Рішення № 36124767, 05.12.2013, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел. 284-18-98

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/16306/13 05.12.13

За позовом прокурора Солом'янського району м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля»

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки

Суддя Удалова О.Г.

за участю представників учасників процесу:

від прокуратури Скакун О.М. (за посвідченням)

Шакаров Д.Ю. (за посвідченням)

від позивача не з'явились

від відповідача Кір'янова Л.М. (за довіреністю)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Прокурор Солом'янського району м. Києва звернувся до Господарського суду м. Києва з позовною заявою в інтересах держави в особі Київської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» про розірвання договору оренди земельної ділянки за адресою: м. Київ, вул. Кадетський Гай, загальною площею 84 300 кв. м., укладеного 22.11.2007 р. між позивачем та відповідачем, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) 05.03.2008 р. за № 72-6-00493, та зобов'язання відповідача повернути вказану земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:72:240:0017, привівши її у належний стан.

Позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем зобов'язання зі сплати орендної плати та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, у зв'язку з чим договір підлягає розірванню, а земельна ділянка - поверненню на підставі ст.ст. 32, 34 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 27.08.2013 р. було порушено провадження у справі та призначено розгляд останньої на 17.09.2013 р.

У судове засідання 17.09.2013 р. позивач та відповідач не з'явились, витребуваних доказів по справі не подали. Відповідачем 17.09.2013 р. через канцелярію суду подано клопотання про відкладення розгляду справи.

Суд відклав розгляд справи на 01.10.2013 р.

30.09.2013 р. розпорядженням керівника апарату Господарського суду м. Києва було призначено повторний автоматичний розподіл справи № 910/16306/13 у зв'язку з обранням судді Власова Ю.Л. на посаду судді Київського апеляційного господарського суду.

У результаті повторного автоматичного розподілу, справу № 910/16306/13 передано судді Удаловій О.Г.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 30.09.2013 р. справу № 910/16306/13 прийнято до провадження.

У судовому засіданні представник прокуратури підтримав позовні вимоги. Представники відповідача надали документи, які були залученні до матеріалів справи, та проти задоволення позову заперечили. Представник позивача у судове засідання не з'явився.

Суд відклав розгляд справи.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 01.10.2013 р. розгляд справи відкладено на 29.10.2013 р.

29.10.2013 р. через канцелярію Господарського суду міста Києва з прокуратури Солом'янського району м. Києва надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, в якому позовні вимоги відхилив, зазначивши, що земельна ділянка використовується за цільовим призначенням, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства № А-274/024 від 20.06.2013 р., складеним Державною інспекцією сільського господарства в м. Києві, а заборгованість з орендної плати сплачено в повному обсязі.

Представники прокуратури та позивача у судове засідання не з'явились.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 29.10.2013 р. розгляд справи було відкладено на 19.11.2013 р.

18.11.2013 р. через канцелярію суду від прокуратури надійшли письмові пояснення по справі з додатками.

19.11.2013 р. через канцелярію суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні представник прокуратури заявлені позовні вимоги підтримав та надав суду клопотання про продовження строку вирішення спору.

Ухвалою суду від 19.11.2013 р. продовжено строк вирішення спору та відкладено розгляд справи на 05.12.2013 р.

У судовому засіданні представниками прокуратури було підтримано позовні вимоги. Представник відповідача проти позову заперечив.

Представники позивача у судове засідання повторно не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними матеріалами на підставі ст. 75 ГПК України.

Розглянувши надані документи та матеріали, заслухавши пояснення представників прокурора та відповідача, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив:

12.07.2007 р. Київською міською радою було прийнято рішення № 1111/1772 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об'єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва» (далі - Рішення).

Пунктами 4, 5 Рішення затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об'єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва. Передано товариству з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля», за умови виконання пункту 6 цього Рішення, у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 8,43 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об'єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами на вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування.

22.11.2007 р. між Київською міською радою (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» (орендарем) був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської адміністрації), про що зроблено запис від 05.03.2008 р. за № 72-6-00493 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір).

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець на підставі Рішення за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди), визначену цим Договором.

Згідно з п. 2.1 Договору об'єктом оренди є земельна ділянка, розташована по вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва; розміром 8,4300 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями та об'єктами громадського обслуговування, торгівлі, підземними та наземними паркінгами; кадастровий № 8000000000:72:240:0017.

Пунктом 2.2 Договору визначено, що згідно з витягом з технічної документації Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 459 від 13.11.2007 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 410 427,27 грн.

Згідно з п. 3.1 Договір укладено строком на 10 років.

Відповідно до п. 4.2. Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється в розмірі 1,5 відсотка від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Згідно з п. 4.7 Договору орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно рівними частинами протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

Пунктом 8.1 Договору передбачені права орендодавця, зокрема, вимагати від орендодавця використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором, своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п. 8.4 Договору орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору, своєчасно вносити орендну плату, повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього Договору.

Згідно з п. 11.5 Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених п. 5.1 та 8.4 Договору.

29.03.2013 р. Державною інспекцією сільського господарства у місті Києві було направлено на адресу прокуратури міста Києва лист № 01-02/970, в якому повідомлено про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно з листом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві від 14.06.2013 р. № 7/26-57/1406/09 орендар не отримував документи, які надають право на виконання будівельних робіт.

12.08.2013 р. Державною податковою інспекцією у Солом'янському районі Головного управління Міндоходів у м. Києві в листі № 1881/9/26-58-18-06-02 від 12.08.2013 р. повідомлено, що у відповідача станом на 09.08.2013 р. наявний борг по орендній платі за землю в сумі 98 913,28 грн., остання сплата - 13.03.2013 р.

Прокурор, звертаючись до суду з даним позовом, просить розірвати договір оренди та зобов'язати відповідача повернути Київській міській раді земельні ділянки, посилаючись на порушення відповідачем умов Договорів щодо сплати орендної плати та цільового використання земельної ділянки.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Статтями 11, 509 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

Статтею 530 Цивільного кодексу України визначено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є в тому числі орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є в тому числі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно з ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Статтею 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Відповідно до ст. 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Згідно з п.п. 2.21, 2.22. постанови Пленуму Вищого Господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі».

Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Як встановлено актом перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства від 20.06.2013 р. № А-274/024 станом на 20.06.2013 р. спірна земельна ділянка не огороджена, не містить межових знаків та заросла бур'яном.

При цьому, в порушення умов Договору, орендарем не було вчинено дій, спрямованих на забудову ділянки, в тому числі не отримано дозвіл на виконання будівельних робіт, що підтверджується листом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві від 14.06.2013 р. № 7/26-57/1406/09.

Посилання позивача на світову фінансову кризу не береться судом до уваги, оскільки не є підставою для невиконання умов Договору та не доводить відсутності вини відповідача у невчиненні дій, спрямованих на забудову ділянки. Крім того, орендарем не доведено вчинення дій щодо зміни умов Договору в частині зобов'язання його завершити забудову не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації Договору, в зв'язку з неможливістю його виконання в цій частині.

В силу ст. 614 Цивільного кодексу України відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Оскільки відповідачем не доведено відсутність вини у використанні земельної ділянки не за цільовим призначенням, суд вважає що дане порушення умов Договору допущено з його вини.

Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Як встановлено судом, станом на час звернення до суду орендар мав заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 98 913,28 грн., яка була сплачена під час розгляду справи, що підтверджується платіжними дорученнями від 06.09.2013 р. наданими в матеріали справи.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Відповідно до п. «в» ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

У пункті 2.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» зазначено, що розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Згідно з 5.1 постанови Пленуму Вищого Господарського суду України № 12 від 29.05.2013 р. «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати таке.

Законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦК України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Судом враховано, що заборгованість з орендної плати підтверджується належними доказами і була сплачена відповідачем лише під час розгляду справи в судовому порядку.

Оскільки порушення виконання зобов'язання відповідачем є істотними в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України, суд вважає позовні вимоги про розірвання Договору обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Абзацом 5 п. 2.19 постанови Пленуму Вищого Господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» визначено, що згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно зі ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Враховуючи норму закону, вимога про повернення земельних ділянок Київській міській раді також обґрунтована та підлягає задоволенню.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному та об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про задоволення вимоги позивача про розірвання договорів оренди земельної ділянки та зобов'язання відповідача повернути їх позивачу в повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 4, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки площею 8,4300 га, яка знаходиться за адресою вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва, укладений 22.11.2007 р. між Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) та товариством з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» (04071, м. Київ, вул. Хорива, 25/12, код 32668590) та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів за № 72-6-00493 від 05.03.2008 р.

3. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» (04071, м. Київ, вул. Хорива, 25/12, код 32668590) повернути Київській міській раді (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код 22883141) земельну ділянку кадастровий № 8000000000:72:240:0017; вартістю 15 410 427,27 грн., площею 8,4300 га, яка знаходиться за адресою: вул. Кадетський Гай у Солом'янському районі м. Києва.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Блакитна хвиля» (04071, м. Київ, вул. Хорива, 25/12, код 32668590) в дохід Державного бюджету України 2 294 (дві тисячі двісті дев'яносто чотири) грн. 00 коп. судового збору.

Повне рішення складено 17.12.2013 р.

Суддя О.Г. Удалова