Рішення № 35304218, 28.10.2013, Кіровський районний суд м. Дніпропетровська

28.10.2013

Справа № 0418/7871/2012

2/0203/829/2013

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 жовтня 2013 року Кіровський районний суд м. Дніпропетровська

у складі: головуючого - судді Маймур Ф.Ф.,

при секретарі - Величко О.М.,

за участю: представника відповідача - ОСОБА_1,

представника відповідача - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Дніпропетровську цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Інжинірингова компанія КС» до Публічного акціонерного товариства «Омега Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Екторнет Україна VII», ОСОБА_3 про визнання права користування нерухомим майном, -

ВСТАНОВИВ:

26 листопада 2012 року до Кіровського районного суду м. Дніпропетровська звернувся позивач із позовом до ПАТ «Сведбанк», ТОВ «Екторнет Україна VII», ОСОБА_3 про визнання права користування нерухомим майном.

Ухвалою суду, постановленню без виходу до нарадчої кімнати, за клопотанням представника ПАТ «Омега Банк» на підставі ст.37 ЦПК України до участі у справі залучено правонаступника відповідача ПАТ «Сведбанк» - ПАТ «Омега Банк» (Т.1 а.с.198-206).

В обґрунтування свої позовних вимог позивач послався на те, що він на підставі договору оренди від 23 вересня 2010 року, укладеного з ПАТ «Сведбанк», є користувачем нерухомого майна - торгівельних, офісних та інших нежитлових приміщень будівлі торгівельного комплексу, загальною площею 10723,2 м2, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську. Строк оренди спірного нерухомого майна за вказаним договором становить 6 років 2 місяці, тобто до 23 листопада 2016 року. До 01 листопада 2012 року між позивачем та ПАТ «Сведбанк» жодних спорів відносно орендованих приміщень не було, проте 11 листопада 2012 року до спірного орендованого нерухомого майна з'явились представники відповідача ТОВ «Екторнет Україна VII», і, заявивши, що вказане товариство є новим власником нерухомого майна, стали вимагати від позивача звільнити орендоване приміщення, а також почали створювати перешкоди нормальному функціонуванню торгівельного комплексу, пропонувати його суборендарям, які пов'язані цивільними зобов'язаннями із позивачем, відмовитись від виконання таких зобов'язань на користь ТОВ «Екторнет Україна VII», розвішували у спірному приміщенні письмові об'яви щодо проведення переговорів з укладення договорів суборенди. 19 листопада 2012 року відповідач ОСОБА_3, який за твердженнями позивача був власником частини орендованих приміщень, у супроводі працівників правоохоронних органів та приватних охоронних структур намагався потрапити до офісних приміщень у спірному нерухомому майні, встановити підзвітну йому охорону у будівлі, а також здійснив заміну замків на розподільному електричному щиті, який контролює енергопостачання в будівлі, і з того часу позивач не має доступу до цього щита. На підставі вищевикладеного, а також вказуючи, що договір оренди від 23 вересня 2010 року є чинним, а зміна власника спірного нерухомого майна, якщо така була, не є підставою для розірвання такого договору оренди і втрати позивачем права користування спірним нерухомим майном, позивач просив суд визнати за ним право користування спірним нерухомим майном на умовах зазначеного договору оренди від 23 вересня 2010 року, а також покласти на відповідачів судові витрати (Т.1 а.с.2-5).

Представник позивача в останнє судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, в ході розгляду справи позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні в повному обсязі.

Представник відповідача ПАТ «Омега Банк» в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, надав письмові заперечення проти позову, пославшись на недоведеність жодними належними доказами тверджень позивача про перешкоджання відповідачем ТОВ «Екторнет Україна VII» функціонуванню торгівельного комплексу, в якому розташовані орендовані позивачем приміщення, а також недоведеність вчинення відповідачем ОСОБА_3 зазначених у позові дій щодо порушення права позивача на користування орендованим приміщенням. Також представник вказав, що договір оренди від 23 вересня 2010 року, на який посилається позивач та на підставі якого просить визнати право користування, з 12 листопада 2012 року з дотриманням вимог закону та договору є розірваним в односторонньому порядку ПАТ «Сведбанк» внаслідок неналежного виконання позивачем свого обов'язку з оплати за користування орендованим приміщенням, а саме прострочення оплати за 5 місяців. Крім того, на підставі договору купівлі-продажу від 01 листопада 2012 року новим власником спірного нерухомого майна є ТОВ «Екторнет Україна VII» (Т.1 а.с.227-233, Т.2 а.с.25-31).

