Рішення № 4222239, 27.07.2009, Господарський суд Хмельницької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98

_______________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"27" липня 2009 р.

Справа № 12/954

За позовом: Приватного підприємства „Аспект” м. Хмельницький

до1.Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький

до 2. Міського комунального підприємства „Хмельницькводоканал” м. Хмельницький

про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в розмірі 130 207грн. 20 грн.

Суддя Шпак В.О.

Представники сторін:

позивач Федоченко В.О. - директор

відповідач 1 Богачова Л.М. - за довіреністю №140 від 13.02.2009р.

відповідач 2 Носачова Н.В. - за довіреністю №20 від 05.01.2009р.

Рішення приймається 27.07.2009року, оскільки в засіданні оголошувалась перерва.

Суть спору: Приватне підприємство "Аспект" м. Хмельницький звернулось з позовом до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради м. Хмельницький, до Міського комунального підприємства "Хмельницькводоканал" м. Хмельницький про стягнення з відповідачів витрат, понесених на здійснення поліпшень орендованого нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою м. Хмельницький, вул. Курчатова, 8 в сумі 109983грн. 60коп.

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 12 січня 2007 року між приватним підприємством "Аспект", Управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради та Міським комунальним підприємством „Хмельницькводоканал” було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, відповідно до якого позивач отримав в користування нежитлове приміщення площею 372,8кв.м, яке розташоване за адресою м. Хмельницький вул. Курчатова, 8.

Відповідно до п.6.3. договору позивач за погодженням з відповідачами виконав капітальний ремонт орендованого приміщення вартістю 109983,60грн.

Після виконання підрядником всіх робіт, визначених у договірній ціні і кошторисі, було складено Акт приймання виконаних підрядних робіт за травень 2008 року. Як вбачається із відповідного напису на акті, обсяг виконаних робіт, вартість яких склала 109986,60 грн., було перевірено відповідачами.

18 лютого 2009 року між позивачем та відповідачами було укладено додаткову угоду про розірвання договору оренди від 12.01.2007 року, відповідно до якої сторони дійшли згоди про його дострокове розірвання з 27.01.2009 року відповідно до акту приймання-передачі.

Згідно із приписами п.7.3. договору оренди від 12.01.2007 року орендодавець зобов'язався відшкодувати орендарю вартість здійснених ним невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів на такі поліпшення, в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Відповідач - Міське комунальне підприємство „Хмельницькводоканал” у відзиві на позов повідомив, що проти позову заперечує. Посилається на те, що дане майно надано в оренду ПП „Аспект” відповідно до результатів конкурсу та до протоколу комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності від 31.10.2006р. №2 під виробництво паперової продукції з 12.01.2007р. по 10.11.2009р.

12.01.2007р. між МКП "Хмельницькводоканал" (балансоутримувач), Управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради (орендодавець) та ПП "Аспект" (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, площею 372,8кв.м., розміщене за адресою м. Хмельницький, вул. Курчатова, 8. Згідно п.п.1,2 ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна": поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок , якщо інше не встановлено договором; капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Пунктом 5 ст.778 Цивільного кодексу України - якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до п.п.5.2, 5.3 договору оренди від 12.01.2007р. в обов'язки орендаря входить провести розробку технічних умов, виготовлення проектної документації та підключення електропостачання, підведення та монтаж комунікацій водопостачання, опалення та каналізації, ремонт вікон, встановлення скла, виготовлення та монтаж металевих решіток, ремонт покриття даху, яке не придатне до подальшої експлуатації, ремонт та відновлення дверей та воріт приміщення, встановлення елементів стін, яких не вистачає, провести за власні кошти благоустрій території та фасаду приміщення.

На підставі викладеного, просить суд у позові відмовити.

Представник відповідача - Управління комунального майна Хмельницької міської Ради у відзиві на позовну заяву повідомив, що нежитлове приміщення по вул. Курчатова, 8 площею 372,8 кв.м було передано в оренду за результатами конкурсу (протокол засідання конкурсної комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності № 2 від 31.10.2006 року).

