Рішення № 399990, 12.12.2006, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95000, м.Сімферополь, вул. К.Маркса, 18, к. 314

РІШЕННЯ

Іменем України

12.12.2006

Справа №2-2/11477-2006

За позовом – Успенського монастиря Сімферопольської і Кримської Єпархії Української православної церкви(98400, м. Бахчисарай, вул. Басенко, 57, код ЕДРПОУ 243767)

до Фонду майна АР Крим (95015, м. Сімферополь, вул. Севастопольська, 17, код ЕДРПОУ 00036860).

Про внесення змін до умов договору оренди.

Суддя В. І. Толпиго

П Р Е Д С Т А В Н И К И :

Від позивача: Шулайкіна Н.С. представ. доручення у справі.

Від відповідача: Аметов, гол.фах., доручення у справі.

Суть спору: Позивач з урахуванням клопотання від 03.11.2006р. № 38, клопотання, заявленого в судовому засіданні 12.12.2006р, просить внести зміни в умови договору оренди нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим від 06.5.2005р, виклавши п.10.5. договору в іншій редакції, а саме: - У разі розірвання договору поліпшення орендованого майна, проведені орендарем за рахунок власних засобів, віддільні від орендованого майна без спричинення йому шкоди, є власністю орендаря. Вартість невіддільних поліпшень від орендованого майна, проведених орендарем за рахунок власних засобів, підлягають відшкодуванню орендареві орендодавцем. Вартість поліпшень орендованого майна може проводитися орендарем так само за рахунок засобів, пожертвуваних громадянами і організаціями, переданих державою або придбаних за іншими підставами», доповнить пункт 10.6. договору абзацом другим, виклавши його в наступній редакції: - Орендар, при належному виконанні умов договору, має право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу, якщо їм проведені невіддільні поліпшення орендованого майна вартістю не меншого 25% від його оцінки.

У обґрунтування вимог позивач посилається на ч. 3 ст. 778 ЦК України, ст. 28 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.1 ст. 55 Закону України «Про власність», ст.ст. 317, 319, 321 ЦК України, відповідно до яких орендар має право на придбане їм за рахунок власних засобів майно, яким є проведені віддільні та невіддільні поліпшення об'єкту оренди.

Крім того, відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малій приватизації) », ч. 2 ст. 777 ЦК України орендар, при добросовісному виконанні своїх зобов'язань, має переважне право на викуп орендованого нерухомого майна.

Відповідач позов не визнає указуючи на те, що договором оренди від 06.5.2005р. передбачено, що поліпшення орендованого майна, що неможливо відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, як за згодою орендодавця так і без нього, є власністю АРК і компенсації не підлягають, що не суперечило п.2 ст. 27 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, Типовім договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності не передбачене право орендаря на приватизацію об’єкта оренди шляхом його викупу при належному виконанні умов договору, якщо ним здійснені невіддільні поліпшення орендованого майна вартістю не менш 25% від його оцінки.

У засіданні суду оголошувалися перерви на 21, 28 листопада 2006р., 12 грудня 2006р.

Після перерв засідання продовжене.

21 листопада 2006р. інтереси позивача представляв той же представник, інтереси відповідача представляла Хабібулліна - головний фахівець, довіреність в матеріалах справи.

28 листопада 2006р. інтереси позивача представляв той же представник, інтереси відповідача представляв Аметов - головний фахівець, довіреність в справі.

12.12.2006р. інтереси позивача представляв той же представник, інтереси відповідача представляв Сокіл - представник, довіреність в справі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

На підставі наказу Фонду майна АР Крим № 334 від 04.05.2005р. «Про передачу нерухомого майна, що належить Автономної Республіки Крим, – будівлі літ. Ц площею 295,3 кв.м., розташованої за адресою: м. Бахчисарай, вул. Басенко, 57, лощина Маріамполь, яке знаходиться на балансі Бахчисарайського державного історико-культурного заповідника, в оренду Успенському монастирю Сімферопольської і Кримської єпархії Української православної Церкви і затвердженого висновку суб'єкта оцінної діяльності», 06.05.2005 р. між Фондом майна АР Крим (Орендодавець) та Успенським монастирем Сімферопольської і Кримської єпархії Української православної Церкви (Орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого в тимчасове платне користування була передана будівля літ. Ц площею 295,3 кв.м., розташована за адресою: м. Бахчисарай, вул. Басенко, 57, відповідно до п. 1.2. договору, акт прийому-передачі майна 06.05.2005р. підписаний між Орендарем і балансодержателем об'єкту оренди.

Пунктом 10.5 договору передбачено, що у разі його розірвання, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних засобів, які можна відокремити від орендованого майна, не заподіюючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невіддільні поліпшення – власністю Автономної Республіки Крим і компенсації не підлягають.

