Рішення № 41569554, 13.11.2014, Господарський суд Київської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

Київської області

01032, м. Київ - 32, вул. С.Петлюри, 16тел. 239-72-81

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" листопада 2014 р. Справа № 911/3727/14

Розглянувши матеріали справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Грона-Партнер»

до Сквирської міської ради Київської області;

Фізичної-особи підприємця Можарівського Сергія Олександровича;

про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

Суддя Т.П. Карпечкін

В засіданні приймали участь:

від позивача: Бондаренко О.В. (довіреність б/н від 31.12.2013 року), Коновалов О.А. (довіреність б/н від 16.09.2014 року);

від відповідача 1: Степанець Н.Ю. (доручення № 1281 від 03.11.2014 року);

від відповідача 2: не з'явився.

обставини справи:

В провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Грона Партнер» (позивач) до Сквирської міської ради Київської області (відповідач1) та Фізичної-особи підприємця Можарівського Сергія Олександровича (відповідач2) про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним.

Провадження у справі № 911/3727/14 порушено ухвалою від 02.09.2014 року та призначено розгляд справи на 23.09.2014 року.

В судовому засіданні 23.09.2014 розгляд справи відкладався до 20.10.2014 року та визнано обов'язковою явку уповноважених представників сторін.

В судове засідання 20.10.2014 року відповідачі не з'явились, у зв'язку з чим, розгляд справи відкладався до 04.11.2014 року. Також, ухвалою від 20.10.2014 року продовжено строк розгляду справи за клопотанням позивача.

В судове засідання 04.11.2014 року представники відповідачів не з'явились, відповідачі вимог ухвали Господарського суду Київської області від 20.10.2014 року не виконали, про причини неявки в судове засідання суд не повідомили. Від відповідача2 факсом надійшов лист, в якому відповідач2 проти позову запеерчував та обіцяв надати обгрунтовані заперечення з підтверджуючими доказами в наступне судове засідання. У зв'язку з чим, розгляд справи відкладався до 13.11.2014 року.

В судовому засіданні 13.11.2014 року позивач позовні вимоги підтримав. Відповідач1 надав пояснення у справі. Представник відповідача 2 в судове засідання 13.11.2014 року не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, заперечень протии позову не надав.

Оскільки, про поважні причини неявки в судове засідання відповідача2 суд не повідомлений; клопотань про відкладення розгляду справи від відповідача2 не надходило, тому суд вважає, що, у відповідності до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, справа може бути розглянута за наявними в ній матеріалами, без участі представника відповідача2, яких достатньо для винесення рішення по суті.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, рішення прийнято господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами, у нарадчій кімнаті.

Згідно ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, після закінчення розгляду справи у судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши надані докази, господарський суд,-

встановив:

Як вбачається з обставин справи, 23.05.2013 року на сесії Сквирської міської ради було за наслідками розгляду заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Грона-Партнер» прийнято рішення № 891-38-УІ «Про розробку детального плану території земель запасу Сквирської міської ради загальною площею 1,4056 га вільних від забудови та іншого використання, розміщені по вул. Залізнична в м. Сквира».

В подальшому, відповідно до статей 10 та 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Виконавчим комітетом Сквирської міської ради прийняте Рішення № 914/56 від 31.07.2013 року «Про виконання розробки детального плану» вищевказаної території за рахунок коштів інвестора - ТОВ «Грона-Партнер», замовником якого визначено Сквирську міську раду.

09.08.2013 року відповідно до вищевказаних Рішень № 891-38-УІ від 23.05.2013 року та № 914/56 від 31.07.2013 року між Виконавчим комітетом Сквирської міської ради (Замовник), ТОВ «Грона-Партнер» (Інвестор) та Дочірнім підприємством «Проектний інститут «Київський Промбудпроект» Державного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Укрбуд» (ліцензія Серія АВ № 512339) (Виконавець) було укладено договір підряду на виконання проектно-пошукових робіт № 09-08/13/4537-ДЗ щодо розроблення детального плану території.

Протягом 2013-2014 років був розроблений «Детальний план території» для будівництва, експлуатації та обслуговування виробничо-складського комплексу з адміністративними будівлями та побутовими приміщеннями орієнтовною площею 1,4056 га по вул. Залізничній в м. Сквира Київської області, який передбачає будівництво зернопереробного комплексу, що сприятиме соціально-економічному розвитку м. Сквира та Сквирського району, наповненню бюджетів всіх рівнів та вирішенню проблеми зайнятості місцевого населення, тобто має істотне значення для соціально-економічного розвитку міста Сквира.

