Рішення № 36163330, 13.12.2013, Шевченківський районний суд міста Харкова (до 25.04.2025 - Дзержинський районний суд м. Харкова)

Справа № 638/5519/13-ц

Пр. № 2/638/3132/13

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 грудня 2013 року Дзержинський районний суд міста Харкова у складі:

головуючого судді - ЛОСЄВОЇ Д.А.

при секретарях - ВОРОНІНІ Д.Г.

за участю представника позивача ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до товариства з обмеженою відповідальністю МОНОЛІТ БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС, третя особа: Харківська міська рада про визнання права власності, зобовязання вчинити певні дії,

встановив:

18.04.2013 року позивач ОСОБА_2 звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд визнати за ним право власності на частину обєкта незавершеного будівництва, який розташований за адресою: м. Харків, по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3), на земельній ділянці, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004, та на будівельному плані обєкта незавершеного будівництва визначений, як квартири, а саме: на 2-х кімнатну квартиру під номером 31/2, що розташована на 6му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 156, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на 3-х кімнатну квартиру під номером 163, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 118, 25 кв. м.; та додатково 225, 96 кв. м. площі житлових приміщень. Крім того, позивач просить суд зобовязати відповідача зняти з продажу предмет спору.

Позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що відповідач порушує строк здачі в експлуатацію обєкта незавершеного будівництва.

Окрім цього відповідач виставив на продаж квартири, які визначені відповідними угодами, укладеними між ними. Чим фактично підтверджує не визнання права за позивачем на відповідну частину обєкту незавершеного будівництва.

В судове засідання позивач ОСОБА_2 не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином.

Представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_1 у судовому засідання позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.

Відповідач ТОВ МОНОЛІТ БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС у судове засідання повторно не зявилися, про час та місце розгляду справи повідомлялись своєчасно та належним чином, причину неявки суду не повідомили.

Представник третьої особи Харківської міської ради також у судове засідання повторно не зявилися, про час та місце розгляду справи повідомлялись своєчасно та належним чином, причину неявки суду не повідомили.

Суд, вислухавши представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_1, дослідивши матеріали справи, вважає, що підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом достовірно встановлено, що 09 січня 2006 р. в м. Харкові між ТОВ «МОНОЛІТ» БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС» та гр. ОСОБА_2 було укладено договір № 110 про участь у будівництві, а також договір № 100 між ТОВ «МОНОЛІТ» БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС» та ОСОБА_4.

На підставі договору № 100 та договору № 110 про участь в будівництві, забудовник ТОВ «МОНОЛІТ» БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС» залучає інвесторів, ОСОБА_2 та ОСОБА_4 до будівництва обєкта нерухомості на земельній ділянці площею 4,4177 га, розташованої по вул. Балакірєва в м. Харкові, відведеної забудовнику рішенням Харківської міської ради № 144/04 від 06.10.2003 р.

Заслуговує уваги той факт, що позивачем виступає лише ОСОБА_2, оскільки відповідно до договору про відступлення права вимоги від 27.05.2012, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 право на витребування квартир перейшло до ОСОБА_2

Суд звертає увагу на те, що з 2006 року і по теперішній час будівництво забудовником ТОВ «МОНОЛІТ» БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС» по обєкту який інвестувався вищезазначеними особами не ведеться, зведений лише фундамент будівлі.

Пунктами 1.2 даних договорів визначено, що інвестор доручає забудовнику від свого імені виконувати необхідні дії, спрямовані на залучення пайовиків за договором про участь в будівництві, внесків яких буде достатньо для будівництва обєкта. Після підписання договору інвестор стає пайовиком будівництва обєкта.

У відповідності до пунктів 1.3 вищевказаних договорів, за рахунок грошових коштів, отриманих від пайовиків, забудовник зобовязується збудувати обєкт, який належить всім пайовикам на праві спільної часткової власності. Обєкт після прийняття в експлуатацію, підлягає розподілу в натурі між пайовиками (співвласниками), за виключенням допоміжних приміщень, які належать їм на праві загальної власності.

Далі, у відповідності до пунктів 1.5, при зміні проекту чи технічних умов будівництва обєкта загальна будівельна площа, може бути скорегована шляхом підписання додаткового договору, який є невідємною частиною вищевказаного договору.

Зважаючи на те, що обєкт за стільки років не почав будуватися, а інвестори ОСОБА_2 та ОСОБА_4 оплатили відповідно до договору № 110 та договору № 100 стовідсоткову вартість обєкта ще у 2007 2008 році, що підтверджується відповідними платіжними документами, 25.03.2011 забудовник в особі президента компанії ОСОБА_5 та ОСОБА_2В, з ініціативи останнього уклали додатковий договір № 2 до договору № 110 про участь в будівництві.

