Постанова № 416506, 05.02.2007, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 05.02.2007 № 2/352

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого: Капацин Н.В.

 суддів: Барицької Т.Л.

Зеленіна В.О.

 при секретарі: Кулачок О.А.

 За участю представників:

 від позивача -ОСОБА_17. (дов.НОМЕР_3);

від відповідача: ОСОБА_1. (дов. НОМЕР_1);

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства "Готель "Салют"

 на рішення Господарського суду м.Києва від 13.12.2006

 у справі № 2/352 (Домнічева І.О.)

 за позовом Відкритого акціонерного товариства "Готель "Салют"

 до Суб"єкта підприємницької діяльності - фізична особа ОСОБА_2

 про зобов"язання вчинити дії

за зустрічним позовом Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2

до Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют”

про визнання договору оренди НОМЕР_2. дійсним

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду м. Києва від 13.12.2006р. у справі № 2/352 у задоволенні первісного позову відмовлено повністю; зустрічний позов задоволено повністю; визнано договір оренди НОМЕР_2, укладений між Відкритим акціонерним товариством “Готель “Салют” та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_2. дійсним; стягнуто з Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют” на користь Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 85,00 грн. державного мита та 118,00 грн. витрат на інформаційно - технічне забезпечення судового процесу.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що позивачем не було з посиланням на норми права доведено фактів, які б свідчили, що саме з вини відповідача не було нотаріально посвідчено договір оренди НОМЕР_2. і відсутнє волевиявлення сторін по виконанню умов договору оренди.

Також судом першої інстанції встановлено, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, які передбачені для даного виду договорів Цивільним кодексом України та Господарським кодексом України. При цьому, умови договору оренди виконувались сторонами на протязі двох років, крім того, сторони здійснили часткове виконання договору (була передача нежилого приміщення в користування), здійснення відповідачем капітального ремонту орендованого приміщення (вартість якого згідно п. 1.1. договору визначена сторонами в сумі 500 000 грн.), на даний час продовжують виконуватися умови договору оренди (перерахування орендної плати, її прийняття та користування об'єктом оренди).

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Відкрите акціонерне товариство “Готель “Салют” (далі - ВАТ “Готель “Салют”) звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить Київський апеляційний господарський суд скасувати рішення Господарського суду м. Києва по справі № 2/352 від 13.12.2006 р. в повному обсязі.

В апеляційній скарзі позивач посилається на те, що рішення Господарського суду м. Києва прийняте з порушенням норм процесуального та матеріального права, а також неповним з'ясуванням всіх обставин, що мають значення для справи.

В своїй апеляційній скарзі позивач зазначає, що судом першої інстанції було не вірно застосовано норму статті 793 Цивільного кодексу України відповідно до якої договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Даний правочин укладений у простій письмовій формі, що порушує статтю 793 ЦК України. Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, а ч. 1 ст. 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Також позивач зазначає, що Господарським судом м. Києва не вірно досліджено статтю 220 ЦК України, адже з даної норми вбачається, що суд може визнати договір дійсним за наявності двох умов: наявності домовленості між сторона ми щодо всіх істотних умов договору та ухилення сторони від нотаріального посвідчення правочину. Позивач наполягає, що обидві ці умови відсутні, по-перше, немає нотаріального посвідчення договору оренди, дійсність якого є предметом розгляду даної справи, по-друге, між сторонами не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оре нди, ст. 284 Господарського кодексу України встановлено, що договір оренди має містити таку істотну умову договору як по рядок використання амортизаційних відрахувань, дана умова в вище зазначеному договорі відсутня.

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу в якому зазначив, що проти доводів, які викладені в апеляційній скарзі заперечує та просить залишити рішення Господарського суду від 13.12.2006 по даній справі без змін.

Представники сторін в судове засідання з'явилися. Позивач підтримав доводи, які були викладені в апеляційній скарзі та просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі, а відповідач заперечив проти доводів, які викладені в апеляційної скарги.

Статтею 101 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі та додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів встановила наступне:

Між ВАТ “Готель “Салют” та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_2. (далі - СПД -ОСОБА_2) було укладено договір оренди НОМЕР_2(далі - Договір).

Предметом Договору є надання відповідачеві у тимчасове володіння частину будівлі, а саме: підвальне приміщення площею 757 кв. м., що є власністю позивача та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п.п.1.1. - 1.2. Договору).

На дату передачі в оренду, об'єкт що орендується фактично відремонтований за кошти орендаря, і невід'ємні поліпшення об'єкта (вентиляція, опалення, пожежна сигналізація, елелектропостачання та ремонтні роботи) складають суму 500000 грн.