Умови даного пункту договору суперечать чинному законодавству по наступних підставах:

З пояснень відповідача убачається, що договір укладений з урахуванням Закону України «Про оренду державного і комунального майна», ст. 179 Господарського кодексу України та Типового договору оренди індивідуально певного (нерухомого або іншого) майна, яке належить державній власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 21.12.2000 р. за № 931/5152.

Статтею 179 Господарського кодексу України передбачено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на підставі зразкових договорів, що рекомендуються органом управління, проте дані рекомендації не є обов'язковими для виконання сторонами за договором.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, проведені їм за рахунок власних засобів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без спричинення йому шкоди. Якщо з відома орендодавця проведені поліпшення майна, що є невіддільними від нього, орендодавець зобов'язаний компенсувати витрати на поліпшення, якщо інше не визначене договором оренди.

Статтею 778 ЦК України передбачене, що з відома наймодавця наймач може поліпшити річ, що є предметом договору найму. На підставі ч. 3 вказаної статті наймач має право на відшкодування вартості витрат по поліпшенню або на їх зарахування в рахунок орендної плати. Даною нормою Закону не передбачено, що відшкодування витрат на поліпшення майна здійснюється з урахуванням умов договору найму (оренди).

Посилання відповідача на п. 18 роз'яснення Вищого Арбітражного Суду України від 25.05.2000 р. «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного і комунального майна» є необґрунтованим, оскільки дані роз'яснення стосуються практики застосування судами при розгляді спорів даної категорії ст.ст. 271, 272 ЦК України 1963р., норми яких не діють на момент розгляду справжньої справи та укладення договору.

Ст. 759 ч. 2 ЦК України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму. Таким законом є Закон України «Про оренду державного і комунального майна», в т.ч. його ст. 27, вимоги якої стосуються обов'язку орендодавця компенсувати витрати на проведені орендарем поліпшення майна з урахуванням умов договору найму.

Однак, норма ст. 759 ЦК України відноситься до загальних положень про найм, а ч. 3 ст. 778 ЦК України містить конкретні вимоги про відшкодування орендодавцем вартості проведених орендарем витрат на поліпшення орендованого майна.

Вимоги спеціального Закону України «Про оренду державного і комунального майна», що стосуються умов відшкодування таких витрат є вторинними від вимог ч. 3 ст. 778 ЦК України, оскільки відповідно до ст. 4 ЦК України основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України.

Згідно ст.18 ЗУ «Про свободу совісті і релігійні організації» монастирі мають право власності на майно, придбане або створене ними за рахунок власних засобів, пожертвуваних громадянами, організаціями або переданих державою, а так само придбаних за іншими підставами, передбаченими законом.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малій приватизації) » і ст. 25 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» окреме індивідуально певне майно (в т.ч. будівлі, що окремо стоять) підлягає приватизації на загальних підставах відповідно до чинного законодавства. Переважне право на придбання речі наймачем, що належним чином виконав свої обов'язки за договором найму у разі продажу переданої в найом речі, передбачене ч. 2 ст.777 ЦК України.

Доводи відповідача про неправомірність вимог позивача неспроможні.

За згодою представників сторін в судовому засіданні були оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Рішення підготовлене в повному обсязі та підписане 18.12.2006р

На підставі викладеного керуючись ст.ст. 49,75,77,82,84,85 Господарського процесуального кодексу України, суд –

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни в умови договору оренди нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим від 06.5.2005р, укладеного між Фондом майна Автономної Республіки Крім та Успенським монастирем Сімферопольської і Кримської Єпархії Української православної церкви

3. Пункт 10.5. договору викласти в наступній редакції :- „У випадку розірвання договору, поліпшення орендованого майна, проведені орендарем за рахунок власних засобів, віддільні від орендованого майна без спричинення йому шкоди, є власністю орендаря. Вартість невіддільних поліпшень від орендованого майна, проведені орендарем за рахунок власних засобів, підлягають відшкодуванню орендареві орендодавцем. Вартість поліпшень орендованого майна може проводитися орендарем за рахунок засобів, пожертвуваних громадянами і організаціями, переданих державою або придбаних за іншими підставами».

4. Доповнити пункт 10.6. договору другим абзацом наступного змісту :- „Орендатор, при належному виконанні умов договору, має право на приватизацію орендованого майна шляхом викупу, якщо їм проведені невіддільні поліпшення орендованого майна вартістю не меншого 25% від його оцінки».

5. Стягнути з фонду майна Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська 17, м. Сімферополь, ЕГРПОУ 00036860, МФО 824026, р/р 35426006000884) на користь Успенського монастиря Сімферопольської і Кримської Єпархії Української православної церкви (вул. Басенко, м. Бахчисарай, р/р 26007272316201, банк «Об'єднаний комерційний банк», МФО 324485, ЕГРПОУ 243767) 85грн. держмита, 118 грн. витрат по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу.

6. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки Крим Толпиго В.І.