Рішення № 37099891, 04.02.2014, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

___________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" лютого 2014 р.Справа № 916/2338/13

Господарський суд Одеської області у складі:

головуючого судді В.С. Петрова

суддів Ю.М.Щавинської

О.Ю. Оборотової

при секретарі Л.Е. Кришиневській

за участю представників:

від прокуратури - Доброжан Н.І.,

від позивача - Прибиткова О.О.,

від відповідача - ОСОБА_4, ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Заступника Ізмаїльського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Заступник Ізмаїльського міжрайонного прокурора звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору від 14.03.2005 р. оренди земельної ділянки площею 0,1540 га, яка знаходиться АДРЕСА_1 (зареєстрованого в Ізмаїльській міській філії ДП „Одеський регіональний центр державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 21.07.2005 р. за № 040450700071), в частині щодо розміру орендної плати. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

Проведеною Ізмаїльською міжрайонною прокуратурою перевіркою за зверненням Ізмаїльської міської ради Одеської області встановлено, що 14.03.2005 року на підставі рішення Ізмаїльської міської ради № 905-ІV від 24.01.2005 року між Ізмаїльською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,1540 га, яка знаходиться у АДРЕСА_1 (договір зареєстрований у Ізмаїльській міській філії ДП „Одеський регіональний центр державного земельного кадастру", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 21.07.2005 р. за № 0404507007).

Згідно п. 8 зазначеного договору за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 1,25% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік із щорічним збільшенням на 0,05%.

Проте, як вказує прокурор, розмір орендної плати, встановлений в договорі оренди земельної ділянки від 14.03.2005 р., є меншим, ніж передбачено чинним законодавством.

При цьому прокурор посилається на положення п.п. 288.5.1. п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, за яким розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Також згідно ст. 274.1 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у ст.ст. 272, 273, 276 цього Кодексу.

При цьому прокурор зазначає, що 31.01.2013 року Ізмаїльською міською радою було прийняте рішення № 2796-VІ „Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі", згідно якого встановлено орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарювання, з якими Ізмаїльською міською радою укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший 3% від нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням Ізмаїльської міської ради від 06.06.2012 р. № 2141-VI була затверджена нормативна грошова оцінка земель міста Ізмаїл Одеської області, яка відповідно до п. 6 цього рішення вводиться в дію з 01.01.2013 р.

Так, за ствердженнями прокурора, на теперішній час нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки площею 0,1540 га, яка знаходиться АДРЕСА_1, становить 713513 грн., про що свідчить витяг з технічної документації.

Наразі прокурор вказує, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, на думку прокурора, у договір від 14.03.2005 р. оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1, що зареєстрований в ОРФ ДП „ЦДЗК" 21.07.2005 р. за № 040450700071, підлягають внесенню зміни в частині розміру грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, прокурор вказує, що 03.07.2013 р. від КП „ІМБТІ" був отриманий лист № 816, відповідно до якого ФОП ОСОБА_4 є власником нерухомого майна за адресою орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_1.

Так, Ізмаїльською міською радою листом за № 01/13-1227 від 23.05.2013 р. відповідачу - ФОП ОСОБА_4 була направлена пропозиція про укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Однак, відповідь на пропозицію від ФОП ОСОБА_4 отримана не була, що стало підставою для звернення заступника Ізмаїльського міжрайонного прокурора до господарського суду Одеської області із заявленим позовом в інтересах Ізмаїльської міської ради з метою вирішення вищезазначеного спору. При цьому прокурор вказує на те, що відмова відповідача від внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати землі завдає шкоди комунальній власності територіальної громади м. Ізмаїл, власником та розпорядником якої є Ізмаїльська міська рада.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.09.2013 р. позовну заяву Заступника Ізмаїльського міжрайонного прокурора прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/2338/13, при цьому розгляд справи призначено в засіданні суду.

