Рішення № 33706346, 25.09.2013, Апеляційний суд Чернігівської області

Справа № 2517/5689/2012 Провадження № 22-ц/795/889/2013 Головуючий у I інстанції - Бездідько В. М. Доповідач - Шарапова О. Л.Категорія -цивільна

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 вересня 2013 року м. ЧернігівАПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ у складі:

головуючого - суддіШарапової О.Л.суддів:Литвиненко І.В., Страшного М.М.при секретарі:Примачок Ю.О.за участю:ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Чернігові цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_5 на рішення Прилуцького міськрайонного суду від 15 лютого 2013 року в справі за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_7 про розірвання договору купівлі-продажу жилого будинку і договору купівлі-продажу земельної ділянки та стягнення коштів,

в с т а н о в и в:

В липні 2012 року ОСОБА_5 звернулась до суду з позовом, в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просила розірвати договори купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки від 28 липня 2011 року, укладені між нею та ОСОБА_7; стягнути з ОСОБА_7 на її користь отримані за договорами кошти в сумі 712 000 грн., матеріальні витрати в сумі 4035 грн. та судові витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 28 липня 2011 року вона уклала з відповідачкою договор купівлі-продажу жилого будинку та договір купівлі-продажу присадибної земельної ділянки за адресою : АДРЕСА_1. За придбане нерухоме майно нею було сплачено 712 000 грн. В момент продажу відповідачка стверджувала, що будинок не має недоліків, його будівництво проведене з дотриманням будівельних норм, а глибина закладання фундаменту жилого будинку становить не менше одного метра. Під час проведення нею, позивачкою, косметичного ремонту будинку було виявлено, що стіни будинку мають тріщини. Вона звернулась до Чернігівського експертно-технічного центру „ Держгірпромнагляд України" з метою виявлення прихованих недоліків у жилому будинку і згідно з технічним звітом даної установи придбаний жилий будинок є непридатним для подальшої експлуатації; за складання даного звіту нею понесені витрати в сумі 4035.46 грн. Жилий будинок по АДРЕСА_1 має істотні недоліки щодо якості, що за приписами ч. 2 ст. 678 ЦК України, є підставою для розірвання договору та повернення грошових коштів. Присадибна земельна ділянка разом із жилим будинком є садибою, а тому розірванню підлягає і договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Рішенням Прилуцького міськрайонного суду від 15 лютого 2013 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_5 просить оскаржуване рішення скасувати та постановити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Доводи апеляційної скарги полягають в тому, що оскаржуване рішення є незаконним. Апелянт посилається на те, що технічний стан фундаменту, цоколю та стін жилого будинку є незадовільним, експлуатація жилого будинку можлива лише при проведенні капітального ремонту, тобто жилий будинок має істотні недоліки щодо якості і це є підставою для розірвання договору та стягнення коштів. Апелянт вказує на те, що судове рішення в частині дослідження недійсності правочину є виходом за межі позовних вимог. Апелянт зазначає, що відсутня проектна документація на будівництво придбаного нею жилого будинку, що унеможливлює проведення реконструкції будинку. Апелянт посилається на те, що відбудова жилого будинку потребує значних зусиль, часу та коштів в сумі не менше 255 900 грн. Апелянт вказує на те, що жилий будинок має малозаглиблений фундамент, відсутній арматурний пояс на рівні перекриття будинку. Апелянт зазначає, що витрати по проведенню судової будівельно-технічної експертизи були покладені лише на позивача, а запитання перед експертом були поставлені двома сторонами. Апелянт посилається на те, що суд необгрунтовано взяв до уваги звіт про оцінку майна від 01.07.11 року, наданий банківською установою, оскільки вказаний звіт складений за припущеннями оцінювача.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку.

Встановлено, що 28 липня 2011 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, згідно з яким ОСОБА_7 передала, а ОСОБА_5 прийняла у власність житловий будинок з надвірними будівлями за адресою : АДРЕСА_1; вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу ОСОБА_10 та зареєстрований в реєстрі за № 3700. Продаж житлового будинку з надвірними будівлями вчинений за 669 730 грн.