У відповідності до п. 1.1 вказаного додаткового договору забудовник ТОВ «МОНОЛІТ» БУДІВЕЛЬНИЙ АЛЬЯНС» залучає інвестора ОСОБА_2 до будівництва обєкта нерухомості на земельній ділянці площею 0,64 га, розташованої по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3) в м. Харкові, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004 р.

На підтвердження укладених із відповідачем договорів, позивач надав суду платіжні документи, якими підтверджується переведення грошових коштів у розмірі 1750481, 00 грн., що є еквівалентом 346 630,00 дол. США, на рахунок відповідача.

Слід зазначити, що таким чином позивач в повному обсязі виконав свої зобовязання за вказаними договорами. В даний час будівельні роботи проводяться з порушенням термінів введення споруди в експлуатацію, будівництво споруди є незавершеним, її не введено в експлуатацію у встановлені договором строки.

Згідно п. 1.4 даного додаткового договору № 2, після прийняття обєкта будівництва в експлуатацію, за умови виконання інвестором своїх зобовязань за договором, забудовник передає останньому частину обєкта в натурі, а саме квартири, котрі на будівельному плані обєкта визначені, як:

2х кімнатна квартира під номером 31/2, що розташована на 6му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.;

2х кімнатна квартира під номером 156, що розташована на 22му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.;

2х кімнатна квартира під номером 142, що розташована на 20му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.;

2х кімнатна квартира під номером 158, що розташована на 22му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.;

3х кімнатна квартира під номером 163, що розташована на 22му поверсі, загальною будівельною площею 118,25 кв. м.;

та приміщення загальною будівельною площею 225,96 кв. м.

Суд звертає особливу увагу на те, що додатковою угодою № 2 до договору № 110 змінений предмет основного зобовязання.

З наведеного слідує, що за домовленістю сторін, грошові кошти, які були раніше перераховані ОСОБА_2 та ОСОБА_6 забудовнику у розмірі 1 750 481,00 грн. еквівалентно 346 630,00 дол. США (при курсі НБУ 5.05 грн. за 1 у. о. на день сплати), треба вважати сплаченими за вище перелічені обєкти нерухомості, визначені додатковою угодою № 2.

Як встановлено в судовому засіданні, будівництво споруди, визначеної додатковою угодою № 2 на даний час не завершено, її не введено в експлуатацію у встановлені строки. Ступінь готовності обєкта незавершеного будівництва становить 70 %, що підтверджено відповідною довідкою від забудовника.

Слід звернути особливу увагу на те, що позивач просить визнати право власності саме на частину обєкта незавершеного будівництва з привязкою до конкретних приміщень, визначених додатковою угодою.

Так у абз. 1 ч. 2 ст. 331 ЦК України закріплено загальне правило, за яким визначається момент, з якого може виникати право власності на новостворене нерухоме майно. Відповідно цього правила право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). В той же час згідно із абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва.

Тобто виходячи з комплексного аналізу зазначених норм обєкт незавершеного будівництва до його остаточного завершення розглядається лише як певна сукупність використаних при його створенні будівельних матеріалів, а отже, не може вважатися нерухомим майном, навіть якщо незавершений обєкт будівництва характеризується ознаками, за якими відповідно до ст. 181 ЦК України майно прийнято відносити до нерухомості.

Отже, за змістом вищенаведених норм єдине, що не дозволяє відносити обєкт незавершеного будівництва до нерухомості, є не доведення до стану готовності для його подальшого використання за призначенням, а наявність чи відсутність, передбачених ст. 181 ЦК України ознак, за якими нерухоме майно відрізняється від рухомого майна.

Однак, заслуговує уваги той факт, що навіть не зважаючи на остаточне завершення будівництва, особа, яка збудувала обєкт, відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 331 ЦК України не може вважатися власником новобудови до моменту прийняття її до експлуатації. При цьому для виникнення права власності не достатньо навіть і введення обєкта в експлуатацію, оскільки згідно із абз. 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно може виникати тільки з моменту його державної реєстрації.

Виходячи з аналізу вищезазначеного суд приходить до висновку, що особа не може мати одночасно у власності будівельні матеріали, що були використані при створені новобудови, і саму новобудову, при створенні якої і були використані такі будівельні матеріали. Адже у розумінні ст. 185 ЦК України таких будівельних матеріалів не існує у первісному вигляді через фактичне використання їх головним споживним призначенням на будівництво нового нерухомого майна. Більш того, оскільки згідно із ст. 188 ЦК України, якщо кілька речей утворюють одне ціле, що дозволяє використовувати його за призначенням, вони вважаються одним цілим.