В ході розгляду справи прокурором неодноразово подавались до суду уточнення до позовної заяви. Так, згідно останніх уточнень до позовної заяви, поданих до господарського суду 16.10.2013 р. (а.с. 88), прокурор просив суд внести зміни до спірного договору оренди земельної ділянки від 14.03.2005 р. шляхом викладення відповідних пунктів договору стосовно розміру орендної плати і порядку її внесення в наступній редакції:

- п. 4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 713513,00 грн.";

- п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік";

- п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл".

Так, з огляду на особливу складність спору, ухвалою господарського суду Одеської області від 15.11.2013 р. справу № 916/2338/13 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів.

На підставі заяви судді Петрова В.С. розпорядженням голови суду від 18.11.2013 р. визначено наступний склад колегії суддів при колегіальному розгляді справи № 916/2338/13, а саме: головуючий суддя - Петров В.С., судді - Щавинська Ю.М. і Оборотова О.Ю.

Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 18.11.2013 р. справу № 916/2338/13 прийнято до провадження колегією суддів господарського суду Одеської області у складі: головуючого судді - Петрова В.С., суддів - Щавинської Ю.М. і Оборотової О.Ю. та розгляд справи призначено в засіданні суду на 06.12.2013 р.

Згідно розпорядження голови господарського суду Одеської області від 06.12.2013 року, у зв'язку з знаходженням судді господарського суду Одеської області Петрова В.С. на лікарняному з 04.12.2013 р., справу № 916/2338/13 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Горячук Н.О., судді - Щавинська Ю.М. і Оборотова О.Ю.

Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 06.12.2013 р. справу № 916/2338/13 прийнято до провадження колегією суддів господарського суду Одеської області у складі: головуючого судді - Горячук Н.О., суддів - Щавинської Ю.М. і Оборотової О.Ю. та розгляд справи призначено в засіданні суду на 17.12.2013 р.

Згідно розпорядження голови господарського суду Одеської області від 09.12.2013 року у зв'язку із виходом судді господарського суду Одеської області Петрова В.С. з лікарняного, справу № 916/2338/13 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Петров В.С., судді - Щавинська Ю.М. і Оборотова О.Ю.

Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 09.12.2013 р. справу № 916/2338/13 прийнято до провадження колегією суддів господарського суду Одеської області у складі: головуючого судді - Петрова В.С., суддів - Щавинської Ю.М. і Оборотової О.Ю. та розгляд справи призначено в засіданні суду.

Позивач позовні вимоги прокурора підтримав в повному обсязі та наполягав на їх задоволенні.

Відповідач проти задоволення позову заперечував з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву (а.с. 83-86), посилаючись при цьому на те, що нормативна грошова оцінка до переліку істотних умов не входить та не є підставою для внесення змін в діючий договір на підставі її збільшення. Так, на думку відповідача, прийняте орендодавцем - міською радою рішення щодо зміни нормативно-грошової оцінки землі не можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати в діючому договорі, оскільки внесення такої зміни не кореспондується діючими приписами ЦК України та змісту самого договору.

Заслухавши пояснення представників прокуратури та сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

ОСОБА_4 зареєстрований 30.09.1999 р. виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради Одеської області як фізична особа-підприємець, про що було видано свідоцтво про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серії НОМЕР_3.

На підставі договору купівлі-продажу торговельного павільйону від 08.07.2002 р., укладеного між відповідачем та Приватним підприємством спортивно-оздоровчим комплексом „Котигорошко", посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Ізмаїльського міського нотаріального округу і зареєстрованого за № 3512, відповідач набув у власність торговельний павільйон, розташований за адресою: АДРЕСА_1. До того про належність відповідачу на праві власності вказаного об'єкту нерухомості свідчить лист КП „Ізмаїльське міжміське бюро технічної інвентаризації" від 03.07.2013 р. № 816, наданий прокурором до суду (а.с. 19).

Так, з метою експлуатації вказаного торговельного павільйону ФОП ОСОБА_4 звернувся до Ізмаїльської міської ради з клопотанням від 01.11.2004 р. про надання в довгострокову оренду терміном на 49 років земельної ділянки площею 0,1540 га, в АДРЕСА_1.