28 липня 2011 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, згідно з яким ОСОБА_7 передала, а ОСОБА_5 прийняла у власність земельну ділянку площею 808 кв.м. за адресою : АДРЕСА_1; вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу ОСОБА_10 та зареєстрований в реєстрі за № 3713. Продаж земельної ділянки вчинений за 42 270 грн.

28 липня 2011 року між ПАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_5 був укладений іпотечний договір, згідно з яким в забезпечення виконання кредитних зобов»язань ОСОБА_5 передала , а банківська установа прийняла в іпотеку житловий будинок з надвірними будівлями за адресою : АДРЕСА_1; вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Прилуцького міського нотаріального округу ОСОБА_10 та зареєстрований в реєстрі за № 3709.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що цивільне законодавство не містить іншого способу відмови від договору, як визнання правочину недійсним; позивачкою вимоги про визнання правочину недійсним не заявлялися; відсутні підстави для визнання правочину недійсним , як укладеного внаслідок помилки або обману.

Проте, з висновком суду першої інстанції не погоджується апеляційний суд в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог.

За змістом ч. 2 ст. 678 ЦК України у разі істотного порушення вимог щодо якості товару ( виявлення недоліків, які не можна усунути; недоліків, усунення яких пов"язане з непропорційними витратами або затратами часу; недоліків, які виявилися неодноразово чи з"явилися після їх усунення) покупець має право відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми.

Під час апеляційного розгляду справи ОСОБА_5 пояснила, що придбаний жилий будинок має істотні недоліки, оскільки їх усунення пов»язане з непропорційними витратами та затратами часу, і це є підставою для розірвання договорів.

Як вбачається з технічного звіту про стан будівельних конструкцій № 0781.12.74-41.20, складеного 09 червня 2012 року Державним підприємством « Чернігівський експертно-технічний центр Держпромнагляду України» , стан фундаменту та стін жилого будинку по АДРЕСА_1 є непридатним для експлуатації; стан перекриття та покриття вказаного жилого будинку є задовільним. Всі дефекти можуть бути усунуті шляхом проведення протиаварійних заходів.

Згідно з висновком повторної судової будівельно-технічної експертизи від 26 липня 2013 року, складеним експертом Незалежного інституту судових експертиз, станом на 28 липня 2011 року житловий будинок по АДРЕСА_1 перебував в аварійному стані через наявність дефекту фундаменту, який влаштовано без дотримання будівельних вимог; ця обставина є причиною нестійкості і деформацій в конструкціях, що призводять до виникнення пошкоджень - тріщин по всьому будинку; нормальна експлуатація будинку без приведення у відповідність будівельним нормам неможлива. Для усунення дефектів необхідно виконати вишукувальні, проектні та будівельні роботи по зміні конструкції фундаменту; ці роботи виконують спеціалізовані установи і встановлюють їх вартість; об»єктивно визначити вартість робіт, які необхідно виконати для усунення дефектів, експерт не може. Крім цього, пошкодження, які додатково можуть виникнути при проведенні цих робіт експерт також передбачити і врахувати не може, тобто визначити вартість ремонтно-відновлювальних робіт по усуненню всіх недоліків жилого будинку не надається можливим. Оскільки експерт не може скласти кошторис на всі роботи, які потрібні для усунення всіх недоліків досліджувального житлового будинку, то і визначити кількість трудовитрат та часу для усунення всіх недоліків не є можливим.

В довідці дочірнього підприємства « Будівельне управління - 3» Приватного електромонтажного підприємства « Електрон» № 27 від 16 серпня 2012 року зазначається, що з урахуванням технічного звіту про стан будівельних конструкцій № 0781.12.74-41.20, складеного 09 червня 2012 року Державним підприємством « Чернігівський експертно-технічний центр Держпромнагляду України» , капітальний ремонт будівлі по АДРЕСА_1 орієнтовно коштує 160 000 грн.

