Постанова № 42746861, 16.02.2015, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" лютого 2015 р. Справа№ 910/13687/14

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Жук Г.А.

суддів: Мальченко А.О.

Сухового В.Г.

при секретарі судового засідання Анісімовій М.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу №05/1/3-18164-14 від 16.10.2014 року Заступника прокурора міста Києва на рішення господарського суд міста Києва від 24.09.2014 року

у справі № 910/13687/14 (суддя - Шкурдова Л.М.)

за позовом Заступника прокурора Хмельницької області

до 1.Хмельницької обласної ради

2.Фізичної особи-підприємця Крупи Олександра Володимировича

3.Товариної біржі «Універсальна земельна товарна біржа

«Придніпровська» в особі Хмельницької філії

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Фізична особа-підприємець Лотоцький Олександр Васильович

про визнання недійсним пункту додатку до рішення обласної ради та

договорів купівлі-продажу частини нежитлового приміщення

за участю Заступника прокурора міста Києва

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явились,

від відповідача 1: не з'явились;

від відповідача 2: Крупа В.М., представник за довіреністю №7070 від 18.09.2014 року;

Кушнір В.А., представник за угодою б/н від 08.09.2014 року

від відповідача 3: не з'явились;

від третьої особи: не з'явились;

від прокуратури міста Києва: Левицька Н.В., прокурор посвідчення №002805 від 05.09.2012 року

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Хмельницької області звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Хмельницької обласної ради, Фізичної особи - підприємця Крупи Олександра Володимировича та Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» в особі Хмельницької філії про визнання недійсним пункту додатку до рішення обласної ради та договорів купівлі - продажу частини нежитлового приміщення (а.с. 9-51 том 1).

В обґрунтування позовних вимог Заступник прокурора посилається на порушення, встановленого Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», порядку приватизації частини нежитлового приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» загальною площею 171,8 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, а тому просить суд визнати недійсним п. 9 додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради №31-16/2013 від 19.06.2013 року та визнати недійсними договори купівлі-продажу від 17.09.2013 року та від 22.11.2013 року.

Рішенням господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 в задоволені позовних вимог відмовлено (а.с. 128-137 том 2).

Рішення місцевого господарського суду мотивоване правомірністю прийняття рішення Хмельницькою обласною радою про включення частини нежитлового приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» загальною площею 171,8 кв.м., що знаходиться з адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14 до переліку об'єктів, що підлягали приватизації шляхом викупу, та укладенням оспорюваних договорів без порушення чинного законодавства про приватизацію.

Не погодившись із прийнятим рішенням, Заступник прокурора міста Києва, 16.10.2014 року подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 скасувати повністю, та постановити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі (а.с. 147-151 том 2).

Вимоги апеляційної скарги ґрунтуються на порушенні та неправильному застосуванні господарським судом міста Києва при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права. Зокрема, скаржник наголошує на неврахуванні судом обставин недотримання процедури прийняття рішення про приватизацію майна шляхом викупу, а саме, що на момент прийняття такого рішення, об'єкт приватизації не знаходився в оренді Фізичної особи - підприємця Крупи Олександра Володимировича та останнім не було здійснено поліпшень майна в розмірі 25% його ринкової вартості, що, на думку Заступника прокурора, свідчить про порушення вимог Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та є підставою для визнання недійсним пункту додатку до рішення обласної ради та укладених на його основі договорів купівлі - продажу частини нежитлового приміщення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.10.2014 року апеляційну скаргу №05/1/3-18164-14 від 16.10.2014 року Заступника прокурора міста Києва на рішення господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 прийнято до провадження та призначено розгляд справи у судовому засіданні (а.с. 145-146 том 2).

12.01.2015 року призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/13687/14 у зв'язку з відпусткою головуючого судді. Справу №910/13687/14 передано на розгляд колегії суддів: головуючий суддя - Жук Г. А., судді - Мальченко А. О., Суховий В. Г. (а.с. 224 том 2).

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 15.01.2015 року апеляційну скаргу №05/1/3-18164-14 від 16.10.2014 року Заступника прокурора міста Києва на рішення господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 прийнято до провадження та призначено розгляд справи у судовому засіданні 02.02.2015 року (а.с. 226-227 том 2).

