Рішення № 35320797, 18.11.2013, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2013 року справа № 919/892/13

Господарський суду міста Севастополя у складі судді Лотової Ю.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Севастополі господарську справу за позовом

Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м .Севастополь, 99011)

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

(АДРЕСА_1)

за участю:

третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради

(вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

за участю представників:

від позивача - Шевченко Валерія Володимірівна-головний спеціаліст-юрисконсульт, довіреність №0315/4179 від 27.08.2013;

від відповідача - не з'явився;

від третьої особи - Шевченко Валерія Володимірівна-головний спеціаліст-юрисконсульт, довіреність №07-02/504 від 23.08.2013.

Севастопольська міська Рада (далі по тексту позивач або СМР) звернулась до господарського суду міста Севастополя із позовною заявою до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі по тексту відповідач або підприємство) про зміну умов укладеного між сторонами договору від 18.12.2007 оренди земельної ділянки загальною площею 0,0459 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, від 19.02.2007 реєстраційний №040765900039, та викладення пунктів договору у новій редакції, запропонованій позивачем. Зокрема, позивач просив суд змінити умови договору оренди земельної ділянки, укладеного між позивачем та відповідачем виклавши пункти договору у наступній редакції:

Преамбулу договору викласти у наступній редакції:

«На підставі рішень Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 №2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її у дію» від 07.02.2012 №2318 «Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», внести до договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0459 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, наданої для будівництва та обслуговування кафе з інтернет-залом, укладеного між Севастопольською міською Радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України земельних ресурсів» у Державному реєстрі земель 19.02.2007 за №040765900039, наступні зміни:

Пункт 2.3. договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

545 549,04 грн. (п'ятсот сорок п'ять тисяч п'ятсот сорок дев'ять грн 04 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1255-3.2/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 29.02.2012 року.»

Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25 (двадцять п'ять) років.

3.2. По закінченню строку, на який укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, який належно виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористуватись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у встановленому порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку дії договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У разі недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.»

Розділ 4 договору викласти у наступній редакції:

« 4. Оренда плата та порядок розрахунків

4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою до 07.02.2012 встановлюється відповідно до пунктом 5.1. стті 288 Податкового кодексу України, у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 07.02.2012 встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (надалі - Методика) у розмірі 5% (п'яти відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

545 549,04 х 0,03 : 366 х 37 = 4 136,33 грн;

- на період з 07.02.2012:

545 549,04 х 0,05 = 27 277,45 грн.

4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується відповідно до п. 4.6. даного договору.

4.5. Орендна плата за землю оплачується орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до першого лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється орендарем згідно з умовами даного договору та вимогами чинного законодавства та погоджується орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з орендодавцем, представляється орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. У разі порушення строків освоєння (забудови) орендованої земельної ділянки, визначених проектною документацією, розробленою та затвердженою у встановленому порядку, річна орендна плата до моменту введення до експлуатації об'єкту капітального будівництва, передбаченого даним договором, стягується у трикратному розмірі, але не більш ніж 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.9. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.9., має бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.10. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.

4.11. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.12. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.13. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України.»

Пункт 5.4. розділу 5 договору викласти у наступній редакції:

« 5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у суборенду без змін цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати.».

Розділ 5 договору доповнити пунктом 5.5. у наступній редакції:

« 5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужене орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.»

Пункт 9.1.1. розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту:

«ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.»

Підпункти б) пункту 9.2.2. розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

«б) виконувати зобов'язання землекористувача відповідно до умов даного договору, Земельного кодексу України, Податкового кодексу України;».

Пункт 9.2.2. розділу 9 договору доповнити підпунктами н), о), п), р) наступного змісту:

«н) дотримуватись режиму користування земельною ділянкою таким чином, щоб це не спричиняло шкоди іншим землекористувачам, стану навколишнього середовища, об'єктам історико-культурного призначення;

о) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування і т. ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

п) повідомляти орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний термін;

р) здійснювати оплату послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього.»

Пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України без укладення додаткової угоди до даного договору з моменту прийняття рішення про відмову від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- порушення строків будівництва, встановлених даним договором без згоди орендодавця;

- передача чи відчуження права оренди третім особам.»

