Рішення № 37084614, 03.02.2014, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"03" лютого 2014 р. Справа № 916/2807/13

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "АРКАДА";

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 42 865,96 грн.

Суддя Щавинська Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: Березнякова І.В. - довіреність № 01-36/27 від 09.01.2014 року;

від відповідача: Теличко С.М. - керівник (спеціальний витяг з ЄДР від 13.11.2013 року);

Гудима І.Б. - довіреність від 31.01.2014 року.

СУТЬ СПОРУ: Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРКАДА", в якій просить суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р., укладений між сторонами; виселити ТОВ "АРКАДА" з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 354,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Варненська, 1 та передати зазначене приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; стягнути з ТОВ "АРКАДА" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у сумі 40 445,82 грн., пеню у сумі 2 420,14 грн., а також судові витрати.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, що, відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", є підставою для розірвання зазначеного договору оренди та виселення орендаря.

Ухвалою суду від 21.10.2013р. було порушено провадження у справі №916/2807/13 із призначенням її до розгляду в судовому засіданні.

У судовому засіданні 3.02.2014р. представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив суд задовольнити позов.

Представники відповідача у судовому засіданні 3.02.2014р. проти позову заперечували з підстав викладених у відзиві на позовну заяву (а.с.88-90).

В обґрунтування своїх заперечень відповідач зазначає, що позивачем в позовній заяві не наведено жодної, передбаченої законодавством, умови, яка дає підставу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради вимагати розірвання договору оренди та виселення.

Крім того, відповідач вказує на те, що часткове невиконання ТОВ "АРКАДА" своїх зобов'язань щодо оплати орендної плати у встановлений строк за об'єкт нерухомого майна відбулося внаслідок випадку, тобто обставини, що виключає вину.

Так, в обґрунтування наявності випадку відповідач посилається на наявність добросовісних орендних відносин між відповідачем та органами місцевого самоврядування з 1998р.; проведення реконструкції об'єкта оренди орендарем відповідно до кошторису на суму 211 680 грн.; перерахування орендарем на розвиток територіальної громади м. Одеси коштів у розмірі 260 000 грн.; рішення Одеської міської ради від 4.07.2007р. №1404-V, за яким об'єкт оренди внесений до переліку таких, що підлягають приватизації шляхом продажу через аукціон; рішення Одеської міської ради від 22.01.2010р. №4961-V, згідно якого спосіб викупу змінено орендарю на придбання за власні кошти; рішення Одеської міської ради від 15.07.2005р. №4216-IV та іпотечний договір на об'єкт оренди, згідно яких орендоване приміщення знаходиться у заставі за комунальним кредитом, що перешкоджає орендарю на протязі значного періоду часу провести процедуру викупу приміщення першого поверху, загальною площею 354,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Варненська, 1.

Крім того, відповідач вказує на те, що при укладанні та виконанні умов договору оренди та наявності рішень територіальної громади на викуп ТОВ "АРКАДА" орендованого приміщення, сторони виходили із обопільної вигоди: орендодавець розраховував на продаж та отримання коштів за відчуження об'єкту, а орендар розраховував на отримання у власність такого приміщення, здійснення господарської діяльності та отримання прибутку. Однак, внаслідок невиконання з боку органів місцевого самоврядування прийнятих рішень, перебування об'єкту у заставі банку, відмова Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у продовженні строку дії договору оренди, що підтверджується багаточисельними зверненнями, призвели до зменшення прибутковості діяльності та збільшення витрат ТОВ "АРКАДА", а з 20.03.2012р. припинення ведення господарської діяльності на об'єкті оренди, у зв'язку з ненаданням органами місцевого самоврядування дозвільних документів на об'єкт оренди.

В свою чергу, як зазначає відповідач, обізнаність про можливе настання вказаних обставин стало би вирішальною умовою для прийняття відповідачем рішення про вкладення коштів в об'єкт оренди та інвестування в інфраструктуру м. Одеса.

Відповідач також зазначає, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради вже неодноразово звертався до суду з позовними заявами до ТОВ "АРКАДА", що заважає нормальній роботі відповідача та створює додаткові перешкоди в експлуатації об'єкту нерухомого майна. Разом з тим, навіть у таких умовах, відповідач намагався добросовісно та у повному обсязі сплачувати орендні платежі.