02.02.2015 року від відповідача 2 - Фізичної особи-підприємця Крупи Олександра Володимировича, надійшов відзив б/н (вх. №09-11/1612/15) на апеляційну скаргу, в якому відповідач стверджує про дотримання процедури приватизації спірного майна, а тому вважає, що рішення господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року прийнято у відповідності з дійсними обставинами справи, а тому просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Поданий відзив долучений судом до матеріалів справи (а.с. 234-238 том 2).

У зв'язку з неявкою у судове засідання 02.02.2015 року представників Хмельницької обласної ради (відповідача 1 у справі) та Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» в особі Хмельницької філії (відповідача 3 у справі) ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.02.2015 року розгляд справи було відкладено на 16.02.2015 року.

У судовому засіданні 16.02.2015 року прокурор міста Києва підтримав вимоги апеляційної скарги, просив рішення господарського суду міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 скасувати повністю, та постановити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі .

Представники Фізичної особи-підприємця Крупи О.В. заперечили проти вимог апеляційної скарги з підстав, наведених у відзиві б/н (вх. №09-11/1612/15) на апеляційну скаргу.

Хмельницька обласна рада (відповідач 1), Товарна біржа «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» в особі Хмельницької філії (відповідач 3), Фізична особа-підприємець Лотоцький О.В. (третя особа) не скористались правом участі в судовому засіданні 16.02.2014 року, хоча про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи, апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення або ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Судова колегія Київського апеляційного господарського суду, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення прокурора та представників відповідача 2, дослідивши представлені докази в їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права встановила наступне.

Рішенням Хмельницької обласної ради шостого скликання №22-4/2011 від 18.05.2011 року було затверджено Програму приватизації об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області на 2011-2015 роки (а.с. 3-6 том 2). Відповідно до п. 8 Додатку №3 до рішення ради від 18.05.2011 року №22-4/2011 до переліку об'єктів, які підлягають викупу було включено частину нежитлового приміщення обласної фірми «Фармація» площею 57,7 кв.м., що знаходилось за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14 (а.с. 8 том 2).

Згідно Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА №236692, власником будівлі, розташованої за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, частину якої було віднесено до переліку об'єктів, що підлягали приватизації шляхом викупу, були спільні територіальні громади сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради та право повного господарського відання на дану будівлю належало Хмельницькій обласній фірмі «Фармація» (а.с. 101 том 2).

Листом №3/67 від 21.02.2013 року Хмельницька обласна фірма «Фармація» звернулась до Хмельницької обласної ради для надання дозволу на передачу частини приміщення площею 136,4 кв.м. в оренду іншим суб'єктам господарювання (а.с. 11 том 2), що було погоджено Хмельницькою обласною радою у листі №440/01-15 від 05.03.2013 року (а.с. 12 том 2).

В подальшому між Хмельницькою обласною фірмою «Фармація» (орендодавець за договором) та Фізичною особою-підприємцем Крупою Олександром Володимировичем (орендар за договором) за результатом проведеного 25.03.2013 року конкурсу на право оренди майна (протокол №4 від 25.03.2013 року, затверджений Хмельницькою обласною радою а.с. 36-36 том 2) укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області №120п від 01.06.2013 року, який погоджений Хмельницькою обласною радою (а.с. 40-44 том 2.)

Відповідно до п. п. 1.1., 1.2. договору оренди предметом договору є оренда окремо визначеного майна, нежитлового приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14 під торгівлю непродовольчими товарами. Орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду окремо визначене приміщення площею 136,4 кв.м., розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14.

Відповідно до п.1.4. договору власником орендованого майна залишається територіальна громада області, а орендар користується ним протягом терміну дії договору.

На виконання укладеного договору, 15.07.2013 року Хмельницька обласна фірма «Фармація» передала, а Фізична особа-підприємець Крупа О.В. прийняв в оренду приміщення загальною площею 136,4 кв.м., що підтверджується Актом приймання-передавання орендованого приміщення б/н від 15.07.2013 року (а.с. 45 том 2). В подальшому Фізична особа-підприємець Крупа О.В., як орендар, отримав дозвіл на проведення поточного ремонту орендованого майна згідно листа Заступника голови Хмельницької обласної ради №1465/01-15 від 23.07.2013 року (а.с. 53-54 том 2).