Згідно довідки приватного підприємства «ПрилукиБудпроект» № 260 від 17 липня 2012 року вартість проектно-кошторисної документації по реконструкції двоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1, з урахуванням технічного звіту про стан будівельних конструкцій № 0781.12.74-41.20, складеного 09 червня 2012 року Державним підприємством « Чернігівський експертно-технічний центр Держпромнагляду України» , становить 18 208.54 грн.

Згідно з довідкою приватного підприємства « Інженерно-технічна фірма АІФ» № 47/01 від 18 лютого 2013 року інженерно-геологічні вишукування на площадці побудованого житлового будинку по АДРЕСА_1 орієнтовно будуть коштувати 17 756 грн.

Висновок судової будівельно-технічної експертизи № 0696 від 12 грудня 2012 року, складений експертом Українського центру судових експертиз, апеляційний суд вважає необґрунтованим, оскільки експертом зазначено, що загальний стан жилого будинку є задовільним, а технічний стан фундаменту, цоколю і стін жилого будинку є незадовільним, що і стало підставою для призначення в ході апеляційного розгляду справи повторної судової будівельно-технічної експертизи за клопотанням ОСОБА_5 Вказаний висновок експерта не узгоджується з висновком повторної судової будівельно-технічної експертизи від 26 липня 2013 року та іншими письмовими доказами по справі. В зв»язку з чим , апеляційний суд вважає необґрунтованим даний висновок експерта в частині визначення вартості ремонтно-відновлювальних робіт для усунення пошкоджень жилого будинку в сумі 55 396 грн., а витрат часу для виконання вказаних робіт в кількості 1029 людино-годин.

При цьому апеляційний суд погоджується з висновком повторної судової будівельно-технічної експертизи від 26 липня 2013 року, складеним експертом Незалежного інституту судових експертиз, який узгоджується з іншими письмовими доказами по справі та згідно з яким для усунення дефектів фундаменту необхідно виконати вишукувальні, проектні та будівельні роботи, що виконують спеціалізованими установами, які і встановлюють їх вартість; а об»єктивно визначити вартість робіт, які необхідно виконати для усунення дефектів, експерт не може; не може експерт врахувати і пошкодження, які додатково можуть виникнути при проведенні таких робіт, тобто експерт позбавлений можливості визначити вартість ремонтно-відновлювальних робіт по усуненню всіх недоліків жилого будинку та визначити кількість трудовитрат та часу для усунення всіх недоліків.

В ході розгляду справи позивачкою надані дані про те, що вартість капітального ремонту двоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 становить орієнтовно 160 000 грн., вартість проектно-кошторисної документації по реконструкції двоповерхового житлового будинку становить 18 208.54 грн., вартість інженерно-геологічного вишукування на площадці побудованого житлового будинку орієнтовно становить 17 756 грн., тобто загальний розмір витрат по усуненню недоліків даного жилого будинку становить 195 964.54 грн.

При цьому ,згідно з укладеним договором купівлі-продажу жилого будинку від 28 липня 2011 року продаж жилого будинку з надвірними будівлями вчинений за 669 730 грн., тобто загальний розмір витрат, які можуть бути понесені позивачкою для усунення недоліків жилого будинку становить 29 % від ціни продажу нерухомого майна, а тому відсутні підстави стверджувати , що усунення недоліків жилого будинку пов»язане з непропорційними витратами порівняно з ціною продажу.

В ході розгляду справи позивачкою взагалі не надано доказів, які б свідчили, що усунення недоліків жилого будинку пов»язане з непропорційними затратами часу.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний суд вважає, що позивачкою не надано доказів про те, що жилий будинок з надвірними будівлями по АДРЕСА_1, з урахуванням приписів ч. 2 ст. 678 ЦК України, має істотні недоліки, що є підставою для розірвання договору купівлі-продажу.

За таких обставин, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, а рішення суду першої інстанції слід змінити в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 303, 307, п. 4 ч. 1 ст. 309, 316, 317 ЦПК України, апеляційний суд, -

В И Р І Ш И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_5 - задовольнити частково.

Рішення Прилуцького міськрайонного суду від 15 лютого 2013 року - змінити в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий:Судді: