Рішення № 38323101, 15.04.2014, Господарський суд Сумської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

15.04.2014 Справа № 5021/1203/12

за позовом: Управління майна комунальної власності Сумської міської ради, м.Суми

до відповідача: Управління державного підприємства поштового зв'язку Укрпошта»

в особі Сумської дирекції УДППЗ «Укрпошта», м. Суми

про розірвання договору оренди, виселення з нежитлового приміщення та стягнення 56 450 грн. 27 коп.

Головуючий суддя Лиховид Б.І.

суддя Зражевський Ю.О.

суддя Заєць С.В.

За участю представників:

від позивача: Мазнєва С.Г., довіреність № 09.01-27/1 від 02.02.2014р.

від відповідача: Мєльнік О.В., довіреність від 08.01.2014р.

У судовому засіданні брала участь секретар судового засідання М.О. Ейсмонт

Рішенням господарського суду Сумської області від 25.07.2013р. у справі № 5021/1203/12 позов Управління майна комунальної власності Сумської міської ради задоволено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2013р. рішення господарського суду Сумської області від 25.07.2013р. у справі № 5021/1203/12 залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 21.01.2014р. рішення господарського суду Сумської області від 25.07.2013р. та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.11.2013р. скасовано, а справу № 5021/1203/12 направлено на новий розгляд до господарського суду Сумської області.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 18.02.2014р. призначений новий розгляд справи № 5021/1203/12.

Суть спору: позивач у позовній заяві просить суд стягнути з відповідача на свою користь 19 419 грн. 29 коп., з яких: 18 925 грн. 63 коп. - заборгованість з орендної плати, 493 грн. 66 коп. - пеня, нарахована у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року та викладеного в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; достроково розірвати договір оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року, викладений в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; виселити відповідача з нежитлового приміщення, площею 51,4 кв. м., розташованого по вул. Петропавлівська 53 в м. Суми, а також судові витрати по справі покласти на відповідача.

У заяві № 28-13 юр від 25.02.2013р. позивач збільшує позовні вимоги та просить суд стягнути з відповідача на свою користь 42 987 грн. 89 коп., з яких: 40 847 грн. 32 коп. - заборгованість з орендної плати, 2 140 грн. 57 коп. - пеня, нарахована у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року та викладеного в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; достроково розірвати договір оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року, викладений в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; виселити відповідача з нежитлового приміщення, площею 51,4 кв. м., розташованого по вул. Петропавлівська 53 в м. Суми, а також судові витрати по справі покласти на відповідача.

Згідно доповнень до позовної заяви від 18.07.2013р. № 112, позивач збільшує позовні вимоги та просить суд стягнути з відповідача на свою користь 56 450 грн. 27 коп., з яких: 53 394 грн. 97 коп. - заборгованість з орендної плати, 3 055 грн. 30 коп. - пеня, нарахована у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року та викладеного в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; достроково розірвати договір оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року, викладений в редакції зміни № 2 від 07 травня 2008 року; виселити відповідача з нежитлового приміщення, площею 51,4 кв. м., розташованого по вул. Петропавлівська 53 в м. Суми, а також судові витрати по справі покласти на відповідача.

13.03.2014 позивач подав до суду додаткові обґрунтування та уточнення, в яких підтримує заявлені позовні вимоги з урахуванням вищезазначених заяв про збільшення позовних вимог та доповнень до позовної заяви та додатково обґрунтовує наявність у позивача права власності на спірне приміщення. У зазначених доповненнях позивач просить суд: 1. достроково розірвати договір оренди № ФМ-126 від 30.01.1998р. з наступними змінами; стягнути з відповідача на свою користь заборгованість у розмірі 56 450 грн. 27 коп., з яких: 53 394 грн. 97 коп. заборгованість по орендній платі та відшкодування плати за фактичне користування нерухомим майном, 3 055 грн. 30 коп. - пеня; виселити відповідача з нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53, площею 51,4 кв. м. У відповідності до ст. 22 ГПК України, дане доповнення було прийняте судом до розгляду.