Фізична особа-підприємець Крупа О.В., відповідно до закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», звернувся до голови Хмельницької обласної ради з заявою про надання дозволу на приватизацію шляхом викупу нежитлового приміщення загальною площею 171,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14 (а.с. 46 том 2), більша частина якого знаходилась в його користуванні.

19.06.2013 року Хмельницькою обласною радою прийнято рішення №31-16/2013 «Про внесення змін до рішення обласної ради від 18 травня 2011 року №22-4/2011 «Про Програму приватизації об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області на 2011-2015 роки», яким до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу включено частину нежитлового приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» площею 171,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14 (п.9 Додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради №31-16/2013 від 19.06.2013 року а.с. 47-50 том 2).

Заступник прокурора Хмельницької області, звертаючись з позовом до суду вказує, що 19.06.2013 року на момент прийняття Хмельницькою обласною радою рішення щодо включення частини нежитлового приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, загальною площею 171,8 кв.м. до переліку об'єктів, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області і підлягають викупу, зазначене приміщення не було предметом продажу на аукціоні або за конкурсом, спірне майно не перебувало в користуванні Фізичної особи-підприємця Крупи О.В., оскільки акт приймання-передавання приміщення за договором оренди було підписано лише 15.07.13 року і згідно якого в оренду передавалось приміщення площею 136,4 кв.м, а не 171,8 кв.м., які в подальшому були приватизовані відповідачем 2. Дані обставини, на думку Заступника прокурора, є підставою для визнання недійсним п.9 додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради №31-16/2013 від 19.06.2013р.

Однак, колегія суддів погоджується з господарським судом міста Києва про те, що такі твердження є необґрунтованими, з огляду на наступне.

Правовий режим власності, порядок і умови набуття та припинення права власності (права володіння, користування та розпорядження майном) визначаються законами. Одним із способів зміни форми власності є приватизація, в процесі якої відбувається відчуження на користь фізичних або юридичних осіб майна, що є державною чи комунальною власністю, та майна, що належить Автономній Республіці Крим. Порядок відчуження такого майна визначається законами, зокрема Законом України «Про приватизацію державного майна», Законом України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Відповідно до ст.1 Закону України «Про приватизацію державного майна» приватизація - це відчуження державного чи комунального майна на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього закону.

Згідно з ч.ч.5, 6 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою.

Стаття 3 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбачає три способи малої приватизації - викуп, продаж на аукціоні, за конкурсом.

Частиною 1 ст. 7 зазначеного Закону передбачено, що Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об'єктів, які підлягають: продажу на аукціоні, за конкурсом, а також викупу. Зі змісту цієї норми випливає, що саме Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради є органами, які здійснюють функції відповідно, щодо розпорядження державною власністю, майном Автономної Республіки Крим і комунальною власністю. Способи приватизації визначаються шляхом прийняття цими органами рішень про затвердження конкретних переліків об'єктів приватизації.

Слід зазначити, що приватизація державного і комунального майна шляхом викупу належить до неконкурентних способів приватизації. Даний спосіб приватизації відповідно до ст. 11 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та п. 8.1. Порядку продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого наказом Фонду державного майна України №439 від 02.04.2012 року, застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами.

Як вбачається з матеріалів справи, рішення про включення частини нежитлового приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, загальною площею 171,8 кв.м. до переліку об'єктів, які перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області і підлягають приватизації шляхом викупу було прийнято Хмельницькою обласною радою 19.06.2013 року, тобто після підписання та погодження радою договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області №120п від 01.06.2013 року, що укладений між Хмельницькою обласною фірмою «Фармація» та Фізичною особою-підприємцем Крупою Олександром Володимировичем.

В силу положень ч. 1 ст. 12 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту

договору.

