Рішення № 4021013, 23.06.2009, Господарський суд Луганської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32

______

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.06.09 Справа № 15/112пд

за позовом

Управління економіки, ринкових відносин та інвестицій Алчевської міської ради, м. Алчевськ Луганської області

до приватного вищого навчального закладу «Вища школа бізнесу - Інститут економіки та менеджменту», м. Алчевськ Луганської області

про стягнення 93 868 грн. 21 коп., розірвання договору оренди та повернення орендованого майна.

Суддя Пономаренко Є.Ю.

Представники сторін:

від позивача - Алєксєєва Н.М., головний спеціаліст-юрисконсульт, довіреність № 6/01-05-853 від 18.03.08; Волкова Н.З., представник по довіреності №6/01-04-1893 від 22.06.2009р.; Ростімешина Н.І., представник по довіреності №6/01-04-1893 від 22.06.2009р.;

від відповідача –Терещенко Д.В., представник за довіреністю №127 від 12.05.2009р.; Набоженко С.О., представник за довіреністю № 147 від 09.06.09.

До початку слухання справи по суті не заявлено вимогу про фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу, у зв’язку з чим відповідно до ст. ст. 4-4, 81-1 Господарського процесуального кодексу України таке фіксування судом не здійснювалося.

Суть спору: позивачем заявлено вимоги:

- розірвати договір оренди нерухомого майна № 82 від 02.02.99, укладений між сторонами;

- стягнути з відповідача на користь позивача борг, який утворився за договором оренди нерухомого майна № 82 від 02.02.99 у сумі 78 640 грн. 76 коп., пеню у сумі 15 227 грн. 45 коп.;

- зобов’язати відповідача повернути вбудоване нежитлове приміщення площею 3679,20 кв.м, розташоване за адресою м. Алчевськ, вул. Чапаєва, 57.

Представники позивача підтримали позов у повному обсязі.

Представники відповідача проти позову заперечили з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву, посилаючись, зокрема, на наступне. Додаткова угода №3 від 18.10.2007р. до договору від 02.02.99 підлягала нотаріальному посвідченню. Оскільки дана угода не посвідчена нотаріально, то вона є нікчемним правочином. Тому, враховуючи, що даною угодою було збільшено розмір орендної плати, відповідач вказує, що у нього немає боргу з орендної плати та, навпаки, є надмірно сплачена орендна плата. Виходячи з наведених доводів, відповідач зазначає, що відсутні і підстави розірвання договору.

Встановивши фактичні обставини справи, оцінивши доводи сторін та надані ними докази, суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість позовних вимог виходячи з наступних підстав.

Між сторонами укладено договір оренди нежилих приміщень №82 від 05.02.1999 р. (далі - договір).

Об’єктом оренди за даним договором є нежитлові приміщення, розташовані в б. №57 по вул. Чапаєва, площею 3310 кв. м.

Після укладення даного договору між сторонами не складався акт приймання-передачі приміщення в оренду, оскільки об’єкт оренди було передано за актом приймання-передачі від 24.06.1997 р. на підставі раніше діючого договору оренди. Дана обставина підтверджується актом від 24.06.1997 р. та поясненнями обох сторін.

Договір оренди нежитлових приміщень №82 від 05.02.1999 р. укладено строком до 31.12.2022 р.

Розділом 3 договору оренди визначено розмір орендної плати, яка підлягає сплаті з урахуванням її коригування на щомісячний індекс інфляції, та строк її внесення.

Додатковою угодою №2 від 01.10.2004 р. внесено зміни до деяких положень договору, в тому числі щодо вартості орендованого майна та розміру орендної плати.

Також, між сторонами укладено додаткову угоду №3 від 18.10.2007 р. до договору. За даною угодою, зокрема: збільшено розмір площі орендованих приміщень з 3310 кв. м. до 3679,20 кв. м.; змінено вартість орендованого майна на підставі нової оцінки, збільшено розмір орендної плати та змінено порядок її внесення.

На збільшення розміру орендної плати за даною угодою вплинуло 2 фактори: 1 - збільшення площі об’єкту оренди, 2 - змінена вартості орендованого майна на підставі нової експертної оцінки.

Додаткові приміщення площею 369,2 кв.м. (3679,20 –3310) за актом приймання-передачі орендарю не передавалися. Представник відповідача в минулому судовому засіданні також надав пояснення, що орендар не користується приміщеннями додатково включеними до об’єкту оренди за додатковою угодою №3 від 18.10.2007 р.

Отже, належними засобами доказування доведено користування відповідачем приміщенням площею 3310 кв. м., як до, так і після укладення додаткової угоди №3 від 18.10.2007 р.