На виконання ст. 21 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» ТОВ «Грона-Партнер» 16.06.2014 року було подано до Сквирської міської ради клопотання № 62 щодо проведення громадських слухань з метою врахування громадських інтересів при розробленні ДП «Київський Промбудпроект» детального плану території з подальшим затвердженням розробленого проекту.

За результатами проведення громадських слухань та після затвердження «Детального плану території», з метою раціонального використання вільних від забудови земель запасу Сквирської міської ради несільськогосподарського призначення, поповнення місцевого бюджету, Сквирською міською радою в межах своїх повноважень мало бути прийняте рішення про продаж земельних ділянок комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону (з дотриманням вимог глави 21 Земельного кодексу України). В означеному аукціоні планував прийняти участь серед інших учасників інвестор проекту - ТОВ «Грона-Партнер».

Відповідно до вимог статті 21 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»: громадським слуханням підлягають розроблені в установленому порядку проекти містобудівної документації на місцевому рівні генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій, детальні плани територій.

Затвердження на місцевому рівні містобудівної документації, зазначеної у частині першій цієї статті, без проведення громадських слухань щодо проектів такої документації забороняється.

Сквирською міською радою після надходження відповідного клопотання позивача, 20.06.2014 року на офіційному сайті http://skvira-rada.gov.ua, а також у місцевих засобах масової інформації, опубліковано оголошення про проведення громадських слухань щодо затвердження детального плану території, в якому викладено всю інформацію, необхідну для забезпечення прав громадян прийняти участь у відповідних громадських слухання: мета та предмет слухань, місце їх проведення, відповідальні особи тощо.

Пункт 9 Постанови Кабінету Міністрів від 25.05.2011 року за № 555 «Про затвердження Порядку проведення громадських слухань щодо врахування громадських інтересів під час розроблення проектів містобудівної документації на місцевому рівні» передбачає, що відповідно до частини шостої статті 21 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» пропозиції подаються громадянами у письмовому вигляді із зазначенням прізвища, ім'я та по батькові, місця проживання, особистим підписом і повинні містити обґрунтування з урахуванням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів та правил.

22.07.2014 року до Сквирської міської ради була подана заява ФОП Можарівського С.О. (мешкає за адресою: місто Сквира, вулиця Квітнева, 9) з проханням не проводити громадські слухання. Значена заява та додані до неї матеріали були розглянуті під час проведення 01.08.2014 року засідання погоджувальної комісії, утвореної для вирішення спірних питань під час громадських слухань, які проводилися Сквирською міською радою 31.07.2014 року. Оскільки громадські слухання безпосередньо стосуються прав та обов'язків ТОВ «Грона-Партнер», засідання відбувалося за участю його представників, які отримали можливість детально ознайомитися із заявою та доданими до неї матеріалами.

Зокрема, в поданій ФОП Можарівським С.О. заяві зазначено, що з 2003 року в його користуванні перебуває двохповерхова нежитлова будівля загальною площею 16,84 кв. м. з господарськими спорудами (бетонна огорожа з металевими воротами та хвірткою), розташована по вул. Залізнична м. Сквира та земельна ділянка площею 0,7464 га., на якій розташована вказана будівля. У зв'язку з чим, правок користування такою земельною ділянкою було оформлене Договором оренди від 04.02.2014 року, укладеним між ФОП Можарівським С.О. та Сквирскьою міською радою.

До поданої ФОП Можарівським С.О. заяви було додано копію Договору оренди земельної ділянки від 04.02.2014 року (надалі спірний Договір оренди), укладеного зі Сквирської міською радою Київської області в особі міського голови Писаренка В.Г., та копію технічного паспорта на нежитлову будівлю за адресою м. Сквира, вул. Залізнична.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Грона-Партнер», яке на підставі Рішення Сквирської міської ради від 23.05.2013 року № 891-38-УІ та Рішення Виконавчого комітету Сквирської міської ради № 914/56 від 31.07.2013 року визначено інвестором проекту і яким було профінансовано розроблення Детального плану території загальною площею 1,4056 га вільних від забудови по вул. Залізнична в місті Сквира, тобто понесені матеріальні витрати у розмірі 43000,00 грн., також на вимогу розробників Детального плану території були заключні договори на проведення топографо-геодезичних робіт (топознімання) на загальну суму 32 019,79 грн., вважає, що передача земельної ділянки за спірним Договором оренди відповідачу2, що відбулось з численним порушеннями чинного законодавства та після погодження розробки позивачем «Детального плану території», порушує права позивача.