Відтак, необхідно зазначити, що враховуючи приписи ст. ст. 11, 626 ЦК України, ч. 1 ст. 12 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» саме з моменту досягнення домовленості щодо усіх істотних умов договору та його підписання між сторонами виникли зобов'язальні правовідносини, сторони набули статусу орендодавця та орендаря, та відповідно набули визначений договором та законом обсяг прав та обов'язків, а тому саме з 01.06.2013 року договір оренди №120п слід вважати укладеним. При цьому, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що слід відокремлювати «укладення договору» та «строк оренди», який (строк оренди) розпочинається саме з передання об'єкту оренди у користування, про що підписується відповідний акт приймання-передачі, і за яке справляється визначена договором орендна плата.

Беручи до уваги те, що Хмельницька обласна рада відповідно до закону, як орган місцевого самоврядування, наділена правомочностями щодо розпорядження майна, яке перебувало у комунальній власності, а відтак мала право приймати рішення щодо приватизації частини нежитлового приміщення 171,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, та визначати спосіб приватизації майна, яке перебувало у комунальній власності та яке на момент прийняття рішення знаходилось в оренді Фізичної особи-підприємця Крупи О.В. за договором оренди №120п від 01.06.2013 року, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Хмельницької обласної ради від 19.06.2013 року прийняте у відповідності до чинного законодавства, а тому підстави для визнання недійсним п. 9 додатку №2 до рішення Хмельницької обласної ради №31-16/2013 від 19.06.2013 року відсутні.

На виконання рішення сесії Хмельницької обласної ради від 19 червня 2013 року №31-16/2013 «Про внесення змін до рішення обласної ради від 18 травня 2011 року №22-4/2011 «Програму приватизації об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області на 2011-2015 роки» та висновку постійної комісії обласної ради з питань власності, приватизації та інвестицій 16.07.2013 року між Хмельницькою обласною радою (замовник за договором) та Хмельницькою філією Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» (виконавець за договором) укладено договір про виконання делегованих повноважень з приватизації об'єктів, що перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області №132п від 16.07.2013 року, відповідно до п. 1.1. якого замовник доручив, а виконавець взяв на себе обов'язок надавати послуги по виконанню делегованих повноважень з приватизації об'єктів (майна), що перебувають у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Хмельницької області, а саме частини нежитлового приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» площею 171,8 кв.м, що знаходяться за адресою: вул. Кам'янецька, 14, м. Хмельницький (а.с. 34-35 том 1).

Згідно п.п. 2.2.10., 2.2.11 договору №132п від 16.07.2013 року виконавець зобов'язався укладати з переможцем торгів (конкурсу), покупцем договір купівлі-продажу майна та після зарахування коштів на свій рахунок від продажу майна невідкладно повідомити про це замовника та у триденний строк з дня зарахування коштів на рахунок виконавця перерахувати належну суму з вирахуванням винагороди (вартості послуг) на рахунок вказаний у пункті 4.3 договору.

17.09.2013 року між Хмельницькою філією Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» (продавець) та громадянином Крупою О.В. (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель шляхом викупу №5 від 17.09.2013 року, відповідно до якого продавець зобов'язався передати у власність покупця приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» загальною площею 171,8 кв.м., що належить спільним територіальним громадам сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради та розташоване по вул. Кам'янецька, 14 в м. Хмельницький (а.с. 103-105 том 2).

Як свідчить наявне в матеріалах справи платіжне доручення №53 від 20.09.2013 року Фізична особа-підприємець Крупа О.В. оплатив вартість нежитлового приміщення у розмірі 417 800,00 грн згідно договору купівлі-продажу №5 від 17.09.2013 року (а.с. 107 том 2).

22.11.2013 року між спільними територіальними громадами сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради (на праві повного господарського відання Хмельницької обласної фірми «Фармація»), від імені якої діє Хмельницька філія Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» (продавець) та Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. (покупець) укладено договір купівлі-продажу, який нотаріально посвідчений та зареєстрований в реєстрі за №1506 (а.с. 113-115 том 2). Відповідно до п.1.1. договору продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність 41/100 частки у праві власності на будівлю аптеки літ. «А-1» загальною площею 418,0 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, буд. 14, та у власність покупця переходить 41/100 частки у праві власності на будівлю аптеки літ. «А-1». Площа 41/100 частки у праві власності на будівлю аптеки літ. «А-1» становить 171,8 кв.м. (п.1.2. договору).