Представник відповідача ТОВ «Екторнет Україна VII» в ході розгляду справи позовні вимоги не підтримав, надав письмові заперечення та послався на необґрунтованість та безпідставність позову внаслідок того, що зазначений позивачем спосіб захисту та предмет спору у вигляді «визнання права користування» не відповідають наведеним позивачем підставам для задоволення вимог - наявності перешкод у користуванні. На думку даного представника коректним способом захисту мало б бути «усунення перешкод у користуванні». Також представник відзначив правомірність дій ТОВ «Екторнет Україна VII» щодо пропонування суборендарям укласти договори оренди саме з даним відповідачем, оскільки договір оренди з позивачем було розірвано і саме ТОВ «Екторнет Україна VII» є новим власником нерухомого майна. Крім того, представник відповідача в обґрунтування своїх заперечень послався і на недоведеність позивачем зв'язку відповідача ОСОБА_3 з ТОВ «Екторнет Україна VII» та вчинення першим будь-яких протиправних дій відносно позивача (Т.1 а.с.148-152).

Відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином.

Вислухавши пояснення учасників розгляду справи та дослідивши її матеріали, суд приходить до наступного висновку на підставі наступного.

Судом встановлені наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.

Так, в судовому засіданні встановлено, що 23 вересня 2010 року між позивачем, як орендарем/наймачем, та ПАТ «Сведбанк», правонаступником якого є відповідач ПАТ «Омега Банк», як орендодавцем/наймодавцем і власником речі, було укладено нотаріально посвідчений договір №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу, за умовами якого позивач отримав в тимчасове платне строкове користування торгівельні, офісні та інші нежилі приміщення будівлі торговельного комплексу літ.А-4, А1-4, А2-1, загальною площею 10723,2 м2, що розташовані по АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську, із зазначенням детального технічний опису таких приміщень у договорі. Строк оренди та дії договору співпадають і становлять 6 років та 2 місяці з дати укладення договору та відповідно закінчуються 23 листопада 2016 року (Т.1 а.с.6-15, 52-57, 199-205).

Також 23 вересня 2010 року здійснено державну реєстрацію вказаного правочину і на підставі відповідного акту здійснено прийом-передачу орендованих/найманих приміщень сторонами договору (Т.1 а.с.16-19).

Згідно п.5.2, 5.3 вказаного вище договору оренди орендар за користування орендованим за договором приміщенням зобов'язався не пізніше 20 числа поточного місяця вносити орендодавцю орендну плату за поточний місяць оренди незалежно від наслідків своєї господарської діяльності за встановленими в договорі платіжними реквізитами. Розмір щомісячної орендної плати разом з ПДВ становить 451424,4 гривень. Сторони договору щомісяця не пізніше 25 числа підписують акт наданих послуг, який є підставою для остаточних розрахунків між сторонами щодо орендних платежів за відповідний період.

Пунктом 7.2 договору оренди від 23 вересня 2010 року визначено, що зобов'язання по здійсненню платежів, що передбачені договором оренди, вважаються виконаними належним чином у момент надходження відповідної суми коштів на рахунок орендодавця.

Судом встановлено, що між сторонами вищезазначеного договору у період з 30 вересня 2010 року по 30 вересня 2012 року було підписано ряд актів на виконання положень п.5.2 договору оренди, якими визначено розмір орендної плати за кожний місяць вказаного періоду, засвідчено надання орендодавцем послуг в повному обсязі, а також відсутність з цього приводу претензій в однієї сторони до іншої (Т.1 а.с.20-45). При цьому, згідно таких актів загальний розмір орендної плати за період з 01 червня 2012 року по 31 жовтня 2012 року склав 2582878,85 гривень, тобто 516575,77 гривень за кожний місяць у періоді. Однак, як вбачається з виписки по банківському рахунку ПАТ «Сведбанк», правонаступником якого є відповідач ПАТ «Омега Банк», станом на 06 грудня 2012 року позивачем, як орендарем, було сплачено орендні платежі за період з 01 червня 2012 року по 31 жовтня 2012 року в загальному розмірі лише на суму 533575,77 гривень, при цьому останній платіж датовано 18 вересня 2012 року (Т.1 а.с.159-160). Викладене свідчить про неналежне виконання позивачем свого договірного зобов'язання та допущення прострочення зі сплати орендної плати.

За змістом п.5.5, 5.6 договору оренди від 23 вересня 2010 року у разі прострочення орендарем сплати орендної плати та/або витрат за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться будівля, у строк, зазначений п.5.2 договору, більше ніж на 30 календарних днів, орендодавець має право розірвати даний договір в односторонньому порядку. У разі настання таких обставин орендар зобов'язується повідомити орендаря про розірвання договору за 20 календарних днів до дати розірвання, а орендар зобов'язується протягом вказаного строку звільнити орендовані приміщення.