Відповідно до п.3.5. Договору, об'єкт що орендується, вважається прийнятим в оренду, і за оренду починає сплачуватись орендна плата з 01.10.2004р.

Пункт 4.1. Договору встановлює, що термін оренди складає 3 (три) роки з дати прийняття об'єкта, що орендується, в оренду.

Приміщення було передано у користування відповідачеві.

Згідно з п. 5.2. Договору розмір орендної плати, складає 18925 грн. в т.ч. ПДВ за місяць, з яких орендар перераховує на рахунок орендодавця 5035 грн., а залишок суми 13890 грн. зараховується орендарю орендодавцем в рахунок зроблених ним невід'ємних поліпшень об'єкта оренди з розрахунку суми 500000 грн.

Позивачем 03.07.2006 подано до Господарського суду м. Києва позов про звільнення орендованого приміщення.

Позивач наполягає на тому, що Договір є нікчемним, дане твердження ґрунтується на тому, що Договір не було посвідчено нотаріально та не існує домовленості з приводу всіх істотних умов у відповідності до ст.. 220 ЦК України.

Позивач посилається на те, що відповідач неодноразово ухилявся від нотаріального посвідчення Договору, про що свідчать листи від 20.01.06р., від 09.02.06 від 16.05.06р., в яких позивач неодноразово звертався з вимогами про нотаріальне посвідчення договору оренди НОМЕР_2.

Надсилання даних листів підтверджено копіями поштових квитанцій (м.с. 38) та поштових повідомлень (м.с. 39).

Відповідач проти факту одержання листів позивача від 20.01.06р., 09.02.06р., від 16.05.06р. заперечив, наполягаючи на тому, що докази вручення листів від 09.02.06р. і від 16.05.06р. відсутні.

Відповідач стверджує, що він звертався до позивача з листами від 19.10.2004р. та 27.01.2006р. з вимогою про нотаріальне посвідчені договору оренди. Але підтвердження того, що дані листи відповідача були вручені позивачу в матеріалах справи не містяться.

Посилання відповідача на заяву НОМЕР_3 (м.с. 74), як на підтверджуючий доказ, апеляційним судом не приймаються до уваги, адже позивачем була подана заява НОМЕР_4 (м.с. 41) зі змістом, про те що заява від 23.11.2006 підписана помилково ОСОБА_3.

В матеріалах справи міститься оригінал листа НОМЕР_4 (м.с. 75) позивача до відповідача в якому зазначено, що Спостережна Рада та правління ВАТ “Готепь “Салют” повідомляє СПД - ОСОБА_2. про те, що Договір оренди НОМЕР_2. згідно статті 793 Цивільного Кодексу України є нікчемним. Тому Договір оренди НОМЕР_2. між ВАТ “Готель “Салют” та СПД ОСОБА_2. не визнається ВАТ “Готель “Салют” з 01 січня 2006р. ВАТ “Готель “Салют” пропонував укласти новий Договір оренди тих самих приміщень з мінімальною орендною ставкою 78,00 (сімдесят вісім) гривень за 1 кв.м. Новий договір набере чинності з 01 січня 2006р. і буде діяти до 25 грудня 2006р. У випадку якщо відповідач відмовлявся приймати умов позивача, СПД - ОСОБА_2 пропунувалось провести демонтаж обладнання на протязі 10 (десяти) днів та звільнити орендоване приміщення до 10 лютого 2006р.

Стаття 626 ЦК України встановлює, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміні або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно ст.629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст.. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст.. 793 ЦК України, договір найму будівлі і іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Стаття 220 ЦК України передбачає, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Сторонами лише в 2006 році розпочато листування про нотаріальне засвідчення Договору. Але відповідно до законодавства на час початку листування Договір вже нікчемний, адже сторони уклали його в 2004 році.

Визнати договір дійсним суд може лише у тому випадку якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджено письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріальне посвідчення. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до статті 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 до істотних умов договору оренди відносяться: об'єкт оренди; термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Сторони закріпили в пункті 1 Договору, що об'єктом оренди є підвальне приміщення за адресою АДРЕСА_1, площа якого складає 757м2.

Термін оренди складає 3 роки з дати прийняття об'єкта, якщо жодна сторона в період до 01.10.2007 не заявить про намір розірвати Договір, він автоматично пролонгується на наступні 5 років. Договір оренди може бути розірваний лише за згодою обох сторін. (п.п. 4.1. - 4.4. Договору).

Орендна плата була врегульована сторонами та закріплена у Договорі п.п. 5.1 - 5.7., було встановлено що з розрахунку орендної плати прийнята ставка 25 грн. за м2 , в т.ч. ПДВ за місяць. Розмір орендної плати складає 18925 грн. в т.ч. ПДВ за місяць.