У відзиві на позовну заяву № 13-11-160 від 28.03.2014р., відповідач заперечує проти позовних вимог посилаючись на те, що зміни № 2 від 07.05.2008р. до договору оренди № ФМ-126 від 30.01.1998р. та зміни № 3 від 08.08.2011р. до розрахунку орендної плати до вказаного договору є неукладеними, що встановлено при розгляді справи № 5021/1329/12 рішенням господарського суду Сумської області від 13.11.2012р., залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 24.01.2013р. та постановою Вищого господарського суду України від 23.04.2013р. Крім того, відповідач зазначає у відзиві про відсутність у позивача права власності на спірне приміщення, у зв`язку з чим позивач не мав права передавати майно в оренду та вимагати плати за його користування.

У дане судове засідання представник позивача подав клопотання б/н від 15.04.2014р. про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «ІКС-ПРЕСС» (м. Суми, вул. Свердлова, 45). В обґрунтування даного клопотання позивач посилається на те, що на виконання рішення господарського суду Сумської області від 25.07.2013р. у даній справі, відповідач звільнив орендоване ним згідно умов договору № ФМ-126 від 30.01.1998р. спірне приміщення, яке на момент розгляду справи перебуває в оренді у ТОВ «ІКС-ПРЕСС» на підставі договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0561, укладеного між позивачем та зазначеним орендарем 25.12.2013р. Позивач вважає, що під час прийняття рішення по даній справі можуть бути порушені права та законні інтереси ТОВ «ІКС-ПРЕСС», оскільки останнє на законних підставах є орендарем того ж самого приміщення, яке є предметом спору у даній справі.

Суд прийшов до висновку, що рішення господарського суду у справі № 5021/1203/12 ніяким чином не вплине на права та обов'язки ТОВ «ІКС-ПРЕСС», з огляду на те, що предметом спору у даній справі є саме договір оренди № ФМ-126 від 30.01.1998р., укладений між сторонами по справі, а не будь-який інший договір, зокрема, договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0561 від 25.12.2013р., укладений між позивачем та ТОВ «ІКС-ПРЕСС», навіть якщо у даних договорах однаковий предмет оренди - нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53. Враховуючи викладене, суд залишає клопотання позивача від 15.04.2014 про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «ІКС-ПРЕСС» без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, дослідивши наявні докази, які мають значення для вирішення справи по суті, суд встановив:

30 січня 1998 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (позивач) та Українським державним підприємством поштового зв'язку «Укрпошта» в особі Сумської дирекції УДППЗ «Укрпошта» укладено договір оренди № ФМ-126, відповідно до розділів 1, 2 якого позивач передає, а відповідач приймає на умовах, визначених договором, в оренду нежитлові приміщення за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53, загальною площею 51,4 кв. м., для розміщення 14 відділення зв'язку, право на оренду яких відповідач одержав на підставі рішення від 12.03.1997р. Сумської міської ради «Про комунальну власність» (а. с. 15-18, том 1).

Як вбачається з матеріалів справи, до укладення даного договору, вказане приміщення відповідач орендував згідно договору оренди № ФМ - 126 від 10.01.1997року, орендодавцем якого був відділ комунального майна виконавчого комітету Сумської міської ради народних депутатів, а балансоутримувачем - ВЖРЕУ - 1, що підтверджується актом прийому - передачі вказаного приміщення (а. с. 127-131, том 2). Зазначений договір було укладено на підставі рішення Виконкому Сумської міської ради народних депутатів від 17.03.1994 року № 141, про що зазначено в його тексті.

Згідно п. 1 та додатку № 1 рішення Виконкому Зарічної районної ради народних депутатів від 19.08.1986 року № 239 «Про оформлення права власності на житлові будинки» оформлено право власності міської Ради, в т.ч. на 36 - ти квартирний чотирьохповерховий житловий будинок, що розташований за адресою: м. Суми, вул. Леніна, 53 (у 1991 році згідно до рішення Виконкому Сумської міської ради народних депутатів, вулиці повернута історична назва шляхом перейменування на вулицю Петропавлівську) (а. с. 120-121, том 2).