Пунктом 2.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» визначено, щ з позовами про визнання недійсними правочинів щодо земельних ділянок мають право звертатися сторони цих правочинів (договорів), а також інші зацікавлені особи, зокрема, особи, що мають право на придбання земельної ділянки, яка є предметом спірного договору. При цьому інтерес такої особи стосовно придбання у власність земельної ділянки має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам, а також відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надане в резолютивній частині Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 № 18-рп/2004 (справа № 1- 10/2004).

Таким чином, ТОВ «Грона-Партнер» як особа, що виступає інвестором і фінансує розробку «Детального плану розвитку території» та зацікавлена у подальшому придбанні земельної ділянки на аукціоні в порядку та на умовах, визначних чинним законодавством, має право звернутись з відповідним позовом про визнання недійсним правочину щодо земельної ділянки, яка входить до складу території.

Також, позивач зазначив, що спірний Договір оренди укладений з грубими порушенням вимог чинного законодавства України, зокрема, з порушенням процедури надання земельних ділянок у користування, без достатніх правових підстав.

Зі змісту статті 12 Земельного кодексу України вбачається, що розпорядження землями територіальної громади, у тому числі надання їх у користування, належить до повноважень органів місцевого самоврядування та здійснюється відповідно до вимог цього Кодексу. Наведені норми кореспондуються із приписами статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», пунктом 34 частини 1 якою передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання регулювання земельних відносин.

Однак, Сквирською міською радою не приймалось рішення щодо надання спірної земельної ділянки відповідачу2, в Договорі оренди також відсутнє посилання на відповідне рішення органу місцевого самоврядування. Спірна земельна ділянка не виділялась в натурі, не має кадастрового номера.

Під час розгляду справи судом встановлено, що посилання відповідача2 на факт користування нежитловим приміщенням площею 16,84 кв.м не підтверджено жодними документами, не надано пояснень кому належить таке приміщення і на якій підставі відповідач2 ним користується. Крім того, з огляду на норми чинного законодавства, перехід права на землю пов'язується виключно з набуттям права власності на розташовану на ній нерухомість, право ж користування не породжує безумовного переходу права користування земельною ділянкою. Також, необхідність передачі відповідачу права користування спірною земельною ділянкою, яка має площу 0,7464 га (7464 м кв.) не обґрунтовано з огляду на площу об'єкта нерухомості, яким користується відповідач2 - лише 16,84 кв.м., тобто значно перевищує площу будівлі та необхідну для її обслуговування землю.

Відповідач2 в судові засідання не з'являвся, обґрунтованих та підтверджених належними доказами заперечень проти позову не надав. Відповідачем 2 не надано доказів щодо правомірності підстав укладення спірного Договору оренди та дотримання процедури надання земельних ділянок у користування, присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.

Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відповідно до пункту 4 статті 791 Земельного кодексу України земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з частинами першою та п'ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Частиною першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність однієї з яких згідно з частиною другою цієї статті є підставою для визнання договору недійсним, а саме, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки.

Також, згідно з ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);акт приймання-передачі об'єкта оренди;проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Проте спірний Договір оренди не містить відомостей щодо кадастрового номера земельної ділянки. Крім того, пунктом 14 розділу «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» не визначено на підставі чого передається відповідна земельна ділянка в оренду, а також хто був розробником проекту землеустрою щодо відведення в оренду даної земельної ділянки.

Пунктами 2.24-2.26 Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» встановлено, що для правильного вирішення спору про визнання недійсним договору оренди суттєве значення має з'ясування правового режиму спірної земельної ділянки та дотримання сторонами порядку передачі її в оренду згідно з вимогами статей 84, 118, 123, 124 ЗК України з урахуванням необхідності у певних випадках дотримання порядку її вилучення. З огляду на це судам потрібно встановлювати наявність у відповідної ради повноважень для вирішення питання щодо затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду, а отже й дійсність укладеного договору, що оспорюється.

З огляду на це судам необхідно враховувати, що оскільки договір оренди укладається на виконання рішення органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади, то без скасування таких рішень у встановленому законом порядку відсутні правові підстави для визнання відповідних договорів недійсними з підстав відсутності повноважень у відповідної місцевої ради чи органу виконавчої влади на затвердження проекту відведення та передачі спірної земельної ділянки в оренду.

У спорах про визнання договорів оренди землі недійсними судам належить ретельно з'ясовувати наявність відповідних повноважень у осіб, якими підписується договір.