Пунктами 8.1.-8.8 Договору встановлений порядок повернення орендодавцю об'єкта, що орендується, воно здійснюється двосторонньою комісією, що складається з представників сторін.

Істотна умова, щодо забезпечення виконання зобов'язань неустойка (пеня) в Договорі описуються в пункті 9.1., у випадку прострочення по сплаті орендних платежів орендар сплачує пеню у розмірі облікової ставки Національного банку від суми заборгованості по орендній платі за весь термін прострочення.

Орендодавець має право 1 раз на квартал здійснювати перевірку порядку використання орендарем об'єкта, що орендується відповідно до п.6.1 Договору, даним пунктом договору встановлено істотну умову про порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди.

Пунктами 9.1.-9.2. Договору передбачено істотну умову про відповідальність сторін.

Стаття 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 та стаття 284 Господарського кодексу України передбачають, що договір оренди має містити таку істотну умову договору як по рядок використання амортизаційних відрахувань, яка в договорі відсутня. Також згідно з даними статтями відсутні істотні умови дого вору оренди, як умови щодо страхування орендарем взятого ним в оренду майна та обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

У відповідності до Роз'яснення Вищого арбітражного суду Укра їни від 25.05.2000 р. N 02-5/237 “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, правовий режим майна, що перебуває в приватній чи колективній власності, регулюється цим Законом, якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди. Враховуючи наведене, а також той факт, що інше не передбачено ні законодавством ні договором оренди, норми вказаного Закону розповсю джуються на зазначений договір оренди.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України на стороні що надала позов лежить зобов'язання доведення тих обставин, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Стаття 34 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Відповідач не довів, що саме з вини позивача не було нотаріально посвідчено договір оренди НОМЕР_2. і відсутнє волевиявлення сторін по виконанню умов договору оренди.

До матеріалів справи відповідачем надано довідку про те, що на підставі п.7.2. Договору оренди ОСОБА_2. передана в суборенду частина орендованого приміщення, зокрема:

- ОСОБА_4 (площа 16 кв.м.);

- ОСОБА_5(площа 9 кв.м);

- ОСОБА_6(плаща 21 кв.м.);

- ОСОБА_7 (площа 3 кв.м.);

- ОСОБА_8 (площа 14 кв.м.);

- ОСОБА_9(площа 8 кв.м.);

- ОСОБА_10(площа 10 кв.м.);

- ОСОБА_11 (площа 60 кв.м.);

- ОСОБА_12 (площа 5 кв.м.);

- ОСОБА_13 (площа 8 кв.м.);

- ОСОБА_14 (площа 10 кв.м.);

- ОСОБА_15 (площа 6 кв.м.);

- ОСОБА_16(площа 6 кв.м.).

Оскільки, нікчемний договір не може породжувати для його сторін права та обов'язки, а тому у разі передачі орендованого Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 приміщення за адресою по АДРЕСА_1 в суборенду вказані приміщення підлягають звільненню.

За таких обставин, колегія вважає, що апеляційна скарга Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют” підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення Господарського суду м. Києва від 13.12.2006р. по справі №2/352 - скасуванню з прийняттям нового рішення по справі.

Керуючись ст.ст. 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

 1. Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют” на рішення Господарського суду м. Києва від 13.12.2006р. у справі № 2/352 задовольнити.

2..Рішення Господарського суду м. Києва від 13.12.2006р. у справі № 2/352 скасувати. Прийняти нове рішення.

3..Позов Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют” задовольнити повністю:

- Зобов'язати Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1) звільнити підвальне приміщення площею 757 кв.м., що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

- Зобов'язати будь - яких інших осіб, що користуються підвальним приміщенням площею 757 кв.м. (адреса АДРЕСА_1) на підставі договорів суборенди, укладених із Суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1) звільнити вказане підвальне приміщення.

4. В зустрічному позові Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 відмовити повністю.

5..Стягнути з Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1) на користь Відкритого акціонерного товариства “Готель “Салют” (інд. 01010, м. Київ, вул. Січневого повстання,11-Б, код 22950541, р/р 26005013076980 в УКБ “Фінанси та кредит”, МФО 300131) - 170 (сто сімдесят) грн. витрат по сплаті державного мита за розгляд справи в суді першої інстанції, 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 127 (сто двадцять сім) грн. 50 коп. витрат по сплаті державного мита за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

6. Видачу наказів на виконання даної постанови доручити Господарському суду м. Києва.

7. Матеріали справи № 2/352 повернути до Господарського суду м. Києва.

 Головуючий суддя Капацин Н.В.

 Судді Барицька Т.Л.

Зеленін В.О.

 07.02.07 (відправлено)