Рішення № 34538813, 31.10.2013, Немишлянський районний суд міста Харкова (до 25.04.2025 - Фрунзенський районний суд м. Харкова)

Справа № 2033/2-130/11

Провадження № 2/645/1889/13

РІШЕННЯ

Іменем України

31 жовтня 2013 року Фрунзенський районний суд м. Харкова у складі:

головуючого судді Алтухової О.Ю.,

секретар судового засідання - Анацька К.Є..

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення суми внаслідок невиконання умов попереднього договору про продаж нерухомого майна,-

у с т а н о в и в:

У жовтні 2009 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про стягнення 1 500 136,00 грн. внаслідок невиконання умов попередніх договорів про продаж нерухомого майна. Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що ОСОБА_2 ухилявся від укладення основного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, уклавши 27 травня 2008 року договір іпотеки із ЗАТ «ПУМБ», предметом якого була зазначена квартира.

30 листопада 2009 року позивач уточнив позовні вимоги, в результаті чого до участі справи в якості співвідповідача було залучено ОСОБА_3 дружину відповідача ОСОБА_2, яка 09 квітня 2008 року надала згоду своєму чоловікові на укладання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

Таким чином позивач просив стягнути солідарно з відповідачів суму борг у сумі 1 500 136,00 грн.

Представник позивача ОСОБА_4, який діє на підставі довіреності від 28 листопада 2011 року, у судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив суд позов задовольнити та стягнути солідарно з відповідачів 1 500 136,00 грн. внаслідок невиконання ОСОБА_2 умов попередніх договорів про продаж нерухомого майна.

Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у судове засіданні не зявилися, надали заяви про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги не визнали в повному обсязі з підстав, викладених у їх письмових поясненнях, долучених до матеріалів справи, у задоволенні позову просили відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_5, який діє на підставі довіреності від 08 липня 2013 року, у судовому засіданні позовні вимоги не визнав в повному обсязі, зазначивши, в тому числі, що позивач не довів наявності вини відповідачів у невиконанні попередніх договорів про продаж нерухомого майна та не укладенні договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, у звязку із чим у задоволенні позову просив відмовити в повному обсязі.

Суд, заслухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши письмові пояснення відповідача ОСОБА_3М,, дослідивши письмові докази, надані сторонами, в їх сукупності, приходить до наступного.

09 квітня 2008 року сторони у простій письмовій формі уклали попередній договір у забезпечення укладення договору купівлі-продажу обєкту нерухомості, згідно якого відповідач по справі ОСОБА_2 мав укласти з позивачем ОСОБА_1 у строк до 20 травня 2008 року договір купівлі-продажу на належну ОСОБА_2 квартиру № 44-А, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Леніна, 77 за ціною 873 500,00 грн. При укладанні договору позивач передав відповідачеві 50 500,00 грн. у якості завдатку. Сторонами у договорі були узгоджені всі істотні умови майбутнього договору, але не було додержано обовязкової нотаріальної форми укладення договору (т. 1 а.с. 6).

Так п. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України вказує, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Згідно ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Судова колегія Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 05 червня 2013 року, якою скасовані судові рішення по даній справі, постановлені попередніми складами суду, а саме: рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 20 вересня 2011 року, рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області від 10 січня 2012 року та ухвала судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 08 серпня 2012 року, - прямо вказує на наявність таких фактичних обставин справи.

Вимоги щодо повернення безпідставно набутих відповідачами коштів позивачем не заявлялися, а відповідно до положень ч. 1 ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи в межах заявлених сторонами вимог.

Доказів на підтвердження достовірних причин через які договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 не був укладений у період з 09 квітня 2008 року по 20. травня 2008 року суду з боку позивача та його представника не надано.

Судом встановлено, що 14 травня 2008 року відповідач ОСОБА_2 в особі ОСОБА_5, який діяв на підставі довіреності, уклав із ОСОБА_6 попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 (т. 1 а.с. 7).

Згідно з п. 1 вказаного попереднього договору сторони мали укласти у строк до 01 листопада 2008 року договір купівлі-продажу належної ОСОБА_2 квартири № 44-А, розташованої за адресою: м. Харків, просп. Леніна, 77, за ціною 910 000,00 грн.

