Рішення № 34250482, 14.03.2013, Броварський міськрайонний суд Київської області

Справа № 1007/3599/2012

Провадження № 2/361/716/13

14.03.2013

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 березня 2013 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого - судді Шинкаря А.О.

при секретарі - Брейкіній Л.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним,-

В С Т А Н О В И В:

У березні 2012 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, посилаючись на те, що 07 листопада 2005 року між ним та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено інвестиційний договір № 32/2 про будівництво житлового будинку, відповідно до умов якого останнє зобов'язалося своїми або залученими силами і засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок на земельній ділянці НОМЕР_1, яка входить до складу будинків, що будуються на території АДРЕСА_1, а він зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

На підставі рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса АДРЕСА_1.

У строки, передбачені договором він вніс 1 320 000 грн., тобто 100 % вартості будинку та набув права власності на майнові права об'єкту інвестування.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на 37 житлових будинків (котеджів), які вказані в додатку № 1 до цього договору, що будуються за адресою: АДРЕСА_1. Зокрема додатком № 1 передбачено, що в іпотеку передається будинок розташований на ділянці НОМЕР_1.

Позивач вважає, що ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядилось його майновими правами та передало їх в іпотеку ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» з порушенням Закону України «Про іпотеку», оскільки на момент укладення цього договору товариство не було власником майнових прав на об'єкт інвестування.

Крім того, відповідно до ст. 5 вищеназваного Закону в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, майнові права на об'єкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а тому не могли бути передані в іпотеку.

У зв'язку з наведеним позивач просить визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

У судове засідання представник позивача ОСОБА_3 не з'явився, повідомивши письмово про розгляд справи в його відсутності та надавши письмові пояснення, в яких позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представники відповідачів ТОВ «Укрпромінвестгруп», ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» та третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, причин неявки суду не повідомили, тому суд вважає за можливе розглянути позов у їх відсутності.

Дослідивши письмові матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з слідуючих підстав.

Судом встановлено, що 07 листопада 2005 року між позивачем та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено інвестиційний договір № 32/2 на будівництво житлового будинку, згідно з яким забудовник зобов'язується своїми або залученими силами і засобами та відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації збудувати будинок, розташований на ділянці НОМЕР_1, яка входить до складу будинків, що будуються на території АДРЕСА_1 та передати його у власність на умовах даного договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем у строки передбачені п.п. 4.1, 4.2 договору внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування, що підтверджується довідкою ТОВ «Укрпромінвестгруп» від 21.03.2007 року.

Рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінено юридичну адресу АДРЕСА_1.

З матеріалів справи вбачається, що 24.05.2007 року між ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» та ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за № 248-п, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною.

У додатку № 1 до цього договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житловий будинок за номером НОМЕР_1, що споруджуються за адресою: АДРЕСА_1.

З Витягу про реєстрацію в реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна №26518865 від 16.03.2010р. вбачається, що об'єктом обтяження є майнові права на двоповерховий житловий будинок підвищеної комфортності з гаражем на два автомобіля, загальною площею 497,99 кв. м., який будується на земельній ділянці НОМЕР_1, АДРЕСА_1.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Згідно з вимогами ст. 1,5 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, що діяла на час укладення оспорюваного договору) предметом іпотеки може бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державе або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону).

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" встановлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Згідно ч. 7 ст. 5 цього Закону, іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Саме таку правову позицію висловив Верховний Суд України у Постанові від 30 січня 2013 року по справі № 6-168 цс12, прийнятої за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, яка є обов'язковою при виборі правової норми, що підлягає застосуванню в силу положень ч.2 ст. 214, ч.1 ст. 360-7 ЦПК України.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 виконав свої грошові зобов'язання за договором, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва (стовідсоткову передоплату), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

З огляду на наведене, майнові права на незавершений будинок, вартість якого була сплачена замовником за договором № 32/2 від 07.11.2005 року, відповідно до положень Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом застави, тому ТОВ "Укрпромінвестгруп" неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір іпотеки від 24.05.2007 року, який укладено без згоди позивача на передачу майнових прав на спірний будинок в іпотеку, є недійсним у силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, яка була чинною на час укладення оспрюваного договору іпотеки.

Враховуючи викладені обставини та наведені норми закону, суд задовольняє позовні вимоги.

На підставі викладеного та керуючись Законом України "Про іпотеку", Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", ст.ст. 190, 203, 215, 583 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 60, 212-215, 360-7 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» (код ЄДРПОУ 33212210) та публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» (код ЄДРПОУ 14371869) в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Київської області через Броварський міськрайонний суд протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя А. О. Шинкар