Отже, на думку відповідача, наявність непогашеної заборгованості зі сплати орендної плати не може бути підставою для розірвання договору оренди в односторонньому порядку у зв'язку з істотним порушенням умов договору, враховуючи, що при цьому не вирішено питання щодо приватизації відповідачем об'єкту оренди при значних інвестиціях, зроблених на розвиток територіальної громади м.Одеси, які значно перевищують розмір наявної заборгованості.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши наявні у справі докази у сукупності та давши їх відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до ст. 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Згідно ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Як вбачається з матеріалів справи, 16.01.2002р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради) (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада" (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №302/200 (а.с.13-14), відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 354,4 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Варненська, 1, на підставі розпорядження міського голови №49-01р від 16.01.2002року, під розміщення піцерії.

Строк дії договору відповідно до п. 1.2 зазначеного договору було встановлено до 17.12.2003 року.

Відповідно до п. 2.1. договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000 року № 1665-XXIII "Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси".

За орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший місяць після підписання договору оренди 1 282,97 грн., без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України (п.2.2. договору).

Згідно до п. 2.4. договору орендар вносить орендну плату щомісячно до 15-го числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 2.5. договору передбачено, що за повідомленням Орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.

Додатковим погодженням від 01.09.2002р. до договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. (а.с.16), укладеним між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада", змінено договір оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р., у частині профілю використання, та викладено п.1.1. договору у наступній редакції: "Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне володіння та користування приміщення, загальною площею 354,4 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Варненська, 1, з метою розміщення піцерії та бару". Пунктом 3 вказаного додаткового погодження визначено орендну плату з 01.09.2002 року у сумі 1 653,66 грн. (з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції).

Додатковим погодженням № 2 від 26.03.2004р. до договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. (а.с.17), укладеним між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада", строк дії договору оренди №302/200 від 16.01.2002р. продовжено до 25.03.2005р. на підставі листа №01-38/9811, орендна плата за договором оренди з 01.03.2004р. складає всього за перший місяць, з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 2 716,95 грн.

Крім того, додатковим погодженням від 30.01.2006р. до договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. (а.с.18), укладеним між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аркада", строк дії договору оренди №302/200 від 16.01.2002р. продовжено до 30.07.2006р., а додатковим погодженням №5 від 06.07.2007р. до договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. (а.с.19) строк дії договору оренди №302/200 від 16.01.2002р. продовжено до 06.09.2007р.

Згідно до ст.175 ГК України майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Крім того, оскільки укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "АРКАДА" договір за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда, а майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно до п. п.1,2 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

За змістом ч.7 ст.180 ГК України господарські зобов'язання, що виникли на основі договору, існують впродовж його строку.

Приймаючи до уваги, що строк дії договору оренди №302/200 від 16.01.2002р. востаннє продовжено до 06.09.2007р., а після цього дія договору продовжувалася на той же строк та на тих же умовах у відповідності до ст. 764 ЦК України та ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", суд зазначає, що спірний договір є діючим, у зв'язку з чим зобов'язання за ним мають виконуватися згідно до ст. 193 ГК України.

Відповідно до п. п. 1,2 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Разом з тим, як свідчать матеріали справи, відповідач, в порушення умов укладеного договору оренди, несвоєчасно та не в повному обсязі сплачував орендну плату, у зв'язку з чим, згідно наданого позивачем розрахунку (а.с.31), у період з 1.11.2012р. по 31.10.2013р. у ТОВ "АРКАДА" утворилась заборгованість у сумі 40 445,82 грн. Доказів сплати зазначеної суми відповідачем, в порушення вимог ст. 33 ГПК України, суду не надано.

Враховуючи, що наявність заборгованості з орендної плати у сумі 40 445,82 грн. підтверджується матеріалами справи та відповідачем не спростована, суд доходить висновку щодо задоволення вимог позивача в цій частині.

Аналізуючи вимоги позивача про стягнення пені у сумі 2 420,14 грн., суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно п.4 ч.1 ст.611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

За приписами частини першої статті 230 Господарського кодексу України штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Згідно з ч.3 ст.549 ЦК України, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Згідно пункту 5.2. договору за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Суд, враховуючи вищезазначене, перевіривши розрахунок пені позивача (а.с.31), вважає його вірним та вимоги в цій частині такими, що підлягають задоволенню.