Договір оренди укладено в простій письмовій формі за правилами чинного на той час Цивільного кодексу УРСР. Договір оренди №82 від 05.02.1999 р. укладено строком до 31.12.2022 р. Додаткові угоди №2 та №3 укладені в тій саме формі, що і договір, тобто в простій письмовій та нотаріально не посвідчувалися.

Позивачем заявлено до стягнення борг з орендної плати у сумі 78 640 грн. 76 коп., який фактично утворився за користування об’єктом оренди у лютому та березні 2009 р.

Розмір боргу розраховано виходячи з умов додаткової угоди №3, тобто розміру площі орендованих приміщень - 3679,20 кв. м. (незважаючи на те, що додаткова площа не передана в установленому порядку) та за збільшеним розміром орендної плати.

З метою відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів Орендодавець звернувся з позовом до суду.

При визначенні заявленого до стягнення розміру боргу позивачем також не враховано оплату відповідачем боргу у сумі 6600 грн.: за платіжними дорученнями від 04.04.2009 р. № 163 на суму 4200 грн. та від 14.04.2009 р. №1725 на суму 2400 грн.

Після звернення позивача до суду з позовною заявою відповідачем сплачено борг з орендної плати у сумі 15000 грн. та пеню в сумі 800 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України господарські зобов’язання можуть виникати зокрема з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічна за змістом норма наведена у ст. 759 Цивільного кодексу України.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог даного Кодексу і інших актів законодавства. Аналогічна за змістом норма міститься у п.1 ст. 193 Господарського кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України зобов’язання повинно виконуватися у встановлений строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ч. 5 даної ж статті плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно п.3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та положень розділів 3, 5 договору оренди орендар зобов’язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Судом відхиляються заперечення відповідача, які ґрунтуються на необхідності нотаріального посвідчення додаткової угоди №3 від 18.10.2007р., виходячи з наступних підстав.

Договір оренди №82 від 05.02.1999 р. укладено в простій письмовій формі за правилами чинного на той час Цивільного кодексу УРСР, який не містив положень щодо обов’язковості нотаріального посвідчення таких договорів оренди. Договір було укладено строком до 31.12.2022 р.

Після набрання чинності з 01.01.2004 р. «новим»Цивільним кодексом України між сторонами укладено додаткові угоди №2 та №3. Дані угоди укладені в тій саме формі, що і договір, тобто в простій письмовій та нотаріально не посвідчувалися.

Згідно ст. 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Дана норма визначає обов’язковість нотаріального посвідчення договору, а не правочинів про зміну раніше укладеного договору.

Цивільний кодекс України не містить норми, за якою зміни до договорів оренди нерухомого майна, укладених за правилами ЦК УРСР, вносяться у формі встановленій новим ЦК України, тобто підлягають нотаріальному посвідченню.

Посилання відповідача на п. 9 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України у даному випадку є безпідставними.

Згідно даної норми до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

У спірній же ситуації відповідачем поставлено питання щодо форми додаткової угоди, а не щодо підстав, порядку і наслідків зміни договору. Тому, зазначена норма п. 9 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України не регулює спірне питання.

Форма договору (правочину) є окремим поняттям, що регулюється, зокрема ст.ст. 205 –210, 639, 654 Цивільного кодексу України.

При цьому, зокрема, згідно ч. 1 ст. 205 Цивільного кодексу України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч. 1 ст. 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Питання ж підстав, порядку та правових наслідків зміни або розірвання договору, про що йдеться в п. 9 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України, регулюється іншими нормами даного Кодексу, а саме: ст.ст. 651 –653.

Укладення додаткової угоди №3 від 18.10.2007 р. в простій письмовій формі узгоджується з приписами ст. 654 Цивільного кодексу України.

Згідно даної норми зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Виходячи з даної норми з урахуванням ст. 793 ЦК України, якщо договір оренди нерухомого майна укладено після 01.01.2004 р., то такий договір та угоди про зміну такого договору вчиняються в письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням. Якщо ж договір оренди нерухомого майна укладено до 01.01.2004 р. в простій письмовій формі, то і угоди про його зміну теж укладаються в простій письмовій формі.

З наведеним тлумаченням положень Цивільного кодексу України узгоджуються і положення Інструкції «Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 N 20/5.

Так, відповідно до п. 48 даної Інструкції договір сторін про зміну або розірвання нотаріально посвідченого договору оформляється шляхом складання окремого договору, який додається до примірника основного договору, що міститься в справах державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса (державного нотаріального архіву). Договір про зміну або розірвання договору підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. На всіх примірниках основного договору робиться відмітка про його зміну або розірвання, у якій зазначаються номер за реєстром та дата посвідчення договору про зміну або розірвання. Відмітка підписується нотаріусом і скріплюється його печаткою. Про зміну або розірвання договору робиться запис у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, де зареєстровано основний договір.