Згідно п. 2.1. договору покупець вніс кошти за 41/100 частки у праві власності на будівлю аптеки літ «А-1» в сумі 417 800,00 грн на розрахунковий рахунок продавця.

Як вбачається з Акту прийому-передачі майна б/н від 25.11.2013 року (а.с. 116 том 2), Фізична особа-підприємець Крупа О.В. прийняв, а Хмельницька філія Товарної біржі «Універсальна земельна товарна біржа «Придніпровська» передала у власність 41/100 частки у праві власності на нежитлову будівлю аптеки літ. «А-1» загальною площею 171,8 кв.м., розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, буд. 14.

Звертаючись з позовними вимогами про визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 17.09.2013 року та від 22.11.2013 року, Заступник прокурора посилається на відсутність здійснених Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. поліпшень орендованого майна у розмірі 25% його ринкової вартості, що є обов'язковою підставою для приватизації такого майна шляхом викупу орендарем.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено,що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодекс, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до п.5 ст.27 Закону України «Про приватизацію державного майна» на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України ( ч.6 ст.29 Закону України «Про приватизацію державного майна»).

Інших підстав для визнання договорів купівлі-продажу об'єкта приватизації, ніж визначені наведеними статтями, приватизаційне законодавство не містить.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» приватизація об'єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як вірно досліджено місцевим господарським судом, отримавши дозвіл на проведення поточного ремонту орендованого нежитлового приміщення згідно листів Хмельницької обласної ради №1465/01-15 від 23.07.2013 року (а.с. 53 том 2), Хмельницької обласної фірми «Фармація» № 3/410 (а.с. 54 том 2), між Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. (замовник) та ПП «Вектор-М» (підрядник) було укладено договір №18 від 01.08.2013 року, за умовами якого підрядник зобов'язався виконати за завданням замовника та здати йому закінчені будівельно-монтажні роботи по ремонту приміщень аптечного закладу по вул. Кам'янецькій, 14, в м. Хмельницькому (а.с. 55-56 том 2).

Відповідно до п.2.1. вказаного договору попередня кошторисна вартість робіт за цим договором становила 117 822,00 грн з ПДВ.

Згідно Звіту про оцінку об'єкта приватизації «Визначення ринкової вартості частини нежитлового приміщення, заг. площею 171,8 кв.м., що належить спільним територіальним громадам сіл, селищ, міст Хмельницької області в особі Хмельницької обласної ради (на праві господарського відання Хмельницької обласної фірми «Фармація») та розташоване по вул. Кам'янецька, 14 в м. Хмельницький», який складений ТОВ «Подільська незалежна оцінка» та затверджений Хмельницькою обласною радою 13.09.2013 року, ринкова вартість частини нежитлового приміщення площею 171,8 кв.м., яке розташоване за адресою: вул. Кам'янецька, 14 в м. Хмельницькому з невід'ємними поліпшеннями склала 468 000,00 грн з ПДВ, ринкова вартість невід'ємних поліпшень склала (частка орендаря) 50 200, 00 грн з ПДВ, ринкова вартість комунальної частки нежитлового приміщення склала 417 800,00 грн (а.с. 73-87 том 2).

Як вбачається з розділу №10 «Визначення вартості невід'ємних поліпшень» Звіту, фактичні витрати орендаря становили 97 128,80 грн згідно проведених відповідачем 2 оплат: 06.08.2013 року на суму 47 128,80 грн та 29.08.2013 року на суму 50 000,00 грн (а.с. 70-71 том 2). Однак, колегія суддів зазначає, що дана оцінка об'єкта приватизації була проведена ще до остаточного закінчення ремонтних робіт, і оцінювачем були враховані лише роботи, проведені у серпні 2013 року на загальну суму 97 128,80 грн, проведення яких підтверджується підписаними уповноваженими представниками сторін та скріпленими печатками актом приймання будівельних робіт №1 за серпень 2013р. від 27.08.2013 року та Довідкою про вартість виконаних будівельних робіт та витрат за серпень 2013р. від 27.08.2013року. При проведені оцінки об'єкта приватизації, а саме частини нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, не було враховано поліпшень, здійснених у зв'язку з проведеними роботами у вересні 2013 року на суму 19 534,99 грн, які прийняті Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. за актом №2 від 30.09.2013 року (а.с. 60-63 том 2) і у зв'язку з чим відповідач 2 провів остаточний розрахунок за проведені ремонті роботи 02.10.2013 року згідно платіжного доручення №63 на суму 20 393,37 грн (а.с. 69 том 2).

Таким чином, апеляційний господарський погоджується з висновком суду першої інстанції, що фактичні затрати Фізичної особи-підприємця Крупи О.В. на ремонтні роботи орендованого приміщення складають 117 522,17 грн. з ПДВ, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами, та відображено у Доповненнях до Звіту про фактичні результати стосовно фінансування проведених поліпшень орендованого майна орендарем - фізичною особою - підприємцем Крупою Олександром Володимировичем від 05.09.2013р., складеним Приватною аудиторською фірмою «Експрес-аудит» (Свідоцтво про включення до Реєстру аудиторських фірм та аудиторів №0452 від 26.01.01 (а.с. 88-89 том 2).

Окрім того, колегія суддів звертає увагу, що п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» закріплює право орендаря на викуп орендованого майна за умови: 1) прийняття рішення про приватизацію даного майна, 2) здійснення за рахунок коштів орендаря поліпшення, яке неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менше як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передане саме в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

Наявний в матеріалах Висновок про ринкову вартість частини нежитлового приміщення, складений за результатами проведення 28.02.2013 року оцінки майна для укладання договору оренди (а.с. 35 том 2) свідчить про те, що ринкова вартість частини нежитлового приміщення, яка була передана в оренду, складала 338 900,00 грн, саме з цієї суми відповідно до приписів п.1 ч. 1 ст. 18-2 Закону слід встановлювати відсоток проведених поліпшень.

Одночасно, Київський апеляційний господарський суд вважає за необхідне звернути увагу, що згідно абз. 3 п. 1.1. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 року, невід'ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Пунктом 3.2. Порядку №377 від 27.02.2004 року визначено, що під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур: визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями); визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень); розраховується ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.7 цього Порядку; визначення питомої ваги державної частки (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та частки орендаря в об'єкті приватизації.

При цьому, у відповідності до п. 3.7. Порядку у разі отримання в результаті розрахунку позитивної величини ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень з урахуванням вимог пункту 3.6 цього Порядку. Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, суми зобов'язань орендаря, що виникли внаслідок операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені орендарем на дату оцінки. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує вищезазначену суму коштів. У цьому разі ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень (державна частка або відповідно частка комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим в об'єкті приватизації) є різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

Беручи до уваги наведене, господарський суд міста Києва обґрунтовано зазначив, що загальна вартість, проведених орендарем невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна становить 117 522,17 грн, тобто згідно приписів п. 3.7. Порядку порівнюється з фактично сплаченими Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. грошовими коштами на проведені ремонтні роботи (на заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна), що відповідно становить 34,68% ринкової вартості майна, переданого в оренду, яка визначена суб'єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна (згідно висновку за результатами проведеної 28.02.2013 року оцінки), та 25,11% ринкової вартості майна з проведеними поліпшеннями згідно висновку про вартість об'єкта приватизації, складеного за результатами проведеної 31.08.2013 року оцінки та затвердженого Хмельницькою обласною радою 13.09.2013 року.

Також, судова колегія апеляційного суду зазначає, що встановлення ринкової вартості поліпшень, які здійснені орендарем і згідно висновку про вартість об'єкта приватизації від 13.09.2013 року складає 50 200,00 грн, необхідне для визначення вартості об'єкта, за якою здійснюватиметься приватизація шляхом викупу і для визначення частки орендаря, яка в подальшому залишається в його власності.