Приналежність спірного приміщення до зазначеної будівлі підтверджується матеріалами інвентаризаційної справи з відповідним технічним паспортом (а. с. 122-126, том 2), актом приймання - передачі від 10.01.1997 року, де безпосередньо зазначено, що спірне приміщення знаходиться на першому поверсі (а. с. 131, том 2).

Як встановлено матеріалами справи, Сумське обласне об'єднане бюро технічної інвентаризації виконало технічну інвентаризацію вказаного будинку та підготувало технічний паспорт на будівлю, а також зареєструвало право власності на цілий будинок з приналежними до нього будовами та спорудами, про що видало реєстраційне посвідчення від 23.09.1986 року, що відповідає вимогам діючої на той час Інструкції про порядок реєстрації будинків та домоволодінь у містах і селищах міського типу Української РСР, затвердженої Міністерством комунального господарства Української РСР від 31 січня 1966 р. (а. с. 117, том 2).

У зв'язку із прийняттям Постанови КМУ від 5 листопада 1991 р. № 311 «Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)», затверджено перелік державного майна України, яке передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності), де в розділі «Житлове господарство» передачі підлягає житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житлово-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов'язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду.

На виконання вказаної Постанови, рішенням Сумської міської ради народних депутатів від 14.11.1991 року «Про передачу у комунальну власність міської ради народних депутатів підприємств та організацій, розташованих у місті Суми» затверджено перелік майна та підприємств, що підлягають включенню до комунальної власності, серед яких у п. 80 значаться ЖЕО (а. с. 168-169, том 2).

Згідно до рішення Обласної ради народних депутатів від 23.01.1992 року «Про розмежування державного майна комунальної власності між власністю обласної, районної та місцевої (міст обласного підпорядкування) рад народних депутатів» затверджено розмежувальний перелік майна комунальної власності (а. с. 170, том 2).

На виконання вказаних рішень, актом передачі Сумським облвиконкомом підприємств, об`єктів та організацій житлово-комунального господарства в комунальну власність Сумському міськвиконкому було передано в т. ч. ЖЕО (а. с. 171-172, том 2).

Реєстраційне посвідченням від 23.09.1986р. за реєстровим номером 175 у реєстровій книзі № 2, сторінка 88, на приміщення за адресою: м. Суми, вул. Леніна, 53 (вул. Петропавлівська, 53) (а. с. 117, том 2), в подальшому було змінено на свідоцтво про право власності, видане Виконкомом Сумської міської ради від 20.09.2012р. на підставі рішення Виконкому Сумської міської ради від 22.06.2011р. у зв`язку із вступом в дію Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (а. с. 118, том 2).

Таким чином, позивач правомірно передав відповідачу в оренду спірне приміщення, оскільки є його власником, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 20.09.2012р. Враховуючи вищевикладене, твердження відповідача про неправомірність передачі позивачем в оренду приміщення за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53 у зв`язку з відсутністю у нього права власності на дане нерухоме майно повністю спростовуються матеріалами справи.

Як встановлено судом, у зв'язку з необхідністю приведення вищевказаного договору у відповідність до чинного законодавства, 26.09.2000р. сторонами була підписана зміна № 1 до договору № ФМ-126 від 30.01.1998р. (а. с. 19-22, том 1).

07.05.2008 р. сторони підписали зміну № 2 до договору оренди, згідно з якою договір № ФМ-126 від 30.01.1998р. був викладений у новій редакції (а. с. 23-27, том 1).

08.08.2011р. сторонами до розрахунку орендної плати (додаток № 3) було внесено зміни № 3 у зв'язку із наданням відповідачу згідно з рішенням Сумської міської ради від 27.07.2011 р. № 696-МР пільги по оплаті орендної плати в розмірі 1 гривня на період з 01.08.2011 р. по 31.12.2011 р. (а. с. 29, том 1).