Згідно з п. 4 попереднього договору позивач передав представнику відповідача для передачі відповідачу грошове забезпечення в розмірі 160 000,00 грн. на підтвердження зобовязання та у забезпечення виконання основного договору купівлі-продажу зазначеної квартири.

Згідно з п. 5 попереднього договору у разі, якщо продавець буде відмовлятися (ухилятися) від договору купівлі-продажу у визначений у п. 1 цього договору термін та на вищезазначених умовах, він зобовязується повернути покупцеві отриманий від нього аванс, а також сплатити пеню у розмірі 100 (сто) відсотків від суми авансу, переданого за цим попереднім договором. Передача всієї суми (суми авансу та пені) буде здійснена не пізніше 3 (трьох) діб з моменту отримання продавцем вимоги, заявленої у будь-якій формі.

Згідно з п. 6 попереднього договору у разі якщо покупець буде відмовлятися (ухилятися) від договору купівлі-продажу у визначений у п. 1 цього договору термін та на вищезазначених умовах, він не буде витребувати від продавця повернення переданого йому авансу, який залишиться у продавця як сплачена в його інтересах пеня.

При цьому, у попередньому договорі від 14 травня 2008 року були відсутні положення, відповідно до яких відповідачу було б заборонено здійснювати право власності на належну йому квартиру під час дії попереднього договору.

Судом встановлено, що 27 травня 2008 року відповідачем ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 6393281 та договір іпотеки № 6393567 із ЗАТ «ПУМБ» (т. 3 а.с.43-46), за умовами яких ОСОБА_2 передав в іпотеку ЗАТ «ПУМБ» квартиру № 44-А, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Леніна, 77.

15 вересня 2008 року відповідачем ОСОБА_2 в особі в особі ОСОБА_5, який діяв на підставі довіреності, було укладено з ОСОБА_1 договір про зміни до попереднього договору, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 (т. 1 а.с.8).

Згідно з договором про зміни пункт 4 попереднього договору викладався у новій редакції, за якою позивач передав представнику відповідача для передачі відповідачу ОСОБА_2 грошове забезпечення в розмірі 510 000,00 грн. в підтвердження зобовязання та забезпечення виконання основного договору купівлі-продажу. Також договором про зміни був змінений п.1 попереднього договору і подовжений до 10 січня 2009 року термін укладання договору купівлі-продажу квартири.

08 січня 2009 року та 29 січня 2009 року відповідач ОСОБА_2 в особі довіреної особи ОСОБА_5 уклав із позивачем договори про зміни до попереднього договору, посвідчені приватним нотаріусом ХМНО ОСОБА_7 (т. 1 а.с.9,10). Згідно із договорами про зміни був змінений п.1 попереднього договору, подовжений термін укладання договору купівлі-продажу квартири до 30січня 2009 року та 31 березня 2009 року - відповідно.

В матеріалах справи відсутні інші угоди, укладені сторонами й спрямовані на зміну умов попереднього договору від 15 травня 2008 року, як і відсутні будь-які звернення сторін одна до одної в період дії попереднього договору від 14 травня 2008 року.

Згідно з п.1 ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Згідно з ч. 2 ст. 635 ЦК України сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Згідно з ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Таким чином, з огляду на положення закону, викладені вище, суд приходить до висновку, що зобовязання сторін за попереднім договором від 14 травня 2008 року припинилися 01 квітня 2009 року.

Позивач у позовній заяві вказує, що час укладання договору купівлі-продажу квартири неодноразово переносився з вини продавця, який не надав правовстановлюючих документів на нерухоме майно, а саме на квартиру № 44-А, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Леніна, 77, на яку було накладено заборону відчуження згідно з договором іпотеки від 27 травня 2008 року. Тобто, на думку позивача, продавець не вивівши квартиру з іпотеки ухилявся від укладення договору купівлі-продажу квартири, а неодноразові вимоги продавця про повернення коштів залишені без задоволення.

Проте суд не може погодитися з такою позицією позивача в обґрунтування його позовних вимог, оскільки такі твердження позивача спростовуються матеріалами справи.

Так, витрати по нотаріальному посвідченню попереднього договору від 14 травня 2008 року та договорів про зміни до нього від 15 вересня 2008 року, 08 січня 2009 року, 29 січня 2009 року поніс саме позивач, про свідчать відповідні посилання у договорах: п. 10 договору від 14 травня 2008 року; п. 5 договору від 15 вересня 2008; п. 4 договору від 08 січня 2009; п. 4 договору від 29 січня 2009 року. На думку суду, за правилами ділового обігу, за умов свободи укладення договорів витрати з посвідчення змін до будь-якого договору несе сторона договору, яка ініціювала такі зміни та зацікавлена в них. Також суд вважає, що відповідач ОСОБА_2, який оплачував користування кредитними коштами, не був зацікавлений у подовженні терміну укладання договору купівлі-продажу квартири, а від так і терміну проведення повного розрахунку.

Представник позивача у судовому засіданні не зміг надати обґрунтованої відповіді на питання представника відповідача ОСОБА_2, чому за умови ухилення відповідача від укладання договору купівлі-продажу квартири, яке мало місце на думку позивача, позивач продовжував укладати договори про зміни до попереднього договору, сплачувати витрати з нотаріального посвідчення таких договорів, а не звернувся до відповідача з письмовою вимогою про повернення грошових коштів або з листом, в якому б викликав відповідача до нотаріуса для укладення договору купівлі-продажу квартири.

Відповідно до п. 3.5, 4.4.2 кредитного договору № 6393281 від 27 травня 2008 року відповідач мав право на дострокове виконання зобовязань перед ЗАТ «ПУМБ». Згідно з п. 3.5.4 у разі дострокового виконання відповідачем в повному обсязі всіх зобовязань перед ЗАТ «ПУМБ», кредитний договір вважається припиненим.

Згідно з п. 3.4.2 договору іпотеки № 6393567 від 27 травня 2008 року ЗАТ «ПУМБ» зобовязаний після повного виконання відповідачем ОСОБА_2 зобовязання за кредитним договором здійснити всі необхідні дії щодо звільнення квартири від обтяжень згідно умов договору іпотеки. Згідно з п. 5.12 договору іпотеки, договір припиняє чинність у випадку припинення основного зобовязання (дії кредитного договору).

Відповідно до листа з РЦ ПАО «ПУМБ» вих. № КНА-61/160 від 24.05.2012 р. відповідач тричі 29 грудня 2008 року, 30 січня 2009 року та 21 жовтня 2009 року ( т. 3 а.с.39-42) ОСОБА_2 звертався до ЗАТ «ПУМБ» із заявами з приводу повного дострокового погашення зобовязань за кредитним договором у звязку із запланованим продажем квартири.

З інформації, витребуваної судом за клопотанням представника позивача з ПАТ «ПУМБ» під час укладення та в період дії договору іпотеки правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_1 до Банку на зберігання не передавалася ( т. 3 а.с. 72).

Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідач ОСОБА_2 мав реальну можливість у будь-який час припинити дію договору іпотеки № 6393567 від 27 травня 2008 року та повязані з цим договором обтяження, у разі укладення договору купівлі-продажу квартири № 44-А, розташовану за адресою: м. Харків, просп. Леніна, 77 з позивачем ОСОБА_1

Судом встановлено, що 18 вересня 2009 року позивач звернувся (а.с.) до відповідача ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_5 через приватного нотаріуса ХМНО ОСОБА_7 із заявою про виклик на 21 жовтня 2009 року до нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу квартири на умовах попереднього договору від 14 травня 2008 року.

Таким чином, з вимогою про укладання основного договору позивач звернувся до відповідача ОСОБА_2 після сплину строку, передбаченого попереднім договором від 14 травня 2008 року, що також зазначено і в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 05 червня 2013 року, якою скасовані судові рішення по даній справі, постановлені попередніми складами суду.

З матеріалів справи вбачається, що 24 вересня 2009 року позивач звернувся до відповідача ОСОБА_2 та його представника ОСОБА_5 з приводу повернення подвійної суми завдатку, авансу та пені в розмірі 1 500 136,00 грн. (т. 1 а.с.15).

