Рішення № 3703847, 21.05.2009, Подільський районний суд міста Полтави (до 25.04.2025 - Ленінський районний суд м. Полтави)

Справа №2-68/09

копія

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2009 року Ленінський районний суд м. Полтави в складі

головуючого Андрущенко С.А.

при секретарі Сіраканян Т.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» про визнання неправомірним підвищення цін на одиницю об’єкту інвестування, визнання недійсними окремих умов договору, відшкодування збитків.

ВСТАНОВИВ:

В травні 2008 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання неправомірним підвищення цін на одиницю об’єкту інвестування, визнання недійсними окремих умов договору, відшкодування збитків, посилаючись на те, що він 30.10.2007 року уклав з відповідачем договір НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва, згідно якого він зобов’язався проінвестувати будівництво АДРЕСА_1 загальною площею 67,33 кв.м. Згідно договору він зобов’язався вносити платежі 5.11.2007 року за 20,20 кв.м, 5.12.2007 р. за 11,78 кв.м, 5.01.2008 за 11,78 кв.м, 5.02.2008 за 11,78 кв.м, 5.03.2008р. за 11,79 кв.м. З 01.12.2007 року ціна на вимірну одиницю об’єкту інвестування без усякого обґрунтування і повідомлення була збільшена з 2666 грн до 3348 грн. 01.02.2008 року йому надали довідку НОМЕР_2 для отримання кредиту і рахунок з терміном дії до 05.02.2008 року на суму 78912 грн 36 коп для отримання кредиту та внесення залишку коштів. В цей же день він вніс кошти в сумі 8912 грн36 коп і надав довідку до банку для отримання кредиту. 04.02.2008 року представник банку йому повідомив, що кредит йому буде наданий тільки після додаткового внесення коштів в сумі 14424 грн 84 коп на рахунок компанії, в зв’язку з підвищенням цін. Він звернувся за роз’ясненнями в ТОВ «ІК»Полтавабудінвест» де йому повідомили, що незважаючи на те, що термін дії рахунків не закінчився, він зобов’язаний внести додаткові кошти в зв’язку з підвищенням цін на його квартиру до 3960 грн та надати в банк нову довідку., вважає підвищення цін вимірної одиниці об’єкта інвестування незаконним, в зв’язку з чим він переплатив кошти в сумі 14442 грн84 коп.

Крім того вважає незаконним останнє речення п.7.6 договору НОМЕР_1 згідно якого залишок коштів оперативного резерву після введення об’єкта будівництва в експлуатацію перераховується забудовнику і є його власністю, яке не відповідає вимогам ст.. 17 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Згідно даної статті дозволено або перерозподіляти кошти оперативного резерву між об’єктами будівництва, або повертати їх довірителям, тому просить визнати недійсним дане речення договору. Крім того підпунктом 7 пункту 2.2.1 Договору, його зобов’язано здійснити остаточний розрахунок за даними БТІ, при цьому не вказано обмеження по збільшенню площі, що дає право забудовнику без узгодження з інвестором на необмежене збільшення площі внаслідок зміни проектування або перепланування квартири. Також він не погоджується з підпунктами 6.2в; 6.2е , які зобов’язують його у разі розірвання договору, навіть не з його вини виплачувати винагороду інвестиційній компанії.

В подальшому в судових засіданнях доповнював та змінював позовні вимоги та остаточно просив визнати незаконним підвищення ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування з 01.02.2008 року; визнати протизаконним підвищення, більше ніж на 20% ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування (з 01.11.2007 року); визнати неправомірним підвищення ціни після видачі рахунку до закінчення терміну його дії; визнати неправомірними вимоги ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» щодо оплати додаткової площі квартири АДРЕСА_1 в розмірі 6,4 кв.м; визнати недійсним останнє речення пункту 7.6, підпункт 7 пункту 2.2.1, пункт 6.в договору НОМЕР_1 від 30.10.2007 року про участь у ФФБ між Доброгорським і ТОВ «ІК «Полтавабудінвест»; зобов’язати ТОВ «ІК «Полтавабудінвест» повернути йому кошти в розмірі 36628 грн 72 коп з яких 14442,84 –у зв’язку з протизаконним підвищенням ціни вимірної одиниці в період дії виданого рахунку, 5635,06 грн у зв’язку з протизаконним підвищенням ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування більш ніжна 20%. 13550,82 грн пені за затримку введення будинку в експлуатацію на два квартали.

В судовому засіданні позивач позов підтримав.

Представник відповідача позов не визнав.

Представник третьої особи позовні вимоги позивача частково підтримав.

Суд вислухавши позивача,представника відповідача, представника третьої особи, дослідивши матеріали справи вважає позов підлягаючим до часткового задоволення.