Таким чином, враховуючи прийняття 19.06.2013 року Хмельницькою обласною радою в межах належних їй повноважень рішення про приватизацію частини нежитлового приміщення, що перебувало у комунальній власності, за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, загальною площею 171,8 кв.м. шляхом викупу; знаходження на момент прийняття рішення нежитлового приміщення в оренді Фізичної особи-підприємця Крупи О.В. за договором оренди №120п від 01.06.2013 року; проведення орендарем, відповідачем 2 , за рахунок власних коштів поліпшень орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі більше 25 відсотків ринкової вартості майна, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що при приватизації частини нежитлового приміщення Хмельницької обласної фірми «Фармація» загальною площею 171,8 кв.м., що знаходиться з адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, шляхом викупу була дотримана встановлена вимогами чинного законодавства процедура приватизації, що свідчить про відсутність підстав для визнання недійсними договору купівлі-продажу № 5 від 17.09.2013 та договору купівлі-продажу від 22.11.2013р.

Враховуючи вимоги ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», п. 8.1. Порядку продажу об'єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженого наказом Фонду державного майна України №439 від 02.04.2012 року, п. п. 1.1, 3.2., 3.7 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 року, колегія суддів звертає увагу на те, що законодавець пов'язує право особи на приватизацію майна з набуттям ним статусу орендаря, а право приватизації шляхом викупу із здійсненням орендарем поліпшень орендованого майна в розмірі не менше як 25% ринкової вартості майна переданого в оренду. При цьому, апеляційний господарський суд зазначає, що розмір поліпшень визначається із врахуванням доведених сум витрат орендарем (117 522,17 грн від ринкової вартості об'єкта оренди за договором оренди №120п (136,4 кв.м.) - 338 900,00 грн згідно оцінки, визначеної суб'єктом оціночної діяльності.

Колегія суддів визнає помилковим твердження апелянта, що при визначенні 25% поліпшень слід виходити із ринкової вартості поліпшень (50 200,00 грн), оскільки з огляду на наведені вище норми чинного законодавства, ринкова вартість поліпшень визначається на момент укладання договору купівлі-продажу і впливає на остаточну суму, що підлягає сплаті покупцем.

Щодо посилань третьої особи на порушення її прав на приватизацію майна, яке вона орендує, то апеляційний господарський суд приймає до уваги відсутність доказів будь-яких звернень Фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В. до Хмельницької обласної ради з заявами про приватизацію орендованого приміщення, розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 14, до моменту такої приватизації Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. Також, наявний в матеріалах справи лист від 07.06.2013 року (а.с. 117 том 2) свідчить про погодження третьою особою приватизації Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В. шляхом викупу частини нежитлового приміщення площею 35,4 кв.м., яке перебувало в оренді Фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В. При цьому, третя особа згідно положень ч. 1 ст. 770 ЦК України переуклала з новим власником приміщення, а саме з Фізичною особою-підприємцем Крупою О.В., договір оренди №2 від 02.04.2014 року нежитлового приміщення загальною площею 35 кв.м. строком до 14.02.2017 року. Дані обставини свідчать, що зміна власника приміщення у зв'язку з приватизацією майна Фізичною особою Кропою О.В. жодним чином не порушує права та інтереси Фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В.

Згідно ст. 43 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Зокрема, в силу вимог ст. ст. 33, 34 цього Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Однак, прокурором не доведено невідповідності проведеної процедури приватизації спірного майна та укладення між відповідачами договорів купівлі-продажу такого майна всупереч вимог чинного законодавства України. За таких обставин, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом належним чином досліджено обставини справи та надано цим обставинам відповідну правову оцінку, рішення господарського суду міста Києва 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 відповідає фактичним обставинам справи, не суперечить чинному законодавству України, а відтак передбачених законом підстав для скасування оскаржуваного рішення немає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 102, п. 1 ч. 1 ст. 103, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну №05/1/3-18164-14 від 16.10.2014 року Заступника прокурора міста Києва на рішення господарського суд міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суд міста Києва від 24.09.2014 року у справі №910/13687/14 залишити без змін.

3. Справу №910/13687/14 повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст. ст. 107-111 ГПК України.

Головуючий суддя Г.А. Жук

Судді А.О. Мальченко

В.Г. Суховий