Рішення № 40535299, 28.08.2014, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 45-24-38, inbox@ck.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 серпня 2014 року Справа № 925/1210/14

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., при секретарі судового засідання Дегтярь Л.В.,

за участю представників сторін:

від позивача - Луговський О.С. (за довіреністю);

від відповідача - не з'явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу

за позовом Черкаської міської ради

до приватного підприємства "Черкасисвітбуд"

про внесення змін до договору, -

ВСТАНОВИВ:

Черкаська міська рада звернулась до суду з позовом до приватного підприємства "Черкасисвітбуд" про внесення змін до укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Черкасисвітбуд" договору оренди землі від 21 листопада 2007 року, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 26 листопада 2007 року за №04077500338 на умовах Черкаської міської ради, а саме:

Пункт 5. договору викласти в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- 490 376,70 (чотириста дев'яносто тисяч триста сімдесят шість) грн. 70 коп. -землі, що зайняті поточним будівництвом;

- 980 753,40 (дев'ятсот вісімдесят тисяч сімсот п'ятдесят три) грн. 40 коп. - землі житлової забудови».

Пункт 9. договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ватутіна (біля будинку № 168) встановлюється:

З 17.05.2011 року у розмірі:

- 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 14 711,00 (чотирнадцять тисяч сімсот одинадцять) грн. землі, зайняті поточним будівництвом;

- 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 13.09.2011 року у розмірі:

- 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 14 711,00 (чотирнадцять тисяч сімсот одинадцять) грн. землі, зайняті поточним будівництвом;

- 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 01.01.2012 року у розмірі:

- 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 14 711,00 (чотирнадцять тисяч сімсот одинадцять) грн. землі, зайняті поточним будівництвом;

- 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 05.10.2012 року у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 01.01.2013 року у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 01.01.2014 року у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що становить 9 808,00 (дев'ять тисяч вісімсот вісім) грн. землі житлової забудови.

З 01.04.2014 року у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 29 423,00 (двадцять дев'ять тисяч чотириста двадцять три) грн. землі житлової забудови».

Представник позивача позов підтримала повністю, дотримувалася позиції, викладеної в позовній заяві.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, проти позову не заперечував, відзив на позов та витребувані документи до дня судового засідання суду не надав, що не перешкоджає розгляду справи по суті відповідно до статті 75 Господарського процесуального кодексу України у його відсутності та за наявними в ній матеріалами.

Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами:

Рішенням четвертої сесії Черкаської міської ради від 04.10.2007 року № 4-71 (далі - Позивач) приватному підприємству «Черкасисвітбуд»» (далі - Відповідач) надана в оренду терміном на 49 років земельна ділянка загальною площею 4345 кв.м. по вул. Ватутіна (біля будинку № 168) для під об'єкт незавершеного будівництва (фундамент) з метою завершення будівництва та подальшої експлуатації багатоповерхового житлового будинку.

За основним цільовим призначенням земельну ділянку віднесено до земель житлової та громадської забудови.

За функціональним використанням земельна ділянка віднесена:

- на період будівництва до категорії земель зайнятих поточним будівництвом та відведених під майбутнє будівництво;

- після завершення будівництва до категорії земель житлової забудови.

21 листопада 2007 року Черкаська міська рада, як орендодавець, і приватне підприємство "Черкасисвітбуд", як орендар, уклали договір оренди землі, згідно з якими позивач (Орендодавець) на підставі рішення Черкаської міської ради від 04.10.2007 року №4-71 надав, а відповідач (Орендар) прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, що за основним цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Ватутіна (біля будинку № 168) (п. 1. договору).

Договір оренди землі від 21.11.2007 зареєстрований у Черкаській регіональній філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 26 листопада 2007 року за № 040777500338 (далі - Договір).

Відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно з витягом управління земельних ресурсів у місті Черкаси Черкаської області від 15.10.2007 року № 866-гр.-2007 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки становить:

- 162546,00 (сто шістдесят дві тисячі п'ятсот сорок шість) грн. - землі зайняті поточним будівництвом на період нормативного терміну будівництва - з 04.10.2007 року по 04.10.2012 року (згідно довідки приватного підприємства «ВКФ «Бурхан» від 12.11.2007 року № 57), але не пізніше введення в експлуатацію;

- 325093,00 (триста двадцять п'ять тисяч дев'яносто три) грн. - землі житлової забудови.

Пунктом 9 Договору визначено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється:

- у розмірі 2 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 3251,00 (три тисячі двісті п'ятдесят одна) грн. - землі зайняті поточним будівництвом на період нормативного терміну будівництва - з 04.10.2007 року по 04.10.2012 року (згідно довідки приватного підприємства «ВКФ «Бурхан» від 12.11.2007 року № 57), але не пізніше введення об'єкта в експлуатацію;

- у розмірі 1 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання цього Договору складає 3251,00 (три тисячі двісті п'ятдесят одна) грн. - землі житлової забудови.

У разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення (якщо момент вчинення порушення встановити не можливо) і до моменту його усунення.

Пунктом 10. Договору передбачено, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Згідно з п. 11. Договору орендна плата за землю вноситься Орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним на.

Відповідно до п. 13. Договору умови цього договору про розмір орендної плати переглядаються у разі:

- зміни умов господарювання, що тягне за собою зміну цільового призначення та (або) функціонального використання земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- невиконання Орендодавцем обов'язків щодо повідомлення Орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати, змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.

Доказів визнання недійсним договору оренди землі від 21.11.2007 року сторонами суду не подано.

Судом встановлено, що рішенням Черкаської міської ради від 13 травня 2010 року №5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" затверджено базову вартість одного кв.м. земельної ділянки земель м. Черкаси в розмірі 127,48 грн. Дане рішення є чинним.

Згідно ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка.

Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ч. ч. 1-3 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Положеннями ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок є капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Аналогічне за змістом поняття закріплене і в п. 14.1.125 ст.14 Податкового кодексу України, проте передбачено, що капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначається відповідним центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (в редакції станом на день набрання чинності рішенням Черкаської міської ради від 13 травня 2010 року №5-656).

Суб'єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель є органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які здійснюють управління у сфері оцінки земель, а також юридичні та фізичні особи, зацікавлені у проведенні оцінки земельних ділянок (стаття 6 Закону України "Про оцінку земель").

Статтею 12 Закону України "Про оцінку земель" визначено, що нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання. Нормативно-правові акти з проведення оцінки земель, які розробляються з урахуванням вимог положень національних стандартів, затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Пункт 288.5 ст. 285 Податкового кодексу України в редакції Закону України від 27 березня 2014 року №1166-VII "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" передбачає, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

288.5.1. не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки;

288.5.2. не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом;

в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки;

288.5.3. може бути більшою граничного розміру орендної плати, ніж зазначений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до ст. 18 вказаного Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Згідно ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Частиною 2 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Стаття 30 вищевказаного Закону передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Порядок внесення змін до господарських договорів регулюється нормами ст. 188 ГК України умовами якої визначено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Позивач листом від 30 травня 2014 року за №1096-01-25 направив відповідачу запропоновані зміни до договору, відповідь на які не було отримано.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Як вказувалося вище, позивач просив суд встановити новий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою з 17 травня 2011 року, з 13 вересня 2011 року, з 01 січня 2012 року, 05 жовтня 2012 року, з 01 січня 2013 року, з 01 січня 2014 року та з 01 квітня 2014 року.

Згідно ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Тобто саме сторони за взаємною згодою можуть встановити що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до укладення договору, а якщо договір змінюється в судовому порядку, то з урахуванням положень ст. 653 ЦК України, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили.

Частиною 5 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Зі змісту редакції п. 9 договору (запропонованої позивачем) вбачається, що останній фактично поставив питання про зміну річної орендної плати з 17 травня 2011 року, надавши його умовам зворотної сили, проте сторонами не досягнуто згоди щодо цього питання, а отже, така вимога суперечить приписам ст. 653 ЦК України та ст. 188 ГК України.

Відповідно до ч.1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Таким чином, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки, якою користується відповідач затверджена Черкаською міською радою, а також в зв'язку з тим, що сторони договору від 21 листопада 2007 року не дійшли згоди щодо річного розміру орендної плати, суд вважає за необхідне умови пункту 5 договору оренди землі викласти в редакції запропонованій позивачем, а також зазначити в пункті 9 договору, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ватутіна (біля будинку №168) встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 29 423,00 (двадцять дев»ять тисяч чотириста двадцять три) грн. землі житлової забудови, без зазначення дати, з якої ці зміни набирають чинності.

За таких обставин позов підлягає задоволенню лише в такій частині вимог:

про викладення пункту 5 договору - в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- 490 376,70 (чотириста дев'яносто тисяч триста сімдесят шість) грн. 70 коп. -землі, що зайняті поточним будівництвом;

- 980 753,40 (дев'ятсот вісімдесят тисяч сімсот п'ятдесят три) грн. 40 коп. - землі житлової забудови».

про викладення пункту 9. договору - викласти в наступній редакції:

"Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ватутіна (біля будинку № 168) встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 29 423, 00 (двадцять дев»ять тисяч чотириста двадцять три) грн. землі житлової забудови".

Господарські витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

В пункті 4.1. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 21 лютого 2013 року, № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" вказано, що судовий збір у справах зі спорів, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття обґрунтованих пропозицій другої сторони. Якщо розбіжності між сторонами вирішено частково на користь однієї із сторін і частково на користь другої сторони, то витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, розподіляються між обома сторонами з урахуванням кількості та змісту прийнятих господарським судом пропозицій кожної із сторін (зокрема, у залежності від кількості пунктів спірного договору, прийнятих судом у редакції позивача і відповідача).

Якщо пропорції задоволення позовних вимог точно визначити неможливо (зокрема, при частковому задоволенні позову немайнового характеру), то судові витрати розподіляються між сторонами порівну.

На підставі викладеного, та керуючись ст. 49, ст. ст. 82-85 ГПК України суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести до договору оренди землі від 21 листопада 2007 року, укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Черкасисвітбуд", який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 26 листопада 2007 року за №04077500338 наступні зміни:

- Пункт 5. договору викласти в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- 490 376,70 (чотириста дев'яносто тисяч триста сімдесят шість) грн. 70 коп. -землі, що зайняті поточним будівництвом;

- 980 753,40 (дев'ятсот вісімдесят тисяч сімсот п'ятдесят три) грн. 40 коп. - землі житлової забудови»;

- Пункт 9. договору викласти в наступній редакції:

«Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Ватутіна (біля будинку № 168) встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 29 423, 00 (двадцять дев»ять тисяч чотириста двадцять три) грн. землі житлової забудови.

3. У решті вимог позову відмовити.

4. Стягнути з приватного підприємства "Черкасисвітбуд" (18000, м. Черкаси, вул. З. Космодем"янської, 30/2, код ЄДРПОУ 34816531) на користь Черкаської міської ради (вул. Б. Вишневецького, 36, м. Черкаси, 18000, ідентифікаційний код 25212542) 609,00 грн. витрат на сплату судового збору.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду.

СУДДЯ В.В. Потапенко

Повне судове рішення складено 19 вересня 2014 року.

Суддя В.В. Потапенко