Рішення № 39923803, 24.07.2014, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" липня 2014 р.Справа № 922/1925/14

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Бринцева О.В.

при секретарі судового засідання Гула Д.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків; до Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток", м. Київ; третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство "Концерн Галнафтогаз", м. Львів; про розірвання договору оренди землі за участю представників:

позивача - Щолокова Н.О., довіреність №08-11/5888/2-13 від 30.12.2013р.;

відповідача - Стеценко О.В., довіреність №330 від 27.02.2014р.;

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Слоневський М.М., довіреність №17-24/14 від 16.01.2014р.

ВСТАНОВИВ:

16.05.2014р. Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до ТОВ "Восток" про розірвання договору оренди землі від 22.04.2004 №7528/04. В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що земельна ділянка, передана за спірним договором відповідачу в оренду, використовується третьою особою (акт обстеження земельної ділянки по просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, 32-Б від 15.04.2014р. (т. І а.с.28)), що є істотним порушенням умов договору, - а відтак підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку, в якості правових підстав позову вказує на норми ст. ст. 629, 638, 651 ЦК України, ст. ст. 15, 24, 25, 31, 34, 36 Закону України "Про оренду землі".

Представник позивача позовні вимоги підтримує та наполягає на їх задоволенні, з підстав вказаних у позовній заяві та письмових поясненнях №7955/9-14 від 18.07.2014р. (вх.№25176 від 22.07.2014р., т.ІІ а.с. 1-10).

Представник відповідача проти задоволення позову заперечує, з підстав вказаних у відзиві, наданому 17.06.2014р. вх.№20105 (т.І а.с. 59-61), в якому відповідач вказує на те, що факт користування земельної ділянки третьою особою, не свідчить про порушення відповідачем умов договору оренди землі від 22.04.2004 № 7528/04, оскільки, за змістом п.4.5. договору встановлено, що при переході права власності або права користування на будівлі і споруди, що розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої юридичної особи, а також при реорганізації юридичної особи - орендаря, права і обов'язки сторін діють в повному обсязі, згідно до цього договору до припинення його дії. Також відповідач зазначає, що ним сплачується орендна плата, на підтвердження чого надав до суду відповідні докази (платіжні доручення з 2010 року по 2014 рік, а.с.98-143). Крім того, відповідно до п.3.2.1. договору, орендар має право самостійно визначати напрямки своєї господарської діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, у судовому засіданні проти задоволення позову не заперечує, що письмово викладено у поясненнях, наданих до суду 17.06.2014р. (вх.№20358, т.І а.с. 145), вказуючи при цьому на те, що чинність спірного договору фактично унеможливлює оформлення землекористування земельною ділянкою ПАТ "Концерн Галнафтогаз"; в письмовому клопотанні №23/06 від 23.06.2014р. (вх. №21088 від 23.06.2014р., т.І а.с. 155) третя особа зазначає, що в зв'язку з тим, що договір оренди землі №7528/04 не розірваний, унеможливлюється належне оформлення користування земельною ділянкою між третьою особою та позивачем, вважає що позов у даній справі підлягає задоволенню.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, всебічно та повно вивчивши надані учасниками судового процесу докази і таким чином з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, суд установив наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 24.09.2003 № 187/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) об'єктів" ТОВ "Восток" (т.І а.с. 16-21) надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1287 га по пр. 50-річчя ВЛКСМ, 32-6 для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин.

На підставі вищевказаного рішення між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Восток" (орендар) укладено договір оренди землі від 22.04.2004 року (т.І а.с. 23-26), зареєстрований у Харківській філії Державного підприємства "Цент державного земельного кадастру при Державному комітету по земельних ресурсах" в книзі записі державної реєстрації договорі оренди землі (книга № 4).

Відповідно до умов вказаного договору, ТОВ "Восток" було передано в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,1287 га яка розташована по пр. 50-річчя ВЛКСМ,32-6 для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплексу стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 22.04.2004 року (т.І а.с. 91).

Пунктом 2.2. Договору оренди було встановлено порядок та розмір орендної плати, яку відповідач повинен був сплачувати на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком №15/04 від 28.01.2004 становить 4893,12 грн.

Пунктом 8 зазначеного договору передбачено, що договір оренди укладено строком до 31.12.2025р..

На підставі договору купівлі-продажу від 06.02.2007 № 572 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського округу ОСОБА_4 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" автозаправної станції АЗС по пр-кт П'ятдесятиріччя ВЛКСМ,буд.32-Б від ТОВ "Восток" перейшло до ТОВ "Спіка-К" (т.ІІ а.с. 13-16).

На підставі договору купівлі-продажу від 23.03.2009 № 404 посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського округу ОСОБА_5 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" автозаправної станції АЗС по пр-кт П'ятдесятиріччя ВЛКСМ,буд.32-Б від ТОВ "Спіка-К"" перейшло до ВАТ "Рівненафтобаза" (т.ІІ а.с. 19-22).

На підставі договору купівлі-продажу від 26.03.2012 № 680 посвідченого приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" автозаправної станції АЗС по пр-кт П'ятдесятиріччя ВЖСМ, буд.32-Б від ПАТ "Рівненафтобаза" перейшло до ТОВ "НТЕМА-ПЛЮС" (т.ІІ а.с. 24-27).