Аналізуючи істотність порушення відповідачем умов договору оренди від 16.01.2002р., тобто наявність підстав для його розірвання, суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 3 статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний як за згодою сторін, так і на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених статтями 783, 784 ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

В силу статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 "Про оренду державного та комунального майна" за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано достроково у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Підстави для розірвання договору встановлено статтею 651 Цивільного кодексу України, відповідно до положень якої договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, з огляду на положення п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України, розірвання договору є видом цивільно-правової відповідальності за порушення зобов'язання. За загальним правилом обов'язковою передумовою для покладення відповідальності за порушення зобов'язання є вина особи, яка його порушила (ч. 1 ст. 614 ЦК України).

Згідно з ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 2 ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 24.07.2012р. по справі №6-24/17-3922-2011 встановлено, що розпорядженням №2170 від 27.12.1999р. Київська районна адміністрація Одеської міської ради затвердила робочий проект реконструкції орендованого приміщення, кошторис на проведення будівельних робіт в розмірі 211 680 грн. і дала згоду на проведення будівельних робіт.

Відповідачем з дозволу орендодавця за власні кошти здійснено реконструкцію та капітальний ремонт орендованих приміщень, введено їх в експлуатацію, про що державною технічною комісією 26.10.2003 р. був складений акт про готовність об'єкта до експлуатації.

Крім того, судом також встановлено, що ТОВ "Аркада" були перераховані значні кошти на розвиток територіальної громади м. Одеси, у сумі 260 000 грн., сплата проводилася через Державний комітет зв'язку України, квитанціями: б/н від 02.01.2011 р. на суму 80 000 грн.; № 791/25 від 08.02.11 р. на суму 40 000 грн.; № 40/28 від 04.09.2009 р. на суму 20 000 грн.; № 39/28-15 від 03.09.2009 р. на суму 40 000 грн.; № 811/25/12 від 12.09.2009 р. на суму 20 000 грн.; № 791/25 від 06.08.09 на суму 25 000 грн.; № 794/25-2 від 09.03.2009 р. на суму 35 000 грн.

Таким чином, з урахуванням ст. 35 ГПК України, вказані факти не потребують доказування у даному судовому процесі.

Отже, сума коштів, яка інвестована ТОВ "Аркада" на поліпшення стану орендованого приміщення, і кошти, перераховані на розвиток територіальної громади м. Одеси, значно перевищують заявлену позивачем до стягнення суму заборгованості по орендній платі, а тому не можна вважати, що несплата відповідачем орендної плати в повному обсязі значною мірою позбавила орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору.

Крім того, суд приймає до уваги те, що порушення договору у вигляді неповної та несвоєчасної сплати орендної плати було викликано, перш за все, неможливістю використання приміщення за відсутності проведення там ремонту, що, у свою чергу, було зумовлено знаходженням приміщення в іпотеці банку за комунальним кредитом.

Враховуючи вищевикладене, суд доходить висновку про відсутність підстав для покладення на відповідача відповідальності у вигляді розірвання договору оренди, у зв'язку з чим у задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в частині розірвання договору слід відмовити.

Приймаючи до уваги, що підставою вимог про виселення відповідача з займаного приміщення позивачем зазначено припинення договору оренди нежитлового приміщення №302/200 від 16.01.2002р. внаслідок його розірвання, суд доходить висновку про відмову у задоволенні вимог про виселення як похідних.

Приймаючи до уваги, що спір між сторонами виник внаслідок неправильних дій відповідача, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача у повному обсязі, відповідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АРКАДА" (65125, м.Одеса, вул. Канатна, буд. 42, код ЄДРПОУ 31506621) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, код ЄДРПОУ 26302595) заборгованість з орендної плати у сумі 40 445 /сорок тисяч чотириста сорок п'ять/ грн. 82 коп., пеню у сумі 2 420 /дві тисячі чотириста двадцять/ грн. 14 коп., а також витрати по сплаті судового збору у сумі 4 014 /чотири тисячі чотирнадцять/ грн. 50 коп.

Стягувачем за наказом є Департамент комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, код ЄДРПОУ 26302595).

3. В решті позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 8.02.2014р.

Суддя Щавинська Ю.М.