Постанова № 34333365, 22.10.2013, Севастопольський апеляційний господарський суд

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2013 року Справа № 919/762/13

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Сотула В.В.,

суддів Черткової І.В.,

Балюкової К.Г.,

за участю представників сторін:

позивача: Севастопольська міська рада - Капустін Дмитро Миколайович, дов. № 0315/206 від 14 січня 2013 року,

відповідача: публічне акціонерне товариство "Укртелеком" - Михайлюк Юлія Володимирівна, дов. № 780 від 20 грудня 2012 року, Шкурат Юрій Володимирович, дов. № 783 від 20 грудня 2012 року,

третьої особи: Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради - не з'явився,

розглянувши апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Укртелеком" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Харченко І.А.) від 14 серпня 2013 року у справі № 919/762/13

за позовом Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

до публічного акціонерного товариства "Укртелеком" (бул. Т.Шевченко, 18,Київ 30,01030)

третя особа Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

про внесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

02 липня 2012 року Севастопольська міська рада на підставі статей 175, 188 Господарського кодексу України, статей 632, 652 Цивільного кодексу України звернулась до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до публічного акціонерного товариства "Укртелеком" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 29 січня 2007 року реєстраційний номер 040766000009, виклавши їх в редакції позивача.

Позовні вимоги мотивовані тим, що рішенням від 07 лютого 2012 року № 2318 Севастопольською міською радою вирішено внести відповідні зміни у діючі договори оренди земельних ділянок та спрямувати на адресу орендарів пропозиції про намір внести зміни в договори оренди земельних ділянок, але відповідач відмовився від внесення змін в діючий договір оренди земельно ділянки (а.с. 4-19).

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 14 серпня 2013 року у справі № 919/762/13 позовні вимоги Севастопольської міської ради до публічного акціонерного товариства "Укртелеком" задоволено частково.

Внесені зміни до укладеного між Севастопольською міською радою до публічним акціонерним товариством "Укртелеком" договору оренди земельної ділянки від 22 лютого 2007 року реєстраційний № 040766000009.

В новій редакції викладені преамбула договору та пункт 2.3. договору:

" 2.3. Нормативная денежная оценка земельного участка с 01.01.2012 г. составляет 261392,67 грн. (двести шестьдесят одна тысяча триста девяносто две гривны 67 копеек), что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка № 491-3.1/5, выданной Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 01.02.2012 года.".

3. Раздел 4. договору викладено в наступній редакції (мовою оригіналу):

" 4. Арендная плата и порядок расчетов

" 4.1. Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается до 07.02.2012 в соответствии с п. 5.1. ст. 288 Налогового кодекса Украины в размере 3% (трёх процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка, с 07.02.2012 устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 № 1348 (с изменениями и дополнениями) (далее - Методика), в размере 7% (семи процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка.

4.2. Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом его целевого использования и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения (возобновления) или изменения условий договора аренды.

4.3. Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:

Нормативная денежная оценка х Ставка арендной = Сумма годовой

земельного участка (грн.) платы (%) арендной платы (грн.)

Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:

- на период с 01.01.2012 до 07.02.2012:

261392,67 х 0,03 : 366 х 37 = 792,75 грн;

- с 07.02.2012:

261392,67 х 0,07 = 18297,49 грн.

4.4. Приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.6. настоящего договора.

4.5. Арендная плата за землю оплачивается Арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины.

4.6. Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции.

Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.

Ежегодный расчет арендной платы производится Арендатором в соответствии с условиями настоящего Договора и требованиями действующего законодательства и согласовывается Арендодателем.

В случае внесения изменений в Методику, ежегодный расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с вновь утвержденной Методикой.

4.7. В срок до 20 февраля текущего года ежегодный расчет арендной платы, согласованный с Арендодателем, представляется Арендатором государственной налоговой инспекции по месту расположения земельного участка.

4.8. Размер арендной платы пересматривается в случае:

1. изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, в том числе изменения целевого использования земельного участка;

2. изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, нормативной денежной оценки земельного участка;

3. изменения размеров ставок арендной платы за землю, определенных Методикой;

4. ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине Арендатора, что подтверждено актом, составленным с участием Арендодателя;

5. в иных случаях, предусмотренных законом.

Периодичность пересмотра: решение об изменениях, указанных в пункте 4.8. должно быть принято до 15 июля года, который идет перед бюджетным периодом, в котором планируется применение таких изменений (плановый период). В противном случае, нормы соответствующих решений применяются не ранее начала бюджетного периода, который настает за плановым периодом.