Пункт 12.5 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку в разі смерті фізичної особи орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або третіх осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.»

Решту пунктів договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у Державному реєстрі земель 19.02.2007 за №040765900039, залишаються незмінними та сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.

Позовні вимоги мотивовані невідповідністю умов договору вимогам законодавства в частині визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру і порядку її сплати.

Ухвалою суду від 01.08.2013 порушено провадження у справі №919/892/13. Також, цією ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської Ради.

Розпорядженням від 07.10.2013 № 413 року у зв'язку з перебуванням судді господарського суду міста Севастополя Грицай О.С. у відпустці, відповідно о пункту 3.3. рішення зборів суддів господарського суду міста Севастополя від 28.12.2010 (зі змінами) та на виконання рішення зборів суддів господарського суду міста Севастополя від 02.10.2013, справу було передано для здійснення повторного автоматичного розподілу та розподілено судді Лотовій Ю.В.

Ухвалою суду від 07.10.2013 року справу було прийнято до розгляду суддею Лотовою Ю.В. та призначено до розгляду у судовому засіданні.

Розгляд справи відкладався за правилами статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити у повному обсязі з підстав, які зазначені у позові та письмових поясненнях наданих суду.

Представник третьої особи вважає позов таким, що підлягає задоволенню.

Відповідач у судове засідання не з'явився, явку уповноваженого представника не забезпечив. Про час та місце розгляду справи повідомлений за адресою місцезнаходження згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних ociб та фізичних ociб - підприємців.

Відповідач у відзиві на позовну заяву з позовними вимогами не погодився у частині зміни розміру орендної плати з 07.02.2012, а також зі змінами до пункту 4.8. Зокрема зазначив, що внесення змін до Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі не є підставою для перегляду орендної плати по договорам оренди, укладеним до внесення таких змін, а вимога про встановлення дати з якої повинен застосовуватись цей розмір необґрунтована. (арк.с. 68-70)

Згідно зі статтею 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідно до частини 1 пункту 3.9.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Суд дійшов висновку, що матеріали справи у достатній мірі характеризують правовідносини сторін у справі, у зв'язку з чим вважає можливим розглянути за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та третьої особи, дослідивши наявні у справі докази, суд

ВСТАНОВИВ :

23.01.2007 між Севастопольською міською Радою (Орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Орендодавець відповідно до рішення Севастопольської міської Ради № 764 від 13.09.2006 року надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування кафе з інтернет-залом, з віднесенням цих земель до категорії земель житлової та громадської забудови, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (далі по тексту Договір). Договір зареєстрований у Севастопольській міській філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.02.2007 за №040765900039. (арк.с. 22-26)

Згідно з пунктом 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0459 га.

У пункті 2.2. Договору було зазначено, що відповідно до кадастрового плану на земельній ділянці відсутні будови і споруди, під проходами, проїздами та площадками - 0,0459 га.

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що він укладений строком на 25 років.

Актом прийому-передачи земельної ділянки від 30.01.2007 року був засвідчений факт передання орендованої земельної ділянки відповідачу. (арк.с. 31)

Згідно з пунктом 2.3. Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає:

а) на період будівництва, до здачі об'єкту в експлуатацію 52 407,00 грн, що підтверджується довідкою про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №4918/1, виданої Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів від 08.12.2006 року;

б) на подальший період 262 034,00 грн, що підтверджується довідкою про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №4918/1, виданої Севастопольським міським управлінням земельних ресурсів від 08.12.2006 року.

Пунктом 4.1. Договору передбачалось, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської Ради № 1348 від 14.10.2003 року у розмірі 2,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пункт 4.2. Договору встановлював, що розмір річної орендної плати за користування земельною згідно з розрахунком складає:

а) на період будівництва: 52 407 х 0,025 = 1 310,175 грн;

б) на подальший період: 262 034 х 0,025 = 6 550,85 грн.

При цьому, нормативна грошова оцінка земельної ділянки для періоду будівництва приймається до уваги не довше, ніж протягом двох років від дати прийому-передачі земельної ділянки. Грошова оцінка для наступного періоду приймається з моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, але не пізніше двох років від дати прийому-передачі земельної ділянки. У разі внесення в цій договір змін у частині збільшення строків будівництва зміни вносяться також в п. 4.2. договору.

Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі з урахуванням внесених змін, зокрема рішенням СМР від 13.02.2008 року № 3701, встановлені розміри орендної плати (далі по тексту Методика). (арк.с. 94-95, 96-102)

20.11.2011 року Севастопольською міською Радою було прийняте рішення № 2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію» (далі по тексту рішення № 2163). (арк.с. 32)

07.02.2012 року СМР прийняте рішення № 2318 «Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя» (далі по тексту рішення № 2318). (арк.с. 33)

На виконання зазначених рішень та з метою приведення Договору до відповідності з діючими нормами права СМР на адресу підприємства направлений проект додаткової угоди про внесення змін до Договору. Однак, підприємство з проектом додаткової угоди не погодилось, направило на адресу позивача заперечення. (арк.с. 34-44)

Вказані обставини стали підставою для звернення позивача з позовом.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами, а тому підпадають під правове регулювання як загальних норм Цивільного кодексу України, так і спеціальних норм Земельного кодексу України, Податкового кодексу України та Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частин 1 та 2 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, зміна правовідношення.

Статтею 20 Господарського кодексу України передбачено, що держава забезпечує захист прав і законних інтересів суб'єктів господарювання та споживачів. Кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом, у тому числі, установлення, зміни і припинення господарських правовідносин. Порядок захисту прав суб'єктів господарювання та споживачів визначається цим Кодексом, іншими законами.

Згідно з частинами 1 та 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин 1, 2, 3 та 4 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

З урахуванням зазначених норм суд вважає, що позивач мав право звернутись до суду із зазначеним позовом, а спосіб захисту вибраний СМР відповідає діючому законодавству.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. (частина 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі»)

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. (частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до умов договору та вимог діючого законодавства орендна плата за землю залежить від нормативної грошової оцінки землі.

У позові СМР була заявлена вимога про викладення пункту 4.1. розділу 4 у новий редакції, а саме: «Річна орендна плата за користування земельною ділянкою до 07.02.2012 встановлюється відповідно до п. 5.1. ст. 288 Податкового кодексу України, у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 07.02.2012 встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (надалі - Методика) у розмірі 5% (п'яти відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.»

Суд вважає, що ця вимога підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. (Частина 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі»)

Підпунктом 9.1.10 пункту 9.1. статті 9 Податкового кодексу України встановлено, що плата за землю відноситься до загальнодержавних податків та зборів.

Відповідно до статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно зі статтею 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 цього Кодексу.

Підпунктами 288.5.1 та 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, тобто трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі. Не може перевищувати - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.8 Договору визначено, що розмір орендної плати переглядається у випадках: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, у тому числі внаслідок інфляційних процесів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складеним з участю Орендодавця; в інших випадках, передбачених законом.

Позовні вимоги про внесення змін до п. 4.1 Договору обґрунтовані невідповідністю умов договору Методики.

Судом встановлено, що рішенням Севастопольської міської Ради від 14.10.2003 року за № 1348 була затверджена Методика визначення розмірів орендної плати при укладенні, продовженні та поновленні договорів оренди землі. Відповідно до рішення СМР від 13.02.2008 року (тобто після укладення договору) був викладений у новий редакції розділ 3 додатку до рішення № 1348. Зокрема розмір орендної плати за земельні ділянки, на яких розташовані торговельні комплекси та кафе встановлений у розмірі 5 %. (арк.с. 96-102)

Пунктом 1.3 рішення № 2318 було передбачено, що за результатом інвентаризації договорів оренди земельних ділянок необхідно привести ставки орендної плати до відповідності з діючим законодавством та Методикою шляхом внесення відповідних змін у договори оренди.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Сторони у договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (стаття 6 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно зі статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради віднесені питання вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин та затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Частиною 1 статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

З урахуванням зазначеного, суд дійшов висновку, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, як і невідповідність її розміру діючим нормативним актам. А тому, наявні підстави для зміни розміру орендної плати у договорі через його невідповідність розміру, встановленому законодавством, як на момент виникнення спору між сторонами, так і на момент його вирішення судом, а відтак і наявність у позивача права вимагати від відповідача приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового для позивача і відповідача.