Згідно п.2.5 того договору оренди у випадку не підписання орендарем з будь-яких причин акту про повернення приміщень після закінчення або дострокового розірвання договору оренди орендодавець має право обмежити орендарю доступ до приміщень та/або повністю відключити приміщення від систем забезпечення та стягнути збитки у встановленому законодавством порядку.

19 жовтня 2012 року ПАТ «Сведбанк», правонаступником якого є відповідач ПАТ «Омега Банк», надіслав на адресу місцезнаходження позивача лист, яким довів до відома останнього, як орендаря, про розірвання з 12 листопада 2012 року договору №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року у зв'язку із простроченням позивачем на 5 місяців сплати орендних платежів. Лист позивачем отримано 29 жовтня 2012 року (Т.1 а.с.153-158).

Згідно п.23.1.2 договору оренди від 23 вересня 2010 року перехід права власності на нерухоме майно, що є предметом цього договору (купівля-продаж, відчуження майна в інший дозволений спосіб), до нового власника є підставою для припинення дії цього договору оренди у разі, якщо інші домовленості не будуть узгоджені між орендарем та новим власником.

01 листопада 2012 року між ПАТ «Сведбанк», правонаступником якого є відповідач ПАТ «Омега Банк», та відповідачем ТОВ «Екторнет Україна VII» було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу того самого нерухомого майна, оренду якого здійснював позивач на підставі договору №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року до розірвання останнього. 21 листопада 2012 року на підставі зазначеного договору купівлі-продажу за відповідачем ТОВ «Екторнет Україна VII» здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, що є предметом договору купівлі-продажу (Т.1 а.с.161-170).

Судом також встановлено, що спільним листом від 20 листопада 2012 року ПАТ «Сведбанк» та ТОВ «Екторнет Україна VII» повідомили суборендарів спірного нежилого приміщення про продаж такого приміщення банком відповідачу ТОВ «Екторнет Україна VII», а також про розірвання з 12 листопада 2012 року укладеного 23 вересня 2010 року з позивачем договору оренди цього приміщення. Цим же листом суборендарям запропоновано здійснити відповідне переоформлення договорів суборенди. Листом від 22 листопада 2012 року відповідачем ТОВ «Екторнет Україна VII» було доведено до відома суборендарів спірного нежитлового приміщення аналогічну інформацію (Т.1 а.с.218, 219).

04 вересня 2013 року рішенням господарського суду м. Києва у справі №910/12750/13 задоволено позовні вимоги ТОВ Адвокатська компанія «Юральянс» до ТОВ «Екторнет Україна VII» та вирішено в судовому порядку укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна між вказаними особами як покупцем та продавцем відповідно. Предметом такого договору стало нерухоме майно, що включає в себе нежилі приміщення будівлі торговельного комплексу літ.А-4, А1-4, А2-1, загальною площею 10728,8 м2, що розташовані по АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську (Т.2 а.с.9-24).

Правовідносини, які виникли між сторонами, окрім вищевказаних договір, врегульовані нормами ЦК України, ГК України.

Так, відповідно до ст.ст.15, 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до норм ст.ст.11, 525, 629 ЦК України підставами для виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договір, який є обов'язковим для виконання сторонами, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Різновидом договору є договір найму (оренди).

За змістом ст.ст.759-763, 765, 793-795, 797 ЦК України, ст.ст.283, 284, 286 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець, який є власником речі/майна, передає або зобов'язується передати наймачеві майно, яким може бути будівля або інша капітальна споруда (їх окрема частина), у користування за плату на певний строк. Договір найму (оренди) укладається у письмовій формі, а якщо його предметом є нерухоме майно, також підлягає нотаріальному посвідченню, а право користування нерухомими майном за договором - державній реєстрації. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Згідно ст.ст.395, 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, зокрема право користування, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Нормою ст.770 ЦК України визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Згідно до ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу. Частиною 1 ст.530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Положеннями ст.782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

У відповідності до положень ст.ст.651, 653 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Нормою ст.291 ГК України встановлено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Оцінюючи дослідженні в судовому засіданні докази в їх сукупності, суд вважає їх належними, допустимими та достатніми для прийняття рішення у справі по суті.

Аналізуючи встановлені в судовому засіданні фактичні обставини в контексті викладених норм законодавства, з урахуванням змісту позовних вимог та визначених позивачем підстав і предмету позову, суд приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог внаслідок їх необґрунтованості, недоведеності та невідповідності фактичним обставинам спірних правовідносин. Приймаючи таке рішення та надаючи наведену оцінку позовним вимогам позивача, суд виходив за наступного.