Відповідно до п. 4.1 договору (в редакції зміни № 2 від 07.05.2008р.) орендна плата за об'єкт оренди розраховується на підставі діючої Методики розрахунків і порядку використання плати за оренду комунального майна, затвердженої відповідним рішенням Сумської міської ради. Базова ставка орендної плати встановлюється відповідним рішенням Сумської міської ради.

У додатку № 3 до договору здійснено розрахунок розміру місячної орендної плати за оренду нерухомого майна.

Як встановлено судом, відповідач звертався до господарського суду Сумської області з позовом до Управління майна комунальної власності Сумської міської ради про визнання недійсним додатку № 3 до зміни № 2 до договору оренди № ФМ - 126 від 30.01.1998 року та розділу ІІ зміни № 3 від 08.08.2011 року до розрахунку орендної плати до цього ж договору.

Рішенням господарського суду Сумської області від 13.11.2012р. у справі № 5021/1329/12 суд визнав необґрунтованими доводи Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» в особі Сумської дирекції щодо наявності підстав для визнання недійсними частини укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди № ФМ-126 від 30.01.1998 р., а саме: додаток № 3 до зміни № 2 (розрахунок місячної орендної плати за оренду нерухомого майна) та розділ ІІ зміни № 3 від 08.08.2011року до розрахунку орендної плати з підстав неукладеності цих змін та змін № 2 до договору оренди від 30.01.1998р. і в позові було відмовлено. Зазначене рішення залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 24.01.2013р. та постановою Вищого господарського суду України від 23.04.2013р.

Згідно ч. 2 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Таким чином, на момент розгляду справи, між сторонами діє договір оренди № ФМ-126 від 30.01.1998р., викладений в редакції змін № 1 від 26.09.2000р., відповідно до п. п. 7.3 та 7.4 якого передбачено, зокрема, що розмір орендної плати може бути змінено за згодою сторін, що оформляється доповненням до договору, і підписується сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем нарахування суми орендної плати, заявленої до стягнення з відповідача, було здійснено у відповідності до розрахунку, викладеному у змінах № 3 від 08.08.2011року.

Враховуючи, що рішенням господарського суду Сумської області від 13.11.2012р. у справі № 5021/1329/12 встановлено, що зміни № 2 від 07.05.2008р. та зміни № 3 від

08.08.2011року є неукладеними, а договір оренди від 30.01.1998р. діє в редакції змін № 1 від 26.09.2000р., суд вважає неправомірним нарахування позивачем орендної плати, заявленої до стягнення з відповідача у відповідності до розрахунку, викладеному у змінах № 3 від 08.08.2011року, у зв`язку з чим відмовляє у задоволенні позовних вимог в частині стягнення з відповідача 53 394 грн. 97 коп. заборгованості по орендній платі та відшкодуванні плати за фактичне користування нерухомим майном, а також 3 055 грн. 30 коп. пені за несплату вищевказаного боргу.

Згідно ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Обов'язки орендаря викладені в п. 4.1. договору від 30.01.1998року та 3.2. редакції договору, викладеній у змінах від 26.09.2000року.

Як вбачається з матеріалів справи, 16 жовтня 2012 року та 19 червня 2013 року позивачем було здійснено перевірку виконання умов договору оренди спірного нежитлового приміщення, про що було складено відповідні акти, якими встановлено численні порушення умов договору з боку відповідача. Згідно Актів перевірки від 16.10.2012р. та 19.06.2013р. позивачем встановлені з боку відповідача наступні порушення: використання об'єкта оренди за нецільовим призначенням; нездійснення відповідачем охорони об'єкта оренди; відсутність договорів на оплату послуг з тепло, водопостачання та водовідведення, електропостачання, експлуатаційне обслуговування та вивіз твердих побутових відходів; ненадання відповідачем документів, які б підтверджували належний протипожежний та санітарний стан орендованого приміщення; знаходження орендованого приміщення у занедбаному стані; непроведення відповідачем поточного ремонту; недопущення позивача до перевірки всього об'єкту оренди та ненадання документів на підтвердження належного виконання умов договору оренди; несплачення податку на землю, на якій розташовано об'єкт оренди; неузгодження використання об'єкта оренди з органами пожежного, санітарного нагляду.