У частині першій статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, відсутність однієї з яких згідно з частиною другою цієї статті є підставою для визнання договору недійсним.

У вирішенні спорів про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення оспорюваного договору оренди рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам пункту 5 частини четвертої статті 15 Закону України «Про оренду землі» та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року № 677.

Також, розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди повинні з'ясовувати питання чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.

В ході розгляду спору Сквирською міською радою Київської області були надані пояснення у справі, в яких Сквирська міська рада зазначає, що ФОП Можарівський С.О. не звертався з заявою про виділення йому спірної земельної ділянки в оренду, міською радою дозвіл на розробку проекту відведення землі в оренду не надавався, відповідне рішення ради не приймалось проект відведення не затверджувався.

Також, згідно облікових даних Сквирської міської ради Договір оренди земельної ділянки по вул. Залізнична в м. Сквира не готувався та не реєструвався. При цьому, Сквирська міська рада рад надала незавірений примірник спірного Договору оренди, однак не пояснила його походження.

Як вбачається з примірника спірного Договору оренди, такий договір не зареєстровано, підписаний міським головою, однак не містить посилання на відповідне рішення ради, земельна ділянка не ідентифікована кадастровим номером, відсутні ознаки про виділення її в натурі.

Таким чином, за наслідками розгляду спору судом встановлено, що Сквирською міською радою рішення про надання дозволу на розробку проекту відведення спірної земельної ділянки, затвердження проекту відведення і передачі спірної земельної ділянки в оренду не приймалось. Відсутність вищезазначених рішень зумовлює відсутність відповідних повноважень у особі, що підписала спірний договір - зокрема у міського голови Писаренка В.Г.

Спірний договір не містить істотних умов договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки; план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); проект відведення земельної ділянки), відсутність яких згідно з частиною другою статті 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання договору недійсним.

Спірний Договір оренди землі укладений безпідставно, оскільки відсутнє відповідне рішення Сквирської міської ради про надання спірної земельної ділянки відповідачу2.

Від так, відповідний Договір оренди землі не породжує жодних правових наслідків, укладений в порушення прав позивача, оскільки укладений в лютому 2014 року, в той час, як позивачу погоджено інвестиційну участь в розробленні Детального плану забудови в тому числі спірної території, що підрозуміває в подальшому набуття пов'язаних з інвестиційною участю прав на земельну ділянку.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 1 ст. 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Враховуючи те, що спірний Договір оренди землі зачіпає права та охоронювані законом інтереси позивача, його зміст суперечить вимогам чинного законодавства, оскільки земельна ділянка надана відповідачем 1 в оренду відповідачу2 всупереч вимогам чинного законодавства, без достатніх правових підстав, вимоги позивача про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Як визначено ст. 216 Цивільного кодексу України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Враховуючи ту обставину, що Договір оренди землі визнано недійсним в судовому порядку, у відповідача2 відпали правові підстави для утримання і користування спірною земельною ділянкою, від так, вимога про звільнення відповідачем2 спірної земельної ділянки підлягає задоволенню.

У відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідачів у рівних частинах з вимоги про визнання недійсним Договору оренди землі, з вимоги про зобов'язання звільнити земельну ділянку, судовий збір покладається на відповідача2 в повному обсязі.

Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 43, 33, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

вирішив:

1.Позовні вимоги задовольнити повністю.

2.Визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки від 04.02.2014 року б/н, укладений між Фізичною особою-підприємцем Можарівським Сергієм Олександровичем (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Квітнева, 9, код 2742920655) та Сквирською міською радою (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Богачевського, 28, код 04054961) в особі міського голови Писаренко В.Г.

3.Зобов'язати Фізичну особу-підприємця Можарівського Сергія Олександровича (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Квітнева, 9, код 2742920655) звільнити безпідставно займану земельну ділянку площею 0,7464 га, розташовану за адресою: м. Сквира, вул. Залізнична.

4.Стягнути з Сквирської міської ради Київської області (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Богачевського, 28, код 04054961) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Грона-Партнер» (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Залізнична, 10, код 32239289) 604 грн. витрат по сплаті судового збору.

5.Стягнути з Фізичної особи-підприємця Можарівського Сергія Олександровича (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Квітнева, 9, код 2742920655) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Грона-Партнер» (09000, Київська обл., м. Сквира, вул. Залізнична, 10, код 32239289) 1822 грн. витрат по сплаті судового збору.

Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено: 25.11.2014 р.

Суддя Т.П. Карпечкін