За результатами розгляду вказаного клопотання виконавчим комітетом Ізмаїльської міської ради було надано ФОП ОСОБА_4 дозвіл № 02/13-2743 від 02.11.2004 р. на розробку проекту відведення земельної ділянки в довгострокову оренду терміном на 49 років площею 0,1540 га забудованих земель (землі житлової та громадської забудови) із земель запасу для експлуатації магазину в АДРЕСА_1.

На підставі дозволу Ізмаїльської міської ради № 02/13-2743 від 02.11.2004 р. МПП „Алідада" був розроблений відповідний проект відведення земельної ділянки в довгострокову оренду терміном на 49 років приватному підприємцю ОСОБА_4 для експлуатації магазину в АДРЕСА_1. Вказаним проектом передбачено надання приватному підприємцю ОСОБА_4 в довгострокову оренду терміном на 49 років земельну ділянку площею 0,1540 га інших забудованих земель за рахунок земель житлової та громадської забудови м. Ізмаїл, для експлуатації магазину в АДРЕСА_1.

Так, рішенням Ізмаїльської міської ради Одеської області 21 сесії ІV скликання № 905-ІV від 24.01.2005 р. „Про надання земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років приватному підприємцю ОСОБА_4 для експлуатації магазину по АДРЕСА_1" було припинено СОК „Котигорошко" право користування земельної ділянкою по АДРЕСА_1 та розірвано достроково з СОК „Котигорошко" договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1. Також вказаним рішенням міськради був затверджений зазначений вище проект відведення земельної ділянки в довгострокову оренду строком на 49 років приватному підприємцю ОСОБА_4 для експлуатації магазину по АДРЕСА_1, і останньому надано в довгострокову оренду строком на 49 років земельну ділянку за зазначеною адресою площею 0,1540 га забудованих земель (землі житлової та громадської забудови) для експлуатації магазину по АДРЕСА_1. При цьому вказаним рішенням встановлено орендну плату в розмірі 1,2% від грошової оцінки землі на рік із щорічним збільшенням на 0,05%.

На виконання вказаного рішення Ізмаїльської міської ради № 905-ІV було здійснено встановлення, погодження та передача меж земельної ділянки на місцевості площею 0,1540 га, наданої в довгострокову оренду приватному підприємцю ОСОБА_4 для експлуатації магазину, про що свідчить акт від 28.03.2005 р. складений землевпорядником МПП „Алідада" в присутності представників Ізмаїльського міського відділу земельних ресурсів, Ізмаїльської міської ради, ПП ОСОБА_4 та суміжних землекористувачів.

Так, 14 березня 2005 року між Ізмаїльською міською радою (орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (а.с. 13-14), відповідно до п. 1 і 2 якого позивач як орендодавець на підставі рішення Ізмаїльської міської ради від 24.01.2005 р. № 905-V надає, а відповідач як орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,1540 га, яка знаходиться в АДРЕСА_1. В п. 3 договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності суб'єкта підприємницької діяльності.

Строк дії договору встановлено в п. 7 та становить 49 років.

Згідно п. 13 договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації магазину.

Пунктом 8 зазначеного договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в гривнах в розмірі 1,25% від грошової оцінки землі в рік із щорічним збільшенням на 0,05%. Податок на додану вартість оплачується орендарем окремо у відповідності з чинним законодавством.

Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 20 числа наступного місяця на р/р № 33219815800014 МФО 828011 ОКПО 23214695 банк УДК у Одеській області, отримувач - ВДК у Ізмаїльському районі.

Згідно з п. 11 договору розмір орендної плати переглядається один раз у 2 роки у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Згідно п. 37 договору останній набирає чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації.

Так, за положеннями ч. 1 ст. 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації і на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України та ст. 18 Закону України "Про оренду землі" є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі був затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року N 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року N 134/2003 "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який в силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Як вбачається зі змісту вказаного договору оренди землі, вказаний договір був зареєстрований в Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 21 липня 2005 року за № 040450700071.

Між тим, як вказує прокурор, після укладення сторонами спірного договору оренди на законодавчому рівні був встановлений розмір орендної плати за землю, якому не відповідає встановлений у спірному договорі розмір орендної плати. Зокрема, прокурор зазначає, що розмір орендної плати, встановлений в договорі оренди земельної ділянки від 14.03.2005 р., є меншим, ніж передбачено чинним законодавством. Відтак, на думку прокурора, зазначені обставини є підставою для перегляду розміру орендної плати, що передбачено умовами спірного договору оренди.

Так, згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно п. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Разом з тим пунктом 11 спірного договору оренди передбачено можливість перегляду розміру орендної плати один раз у 2 роки у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції.

Так, Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення від 31.01.2013 року № 2796-VІ „Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі" (а.с. 12), в п. 1 якого було встановлено орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарювання, з якими Ізмаїльською міською радою укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший 3% від нормативної грошової оцінки землі.

Наразі, як з'ясовано судом, рішенням Ізмаїльської міської ради 23 сесії VI скликання від 06.06.2012 р. № 2141-VI (а.с. 23) була затверджена нормативна грошова оцінка земель міста Ізмаїл Одеської області, яка відповідно до п. 6 цього рішення вводиться в дію з 01.01.2013 р. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у АДРЕСА_1, станом на 01.01.2013 р. встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 713513 грн. (а.с. 22).

Як встановлено судом, 23.05.2013 р. листом за № 01/13-1227 ФОП ОСОБА_4 була направлена пропозиція про укладення угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки (а.с. 17). У зв'язку з ненаданням відповідачем відповіді на вказану пропозицію щодо внесення змін до спірного договору оренди спір передано на вирішення до суду.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

До того ж статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

В п. 31 спірного договору оренди зазначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Як зазначено прокурором, обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору, є внесення змін до чинного законодавства щодо розміру орендної плати за землю, внаслідок чого визначений в договорі розмір орендної плати значно нижчий законодавчо встановленого розміру орендної плати.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З 01.01.2011 р. набрав чинності Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VІ, яким встановлені ставки орендної плати.

Законом України „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" від 02.12.2010р. № 2756-VІ було внесено зміни до статті 21 Закону України „Про оренду землі", у зв'язку з чим вказана стаття закону була викладена у такій редакції: „Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)...". При цьому у зв'язку з набранням чинності з 01.01.2011 р. Податкового кодексу України втратив чинність Закон України "Про плату за землю".

Так, відповідно до п. 288.4 ст. 288 розділу XIII „Плата за землю" Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються в договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем.

Підпунктом 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що

встановлюється цим розділом.

Разом з цим згідно з п.п. 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України річна сума орендної плати, яка встановлена в договорі оренди, не може перевищувати:

- для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;

- для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Для визначення орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Порядок індексації нормативної грошової оцінки земель визначено ст. 289 Податкового кодексу України.

Відповідно до п. 271.1.2. ст. 271 Податкового кодексу України базою оподаткування є площа земельних ділянок.

З огляду на зазначене, на думку прокурора, розмір орендної плати з урахуванням вимог чинного законодавства має складати саме 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік, про що зазначено в уточненнях до позовної заяви (а.с. 88).

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Так, виходячи з положень ч. 2 ст. 652 ЦК України, існування одночасно умов є необхідним для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання або зміни договору.

Першою умовою визначено те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. У відповідності до даної умови, події, що викликали ускладнення у виконанні договору, і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору. Другою умовою є зміна обставин, яка зумовлена причинами, що заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагаються. Іншими словами мова йде про те, що події, які викликають ускладнення, не могли стороною бути розумно прийняті до уваги.

Третя умова - виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала б при укладенні договору. Мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки коли виконання взагалі більш не має ніякої цінності для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага у силу істотного підвищення вартості виконуваного або у силу зменшення отримуваного стороною за договором.