У даному разі видається, що прийняття обєкта будівництва до експлуатації та реєстрація права власності на нього є другорядним питанням, оскільки має значення фактично лише для введення та використання його у цивільному обороті.

Так, відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також обєкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Отже, суд констатує, що для того щоб належати до нерухомості, обєкт будівництва повинен відповідати лише двом критеріям: по-перше, тісний зв'язок із земельною ділянкою; по-друге, неможливість переміщення обєкта без його знецінення та зміни призначення.

Таким чином, неможливість повернення використаних для будівництва будівельних матеріалів до свого первісного стану, неможливість їх відділення одне від одного без знецінення та зміни призначення робить обєкт незавершеного будівництва нерухомістю.

Окрім зазначеного, у відповідності до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у Державному реєстрі прав реєструються права на такі обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а саме: будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

На думку суду, предмет спору - обєкт незавершеного будівництва належить саме до категорії таких будівель.

Отже аналізуючи викладене суд приходить до висновку, що обєкт незавершеного будівництва це обєкт нерухомості, який зводиться відповідно до вимог, встановлених законом, має капітальний характер та ступінь готовності якого не дозволяє отримати дозвіл на введення його в експлуатацію.

Статтею 392 ЦК України власнику майна надано право предявляти позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Суд погоджується з наявністю спору між позивачем та відповідачем, оскільки обєкти, що зазначені у додатку № 2 до основних договорів, які можна ідентифікувати як відповідні квартири наданий час виставлені відповідачем на продаж.

У відповідності до ст. 331 ЦК України та ст. 3 ЗУ «Про запобіганню впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» дозволяють забудовнику ініціювати державну реєстрацію права власності на обєкт незавершеного будівництва, а отже не виключають і не забороняють державну реєстрацію права власності інвесторів, що придбали у забудовника обєкт інвестування у будинку, незавершеному будівництвом.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 620 ЦК України у разі невиконання боржником обовязку передати кредиторові у власність, користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника.

Ч. 2 ст. 16 ЦК України визначає, що одним із способів захисту цивільного права є його визнання.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є, зокрема, рішення суду про право власності на об'єкт незавершеного будівництва.

У відповідності до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

З цих підстав слід констатувати, що відповідач в своїх запереченнях не навів жодного ґрунтовного доводу та не надав доказів в підтвердження своїх заперечень проти заявлених позивачем вимог.

З огляду на вищенаведене суд приходить до висновку про можливість визнати за позивачем право власності на частину обєкту незавершеного будівництва, що складається з відповідних приміщень.

Що стосується вимоги про зобовязання відповідача зняти з продажу предмет спору частину обєкта незавершеного будівництва, яка ідентифікована відповідними квартирами, то суд погоджується і з цією вимогою позивача, оскільки в противному випадку при реалізації відповідачем цієї частини обєкту, права позивача будуть порушені.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 3, 60, 214 218 ЦПК України, зазначеними нормами ЦК України, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_2 задовольнити.

Визнати за ОСОБА_2 право власності на частину обєкта незавершеного будівництва, що розташований за адресою: м. Харків, по пр. Перемоги (ріг пр. ОСОБА_3), на земельній ділянці, відведеної забудовнику Рішенням Харківської міської ради №66/04 від 28.04.2004, та на будівельному плані обєкта незавершеного будівництва визначений, як квартири, а саме: на 2-х кімнатну квартиру під номером 31/2, що розташована на 6му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 156, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на 2-х кімнатну квартиру під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; на: 3-х кімнатну квартиру під номером 163, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 118,25 кв. м.; та додатково 225,96 кв. м. площі житлових приміщень.

Зобовязати ТОВ Моноліт будівельний альянс зняти з продажу предмет спору, а саме: 2-х кімнатну квартиру під номером 31/2, що розташована на 6-му поверсі, загальною будівельною площею 84,58 кв. м.; 2-х кімнатну квартиру під номером 156, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 69,98 кв. м.; 2-х кімнатну квартиру під номером 142, що розташована на 20-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; 2-х кімнатну квартиру під номером 158, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 70,85 кв. м.; 3-х кімнатну квартиру під номером 163, що розташована на 22-му поверсі, загальною будівельною площею 118,25 кв. м.; та додатково 225,96 кв. м. приміщень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

СУДДЯ: