Рішення № 35961931, 06.12.2013, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_____________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" грудня 2013 р.Справа № 916/2581/13

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

до відповідача: Підприємства "ОДЕСЬКИЙ МІСЬКИЙ ТЕЛЕРАДІОЦЕНТР" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 258852,09 грн.

Суддя Горячук Н.О.

Представники:

Від позивача: за дов. Полозенко І.І.

Від відповідача: за дов. Волковинська І.В.

Суть спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом про розірвання договору оренди №14/А/55 від 15.02.2011р. (нова редакція), укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Підприємством "ОДЕСЬКИЙ МІСЬКИЙ ТЕЛЕРАДІОЦЕНТР" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю; виселення Підприємства "ОДЕСЬКИЙ МІСЬКИЙ ТЕЛЕРАДІОЦЕНТР" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю з нежитлових приміщень четвертого та п'ятого поверхів, загальною площею 909,9кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Артилерійська, 1, та стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 252922,23грн. та 5929,86грн. пені.

Відповідач проти позову заперечує з підстав викладених у відзиві на позов.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін встановлено наступне:

Рішенням Одеської міської ради від 31.01.2011р. „Про затвердження виконавчих органів, загальної чисельності апарату Одеської міської ради" змінено найменування Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Положенням „Про Департамент комунальної власності Одеської міської ради", затвердженим рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. № 381-VI, встановлено, що Департамент комунальної власності Одеської міської ради є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

01.02.1999 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (позивач, орендодавець) та Підприємством "ОДЕСЬКИЙ МІСЬКИЙ ТЕЛЕРАДІОЦЕНТР" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (відповідач, орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №14А/55 (далі договір).

11.07.2001 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (позивач, орендодавець) та Підприємством "ОДЕСЬКИЙ МІСЬКИЙ ТЕЛЕРАДІОЦЕНТР" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (відповідач, орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №18/55 (далі договір).

З метою приведення договорів відповідно до чинного законодавства 15 лютого 2011 року було об'єднано договори № 14А/55 від 01.02.1999р. та №18/55 від 11.07.2001р. в один договір з присвоєнням йому № 14/А/55 від 15.02.2011 року. (далі договір).

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення четвертого та п'ятого поверхів загальною площею 909,9кв.м. яке розташоване за адресою: м. Одеса. вул. Артилерійська, 1.

Термін дії договору до 19.04.2021р. (п. 1.3 договору).

Орендна плата визначається на підставі Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Рішень Одеської міської ради. (п. 2.1 договору).

За орендоване приміщення Орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший місяць, після підписання договору оренди 7386,08 грн. (без урахування податку на додану вартість та індекс інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (п. 2.2 договору).

До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. (п. 2.3 договору).

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності. (п. 2.4 договору).

Розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради, що набрали чинності. в порядку передбаченому чинним законодавством.(п. 2.5 договору).

Орендодавець має право проводити реконструкцію, реставрацію або капітальний ремонт нежилих приміщень. має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду, має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та у повному обсязі (п.п. 3.1-3.3. договору).

Орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду нежитлове приміщення згідно з п 1.1 договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами. (п. 3.4 договору).

Вказані у п. 1.1. договору, приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для використання під розміщення організації. (п. 4.1 договору).

Протягом дії договору, крім своєчасного внесення орендної плати. Орендар зобов'язаний: забезпечувати збереження об'єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню ( п.п „а" п. 4.2 договору).

При проведенні орендарем капітального ремонту чи переобладнанні приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку де знаходиться об'єкт оренди.(п. 4.3 договору)

Капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди. викликані особливостями господарської діяльності орендаря, проводяться лише з дозволу - погодження орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку (п. 4.4 договору).

При проведенні орендодавцем реконструкції, реставрації чи капітального ремонту об'єкта оренди, пов'язаних з тимчасовим звільненням орендованих приміщень. Орендар зобов'язаний його звільнити у 30-денний строк з дати надіслання повідомлення орендодавця, з урахуванням п'ятиденного терміну поштового пробігу. При цьому Орендодавець повинен надіслати Орендарю рекомендованим листом письмове повідомлення про звільнення нежитлових приміщень на строк реконструкції, реставрації чи капітального ремонту. За період тимчасового звільнення приміщення орендарем, орендна плата орендодавцем не стягується. (п. 4.5 договору).