При прийняті участі у конкурсі по визначенню орендаря на нежитлове приміщення по вул. Курчатова, 8 приватним підприємством „Аспект” були надані додаткові зобов'язання щодо покращення умов експлуатації об'єкта, а саме: розробка технічних умов, виготовлення проектної документації та підключення електропостачання; підведення та монтаж комунікацій водопостачання, опалення та каналізації; ремонт вікон, встановлення скла, виготовлення та монтаж металевих решіток; ремонт покриття даху, яке не придатне до подальшої експлуатації; ремонт та відновлення дверей та воріт приміщення; встановлення елементів стін, яких не вистачає; проведення поточного ремонту відповідно до мети використання приміщення; проведення благоустрою прилеглої території та фасаду приміщення. Таким чином, ремонт приміщення був виконаний позивачем не на вимогу відповідачів, а на виконання наданих ним додаткових зобов'язань.

Пунктом 7.3. договору передбачено, що орендодавець зобов'язується забезпечити відшкодування Орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження Орендодавця та Отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого Майна в результаті таких поліпшень. П. 10.4 Договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого Майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого Майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю територіальної громади міста. Питання компенсації Балансоутримувачем збільшення вартості орендованого Майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішуються відповідно до умов цього договору та чинного законодавства.

Статтею 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Чинним законодавством не визначено порядок відшкодування вартості поліпшень у грошовій формі після закінчення строку договору оренди або в разі дострокового його розірвання. Компенсація орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем за рахунок власних коштів, передбачена лише Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 року № 377, тобто компенсація вартості поліпшень можлива лише під час приватизації орендованого майна.

Рішенням двадцять першої сесії Хмельницької міської ради № 23 від 22.10.2008р. нежитлове приміщення загальною площею 372,8 кв.м по вул. Курчатова, 8, орендоване приватним підприємством „Аспект”, було включене до переліку об'єктів міської комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу. На виконання вказаного рішення управлінням комунального майна Хмельницької міської ради - органом приватизації було проведено всі необхідні дії по підготовці об'єкта - нежитлового приміщення по вул. Курчатова, 8 площею 372,8 кв.м до приватизації. Згідно з Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003р. № 1891, незалежним оцінювачем була проведена незалежна оцінка нежитлового приміщення по вул. Курчатова, 8 площею 372,8 кв.м станом на 30.11.2008 року. При цьому на виконання п. 2.1 вищевказаного Порядку було враховано вартість невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем. Управлінням комунального майна було підготовлено проект рішення міськвиконкому "Про приватизацію нежитлового приміщення на вул. Курчатова, 8 в м. Хмельницькому шляхом викупу приватним підприємством "Аспект" та винесено на розгляд виконавчого комітету Хмельницької міської ради, засідання якого відбулося 21.01.2009року. Директор приватного підприємства "Аспект" був присутнім на засіданні виконкому і відмовився від викупу вказаного приміщення.

На підставі викладеного просить залишити позовні вимоги приватного підприємства „Аспект” без задоволення.

Позивачем в судовому засіданні подано письмову заяву про збільшення позовних вимог, в якій просить суд додатково до основних вимог стягнути з Управління комунального майна Хмельницької міської Ради і Міського комунального підприємства „Хмельницькводоканал” на користь позивача витрати, понесені на здійснення поліпшень орендованого нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою м. Хмельницький вул. Курчатова, 8, в сумі 20223,60 грн., а також витрати по оплаті держмита.

В судовому засіданні 13.07.2009року представник позивача подав заяву в якій зазначив, що оскільки отримувачем коштів по договору від 12.01.2007р. виступало МКП „Хмельницькводоканал”, а Управління комунального майна Хмельницької міської Ради немає власного розрахункового рахунку, визначену суму в позовній заяві про збільшення позовних вимог просить стягнути з МКП „Хмельницькводоканал”.

Оскільки, позивач не відмовився від позову ні повністю ні частково, суд вирішує спір відповідно до предмету зазначеного в позовній заяві.

Розглядом матеріалів справи встановлено наступне.

