Рішення № 36135961, 16.12.2013, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"16" грудня 2013 р.Справа № 916/1963/13

За позовом: Фонтанської сільської ради Комінтернівського району Одеської області;

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна";

За участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

1) Публічного акціонерного товариства "Енергопостачальна компанія Одесаобленерго";

2) Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "КОЛОС";

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Колегія суддів у складі: Головуючий Меденцев П.А.

Судді: Д'яченко Т.Г.

Зайцев Ю.О.

Представники:

Від позивача: не з'явився.

Від відповідача: Трофимчук О.В. (за довіреністю).

Від третьої особи (ПАТ „Енергопостачальна компанія Одесаобленерго"): не з'явився.

Від третьої особи (СТОВ „КОЛОС"): не з'явився.

СУТЬ СПОРУ: 25.07.2013р. за вх. №3068/13 Фонтанська сільська рада Комінтернівського району Одеської області (далі - позивач) звернулася до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2006 року.

Ухвалою суду від 21.08.2013 року було залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Публічне акціонерне товариство „Енергопостачальна компанія Одесаобленерго" та Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "КОЛОС".

Відповідно до положень норми ст. 69 ГПК України строк розгляду справи було продовжено до 10.10.2013 року Ухвалою суду від 23.09.2013 року.

У зв'язку із задоволенням клопотання відповідача про призначення справи до колегіального розгляду та складністю справи №916/1963/13, на підставі розпорядження голови господарського суду Одеської області від 07.10.2013 року було визначено склад колегії для колегіального розгляду справи №916/1963/13 у наступному складі: головуючий суддя Меденцев П.А., суддя Д'яченко Т.Г., суддя Демешин О.А., та прийнято до провадження ухвалою суду від 07.10.2013 року.

У зв'язку із перебуванням судді Демешина О.А. 25.11.2013 року у відпустці, з метою дотримання процесуальних строків, керуючись рішенням зборів суддів господарського суду Одеської області від 29.11.2011р. (протокол №17-24/11 від 29.11.2011р.), за розпорядженням голови господарського суду Одеської області від 25.11.2013 року справу №916/1963/13 було передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Меденцев П.А., суддя Д'яченко Т.Г., суддя Зайцев Ю.О., та прийнято до провадження ухвалою суду від 25.11.2013 року.

Позивач на позовних вимогах наполягає.

Відповідач надав суду відзив 13.08.2013 року за вх. №24508/13 на позов в якому позовні вимоги не визнає та просить суд відмовити позивачу в задоволенні позову, так як вважає вимоги необґрунтованими та безпідставними з підстав викладених у відзиві.

Публічне акціонерне товариство "Енергопостачальна компанія Одесаобленерго" надало до суду письмові пояснення по справі від 20.09.2013 року за вх. №28120/13, вказавши, що наявний спір між позивачем та відповідачем у жодному випадку не зачіпає прав та обов'язків даної третьої особи.

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "КОЛОС" у судових засіданнях не з'являлося, незважаючи на те, що про дату, час та місце судового засідання було належним чином повідомлене, про що свідчать рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень.

У судовому засіданні 16.12.2013р. було проголошено вступну та резолютивну частини рішення суду в порядку статті 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив наступне:

03 серпня 2006 року на підставі рішення Фонтанської сільської ради №16-V від 26.07.2006 року між Фонтанською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,002 га, розташованої за адресою: вул. Центральна, в с. Фонтанка, Комінтернівського району, Одеської області, для будівництва та обслуговування багатоквартирних жилих будинків та господарських споруд.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, на час укладення договору оренди складала 410 000 гривень.

Рішенням Фонтанської сільської ради № 253-V від 21.12.2007 року було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Фонтанка, Комінтернівського району, Одеської області.

Рішенням Фонтанської сільської ради № 501-VI від 24 квітня 2013 року „Про затвердження ставки орендної плати на земельні ділянки та додаткових угод до договорів оренди згідно нормативної грошової оцінки" затверджено розміри ставок орендної плати за земельні ділянки, надані в оренду Фонтанською сільською радою та розташовані в межах с. Фонтанка.

Відповідно до пункту 1.4 цього рішення та на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, надану Управлінням Держземагенства у Комінтернівському районі за № 229-0 від 27.02.2013 року, розмір ставки орендної плати за земельну ділянку площею 2,002 га, надану в оренду відповідачу, становить три відсотки від її нормативної грошової оцінки, що складає 607 207,33 грн. на рік.

Пунктом 3 рішення Фонтанської сільської ради № 501-VI від 24 квітня 2013 року затверджено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2006 року, укладеного між Фонтанською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна", а саме: до пунктів 3 та 5 договору оренди.

21.05.2013 року за вихідним № 02-24-339 Фонтанська сільська рада направила рекомендованим листом на адресу відповідача повідомлення про прийняття рішення № 501-VI від 24 квітня 2013 року з доданням копії цього рішення та трьох екземплярів підписаної з боку позивача додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Відповідно листу відповідача за вихідним № 127 від 18.06.2013 року за результатами розгляду повідомлення Фонтанської сільської ради та доданих копії рішення № 501-VI від 24 квітня 2013 року і додаткової угоди, Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" відмовилося підписати зі свого боку додаткову угоду.

На підставі вищевикладеного, позивач просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2006 року укладеного між Фонтанською сільською радою Комінтернівського району Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна", зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" за № 040652400025 від 16.11.2006 року, в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку, виклавши пункти 3 та 5 договору в новій редакції, а саме: пункт 3 „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 20 240 244 гривні 58 копійок (двадцять мільйонів двісті сорок тисяч двісті сорок чотири тисячі гривень п'ятдесят вісім копійок)", пункт 5 „Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі та складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 607 207 гривень 33 копійки в рік".

Досліджуючи матеріали справи, аналізуючи норми чинного законодавства, що стосується суті спору, суд дійшов наступних висновків:

Так, згідно положень ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язаний вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

У п.1 ч.2 ст.11 ЦК України встановлено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно з вимогами ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк, а відповідно до вимог ч.1 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлений договором найму.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Згідно п. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Крім того, за приписами ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Як вище встановлено господарським судом, 03 серпня 2006 року на підставі рішення Фонтанської сільської ради №16-V від 26.07.2006 року між Фонтанською сільською радою Комінтернівського району Одеської області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,002 га, розташованої за адресою: вул. Центральна, в с. Фонтанка, Комінтернівського району, Одеської області, для будівництва та обслуговування багатоквартирних жилих будинків та господарських споруд (п. 1 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, на час укладення договору оренди складала 410 000 гривень (п. 3 Договору).

Згідно п. 8 договору оренди земельної ділянки від 03 серпня 2006 року, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі в наслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, зо підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно з вимогами ст. 288 Податкового Кодексу України: підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1); розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4); розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом (п. 288.5) і не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі) - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється цим розділом; в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (п. 288.5.2.), проте може бути більшою граничного розміру орендної плати, ніж зазначений у п. 288.5.2., у разі визначення орендаря на конкурентних засадах (п. 288.5.3.).

Таким чином, розмір орендної плати за земельну ділянку, передану в оренду на неконкурентних засадах, цільовим призначенням якої є будівництво та обслуговування об'єктів нерухомого майна, має бути не менше трикратного розміру земельного податку та не більше 12% нормативної грошової оцінки.

Рішенням Фонтанської сільської ради № 253-V від 21.12.2007 року було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель с. Фонтанка, Комінтернівського району, Одеської області.

Рішенням Фонтанської сільської ради № 501-VI від 24 квітня 2013 року „Про затвердження ставки орендної плати на земельні ділянки та додаткових угод до договорів оренди згідно нормативної грошової оцінки" затверджено розміри ставок орендної плати за земельні ділянки, надані в оренду Фонтанською сільською радою та розташовані в межах с. Фонтанка.

Відповідно до пункту 1.4 цього рішення та на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, надану Управлінням Держземагенства у Комінтернівському районі за № 229-0 від 27.02.2013 року, розмір ставки орендної плати за земельну ділянку площею 2,002 га, надану в оренду відповідачу, становить три відсотки від її нормативної грошової оцінки, що складає 607 207,33 грн. на рік.

Пунктом 3 рішення Фонтанської сільської ради № 501-VI від 24 квітня 2013 року затверджено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2006 року, укладеного між Фонтанською сільською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна", а саме: до пунктів 3 та 5 договору оренди.

Так, згідно з додатковою угодою пункт 3 договору викладено в новій редакції „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 20 240 244 гривень 58 копійок", а пункт 5 договору викладено в редакції „Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі та складає 3% від нормативної грошової оцінки - 607 207 гривень 33 копійки в рік".

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

У ст. ст., 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України „Про оцінку земель" зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

За результатами нормативної фондової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної фондової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

До того ж статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

21.05.2013 року за вихідним № 02-24-339 Фонтанська сільська рада направила рекомендованим листом на адресу відповідача повідомлення про прийняття рішення № 501-VI від 24 квітня 2013 року з доданням копії цього рішення та трьох екземплярів підписаної з боку позивача додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Проте, листом за вихідним № 127 від 18.06.2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" відмовилося підписати зі свого боку додаткову угоду.

Відповідно до ст. 21 Закону України „Про оренду землі" орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди.

Згідно з ч.3 ст. 22 Закону України „Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відтак, судом на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі встановлено наявність обставин, з якими закон пов'язує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду.

Таким чином, враховуючи викладене та те, що розмір орендної плати за землю законодавчо було змінено, а умовами договору оренди передбачена можливість зміни розміру орендної плати, яка є регульованою ціною відносно земельних ділянок державної та комунальної власності, відповідно така законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду умов цього договору в частині розміру орендної плати.

За таких обставин, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги позивача про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 03 серпня 2006 року, укладеного між позивачем та відповідачем.

Також слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Керуючись ст. ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити у повному обсязі.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 03.08.2006 року укладеного між Фонтанською сільською радою Комінтернівського району Одеської області (67571, Одеська область, Комінтернівський район, с. Фонтанка, вул. Степова, буд. 4, код ЄДРПОУ 04379746) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" (65009, Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Піонерська, буд. 11, кабінет №36, код ЄДРПОУ 32751242), зареєстрованого в Одеській регіональній філії ДП „Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" за № 040652400025 від 16.11.2006 року, в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та збільшення розміру орендної плати за земельну ділянку, виклавши пункти 3 та 5 договору в новій редакції, а саме:

- пункт 3 „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 20 240 244 гривні 58 копійок (двадцять мільйонів двісті сорок тисяч двісті сорок чотири тисячі гривень п'ятдесят вісім копійок)",

- пункт 5 „Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі та складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та складає 607 207 гривень 33 копійки в рік".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМСТРОЙ-Україна" (65009, Одеська область, м. Одеса, Приморський район, вул. Піонерська, буд. 11, кабінет №36, код ЄДРПОУ 32751242) на користь Фонтанської сільської ради Комінтернівського району Одеської області (67571, Одеська область, Комінтернівський район, с. Фонтанка, вул. Степова, буд. 4, код ЄДРПОУ 04379746) 1 147,00 грн. - судового збору.

Копію рішення надіслати позивачу та третім особам.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено 16 грудня 2013 року.

Головуючий Меденцев П.А.

Суддя Д'яченко Т.Г.

Суддя Зайцев Ю.О.