Орендар безперешкодно допускає представників орендодавця у робочий час доби, для контролю за виконанням правил використання приміщеннями і обов'язків за договором. (п. 4.6 договору).

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання. Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди. (п. 4.7 договору).

Орендар зобов'язується щоквартально здійснювати перевірку розрахунків з орендної плати з орендодавцем не пізніше 20 числа наступного місяця звітного кварталу. Результати перевірки оформляються актом, що підписується обома сторонами. (п. 4.11 договору).

За несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний. (п. 5.2 договору).

У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонт), в порядку, передбаченому договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору (п. 5.3 договору).

За невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п.4.1. п.4.2. абз. „а", „г", „є", „м". „л", п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13 договору. орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством. (п. 5.5 договору)

При тривалому, більше трьох місяців, невикористанні орендарем наданих йому приміщень за договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства. (п. 7.3 договору).

Зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. (п. 7.5 договору).

Після закінчення строку дії договору. Орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах. (п. 7.7 договору).

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором. (п. 7.8 договору).

Заяви, пропозиції, повідомлення, претензії, стосовно змін, розірвання, припинення, або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі (п. 7.9 договору)..

Реорганізація орендодавця не є підставою для змін умов або припинення дії цього Договору (п. 7.10 договору).

Орендар зобов'язується надавати орендодавцю інформацію про використання об'єкта оренди на вимогу орендодавця. У випадку приховування чи подання недостовірної інформації про використання об'єкта оренди, що призволить до заниження орендної плати, орендар сплачує орендодавцю орендну плату у повній сумі. (п. 7.12 договору).

Вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акта приймання - передачі вказаних приміщень. (п. 7.13 договору).

Договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами: складено у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному для кожної сторони цього договору. (п. 7.16 договору).

28.02.2011р. сторони уклали додаткове погодження до договору оренди нежитлового приміщення №14/А/55 від 15.02.2011р., яким змінили назву орендодавця на Департамент комунальної власності Одеської міської ради та змінили розмір орендної плати за період з 28.02.2011р. по 01.09.2011р. на 1,2грн. в рік.

В обґрунтування позову позивач посилається на те, що відповідачем порушено умови договору, а саме своєчасна сплата орендної плати, у зв'язку з чим за період з 01.01.2010р. по 31.08.2013р. у відповідача утворилася заборгованість у розмірі 252922,23грн.

Відповідно п. 5.2 договору позивач нарахував пеню у сумі 5929,86грн. за період з 16.09.2012р. по 27.08.2013р. Враховуючи борг по орендній платі позивач просить розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 14/А/55 від 15.02.2011 року та виселити відповідача з орендованого приміщення.

Крім того, позивач зазначає, що ним 28.08.2013р. на адресу орендаря було надіслано пропозицію № 01-13/6278 про розірвання договору оренди та зобов'язанням сплатити заборгованість з орендної плати та пеню, яка була залишена без відповіді.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. При цьому, зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Відповідач проти позову заперечує посилаючись на те, що вимоги позивача безпідставні та не грунтуються на фактичних обставинах.

27.10.2009 року рішенням №1094 Виконавчого комітету Одеської міської ради „Про реконструкцію об'єкта комунальної власності - нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Артилерійська, 1" було зобов'язано позивача здійснити реконструкцію об'єкта комунальної власності - нежилих приміщень в існуючих габаритах, із зміною покрівельного покриття, відповідно до узгодженої та затвердженої проектної документації, в термін згідно з чинним законодавством України.

Відповідно до статті 29 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" до повноважень виконавчих органів міських рад належить управління майном, що перебуває у комунальній власності відповідних територіальних громад.

Статтею 776 Цивільного кодексу України визначено, що до обов'язків наймодавця віднесено проведення капітального ремонту речі, переданої в оренду, якщо інше не встановлено договором або законом.

На підставі зазначених норм чинного законодавства України та у зв'язку з прийняттям виконавчим комітетом Одеської міської ради рішення від 27.10.2009 року №1094 „Про реконструкцію об'єкта комунальної власності - нежилих приміщень, розташованих за адресою: м. Одеси, вул. Артилерійська, 1" позивач звернувся з листом від 29.10.2009 року за № 01-13/9705 до Відповідача про проведення заходів з капітального ремонту нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеси, вул. Артилерійська.

Відповідача було повідомлено, що на період проведення відповідних ремонтних робіт йому треба в термін до 15.11.2009 року звільнити орендовані нежитлові приміщення.

Додатково було повідомлено Відповідача, що на період проведення ремонтних робіт його буде звільнено від обов'язків вносити орендну плату. Після проведення ремонтних робіт йому буде надано ті самі приміщення, на тих самих умовах.

10.11.2009 року Представництво по управлінню комунальної власності Одеської міської ради було отримано дозвіл з Інспекції державного архітектектурно-будівельного контролю в Одеській області на виконання будівельних робіт з реконструкції об'єкту комунальної власності-нежилих приміщень останнього поверху в існуючих габаритах із заміною покрівельного покриття по вул. Артилерійська, 1 в місті Одесі.

Відповідачем для здійснення своєї діяльності, а саме: виробництво кіно та відеофільмів, телевізійних програм, було укладено договір оренди № 1 від 23.11.2009 року з ДП „ПЛАНЕТА УГР". Відповідно до даного договору відповідач прийняв у строкове платне користування приміщення, яке знаходиться на шостому поверху будинку за адресою: м. Одеса, вул.Балковська, 120/1, кімната 604. (договір у матеріалах справи).

В підтвердження того, що відповідач не користувався орендованим приміщенням надано його лист до „Укртелекому" про відмову від послуг за адресою вул. Артилерійська, 1.

31.12.2009 року позивач проінформував відповідача листом за № 01-13/11656 про те, що у зв'язку з проведенням ремонтних робіт в адміністративній будівлі з метою уникнення нещасних випадків у час проведення будівельних робіт, доступ до приміщення по вул. Артилерійська, 1 в місті Одеса з 11.02.2010 року буде дозволений тільки робітникам підрядної організації на яку буде покладено виконання даних робот.

Відповідач 12.09.2011р. звернувся до позивача з листом №12 про надання інформації щодо стану нежитлових приміщень 4 та 5 поверхів. за адресою вул. Артилерійська, 1.

За результатами розгляду листа відповідача позивачем було проведено обстеження нежитлових приміщень, яким встановлено, що технічний стан приміщення незадовільний, по всіх приміщеннях 5-го поверху спостерігається затікання стелі, гіпсокартонна плитка відшарувалась, підлога пошкодження в наслідок протікання вологи.

В приміщеннях четвертого поверху з підлоги частково знятий ковролін, по всій стелі спостерігається зіткнення.

Незадовільний стан приміщення по вул. Артилерійська, 1 в місті Одеса також зазначений в акті обстеження нежитлового приміщення від 03.10.2011 року, затверджений керівником Департаменту комунальної власності Одеської міської.

17.01.2011рр. Відповідачем був складений акт в якому зазначено, що орендовані нежитлові приміщення (по вул.Артилерійська, 1 в місті Одеса), Відповідачем не використовуються, в приміщеннях відсутнє електропостачання, електропроводка, пошкодження стеля має ознаки потрапляння опадів, лінолеум частково розірваний та деформований, паркетне покриття на 5 поверсі переважно зіпсовано та деформовано, стіни мають ознаки підтікання.

Крім того в матеріалах справи знаходиться акт ревізії окремих питань фінансово-господарської діяльності Представництва по управлінню комунальної власності Одеської міської ради складений Головним КРУ України від 04.04.2011р. №06-19/209, в якому зазначено, що приміщення знаходиться у незадовільному стані та орендовані нежитлові приміщення (вул. Артилерійська, 1 в місті Одеса) орендарем не використовуються.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до пункту 14.3 роз'яснення Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 02-5/237 від 25.05.2000 р. (чинне на момент виникнення правовідносин), якщо орендар по незалежним від нього обставинам протягом визначеного часу був цілком позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він може порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту, наявність у майні недоліків, що виключили його використання по призначенню.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи, що позивачем не доведено, фактичне використання відповідачем орендованого приміщення за адресою вул. Артилерійська, 1, згідно договору оренди за спірний період, позовні вимоги не обґрунтовані та задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України суд, -

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 11.12.2013р.

Суддя Горячук Н.О.