Тому, позовні вимоги у частині встановлення у Договорі розміру орендної плати у 5 % є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Разом з тим, позивач зазначив, що такій розмір орендної плати повинен застосовуватись з 07.02.2012 року, але не надав суду будь-яких доказів та обґрунтування чому новий розмір має діяти саме з цієї дати. Крім того, запропонував встановити розмір орендної плати до 07.02.2012 встановлюється відповідно до пунктом 5.1. стті 288 Податкового кодексу України, у розмірі: 3% (трьох відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 07.02.2012.

Відповідно до частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Враховуючи цю норму права новий розмір орендної плати повинен застосовуватись саме з моменту набрання цим рішенням законної сили.

Те саме зазначено і у пункті 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".

Необхідність визначення у нової редакції Договору розміру орендної плати за попередні періоди позивачем так саме жодним чином не обґрунтовано.

А тому, у цій частині позовних вимог має бути відмовлено.

Позивач просив суд внести зміни у Договір та викласти пункт 4.3 в наступній редакції:

« 4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

- на період з 01.01.2012 до 07.02.2012:

545 549,04 х 0,03 х 2,5 : 366 х 37 = 4 136,33 грн;

- на період з 07.02.2012:

554 549,04 х 0,05 = 27 277,45 грн.»

Суд вважає, що ця вимога підлягає частковому задоволенню з урахуванням наступного.

Згідно з пунктом 2.3 Методики розмір річної орендної плати визначається в залежності від цільового призначення земельної ділянки та інших факторів у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Такий принцип визначення річної орендної плати за землю відповідає статтям 274, 285-288 Податкового кодексу України. Таким чином, формула визначення річної орендної плати, що передбачена у першому реченні та величина річної орендної плати з урахуванням нових нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати запропонованої редакції пункту 4.3 відповідає вимогам діючого законодавства, а тому позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.

Разом з тим, відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

СМР не доведено обґрунтованість перерахунку орендної плати за попередні періоди, а тому суд вважає вимоги позивача про внесення цих змін до договору необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Що стосується позовних вимог щодо змін до пунктів 2.3., 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 4.2., 4.4, 4.5., 4.6., 4.7, 4.9-4.13, пунктів 5.4. та 5.5., підпункту б) пункту 9.2.2, пункту 12.4., 12.5 та доповнення пункту 9.1.1. розділу 9. підпунктом ж), пункту 9.2.2. розділу 9. підпунктами н), о), п), р), то судом при вирішенні цих вимог врахована позиція представника відповідача, якій у відзиву на позов та у відповіді на пропозицію укласти договір погодився з такими змінами.

Відповідно до статей 626, 627 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

13.09.2011 року СМР прийняте рішення № 1326 «Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради №1343 від 14.10.2003 року «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення», яким були затверджені примірний договір оренди земельної ділянки та Положення про оренду земельних ділянок.

Зазначені вище зміни до Договору відповідають вимогам діючого законодавства та вказаному примірному договору оренди земельної ділянки та фактично узгоджені сторонами.

З урахуванням зазначених вище обставин у суду відсутні підстави для відмови у цих позовних вимогах, а тому вони підлягають задоволенню.

Що стосується викладення у новій редакції пункту 4.8 договору суд зазначає наступне.

Відповідно до частини першої та другої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідач не погодився на внесення змін до пункту 4.8. договору.

13.09.2011 року СМР прийняте рішення «Про внесення змін до рішення Севастопольської міської Ради №1343 від 14.10.2003 року «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення», яким був затверджений примірний договір оренди земельної ділянки. Але, цим рішенням не вирішувалось питання щодо приведення діючих договорів у відповідність із затвердженим примірним договором.

З урахуванням викладеного та обставин справи, суд вважає необхідним залишити пункт 4.8. в діючій редакції пункту 4.7 розділу 4 Договору.

Що стосується позовних вимог щодо змін до преамбули договору, то суд вважає, що в преамбулі Договору встановлюються установчі дані та реквізити сторін, зміст преамбули Договору не змінює обсяг прав та обов'язків сторін. А тому, зазначити у преамбулі договору на підставі яких документів діє та чи інша сторона є правом цієї сторони. Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

У пункті 4.1. постанови пленум Вищого господарського суду України від 21.02.2013 № 7 "Про деякі питання практики застосування розділу VI Господарського процесуального кодексу України" встановлено, що судовий збір у справах зі спорів, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладається на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття обґрунтованих пропозицій другої сторони. Якщо розбіжності між сторонами вирішено частково на користь однієї із сторін і частково на користь другої сторони, то витрати, пов'язані зі сплатою судового збору, розподіляються між обома сторонами з урахуванням кількості та змісту прийнятих господарським судом пропозицій кожної із сторін (зокрема, у залежності від кількості пунктів спірного договору, прийнятих судом у редакції позивача і відповідача).

Таким чином, судовий збір підлягає стягненню з відповідача на користь позивача пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись статтями 32, 33, 34, 49, 75, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Змінити умови укладеного між Севастопольською міською Радою (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) договору оренди земельної ділянки від 23.01.2007 року, зареєстрованого 19.02.2007, реєстраційний номер 040765900039, виклавши пункти договору у новій редакції, запропонованій позивачем:

2.1. Преамбулу договору викласти у наступній редакції:

«На підставі рішень Севастопольської міської Ради від 20.12.2011 №2163 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її у дію» від 07.02.2012 №2318 «Про проведення заходів по введенню в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя», внести до договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0459 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_2, наданої для будівництва та обслуговування кафе з інтернет-залом, укладеного між Севастопольською міською Радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України земельних ресурсів» у Державному реєстрі земель 19.02.2007 за №040765900039, наступні зміни:

Пункт 2.3. договору викласти у наступній редакції:

« 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01.01.2012 року складає:

545 549,04 грн. (п'ятсот сорок п'ять тисяч п'ятсот сорок дев'ять грн 04 коп.), що підтверджується випискою з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки №1255-3.2/5, виданої Головним управлінням Держкомзема у м. Севастополі 29.02.2012 року.»

Розділ 3 договору викласти у наступній редакції:

« 3. Строк дії договору

3.1. Договір укладений строком на 25 (двадцять п'ять) років.

3.2. По закінченню строку, на який укладено договір оренди земельної ділянки, орендар, який належно виконує зобов'язання у відповідності з умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).

3.3. Орендар, який має намір скористуватись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця у встановленому порядку не пізніше ніж за два місяці до спливу строку дії договору оренди землі.

3.4. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені. У разі недосягнення домовленості відносно орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.»

Розділ 4 договору викласти у наступній редакції:

« 4. Оренда плата та порядок розрахунків

4.1. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється згідно з Методикою визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженою рішенням міської Ради від 14.10.2003 №1348 (зі змінами та доповненнями) (надалі - Методика) у розмірі 5% (п'яти відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.2. Розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням його цільового використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, які заповнюються під час укладення (поновлення) чи зміни умов договору оренди.

4.3. Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою визначається за формулою:

Нормативна грошова оцінка х Ставку орендної = Сума річної

земельної ділянки (грн.) плати (%) орендної плати (грн.)

Величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою згідно з розрахунком складає:

545 549,04 х 0,05 = 27 277,45 грн.

4.4. Наведений розрахунок величини річної орендної плати щорічно корегується відповідно до п. 4.6. даного договору.

4.5. Орендна плата за землю оплачується орендарем у строки та порядку, які визначені Податковим кодексом України.

4.6. Нарахування розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Величина річної орендної плати підлягає щорічному перерахунку у строк до першого лютого поточного року залежно від щорічно індексованої грошової оцінки земельної ділянки.

Щорічний розрахунок орендної плати здійснюється орендарем згідно з умовами даного договору та вимогами чинного законодавства та погоджується орендодавцем.

У разі внесення змін до Методики, щорічний розрахунок розміру орендної плати здійснюється у відповідності зі знов затвердженою Методикою.

4.7. У строк до 20 лютого поточного року щорічний розрахунок орендної плати, узгоджений з орендодавцем, представляється орендарем державній податковій інспекції за місцем розташування земельної ділянки.

4.8. У разі порушення, передбачених даним Договором строків освоєння (забудови) орендованої земельної ділянки розмір річної орендної плати підлягає корегуванню шляхом збільшення орендної ставки на поправочний коефіцієнт 2,5, визначений відповідності з Методикою, та застосовуваний до моменту введення до експлуатації об'єкту капітального будівництва, передбаченого даним договором але не більш ніж 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

4.9. Розмір орендної плати переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором, у тому числі зміни цільового використання земельної ділянки;

- зміни розміру земельного податку, збільшення цін та тарифів, нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- зміни розмірів ставок орендної плати за землю, визначених Методикою;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено актом, складеним за участю орендодавця;

- в інших випадках, передбачених законом.

Періодичність перегляду: рішення про зміни, які вказані у пункті 4.9., має бути прийнято до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування таких змін (плановий період). В іншому випадку, норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, який настає за плановим періодом.

4.10. Розмір орендної плати не залежить від результатів господарської діяльності орендаря.

4.11. У разі припинення права користування земельною ділянкою орендна плата сплачується за фактичний період перебування земельної ділянки у користуванні у поточному році.

4.12. За несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку відповідно до законодавства України.

4.13. Контроль за нарахуванням, перерахуванням до бюджету, стягненням заборгованості по орендній платі здійснюється у порядку, передбаченому Податковим кодексом України.»

Пункт 5.4. розділу 5 договору викласти у наступній редакції:

« 5.4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у суборенду без змін цільового використання згідно із Законом України «Про оренду землі». У цьому випадку плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати розміру орендної плати.».

Розділ 5 договору доповнити пунктом 5.5. у наступній редакції:

« 5.5. Право на оренду земельної ділянки не може бути відчужене орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.»

Пункт 9.1.1. розділу 9 договору доповнити підпунктом ж) наступного змісту:

«ж) дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються.»

Підпункти б) пункту 9.2.2. розділу 9 договору викласти у наступній редакції:

«б) виконувати зобов'язання землекористувача відповідно до умов даного договору, Земельного кодексу України, Податкового кодексу України;».

Пункт 9.2.2. розділу 9 договору доповнити підпунктами н), о), п), р) наступного змісту:

«н) дотримуватись режиму користування земельною ділянкою таким чином, щоб це не спричиняло шкоди іншим землекористувачам, стану навколишнього середовища, об'єктам історико-культурного призначення;

о) у разі переходу права власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомого майна до іншої особи, у десятиденний строк надати орендодавцю копію документа, який підтверджує перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (договір купівлі-продажу, дарування і т. ін.) та у найкоротший строк вжити заходів до оформлення переходу права користування земельною ділянкою до набувача об'єкту нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці;

п) повідомляти орендодавця про зміну своїх реквізитів, у тому числі організаційно-правової форми, найменування, юридичної адреси та ін., у десятиденний термін;

р) здійснювати оплату послуг з внесення відомостей про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткових угод до нього.»

Пункт 12.4 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.4. Орендодавець може відмовитись в односторонньому порядку від договору зі звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Цивільним кодексом України без укладення додаткової угоди до даного договору з моменту прийняття рішення про відмову від договору у наступних випадках:

- використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням (використанням);

- використання земельної ділянки з порушенням екологічних вимог;

- систематичної несплати орендної плати (протягом 3 місяців);

- не здійснення щорічного перерахунку розміру орендної плати за землю у строк, встановлений даним договором;

- порушення строків будівництва, встановлених даним договором без згоди орендодавця;

- передача чи відчуження права оренди третім особам.»

Пункт 12.5 розділу 12 викласти у наступній редакції:

« 12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, не є підставою для змін умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку в разі смерті фізичної особи орендаря, засудження або обмеження його дієздатності за рішенням суду, переходить до спадкоємців або третіх осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.»

Решту пунктів договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» у Державному реєстрі земель 19.02.2007 за №040765900039, залишаються незмінними та сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.

3. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Севастопольської міської Ради (вул. Леніна, 3, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 24872845) 1 105,71 грн (одна тисяча сто п'ять грн 71 коп.) судового збору.

Повне рішення складено 18.11.2013.

Суддя Ю.В. Лотова