На підставі договору купівлі-продажу від 27.04.2012 № 3843 посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу ОСОБА_7 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1"автозаправної станції АЗС по пр-кт П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, буд.32-Б від ПАТ "Рівненафтобаза" перейшло до ПАТ "Концерн Галнафтогаз" (т.ІІ а.с. 29-32).

Відповідно до інформації з реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.05.2014 право власності на нежитлову будівлю літ. "А-1" по проспекту П'ятдесятиріччя, буд. 32-Б знаходиться у ПАТ "Концерн Галнафтогаз" (т. І а.с.46-48).

На підставі рішень 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 року № 962/12 (т.ІІ а.с. 48-49) та 23 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 17.04.2013 року № 1103/13 (т.ІІ а.с. 51-52) ПАТ "Концерн Галнафтогаз" надано в оренду строком до 01.12.2017 року земельну ділянку загальною площею 0,1287 га по проспекту П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, 32-Б для експлуатації та обслуговування 1-го та 2-го пускового комплекту стаціонарної АЗС з магазином по продажу автозапчастин. Договір оренди землі, укладений з ТОВ "Восток" , реєстраційний № 7528/04 від 22.04.2004 року, вважати таким, що припиняє дію з дня реєстрації угоди про його розірвання.

Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 15.04.2014 року (т.І а.с. 28), встановлено, що земельна ділянка площею 0,1287 га по просп. 50-річчя ВЛКСМ 32-Б використовується ПАТ "Концерн Галнафтогаз" для експлуатації та обслуговування АЗС з магазином по продажу автозапчастин.

На цей час угода про розірвання договору оренди землі не укладена, акт приймання-передачі земельної ділянки не підписано, тому Харківська міська рада позбавлена можливості укласти договір з належним користування земельної ділянки.

Натомість відповідно до угоди про відшкодування орендної плати за землю від 05.03.2010 року (т.ІІ а.с. 12) ТОВ "Спіка-К", ВАТ "Рівненафтобаза" з моменту набуття права власності на нерухоме майно і до переоформлення прав на земельну ділянку по пр-кт П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, буд. 32-Б зобов'язуються відшкодувати, ТОВ "Восток" витрати в розмірі фактичних витрат по сплаті сум орендної плати (договір оренди землі від 22.04.2004 № 7528/04).

Такі обставини на думку позивача є підставою для звернення із даним позовом за захистом його порушених прав у судовому порядку.

Оцінивши надані сторонами докази та надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, користуючись принципом об'єктивної істини, принципами добросовісності, розумності та справедливості суд вважає, що позовні вимоги Харківської міської ради підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі", набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій інший особою земельній ділянці є підставою для припинення договору оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.377 ЦК України, яка кореспондується із ч.ч.1,2 ст.120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до п. 2.10. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у вирішенні спорів щодо переходу права власності або права користування земельними ділянками внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК України, статей 116, 123, 124, 126 ЗК України. Правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. При цьому, новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Виходячи із наведеного, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. Фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 20.08.2013 у справі №18/5005/12936/2011.

За таких обставин суд приходить до висновку про те, що вимоги позивача про розірвання договору оренди землі від 22.04.2004 № 7528/04 є законними і обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Суд критично оцінює посилання відповідача на відсутність у позивача інтересу, котрий підлягає захисту шляхом розірвання договору. З матеріалів справи вбачається, що у зв'язку з тим, що спірна земельна ділянка не повернута Харківській міській раді Орендар до сьогодні сплачує орендну плату за землю у розмірах, визначених розділом 2 цього договору (п.п. 6.3.), обчисленої виходячи з нормативної оцінки землі, яка була встановлена на час укладання договору.

Між тим, рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 та затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Згідно вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка застосовується з 01.01.2014р.

Тобто, станом на сьогодні розмір нормативної оціни землі збільшено. Відповідно збільшено і розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, котрі передаються в оренду на підставі договорів оренди. Таким чином, різниця між первісною орендною платою, визначеною в спірному договорі оренди землі і новою орендною платою, котра визначається на підставі нової нормативної оцінки землі, становить суму коштів недоотриманих територіальною громадою внаслідок не розірвання спірного договору з відповідачем і не укладення нового договору оренди цієї ж ділянки з третьою особою.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується ст. 49 ГПК України, і таким чином судові витрати у даній справі, які складаються з витрат по сплаті судового збору, покладаються на відповідача у розмірі 1.218,00грн.

На підставі викладеного, на підставі ст.ст. 6, 8, 19, 55, 124, 129 Конституції, ст.ст. 16, 525, 526, 629, 651, 785, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст. 20, 193 Господарського кодексу України, ст. ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", керуючись ст.ст. 1, 4, 12, 22, 32, 33, 36, 43, 49, ст.ст. 82- 85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 22.04.2004 № 7528/04, зареєстрований у Харківській філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Восток" (03110, м. Київ, вул. Солом"янська, буд. 11, код 24812228) на користь Харківської міської ради (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, код 04059243) 1.218,00грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 28.07.2014 р.

Суддя О.В. Бринцев

/Справа №922/1925/14/