Слід зазначити, що поняття "істотні зміни обставин" або іншими словами "ускладнення" виконанні договору мають значення лише у відношенні ще не здійсненного виконання і не мають правового значення для виконання, яке вже відбулося.

Істотна зміна обставин як правило має правове значення для договорів коли їх укладення не збігається з виконанням, а дія договору та виконання має бути довго триваючою у порівняні із договорами, які виконуються у момент їх укладення.

Четвертою умовою є те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Виходячи із змісту названої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов'язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов'язання.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК України).

Виходячи з аналізу положень спірного договору оренди, сторонами було досягнута домовленість про зміну умов договору у випадку зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів та з інших мотивів, визначених у п. 11 цього договору. Відтак, умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну законодавством мінімального розміру орендної плати, виходячи з встановленого законом розміру земельного податку для відповідної категорії земель. При цьому слід зазначити, що відбулась істотна зміна обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, а саме було змінено розмір земельного податку. У випадку, якби сторони могли передбачити інший розмір орендної плати, то вони б уклали договір на інших умовах, тобто передбачили більшу суму орендної плати. Зміна обставин зумовлена причинами, які позивач як заінтересований орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися, оскільки порядок розрахунку та ставки податку за оренду земель встановлено законом. Виконання договору на умовах, що передбачені у діючому договорі, порушує співвідношення майнових інтересів і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме отримання орендної плати у розмірі, не нижче вставленого мінімального розміру орендної плати та ставки податку за оренду земельної ділянки. Тим більш такі обставини обумовлюють тривалість строку дії договору (49 років), а також наявність на спірній земельній ділянці об'єкту нерухомості, що належить відповідачу на праві власності. Більш того в спірному договорі не передбачено, що ризик зміни обставин несе орендодавець.

Відтак, судом на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі встановлено наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно ч. 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Таким чином, враховуючи викладене та те, що розмір орендної плати за землю законодавчо було змінено, а умовами договору оренди передбачена можливість зміни розміру орендної плати, яка є регульованою ціною відносно земельних ділянок державної та комунальної власності, відповідно така законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду умов цього договору в частині розміру орендної плати.

Аналогічної позиції дотримується Верховний Суд України в постанові від 27.12.2010 р. по справі № 3-47гс10, яка є обов'язковою для суду згідно положень ст. 111-28 Господарського процесуального кодексу України.

За таких обставин, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги прокурора про внесення змін до укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки від 21.03.2005 р., що стосуються розміру орендної плати з огляду на діючу нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки.

Разом з тим судом не приймаються до уваги доводи відповідача про те, що нормативна грошова оцінка до переліку істотних умов не входить та не є підставою для внесення змін в діючий договір на підставі її збільшення, а також посилання відповідача на те, що прийняте орендодавцем - міською радою рішення щодо зміни нормативно-грошової оцінки землі не можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати в діючому договорі. Так, наведені заперечення відповідача на позов прокурора не спростовують вищенаведених висновків суду та суперечать позиції суду касаційної інстанції.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Разом з тим слід зазначити, що чинним процесуальним законодавством передбачено право прокурора на звернення до господарського суду в інтересах держави з позовною заявою, в якій прокурор самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також вказує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Пунктом 5 статті 121 Конституції України на прокуратуру України покладається представництво інтересів громадян або держави в суді у випадках, встановлених законом.