Обов`язок відповідача застрахувати орендоване приміщення усунуто останнім лише 24 грудня 2012 року, що підтверджується договором добровільного страхування майна № 2011/225/001750 від 24 грудня 2012 року. З приводу виконання інших умов договору, відповідачем не надано доказів, які б спростовували відомості, зазначені позивачем в актах перевірки виконання умов договору оренди нежитлового приміщення від 16.10.2013 року та від 19.06.2013 року.

Таким чином, судом встановлено, що порушення відповідачем умов договору оренди мали тривалий та систематичний характер, оскільки не усунуті останнім протягом значного періоду часу.

Крім того, як вбачається з поданого позивачем розрахунку суми боргу, відповідач не виконував свої договірні зобов`язання по сплаті орендної плати за період з 01.08.2011р. по 01.06.2012р., що є порушенням ст. 782 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Статтею 783 Цивільного кодексу України передбачено перелік підстав для розірвання договору найму, але застосовуючи цю статтю в комплексі зі статтею 782 та статтею 651 Цивільного коедксу України, слід дійти висновку, що даний перелік не є вичерпним.

За загальним правилом, встановленим статтею 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, та інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Отже, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму (оренди) у будь-якому випадку істотного порушення наймачем договору. До істотних порушень договору найму (оренди) можна віднести, зокрема, порушення строку внесення плати за користування річчю наймачем.

Таким чином, враховуючи те, що матеріалами справи підтверджується наявність порушень умов договору оренди від 30.01.1998р. в редакції змін № 1 від 26.09.2000р. з боку відповідача, суд дійшов до висновку про те, що позовні вимоги в частині розірвання договору оренди № ФМ-126 від 30 січня 1998 року з наступними змінами є правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Провадження по справі в частині виселення відповідача з нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53, площею 51,4 кв. м. підлягає припиненню на підставі п. 1.1 ст. 80 ГПК України, оскільки відповідачем звільнене дане приміщення у добровільному порядку, що підтверджується актом державного виконавця від 20.12.2013р. та постановою відділу Державної виконавчої служби Сумського міського управління юстиції ВП № 40930782 від 20.12.2013р. про закінчення виконавчого провадження, а також, враховуючи передачу даного приміщення іншому орендарю згідно Акту прийняття - передачі нерухомого майна від 25.12.2013р. за договором оренди УМКВ-0561 від 25.12.2013р.

Згідно ст. 44, 49 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно задоволених позовних вимог станом на день подання позовної заяви.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ :

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір оренди № ФМ-126 від 30.01.1998р., укладений між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (40009, м. Суми, вул. Садова, 33, код 33525906) та Українським державним підприємством поштового зв'язку «Укрпошта» в особі Сумської дирекції УДППЗ «Укрпошта» (40003, м. Суми, вул. Привокзальна, 5, код 22981300) з наступними змінами.

3. Провадження у справі в частині позовних вимог щодо виселення Українського державного підприємством поштового зв'язку «Укрпошта» в особі Сумської дирекції УДППЗ «Укрпошта» (код 22981300) з нежитлового приміщення, яке розташоване за адресою: м. Суми, вул. Петропавлівська, 53, площею 51,4 кв.м. - припинити.

4. В іншій частині позовних вимог - відмовити.

5. Стягнути з Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» в особі Сумської дирекції УДППЗ «Укрпошта» (40003, м. Суми, вул. Привокзальна, 5, код 22981300) на користь Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (40009, м. Суми, вул. Садова, 33, код 33525906) 2 146 грн. 00 коп. витрат по сплаті судового збору.

6. Наказ видати пісял набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 22.04.2014 року.

ГОЛОВУЮЧИЙ СУДДЯ Б.І. ЛИХОВИД

СУДДЯ Ю.О. ЗРАЖЕВСЬКИЙ

СУДДЯ С.В. ЗАЄЦЬ