Отже, здійснення нотаріального посвідчення угоди про зміну основного договору не посвідченого нотаріально є юридично неможливим.

Таким чином, додаткові угоди №2 та №3 законно і обґрунтовано укладено в простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. Тому, угода №3 не підлягає визнанню нікчемною, на чому наполягав відповідач.

Разом з тим, при здійсненні нарахувань орендної плати та стягненні боргу за період користування об’єктом оренди після укладення додаткової угоди №3 від 18.10.2007 р. слід враховувати наступне.

За даною угодою, зокрема: збільшено розмір площі орендованих приміщень з 3310 кв. м. до 3679,20 кв. м.; змінено вартість орендованого майна на підставі нової оцінки, збільшено розмір орендної плати та змінено порядок її внесення.

Додаткові приміщення площею 369,2 кв.м. (3679,20 –3310) за актом приймання-передачі орендарю не передавалися. Представник відповідача в минулому судовому засіданні також надав пояснення, що орендар не користується приміщеннями додатково включеними до об’єкту оренди за додатковою угодою №3 від 18.10.2007 р.

Відповідно до ч. 1 ст. 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Також, необхідність складення акту при передачі в оренду та поверненні майна передбачена і положеннями п. 2.1 договору.

Отже, належними засобами доказування доведено користування відповідачем приміщенням площею 3310 кв. м., як до, так і після укладення додаткової угоди №3 від 18.10.2007 р. Дана угода підписана орендарем 21.02.2008р.

Після укладення даної угоди в розрахунках сторін розпочинаються розбіжності в частині нарахувань орендної плати. Позивач нараховує орендну плату в розмірі передбаченому додатковою угодою №3, а відповідач продовжує сплачувати орендну плату виходячи з розміру орендної плати, чинного до укладення додаткової угоди №3.

У зв’язку з тим, що орендарю не передано за актом приймання-передачі додаткові приміщення площею 369,2 кв.м. (3679,20 –3310), він повинен сплачувати орендну плату виходячи з розрахунку за додатковою угодою №3, але з площі у 3310 кв. м.

Таким чином, виходячи з наведеного розрахунку та з урахуванням оплати до подачі позовної заяви до суду суми боргу в розмірі 6600 грн., розмір боргу станом на день подачі позову складав 16 223 грн. 37 коп.

Після звернення позивача до суду з позовною заявою відповідачем сплачено борг з орендної плати у сумі 15000 грн.

Тому, стягненню в судовому порядку підлягає борг з орендної плати в сумі 1223 грн. 37 коп. (16 223 грн. 37 коп. - 15000 грн.)

Відносно вимог про стягнення боргу у сумі 15 000 грн. провадження у справі слід припинити на підставі п.1-1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України за відсутністю предмету спору, тобто у зв’язку зі сплатою вказаної суми після звернення позивача з позовом до суду.

Позовні вимоги по стягненню пені в сумі 15 227 грн. 45 коп. підлягають задоволенню частково виходячи з наступних підстав.

Згідно ч. 1 ст. 625 Цивільного кодексу України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов’язання.

Відповідно до п. 3.6. договору орендна плата перерахована невчасно або не в повному обсязі стягується на користь орендодавця відповідно до чинного законодавства з урахуванням пені в розмірі 0,1% від суми боргу за кожен день прострочення платежу.

Позивачем здійснено розрахунок пені на суму 15 227 грн. 45 коп. виходячи з розміру в 0,1% від суми простроченого платежу.

Такий розрахунок є необґрунтованим в частині застосування розміру пені в 0,1%, а тому вимога по стягненню пені підлягає задоволенню частково виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ч. 3 ст. 549 Цивільного кодексу України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання за кожен день прострочення виконання.

За змістом положень договору сторонами передбачена відповідальність у вигляді пені.

Законодавством обмежений максимально граничний розмір пені, що не було враховано позивачем при здійсненні розрахунку.

Так, згідно ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань», який є чинним на даний час, розмір пені обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Також, згідно ч. 2 ст. 343 Господарського кодексу України платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Крім того, слід зазначити, що зазначені норми (ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань»та ч. 2 ст. 343 Господарського кодексу України) не є колізійними по відношенню до норми ч. 2 ст. 551 Цивільного кодексу України, оскільки вони не встановлюють чіткий розмір пені, а лише обмежують можливість стягнення максимуму пені. Навіть за наявності колізії між нормами Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України у даному господарському спорі застосуванню підлягала б норма Господарського кодексу України.

