Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області м. Волочиськ укладений договір оренди землі від 25.02.2008 р., який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП „ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с. Бокиївка.

Вказаний договір укладений на підставі Розпорядження Волочиської районної державної адміністрації Хмельницької області №418/2007-р від 31.05.2007 р.

Відповідно до п 1.1. договору орендодавець своїм розпорядженням від 31 травня 2007 року №418 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,3500 га на території Бокиївської сільскої ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка.

Пунктом 2.1 договору сторони визначили, що в оренду передається земельна ділянка для обслуговування комплексу (АЗС, мотель, кафе).

Відповідно до п. 3.1 договір укладено на 15 років.

Розділом 4 договору сторони погодили, що оренда плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. загальна сума орендної плати за рік становить 35 000, 00 грн. Орендна плата вноситься орендарем , з дня укладання договору, щомісячними рівними частинами до 5-ого числа, поточного місяця, який слідує за звітним на рахунок Бокиївської сілької ради. Розмір орендної плати переглядають раз у 3 роки.

Пунктом 5.1 договору визначено, що земельна ділянка віднесена до земель : транспорту та зв'язку. Цільовим призначенням земельної ділянки згідно УКЦВЗ-3.2.10 Інші землі транспорту та зв'язку.

Розділом 12 договору сторони погодили порядок зміни умов договору та припинення його дії.

12.1. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У

разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

12.2. Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено,

- примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку,

встановленому законом.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

12.3. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін.

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною або

в'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої

земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

12.4. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.

Умови розірвання договору в односторонньому порядку є:

- систематична несплата Орендарем орендної плати в строки згідно п.4.4. Договору.

- використання Орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.

12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору.

12.6. Право на орендовану земельну ділянку у разі ліквідації юридичної особи - Оренда ря, переходить до правонаступників.

Договір підписаний та скріплений печатками сторін.

23 листопада 2007 позивач - Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ продав, а тертя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю „Інвестрегіон - АКТИВИ" м. Сімферополь купив не житлову будівлю, пункт відпочинку з блоком обслуговування учасників дорожнього руху загальною площею 358,5 кв.м., що знаходиться за адресою :Хмельницька обл., Волочиський р-н, с.Бокиївка, автодорога Львів-Знам`янка -Кіровоград, 200-700 кв.и.б/н.

На земельні ділянці площею 0,5 га розташована відчужувана не житлова будівля, що складається з: пункту відпочинку з блоком обслуговування, зазначеного в плані за літ А1-2 загальною площею 358,5 кв.м. та склад „Г".

Вказана земельна ділянка знаходиться у користуванні продавця згідно розпорядження голови Бокиївської сільської ради Хмельницької області від 10.10.06 року.

Відчужувана нежитлова будівля належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Волочиського районного нотаріального округу Гадайчук Є.А. 12.04.06 року за реєстровим №1449, зареєстрованого у Волочиському БТІ 04.05.2006 року під р.№31.03.08р.

Актом приймання передачі нерухомого майна до договору купівлі продажу від 22 листопада 2007 року передано вищезазначене майно.

17.07.14 року позивач звернувся із листом № 261 до відповідача в якому зазначив, що ТОВ „Рейнтойл" не має можливості використовувати земельну ділянку для обслуговування та експлуатації не житлової будівлі №8482 від 23.11.07 року, перестало бути власником цього нерухомого майна.

У своєму листі позивач зазначає, що не має правових підстав на користування земельною ділянкою, так як не є власником нерухомого майна, розміщеного на вказаній земельній ділянці.

Листом від 28.08.14 року відповідач надав відповідь позивачу, відповідно до якого повідомив, що відповідно до п. 12 договору від 25.02.2008 року, договір припиняється у разі закінчення строку , на який його було укладено. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається через систематичну не сплату орендарем орендної плати та використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.

У зв'язку і вищенаведеним відповідач не може в односторонньому порядку розірвати договір оренди землі по причині відсутності даного пункту в договорі.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступних висновків.

У відповідності із п.1 та 6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути розірваний за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не

настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути

після їх виникнення;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило

б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин

несе заінтересована сторона.

Відповідно до ст. 25 Закону України „Про оренду землі" Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Відповідно до статті 31 Закону України „Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до статті 32 Закону України „Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 того ж Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності

Статтями 651 та 652 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Пунктами "а", "є" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова вщ права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці

Договір оренди землі припиняється в разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частини 1, 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі").

При цьому, частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Крім того, згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Статтею 188 Господарського кодексу України також встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцяти денний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я шляхом укладення договору оренди. Він за необхідності може звернутися до господарського суду також з позовом про визнання за ним права користування земельною ділянкою.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що вимога позивача про розірвання договору оренди землі від 25.02.2008 р., який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області, який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Згідно ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст. 82, ст. 83-85, ст. 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов товариства з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ до Волочиської районної державної адміністрації Хмельницької області м. Волочиськ за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю „Інвестрегіон - АКТИВИ" м.Сімферополь. про розірвання договору оренди землі від 25.02.2008 р., який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області, який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка задоволити.

Розірвати договір оренди землі від 25.02.2008 р., який укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ, вул.І.Франка, 6 (код 31514850) та Волочиською районною державною адміністрацією Хмельницької області (м.Волочиськ, площа Центральна, будинок, 1, код 21315251), який зареєстрований у Волочиському районному відділі ХРФ ДП "ЦДЗК при Держкомземі України" 26.02.2008 р. за №040875000038, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6820980900:04:025:0001 на території Бокиївської сільської Ради, яка знаходиться за межами населеного пункту с.Бокиївка.

Стягнути з Волочиської районної державної адміністрації Хмельницької області м. Волочиськ, площа Центральна будинок 1 (код 21315251) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕНТОЙЛ" м.Київ, вул..І.Франка , 6 (код 31514850) 1218,00 грн. (одна тисяча двісті вісімнадцять гривень, 00 копійок ) судового збору.

Видати наказ.

Повне рішення складено 04.03.2015р.

Суддя Шпак В.О.

Віддрук. 4 прим. :

1 - до справи,

2 - позивачу, - м.Київ.вул.І.Франка, 6

3 - відповідачу. м.Волочиськ, пл,Центральна, б.1

4- треті особі - АР Крим , м.Сімферополь вул.М.Залкі , б. 7а, кв.87