Так в судовому засіданні встановлено, що дійсно 30.10.2007 року між позивачем та відповідачем укладено договір НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва, згідно якого він зобов’язався проінвестувати будівництво АДРЕСА_1 загальною проектованою площею 67,33 кв.м , при спорудженні багатоповерхового житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 , а управитель приймає кошти в оперативне управління для фінансування спорудження об’єкту будівництва. Згідно договору він зобов’язався вносити платежі 5.11.2007 року за 20,20 кв.м, 5.12.2007 р. за 11,78 кв.м, 5.01.2008 за 11,78 кв.м, 5.02.2008 за 11,78 кв.м, 5.03.2008р. за 11,79 кв.м.. При укладенні зазначеного договору ціна вимірної одиниці об’єкту інвестування становила для позивача 2655 грн при поточній ціні вимірної одиниці об’єкту будівництва 2950 грн. При цьому умовами договору п 3.5 передбачено, що поточна ціна вимірної одиниці об’єкту інвестування встановлюється забудовником, про що забудовник повідомляє управителя. Поточна ціна одиниці об’єкту інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни об’єкту будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об’єкту інвестування.

Умовами договору п. 3.7 передбачено, що на неоплачені і не закріплені вимірні одиниці об’єкта інвестування ціна може змінюватись і у довірителя буде виникати зобов’язання щодо внесення по поточній ціні, яка буде існувати на момент здійснення розрахунків (дата яка зазначена в графіку придбання вимірних огдиниць об’єкту інвестування)

Також умовами договору п.3.8 передбачено, що перед кожним наступним внесенням Довірителем коштів по графіку , довіритель зобов’язаний не раніше ніж за 3 дні до зазначеної дати оплати отримати в управителя рахунок на внесення коштів для уточнення поточної ціни на момент розрахунку та оплати коштів.

Як встановлено в судовому засіданні 01.12.2007 року змінилась поточна ціна вимірної одиниці об’єкту інвестування, яка була встановлена забудовником в розмірі 3720 грн, що з урахуванням коефіцієнту поверховості склала 3348 грн. 01.02.2008 року також змінилась поточна ціна, яка була встановлена забудовником у розмірі 4400 грн, а ціна об’єкту інвестування склала 3960 грн.

Як вбачається з документів позивачем було отримано рахунок на оплату коштів з терміном дії до 05.11.2007 року на суму 53631 грн, а кошти позивачем було сплачено 30.10.2007 року, рахунок з терміном дії до 5.12.2007 року на суму 39439,44, кошти було сплачено 10.12.07 року, рахунок з терміном дії до 11.01.2008 року на суму 39439,44 грн - кошти було сплачено 28.12.2007 року - 30000 та 08.01.2008 року – 9439,44, рахунок з терміном дії до 4.02.2008 року на суму 78912,36- кошти сплачено 01.02.2008 року – 8 912,36 грн та 04.02.2008 року- 14424,84 грн та 70000 грн.

Таким чином вбачається, що позивач та відповідач не завжди дотримувалися графіку придбання одиниць об’єкту інвестування, зокрема позивачем не завжди вносилися кошти в день придбання об’єкту інвестування, а відповідачем не завжди видавалися рахунки на дату внесення коштів, передбачену договором.

Пунктом 2.2.1.5 довіритель зобов’язався дотримуватися графіку внесення до ФФБ коштів визначених у договорі. При бажанні внести кошти раніше строку визначеного графіком, він повинен це попередньо узгодити з управителем.

Таким чином з матеріалів справи вбачається, що позивач при отриманні рахунку з терміном дії до 04.02.2008 року узгодив дострокове внесення коштів за придбання вимірної одиниці об’єкту інвестування, що підтверджує довідка № НОМЕР_2 від 31.01.2008 року, про поточну ціну об’єкту інвестування, яка становила 3348 грн.

Таким чином суд вважає, що вимоги позивача в частині визнання неправомірним підвищення ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування з 01.02.2008 року відносно нього неправомірними, оскільки він узгодив дострокове внесення коштів, отримав рахунок на внесення коштів, тому позов в цій частині підлягає задоволенню.

Вирішуючи питання про визнання протизаконним підвищення більше ніж на 20% ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування, суд виходить з того, що згідно договору поточна ціна встановлюється забудовником, а не управителем, управитель тільки розраховує вартість зобов’язань довірителя щодо внесення коштів. Згідно ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов договору та зобов’язань за договором…, що можуть призвести до… зростання вартості будівництва більш ніж на 20%...та у вазі виявлення ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх коштів.. а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань. Таким чином управитель не наділений повноваженням щодо встановлення ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування, тому вимоги позивача в цій частині безпідставні.

Вирішуючи питання про визнання вимог про оплату додаткової площі розміром 6,4 кв.м суд визнає вимоги позивача безпідставними, оскільки договором від 30.10.2007 року НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва передбачено, що за позивачем закріплено об’єкт інвестування квартиру АДРЕСА_1 проектною площею 67,33 кв.м. Разом з тим проектна документація на момент підписання договору затверджена не була, а затверджена тільки наказом №42 від 30.11.2007 року, після підписання договору про участь у ФФБ, тому площу зазначену в договорі НОМЕР_1 від 30.10.2007 року, суд розцінює як проектну, а не фактичну, що також підтверджується вимогами Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» згідно якого передбачено, що остаточний розрахунок здійснюється після введення будинку в експлуатацію за даними БТІ.

З цих же підстав суд не може визнати недійсними підпункт 7 пункту 2. 2.1 договору НОМЕР_1 від 30.10.2007 року, згідно якого позивач зобов’язаний після введення об’єкту в експлуатацію здійснити остаточні розрахунки за даними БТІ.

Вирішуючи питання про визнання недійсним з моменту підписання договору останнього речення пункту 7.6 договору,згідно якого залишки коштів оперативного резерву після введення об’єкту будівництва в експлуатацію перераховуються забудовнику і є його власністю, то суд вважає, що дана вимога підлягає до задоволенню, так як згідно Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», діючого на момент підписання договору було передбачено тільки два напрямки використання, а саме для повного або часткового повернення коштів довірителям з ФФБ та перерозподіл отриманих в управління коштів між об’єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об’єкта інвестування. Посилання представника відповідача, що Законом України №692-IV від 18.12.2008 року внесено зміни в Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», згідно якого оперативний резерв після введення будинку в експлуатацію перераховується забудовнику ФФБ типу А повністю, не заслуговують на увагу, оскільки договір був підписаний більше чим за рік до внесення даних змін.

Вирішуючи питання про визнання недійсним пункту 6.2.в договору, суд вважає що вимоги позивача безпідставні, оскільки згідно Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлено, що договір про участь у ФФБ обов’язково має містити розмір та форму винагороди управителя ФФБ, а правилами ФФБ №4 встановлено порядок та розмір винагороди управителя.

Вирішуючи питання про зобов’язання відповідача повернути кошти, шляхом перерахування їх на розрахунковий рахунок ВАТ «Ерсте Банк» для часткового погашення кредиту, то суд вважає, що вони підлягають частковому задоволенню на суму 14442 грн 84 коп, оскільки вимоги про визнання неправомірним підвищення ціни з 01.02.2008 року після видачі рахунку обґрунтовані, в іншій частині, щодо оплати 7635 грн 06 коп, п зв’язку з протиправним підвищенням ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування більше ніжна 20% та 13550 грн 82 коп пені за затримку введення будинку в експлуатацію на два квартали задоволенню не підлягають, так як відповідач не наділений повноваженнями щодо встановлення ціни вимірної одиниці та не здійснює будівництво, тому не може нести відповідальність за дії які він не вправі виконувати.

На підставі викладеного,керуючись ст. 8, 10, 88, 169, 208, 209, 213 – 215, 224-226, 228, 294 ЦПК України, Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» , суд –

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» про визнання неправомірним підвищення цін на одиницю об’єкту інвестування, визнання недійсними окремих умов договору, відшкодування збитків частково задовольнити.

Визнати неправомірним підвищення з 01.02.2008 року ціни вимірної одиниці об’єкту інвестування, після видачі рахунку відносно ОСОБА_1 .

Визнати незаконним з моменту підписання останнє речення пункту 7.6 договору від 30.10.2007 року НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва, згідно якого залишки коштів оперативного резерву після введення об’єкту будівництва в експлуатацію перераховуються забудовнику і є його власністю.

Зобов’язати Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» повернути ОСОБА_1 кошти в розмірі 14442 грн 84 коп, шляхом перерахування їх на розрахунковий рахунок 223362707 ВАТ «Ерсте Банк» (МФО 380009, ЗКПО 34001693) для часткового погашення кредиту.

В іншій частині вимог відмовити за безпідставністю.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна компанія «Полтавабудінвест» судовий збір в розмірі 144 грн 43 коп та 30 грн. 00 коп. витрат на інформаційно технічне забезпечення..

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Полтавської області через Ленінський районний суд м. Полтави шляхом подання заяви про апеляційне оскарження протягом десяти днів з дня проголошення рішення та подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Суддя /підпис/

Вірно: суддя Ленінського

районного суду м. Полтави Андрущенко С.А.