4.9. Размер арендной платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности Арендатора.

4.10. В случае прекращения права пользования земельным участком арендная плата платится за фактический период пребывания земельного участка в пользовании в текущем году.

4.11. За несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

4.12. Контроль за начислением, перечислением в бюджет, взыскание задолженности по арендной плате осуществляется в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Украины.".

4. Пункт 5.4. договору викладено в наступній редакції (мовою оригіналу):

" 5.4. Арендованный земельный участок или его часть может по согласию Арендодателя передаваться Арендатором в субаренду без изменения целевого использования в соответствии с Законом Украины "Об аренде земли". В этом случае плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы.";

2.5. Розділ 5 доповнено пунктом 5.5. наступного змісту (мовою оригіналу):

" 5.5. Право на аренду земельного участка не может быть отчуждено Арендатором другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.".

2.6. Пункт 9.1.1. розділу 9 договору доповнено підпунктом ж) наступного змісту:

"ж) соблюдение режима водоохранных зон, прибрежных защитных полос зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон, зон особого режима использования земель и территорий, которые особенно охраняются;".

2.7. Розділ 9.2.2 доповнено пунктами к), л), м) наступного змісту (мовою оригіналу):

"к) осуществлять оплату услуг по внесению ведомостей о государственной регистрации договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему.

л) сообщать Арендодателю об изменении своих реквизитов, в том числе организационно-правовой формы, наименования, юридического адреса и др., в десятидневный срок.

м) в десятидневный срок после государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка предоставить его копию в орган государственной налоговой службы по месту расположения земельного участка и территориальный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять контроль соблюдения требований земельного законодательства.".

2.8. Пункт 12.4. розділу 12 викладено в наступній редакції (мовою оригіналу):

" 12.4. Арендодатель может отказаться в одностороннем порядке от договора с освобождением Арендодателя от ответственности, согласно Гражданскому кодексу Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения об отказе от договора, в следующих случаях:

- использования Арендатором земельного участка не по целевому назначению (использованию);

- использования земельного участка с нарушением экологических требований;

- систематической неуплаты арендной платы (в течение трех месяцев);

- не осуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный данным договором;

- передачи или отчуждения права аренды третьим лицам.".

2.9. Пункт 12.5 розділу 12 викладено в наступній редакції (мовою оригіналу):

" 12.5. Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица - арендатора, не является основанием для изменения условий или расторжения договора".

2.10. Інші пункти договору оренди землі, зареєстрованого Севастопольською міською філією ДП "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 22.02.2007 за номером 040766000009 в Державному реєстрі земель, залишаються без змін і сторони підтверджують свої зобов'язання за ними.

У задоволені решти вимог відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат (а.с. 128-142).

Не погодившись з рішенням суду, публічне акціонерне товариство "Укртелеком" звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати в частині задоволення вимоги про внесення змін у частину 4 пункту 4.6 та частину 3 пункту 4.8 договору оренди земельної ділянки від 29 січня 2007 року.

Доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що зміст вказаних пунктів договору суперечить статтям 13, 21, 30 та розділу ІІІ Закону України „Про оренду землі", пункту 10 постанови Кабінету міністрів України „Про затвердження типового договору оренди землі" від 03 березня 2004 року № 220, а також частині 4 статті 178 та статті 188 Господарського кодексу України.

На думку відповідача, вказаними нормативними актами не передбачена така підстава зміни розміру орендної плати, як внесення змін до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі.

У судовому засіданні 22 жовтня 2013 року представники публічного акціонерного товариства "Укртелеком" підтримали доводи апеляційної скарги з підстав, викладених в ній, представник Севастопольської міської ради проти доводів апеляційної скарги заперечував, вважаючи їх безпідставними, а рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Представник Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради не з'явився в судове засідання, про час і місце слухання справи повідомлені належним чином.

Оскільки явка в судове засідання згідно статті 22 Господарського процесуального кодексу України - це право, а не обов'язок сторін, справа може розглядатися без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.

Враховуючи те, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, а явку представника третьої особи обов'язковою визнано не було, колегія визнала за можливе переглянути рішення суду першої інстанції за відсутності не з'явившегося представника Управління з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради.

При повторному розгляді справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія Севастопольського апеляційного господарського суду встановила наступне.

29 січня 2007 року між Севастопольською міською Радою (орендодавець) і публічним акціонерним товариством "Укртелеком" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Севастопольській міській філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 22 лютого 2007 року за №040766000009 (а.с. 21-29).

Відповідно до пункту 1 договору орендодавець на підставі рішення Севастопольської міської Ради від 08 листопада 2006 року № 1027 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування об'єкта зв'язку - радіовузла, з віднесенням цих земель до категорії житлової та громадської забудови, яка розташована: м. Севастополь, вул. 4-а Бастионна, 1.

30 січня 2007 року за актом приймання-передачі орендодавцем було передано земельну ділянку орендарю (а.с. 33).

Відповідно до пункту 3.1 договору договір укладений строком на 25 років.

Пунктом 4.1 договору визначено, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється на підставі Методики визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі, затвердженої рішенням міської ради від 14 жовтня 2003 року № 1348, у розмірі 1,5% від грошової оцінки земельної ділянки.

За умовою пункту 4.2. величина річної орендної плати за користування земельною ділянкою розраховується за формулою: 2225,63 грн. (річна орендна плата) = 148375 грн. (сума грошової оцінки земельної ділянки) х 0,015.

Пунктом 4.7. договору були визначені умови перегляду розміру орендної палати.

Рішенням Севастопольської міської ради від 13 лютого 2008 року № 3701 з метою приведення розмірів ставок щорічної орендної плати за земельні ділянки у відповідність із Законом України "Про оренду землі", на підставі Законів України "Про Державний бюджет України на 2008 рік" та „Про плату за землю" були внесені зміни до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, яка була затверджена рішенням Севастопольської міської ради від 14 жовтня 2003 року № 1348 (а.с 100-101).

13 вересня 2011 року рішенням Севастопольської міської ради № 1326 (а.с. 107-118) внесено зміни до рішення від 14 жовтня 2003 року № 1343 та затверджено у новій редакції Примірний договір оренди земельної ділянки (додаток № 2).

20 грудня 2011 року Севастопольською міською радою було прийнято рішення № 2163 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя та введення її в дію" (а.с. 34).

07 лютого 2012 року позивачем прийнято рішення "Про проведення заходів по введення в дію нормативної грошової оцінки земель в адміністративних межах міста Севастополя" № 2318, яким вирішено після надання орендарям витягів з технічної документації по нормативної грошової оцінки, затвердженої рішенням Севастопольської міської ради від 20 грудня 2011 року № 2163, внести відповідні зміни у діючі договори оренди земельних ділянок, спрямувати на адресу орендарів пропозиції про намір внести зміни в договори оренди земельних ділянок (а.с. 35).

На виконання зазначених рішень та з метою приведення договору у відповідності з діючим законодавством 27 грудня 2012 року позивачем на адресу відповідача був направлений проект додаткової угоди про внесення змін у договір (а.с 36).

Оскільки відповідач відмовився від укладення додаткової угоди (лист від 08 лютого 2013 року № 452-08-1, а.с. 44-45) дані обставини з'явились підставою для звернення позивача з позовом до суду.

Рішенням суду позов задоволено частково.

Відповідачем рішення суду оскаржується тільки в частині прийняття змін в пункти 4.8 (частина 3) та 4.6 (частина 4) договору.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі, тобто є земельними правовідносинами та підлягають регулюванню як загальними нормами Цивільного кодексу України, так і спеціальними нормами Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

Згідно з частинами 1 та 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Частинами 2 та 3 даної статті встановлений порядок зміни та розірвання договорів.

Спеціальною нормою Закону України "Про оренду землі" також передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 Закону).

Укладений 29 січня 2007 року між сторонами договір оренди земельної ділянки № 040766000009 повністю відповідав вимогам як Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 (а.с. 187-192), так і Типового договору оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення, затвердженого рішенням Севастопольської міської ради від 14 жовтня 2003 року № 1343 (а.с. 172-176).

Ані Типовий договір оренди землі, ані Примірний договір оренди земельної ділянки, а також спірний договір оренди (розділ 4) не передбачали таку підставу для перегляду розміру орендної плати, як внесення змін до Методики визначення розмірів орендної плати.

Не передбачена така підстава зміни орендної плати і Законом України «Про оренду землі» (розділ III «Орендна плата за землю»).

Як зазначено вище, діюче законодавство не допускає зміну договору в односторонньому порядку, якщо інше не передбачено законом або договором.