Так, здійснений позивачем розрахунок заявленої до стягнення неустойки без врахування максимального граничного розміру пені, обмеженого законодавством, у сумі 15 227 грн. 45 коп. є неправильним.

Суд визнає обґрунтованою пеню, розраховану за подвійною обліковою ставкою НБУ, у сумі 8 453 грн. 62 коп. Також, суд враховував положення п. 6 ст. 233 Господарського кодексу України, відповідно до якої нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

При цьому, відповідачем сплачено пеню в сумі 800 грн. за платіжним дорученням №181. Дана оплата здійснена до моменту подачі позовної заяви до суду, що також встановлено з пояснень представників сторін.

Тому, позовна вимога про стягнення пені підлягає задоволенню в частині 7 653 грн. 62 коп.

Виходячи з того, що станом на день подачі позову до суду відповідачем не було виконано зобов’язання зі сплати орендної плати менше ніж за півмісяця (існував борг у сумі 16 223 грн. 37 коп.), позовні вимоги про розірвання договору та повернення орендованого майна не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 204 Господарського кодексу України господарське зобов'язання може бути припинено за згодою сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 206 Господарського кодексу України господарське зобов'язання може бути розірвано сторонами відповідно до правил, встановлених статтею 188 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Аналогічна норма закріплена у ч. 1 ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 188 ГК України заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу.

Загальною нормою дострокового розірвання цивільного договору є ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Спеціальними нормами, що регламентують припинення та дострокове розірвання саме господарських договорів оренди є положення ст. 291 Господарського кодексу України.

Частина перша даної статті також визначає, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об’єкта оренди; ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря; загибелі (знищення) об’єкта оренди.

Згідно ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. При цьому, зазначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Стаття 783 Цивільного кодексу України передбачає вичерпні підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця.

Наявність заборгованості по орендним платежам менше ніж за півмісяця, як підстава розірвання договору найму, даною статтею не передбачена.

В силу ч.1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Саме лише у такому випадку, відповідно до ч. 2 даної статті договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Таким чином, невнесення погодженої плати менше ніж за півмісяця, що мало місце у даному випадку, не може бути підставою розірвання договору.

Тому, у задоволенні вимоги про розірвання договору оренди слід відмовити.

Відповідно до ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Аналогічна за змістом норма закріплена і у ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Вимога про повернення об’єкту оренди була похідної від позовної вимоги про розірвання договору.

Як наслідок відмови у розірванні договору, на даний час, відсутні підстави задоволення вимоги про зобов’язання відповідача повернути орендовані приміщення.

Таким чином, позовні вимоги підлягають задоволенню частково. З відповідача підлягає стягненню борг у сумі 1 223 грн. 37 коп. та пеня у сумі 7 653 грн. 62 коп. Відносно вимог про стягнення боргу у сумі 15000 грн. провадження у справі слід припинити на підставі п.1-1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України за відсутністю предмету спору. У задоволенні решти позовних вимог про стягнення боргу, пені, розірвання договору та зобов’язання повернення орендованого нежитлового приміщення слід відмовити за необґрунтованістю.

Відповідно до ст. ст. 44, 49 ГПК України судові витрати стягуються з відповідача на користь позивача пропорційно розміру задоволених вимог (з віднесенням на відповідача витрат за сумою боргу сплаченою після подачі позову до суду) у складі: 238 грн. 80 коп. державного мита, а також 30 грн. 02 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Відповідно до ст.85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні за згодою присутніх у судовому засіданні представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 44, 49, п.1-1 ст. 80, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з приватного вищого навчального закладу «Вища школа бізнесу - Інститут економіки та менеджменту», м. Алчевськ Луганської області, вул. Чапаєва, б. 57, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 21822338 на користь Управління економіки, ринкових відносин та інвестицій Алчевської міської ради, м. Алчевськ Луганської області, вул. Леніна, б. 48, ідентифікаційний код за ЄДРПОУ 20185674: борг з орендної плати у сумі 1223 грн. 37 коп., пеню у сумі 7653 грн. 62 коп., витрати зі сплаченого державного мита у сумі 238 грн. 80 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 30 грн. 02 коп. Видати наказ позивачу.

3. В частині позовних вимог про стягнення боргу з орендної плати у сумі 15000 грн. провадження у справі припинити.

4. У задоволенні решти позовних вимог про стягнення боргу, пені, розірвання договору та зобов’язання повернення орендованого нежитлового приміщення відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення підписано 30.06.2009р.

Суддя

Є.Ю. Пономаренко