Відповідно до ст. 36-1 Закону України „Про прокуратуру" представництво прокуратурою інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні прокурорами від імені держави процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів громадянина або держави у випадках, передбачених законом. Підставою представництва у суді інтересів держави - наявність порушень або загрози порушень економічних, політичних та інших державних інтересів внаслідок протиправних дій (бездіяльності) фізичних або юридичних осіб, що вчиняються у відносинах між ними або з державою. Формами представництва є: 1) звернення до суду з позовами або заявами про захист прав і свобод іншої особи, невизначеного кола осіб, прав юридичних осіб, коли порушуються інтереси держави, або про визнання незаконними правових актів, дій чи рішень органів і посадових осіб; 2) участь у розгляді судами справ; 3) внесення апеляційного, касаційного подання на судові рішення або заяви про їх перегляд за нововиявленими обставинами. З метою вирішення питання наявності підстав для внесення касаційного подання у справі, розглянутій без участі прокурора, прокурор має право знайомитися з матеріалами справи в суді, робити виписки з неї, отримувати копії документів, що знаходяться у справі. Прокурор самостійно визначає підстави для представництва у судах, форму його здійснення і може здійснювати представництво в будь-якій стадії судочинства в порядку, передбаченому процесуальним законом.

Так, слід зазначити, що Ізмаїльська міська рада є уповноваженим державою органом виконавчої влади у земельних правовідносинах, що здійснює повноваження суб'єкта права державної власності на землю, права якого порушуються з боку відповідача. Тому у даних спірних правовідносинах саме міська рада може виступати позивачем.

Зокрема, відповідно до п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України та п.1 ст. 33 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень міської ради відноситься розпорядження землями в межах населених пунктів.

Відтак, суд вважає представництво інтересів позивача прокуратурою цілком правомірним та належним чином обґрунтованим.

Також слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Щодо судових витрат по даній справі господарський суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 44 Господарського процесуального кодексу України судові витрати складаються з судового збору, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, пов'язаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката та інших витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Порядок сплати та розмір судового збору визначені Законом України від 08.07.2011 р. „Про судовий збір" (зі змінами із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 6 жовтня 2011 року N 3828-VI), який набрав чинності 01 листопада 2011 р.

Так, згідно підпунктів 1, 2 пункту 2 ч. 2 ст. 4 вказаного Закону ставка судового збору за подання до господарського суду позовної заяви майнового характеру становить 2 відсотки ціни позову, але не менше 1,5 розміру мінімальної заробітної плати та не більше 60 розмірів мінімальних заробітних плат, а за подання позовної заяви немайнового характеру становить 1 розмір мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня календарного року, в якому подана відповідна заява.

З огляду на те, що статтею 8 Закону України „ Про Державний бюджет України на 2013 рік" встановлено з 01.01.2013 р. розмір мінімальної заробітної плати - 1147 грн., відповідно за подану прокурором у 2013 році позовну заяву немайнового характеру розмір судового збору становить 1147 грн.

Згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору. Судовий збір, від сплати якого позивач у встановленому порядку звільнений, стягується з відповідача в доход бюджету пропорційно розміру задоволених вимог, якщо відповідач не звільнений від сплати судового збору.

Враховуючи вищенаведене та те, що рішення відбулось на користь позивача, який звільнений від сплати судового збору, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору до державного бюджету покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Заступника Ізмаїльського міжрайонного прокурора в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради до фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного 14.03.2005 р. між Ізмаїльською міською радою Одеської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 щодо оренди земельної ділянки площею 0,1540 га, що знаходиться у АДРЕСА_1, який зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 21.07.2005 року за № 040450700071, шляхом викладення пунктів 4, 8, 10 договору в наступних редакціях:

п. 4 - „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 713513,00 грн.";

п. 8 - „За користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оцінки землі в рік";

п. 10 - „Всі розрахунки за договором оренди земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування орендарем суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл".

3. СТЯГНУТИ з фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (АДРЕСА_2; ідент.номер НОМЕР_2) на користь державного бюджету на користь державного бюджету (отримувач: ГУ ДКСУ в Одеській області, код ЄДРПОУ 37607526, рахунок №31210206783008, банк отримувача: ГУ ДКСУ в Одеській області, МФО 828011, код бюджетної класифікації 22030001; код ЄДРПОУ господарського суду Одеської області 03499997) судовий збір в сумі 1147/одна тисяча сто сорок сім/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 08.02.2014 р.

Головуючий суддя Петров В.С.

Суддя Щавинська Ю.М.

Суддя Оборотова О.Ю.