Оскільки, ані спірним договором, ані Типовим договором оренди землі, умови якого в силу їх імперативності є обов'язковими для сторін господарських договірних зобов'язань і не підлягають зміні ними, ані нормами спеціального земельного законодавства не передбачено такої підстави перегляду розміру орендної плати зе земельну ділянку, як внесення змін до Методики, слід визнати обґрунтованість доводів відповідача, викладених в апеляційній скарзі.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що у випадках встановлених законом застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Судом зроблений обґрунтований висновок, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Даний висновок суду відповідає правовій позиції, викладеної в пункті 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17 травня 2011 року № 6.

Але спору стосовно правильності визначення судом розміру орендної плати за земельну ділянку (розділ 4 договору) у зв'язку з законодавчою зміною гранічного розміру цієї плати у сторін не має.

Внесення змін в пункти 4.6 та 4.8 договору обгрунтовано не законодавчою зміною розміру орендних ставок, а обумовлено прийняттям Севастопольською міською радою 13 вересня 2011 року рішення № 1326 "Про внесення змін до рішення Севастопольської міської ради № 1343 від 14 жовтня 2003 року "Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення", яким був затверджений Примірний договір оренди земельної ділянки в новій редакції (додаток № 2, а.с. 109-118).

До пунктів п. 4.6. та 4.9. Примірного договору було внесено положення про перегляд розміру ставок орендної плати у випадку внесення змін до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі.

Проте судова колегія зазначає, що Примірний договор у новій редакції був затверджений позивачем вже після укладення сторонами спірного договору оренди, а тому не має правових підстав для внесення до спірного договору умов Примірного договору, проти яких відповідач заперечує.

До такого ж висновку прийшов і суд першої інстанції, вказавши в мотивувальній частині оскарженого рішення, що правові підстави для внесення змін до договору у зв'язку з прийняттям нової редакції Примірного договору оренди земельної ділянки відсутні (а.с. 139).

Однак в резолютивній частині рішення суд дійшов до протилежного висновку, включив частину 4 пункту 4.6 та частину 3 пункту 4.8 в умови спірного договору.

Дані обставини є підставою для скасування рішення суду в цій частині.

Також судова колегія вважає необхідним зазначити, що, як слід з пункту 4.1 договору (а.с. 16), розмір орендної плати за користування земельною ділянкою встановлюється відповідно до Методики визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі, затвердженої рішенням Севастопольської міської ради від 14 жовтня 2003 року № 1348.

Як випливає з пункту 2 вказаного рішення Севастопольської міської ради норми вказаної Методики застосовується при укладенні нових договорів оренди землі (пункт 1 рішення, а.с. 165), та з самої назви цієї Методики слідує, що вона застосовується при укладенні договорів оренди землі.

Однак, внесення змін до Методики у зв'язку з законодавчою зміною розміру орендної плати є підставою для зміни цієї плати та зміни умов договору оренди в цій частині, що фактично передбачено умовами частини 5 пункту 4.8 договору в редакції прийнятої сторонами.

На підставі викладеного, судова колегія приймає рішення про часткове скасування рішення суду першої інстанції та задоволення апеляційної скарги.

Керуючись статтею 101, пунктом 2 статті 103, пунктом 3 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Укртелеком" задовольнити.

2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 14 серпня 2013 року у справі № 919/762/13 в частині задоволення вимог про внесення змін до частини 4 пункту 4.6 та частини 3 пункту 4.8 договору оренди земельної ділянки, укладеного 29 січня 2007 року між Севастопольською міською радою та публічним акціонерним товариством "Укртелеком", реєстраційний номер 040766000009, скасувати.

3. В цій частині прийняти нове рішення.

У задоволенні позовних вимог про внесення змін до частини 4 пункту 4.6 та частини 3 пункту 4.8 договору оренди земельної ділянки, укладеного 29 січня 2007 року між Севастопольською міською радою та публічним акціонерним товариством "Укртелеком", реєстраційний номер 040766000009 відмовити.

4. В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Головуючий суддя В.В.Сотула

Судді

І.В. Черткова

К.Г. Балюкова

Розсилка:

1. Севастопольській міській раді (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)

2. публічному акціонерному товариству "Укртелеком" (бул. Т.Шевченко, 18,Київ 30, 01030)

3. публічному акціонерному товариству "Укртелеком" (вул. Г.Петрова, 15, м. Севастополь, 99011)

4. Управлінню з питань земельних, водних відносин та містобудування Севастопольської міської ради (вул. Леніна, 3,Севастополь,99011)