12 січня 2007 року між приватним підприємством „Аспект”(Орендар) та Управлінням комунального майна Хмельницької міської Ради (Орендодавець) і Міським комунальним підприємством „Хмельницькводоканал” (Балансооримувач) було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності.

Відповідно до п.1.1 Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення (надалі - Майно), площею 372,8 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 8, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) у становить відповідно до Звіту про оцінку майна 442700 грн. станом на 31.08.2006 року. Майно передається в оренду під виробництво паперової продукції з 12 січня 2007 року по 10 листопада 2009 року.

В п.5.2 договору зазначено, що Орендар зобов’язався провести розробку технічних умов, виготовлення проектної документації та підключення електропостачання; підведення та монтаж комунікацій водопостачання, опалення та каналізації; ремонт вікон, встановлення скла, виготовлення та монтаж металевих решіток; ремонт покриття даху, яке не придатне до подальшої експлуатації; ремонт та відновлення дверей та воріт приміщення; встановлення елементів стін, яких не вистачає відповідно до додаткових зобов'язань орендаря та протоколу комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності від 31.10.2006р. №21

Відповідно до п.5.3 Договору також зобов’язався провести за власні кошти благоустрій прилеглої території та фасаду приміщення (відповідно до додаткових зобов'язань орендаря та протоколу комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності від 31.10.2006 р. № 2).

За погодженням Орендодавця та Балансоутримувача вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт (п. 6.3 Договору).

Орендодавець зобов’язався забезпечити відшкодування Орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження Орендодавця ти Балансоутримувача на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого Майна в результаті таких поліпшень (п. 7,3 Договору).

При цьому п. 10.4 договору встановлено, що питання компенсації Балансоутримувачем збільшення вартості орендованого Майна в результаті, зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішуються відповідно до умов цього договору та чинного законодавства..

18 лютого 2009 року між позивачем та відповідачами було укладено додаткову угоду про розірвання договору оренди від 12.01.2007 року, відповідно до якої сторони дійшли згоди про його дострокове розірвання з 27.01.2009 року відповідно до акту приймання-передачі.

27.01.2009року відповідно до акту приймання - передачі орендоване майно було передане Балансоутримувачу (МКП „Хмельницькводоканал”).

26 лютого 2009року позивач звернувся до Хмельницького міського голови та МКП „Хмельницькводоканал” з заявою про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в сумі 109 938грн.60коп.

01.06.2009року до МКП „Хмельницькводоканал” та Управління комунального майна Хмельницької міської Ради з заявою про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в сумі 20 223грн.60коп.

Вимоги позивача задоволенні не були.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши доводи представників сторін, суд дійшов до наступних висновків.

Відповідно до ст.2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Аналогічні положення містяться в ст. 778 Цивільного кодексу України.

Крім положень договору щодо проведення поліпшень майна Орендар звертався з листами про надання дозволу їх проведення на ім’я Хмельницького міського голови №76 від 06.03.2007р., № 157 від 02.07.2007р. та на адресу МКП „Хмельницькводоканал”. На які йому було надано позитивну відповідь.

В обґрунтування своїх вимог позивач долучив Акт приймання виконаних підрядних робіт(Типова форма №КБ-2в) за травень 2008 року на суму 109 983грн. 60коп., підписаний і скріплений печаткою МКП „Хмельницькводоканал” та Комунальним підприємством „Технагляд”, Локальний кошторис 2-1-1 на Капітальний ремонт орендованого приміщення по вул. Курчатова,8 на суму 109 984грн., підписаний (Погоджений) Управління комунального майна Хмельницької міської Ради та МКП „Хмельницькводоканал”.

Акт приймання виконаних підрядних робіт(Типова форма №КБ-2в) за червень 2008року на суму 20 223грн. 60коп. не підписаний представниками Управління комунального майна Хмельницької міської Ради та МКП „Хмельницькводоканал”.

Згідно ст.193 ГК України та ст.ст.525, 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов'язань або одностороння зміна його умов не допускається.

В ст. 627 Цивільного кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 6 Кодексу передбачено, що сторони можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі обумовили порядок відшкодування поліпшень орендованого майна і особу, яка зобов’язання здійснити таке відшкодування.

З аналізу положень договору оренди від 12.01.2007року (п.10.4) вбачається, що обов’язок відшкодування вартості поліпшень покладається на Балансоутримувача - Міське комунальне підприємство „Хмельницькводоканал” (підприємство на балансі, якого знаходиться майно), а орендодавець лише зобов’язаний забезпечити вказане відшкодування (п. 7.3).

На думку суду вказане положення не суперечить вимогам чинного законодавства.

З Висновку про вартість майна, який було замовлено Управлінням комунального майна, вбачається що вартість орендованого майна: нежитлове приміщення, площею 372,8 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 8 зросла у зв’язку з поліпшеннями, зробленими орендарем.

З огляду на викладене позовні вимоги ПП „Аспект” про стягнення 109 983грн. 60коп. вартості поліпшень орендованого майна до МКП „Хмельницькводоканал” обґрунтовані і підлягають задовленню.

В частині стягнення 20 223грн. 60коп. належить відмовити, оскільки позивачем не доведено, що вказані поліпшення здійснювались з дозволу Орендодавця і Балансоутримувача.

В позові до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради по стягнення вартості поліпшень орендованого майна належить відмовити, оскільки останнє не брало на себе таких зобов’язань.

Доводи Управління комунального майна Хмельницької міської Ради про те, що Орендар зобов’язався здійснити поліпшення орендованого майна за власні кошти, тобто без відшкодування, судом не приймаються.

По-перше, проведення за власні кошти благоустрою прилеглої території та фасаду приміщення, не свідчить про те, що Орендодавець і Балансоотримувач звільнений від відшкодування вартості поліпшень орендованого майна. В той же час відповідно до п.п. 7.3 та 10.4 Договору вони брали на себе таке зобов’язання.

По-друге, в ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” з цього приводу і зазначено, що вказані поліпшення здійснюються за власні кошти, а вже потім відшкодовуються.

Не приймаються, також доводи про те, що підставою перемоги конкурсу по визначенню орендаря на вказане приміщення було те, що позивач взяв на себе додаткове зобов’язання що проведення вказаного поліпшення. З протоколу №2 засідання комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності від 31.10.2006року вбачається, що підставою для визначення переможцем конкурсу ПП „Аспект” була лише найбільша орендна плата. Про те, що вказані поліпшення (додаткові зобов’язання) повинні здійснюватись без відшкодування в протоколі не зазначено. Не зазначено такого і в договорі оренди.

Таким чином, доводи відповідача про те, що Орендар повинен був здійснити поліпшення орендованого майна без подальшого відшкодування не підтверджуються матеріалами справи.

У відповідності із ст. 49 ГПК України судові витрати у справі належить покласти на відповідача - МКП „Хмельницькводоканал” пропорційно до задоволених вимог.

Зважаючи на викладене, керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 84, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд –

в и р і ш и в:

Позов Приватного підприємства „Аспект” м. Хмельницький до Міського комунального підприємства „Хмельницькводоканал” м. Хмельницький про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в розмірі 130 207грн. 20 коп. задоволити частково.

Стягнути з Міського комунального підприємства „Хмельницькводоканал” (м.Хмельницький, вул.Водопровідна,75, код 03356128) на користь Приватного підприємства „Аспект” (м.Хмельницький, вул. Свободи,37, код 2383164) –109 983( сто дев’ять тисяч дев’ятсот вісім десять три гривні)грн. 60коп., 1099 (одну тисячу дев’яносто дев’ять гривень) 84коп. державного мита та 312(триста дванадцять гривень) 50коп. на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

В позові Приватного підприємства „Аспект” м. Хмельницький до Міського комунального підприємства „Хмельницькводоканал” м. Хмельницький про відшкодування вартості поліпшень орендованого майна в розмірі 20 223грн. 60коп. відмовити.

В позові Приватного підприємства „Аспект” м. Хмельницький до Управління комунального майна Хмельницької міської Ради відмовити.

Суддя В.О. Шпак

Віддруковано в 4 примірника:

1. До справи;

2. Позивачу;

3,4. Відповідачам.