Так, позивач пов'язує можливість задоволення своїх позовних вимог із наявністю у себе дійсного речового права на чуже майно - права користування нерухомим майном на підставі чинного договору №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року, а також із вчиненням відповідачами таких дій, які свідчать про невизнання, оспорення ними належності позивачу вказаного права користування, а також із безпосереднім вчиненням відповідачами ТОВ «Екторнет Україна VII», ОСОБА_3 дій, що перешкоджають у реалізації такого права. В той же час, як встановлено у судовому засіданні, внаслідок прострочення позивачем протягом декількох місяців підряд сплати в повному обсязі орендної плати за користування нерухомим майном за договором №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року такий договір у відповідності та на підставі його положень, із дотриманням вимог цивільного та господарського законодавства був розірваний в односторонньому порядку орендодавцем, правонаступником якого є відповідача ПАТ «Омега Банк», з 12 листопада 2012 року. Відтак, дії відповідачів щодо нерухомого майна, право користування яким було предметом зазначеного вище договору оренди від 23 вересня 2010 року, вчинені з моменту розірвання такого договору не можуть оцінюватись як порушення, невизнання, оспорювання або перешкоджання позивачу у реалізації права користування нерухомим майном у зв'язку із фактичним припиненням такого права позивача на час вчинення оскаржуваних ним і вказаних у позові дій відповідачів. З цих же підстав не можуть вважатись протиправними відносно позивача дії відповідача ТОВ «Екторнет Україна VII», ПАТ «Сведбанк» щодо повідомлення суборендарів позивача про припинення внаслідок розірвання дії договору №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року, а також пропонування укласти в зв'язку із цим нові договори суборенди.

При цьому суд не може прийняти до уваги як докази на підтвердження позиції позивача щодо чинності договору №1 оренди нежилих приміщень будівлі торговельного комплексу від 23 вересня 2010 року акти про надання послуг (Т.1 а.с.20-45), оскільки за змістом п.5.2, 7.2 вказаного договору оренди такі акти не є підтвердженням належної сплати позивачем орендних платежів, а лише підтверджують надання орендодавцем послуг позивачу в повному обсязі та можуть використовуватись при визначенні розміру орендної плати за відповідні періоди.

Крім того, про відсутність у позивача права користування чужим нерухомим майном - нежитловими приміщеннями торговельного комплексу по АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську свідчить і встановлений судом факт відчуження такого нерухомого майна з урахуванням відсутності у нового власника домовленості з позивачем про збереження останнім права оренди нерухомого майна в контексті п.23.1.2 договору оренди від 23 вересня 2010 року.

Стосовно посилань сторони позивача на перешкоджання відповідачами ТОВ «Екторнет Україна VII», ОСОБА_3 нормальному функціонуванню торгівельного комплексу по АДРЕСА_1 в м. Дніпропетровську, намагання зміни охорону комплексу, посилання на заміну замків на електричному щиті, то достовірність таких посилань не підкріплена жодними доказами у справі, а відтак такі твердження позивача можуть сприйматись судом лише як припущення, які у відповідності до вимог ст.60 ч.4 ЦПК України не можуть бути покладені в основу судового рішення. При цьому, в матеріалах справи відсутні і докази щодо звернення позивача до правоохоронних органів з приводу таких дій відповідачів.

Не приймає суд до уваги в якості доказів по справі надані позивачем листи та заяви (Т.1 а.с.46-51) з проханнями про зменшення орендних платежів, оскільки такі документи не стосуються предмета доказування по справі, а відтак не доводять і не спростовують правової позиції жодної із сторін.

Приймаючи до уваги результат вирішення позовних вимог та враховуючи положення ст.88 ЦПК України, судові витрати, понесені позивачем при зверненні до суду із своїм позовом, відшкодуванню не підлягають.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст.11, 15, 16, 395, 396, 525, 526, 530, 610, 611, 629, 651, 653, 759-763, 765, 770, 782, 793-795, 797 ЦК України, ст.ст.188, 283, 284, 286, 291 ГК України, ст.ст.10, 11, 57-60, 64, 88, 169, 208, 209, 212-215, 218, 223 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Товариству з обмеженою відповідальністю «Інжинірингова компанія КС» у задоволенні позову до Публічного акціонерного товариства «Омега Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Екторнет Україна VII», ОСОБА_3 про визнання права користування нерухомим майном - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст.223 ЦПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Дніпропетровської області протягом 10 днів з дня проголошення рішення шляхом подання апеляційної скарги через Кіровський районний суд м. Дніпропетровська. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Ф.Ф. Маймур