Листи були направлені поштою 25 вересня 2009 року, про що свідчать копії квитанцій (т. 1 а.с. 16), тобто в день подання ОСОБА_1 до суду позовної заяви до ОСОБА_2 про стягнення суми внаслідок невиконання умов попередніх договорів ( т. 1 а.с. 3). Інших подібних звернень матеріали справи не місять.

Таким чином, доказів неодноразових звернень позивача до відповідача та його представника з приводу невиконання умов попередніх договорів, на які позивач посилається у позовній заяві, суду не надано.

Зі змісту кореспонденції, що надходила від позивача на адресу відповідача та його представника суду не зрозуміло, які ж саме дії мав вчинити ОСОБА_2 для задоволення вимог ОСОБА_1: повернути отримані кошти, штраф та пеню за листом від 24 вересня 2009 року чи зявитися до нотаріуса 21 жовтня 2009 року для укладення з позивачем договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

З позовної заяви вбачається, що ОСОБА_1 передав відповідачу ОСОБА_2 на виконання умов попередніх договорів 14 травня 2008 року 160 000,00 грн., а 15 вересня 2008 року - 510 000,00 грн., що разом складає 670 000,00 грн.

Проте, таке твердження позивача спростовується наявними у справі доказами, а саме договором про зміни до попереднього договору від 15 вересня 2008 року згідно з яким пункт 4 попереднього договору від 14 травня 2008 року викладався у новій редакції, згідно з якою розмір грошового забезпечення переданого позивачем відповідачу складав 510 000,00грн.

Окрім того, з рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова від 27 липня 2009 року по справі № 2-3035/09р. за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_8 про стягнення заборгованості, вбачається, що основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 не було укладено з вини ОСОБА_1, в звязку із відсутністю у нього достатньої кількості коштів для проведення остаточного розрахунку, а також рішенням встановлено, що сторони попереднього договору (ОСОБА_2 та ОСОБА_1Я.) неодноразово змінювали умови договору, відкладаючи термін укладення основного договору, оскільки ОСОБА_1 не мав коштів для проведення остаточного розрахунку

Згідно ч. 3 ст. 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Таким чином, суд приходить до висновку, що позивачем не надані суду докази виконання ним зобовязань за договором, а саме проведення повного розрахунку ані шляхом готівкового розрахунку, ані шляхом перерахування коштів на депозитний рахунок нотаріуса, як і не доведено належними доказами вину відповідача ОСОБА_2 у неукладенні договору купівлі-продажу квартири.

02 грудня 2009 року ОСОБА_3 залучено до участі у справі в якості співвідповідача з тих підстав, що на час укладення попередніх договорів вона була дружиною ОСОБА_2 та надавала нотаріальну згоду на укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 (т. 1 а.с. 54).

Відповідно до ч. 4 ст. 65 СК України договір, укладений одним із подружжя, в інтересах сімї, створює обовязки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сімї.

Проте, на думку суду, позивачем не доведено, що надаючи згоду на укладення договору купівлі-продажу квартири № 44а по проспекту Леніна, 77 в м. Харкові відповідач ОСОБА_3 надавала згоду на укладення попереднього договору від 14 травня 2008 року та змін до нього і кошти, отримані відповідачем ОСОБА_2 за попереднім договором від 14 травня 2008 року були витрачені ним в інтересах сімї. До такого висновку прийшла і судова колегія Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в ухвалі від 05 червня 2013 року, якою скасовані судові рішення по даній справі, постановлені попередніми складами суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1, на думку суду не є обґрунтованими, в звязку із чим задоволенню не підлягають.

Враховуючи викладене, на підставі ст.ст. 215, 216, 220, 635, 637 ЦК України, ст. 65 СК України, керуючись 10,11, 60, 61, 88, 169, 212-215 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3 про стягнення суми внаслідок невиконання умов попереднього договору про продаж нерухомого майна - відмовити в повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через суд першої інстанції протягом десяти днів з дня проголошення рішення шляхом подання апеляційної скарги. Іншими особами, які брали участь у справі, але не були присутніми у судовому засіданні під час проголошення рішення може бути подана апеляційна скарга протягом 10-ти днів з дня отримання копії рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо воно не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя:О.Ю.Алтухова