Рішення № 33551291, 12.09.2013, Господарський суд Чернівецької області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" вересня 2013 р. Справа № 926/742/13

За позовом приватного підприємства «Граніт-Девелопмент» м. Чернівці

до Чернівецької міської ради

про визнання недійсним частини договору оренди землі

Суддя М.І. Ніколаєв

представники:

від позивача - Федоренко К.М., довіреність №2 від 23.07.2013 року.

від відповідача - Юзьків М.І., довіреність №01/02-18/507 від 05.06.2013 року.

СУТЬ СПОРУ: приватне підприємство «Граніт-Девелопмент» м. Чернівці звернулося з позовом до Чернівецької міської ради про визнання недійсним договору оренди землі №7688 від 20.02.2012 року в частині пунктів 11.1,12.4 та додатку №2, якими передбачено обов'язок сплатити одноразовий внесок на розвиток соціально - культурної інфраструктури м. Чернівців.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що жодною нормою чинного законодавства, у т.ч. і Законом України «Про оренду землі», не передбачено здійснення будь-яких внесків на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста в разі укладення договору оренди землі.

Ухвалою від 15.07.2013 року порушено провадження у справі, судове засідання призначено на 25.07.2013 року за участю представників сторін.

Ухвалою суду від 25.07.2013 року розгляд справи відкладено на 04.09.2013 року.

Відповідач у відзиві на позов заперечує проти позову посилаючись на те, що спірними пунктами договору оренди землі від 20.02.2012 року № 7688 сторони на основі вільного волевиявлення врегулювали відносини які не передбачені актами законодавства, але відповідають загальним засадам цивільного законодавства і які мали місце до державної реєстрації договору оренди землі №7688.

У судовому засіданні 04.09.2013 року оголошено перерву до 12.09.2013 року.

Розглянувши подані документи, з'ясувавши фактичні обставини справи, суд -

ВСТАНОВИВ:

На підставі договору купівлі-продажу частини приміщення від 26.06.2008 року позивач придбав частину комплексу будівель і споруд по вул. М. Тореза,31.

Право власності на вищевказану нерухомість зареєстровано за позивачем 03.07.2008 року (витяг про реєстрацію права власності №19394240).

Рішенням 32 сесії V скликання Чернівецької міської ради від 11.09.2008 року №685 позивачу надано земельну ділянку на вул. М. Тореза, 31 площею 1,0459 га в оренду до 30.12.2018 року та дозволено здійснити реконструкцію під бетонний завод двох власних резервуарів (пункти 3 та 3.3 рішення).

На підставі заяви позивача від 25.03.2011 року йому надано в оренду до 30.12.2018 року земельну ділянку площею 0,5000 га для обслуговування виробничих будівель за адресою вул. М Тореза, 31 (пункт 14.1 рішення 13 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 29.09.2011 року №280).

При цьому, позивача зобов'язано звільнити земельну ділянку площею 0,5459 га, яку зараховано до земель запасу міста (пункти 14.3 та 14.4 вищевказаного рішення Чернівецької міської ради).

Пунктом 14.6 рішення 13 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 29.09.2011 року №280 на позивача покладено обов'язок сплатити кошти в еквіваленті орендної плати, у вигляді одноразового внеску на розвиток інфраструктури м. Чернівців за фактичне користування земельною ділянкою за адресою вул. М. Тореза,31 за попередні 3 роки.

20.02.2012 року між сторонами укладено договір оренди землі №7688, зареєстрований управлінням Держкомзему у м. Чернівцях 20.07.2012 року№731010004001069 (далі - договір), відповідно до умов якого Чернівецька міська рада (Орендодавець) на підставі рішення 13 сесії Чернівецької міської ради IV скликання від 29.09.2011 р. №280 надала, а приватне підприємство «Граніт-Девелопмент» (Орендар) прийняло в строкове платне користування земельну ділянку для обслуговування виробничих будівель (реконструкція під бетонний завод), яка знаходиться в м. Чернівцях на вул. Торези Моріса, 31 (пункт 1.1 договору).

Згідно пунктів 2.1. та 2.3. договору в оренду передано земельну ділянку загальною площею 0,5000 га, нормативно грошова оцінка згідно витягу з технічної документації якої становить 882200,00 грн., економіко-планувальна зона №78.

Пунктом 3.1 договору передбачено, що він укладений строком на п'ять років десять місяців і діє до 30.12.2018 року.

Річна орендна плата визначається відповідно до чинного законодавства, розрахована згідно з додатком №1 цього договору та за повний рік оренди становить 26466,00 грн. Орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України, орендар щорічно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати (пункти 4.1, 4.4. договору).

Пунктом 4.5. договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем рівними частинами в строк до 30 числа місяця за звітним.

Актом прийому-передачі земельної ділянки на місцевості від 20.02.2012 року сторони засвідчили передачу орендарю в оренду земельну ділянку по вул. Тореза Моріса,31 в м. Чернівці.

Відповідно до пункту 11.1. договору оренди орендар сплачує одноразовий внесок в сумі 78115,90 грн. на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців. Орендар сплачує одноразовий внесок протягом одного року після державної реєстрації цього договору.

Пунктом 12.4. договору передбачено, що в разі несвоєчасної сплати одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців в термін, визначений цим договором, нараховується пеня в розмірі 0,1% (відсотка) від нарахованої суми внеску за кожен день прострочення платежу, включаючи день оплати.

Додаток № 2 до договору, який відповідно до пункту 13.4 договору є його невід'ємною частиною, містить складений та підписаний в односторонньому порядку представниками відповідача розрахунок одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців на суму 78115,90 грн. за період з 20.02.2009 року по 19.02.2012 року та дублює передбачене пунктом 11.1 договору зобов'язання позивача сплатити одноразовий внесок в сумі 78 115,90 грн. на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців.

Згідно пункту 4.9 Положення «Про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельну ділянку у м. Чернівцях», затвердженого Рішенням 33 сесії міської ради V скликання 23.10.2008 року №715, орендар сплачує одноразовий внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста за фактичне користування земельної ділянки з дати прийняття рішення сесії про надання йому дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки в оренду за рахунок земель запасу міста до дати укладення Договору оренди землі.

Пунктом 4.10 вищевказаного положення (з урахуванням змін, що внесені Рішенням 22 сесії міської ради VІ скликання від 29.03.2012 року №467) передбачено, що при переході права власності на будівлю або споруду одноразовий внесок справляється з дня виникнення права власності на будівлю або споруду до дати укладення договору оренди землі, якщо інше не передбачено рішенням міської ради.

Як встановлено судовим слуханням станом на момент вирішення спору у позивача відсутня заборгованість по орендній платі за землю.

Статтею 120 Земельного кодексу України (у редакції чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки) передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").

Згідно ст.15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Згідно положень ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Визнання договору недійсним є одним із способів захисту, який застосовується судом у випадках та порядку, визначеному цивільним законодавством.

Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 Цивільного кодексу України.

Відповідно до приписів ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Зміст правочину складають як права та обов'язки, про набуття, зміну, припинення яких домовилися учасники правочину.

Відповідно до ч.1 ст. 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до ст.217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був вчинений і без включення в нього недійсної частини.

Слід зазначити, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав і за наслідками, визначеними законом, а тому слід встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

За змістом ст. 627 Цивільного кодексу України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Так, ст. 6 Цивільного кодексу України визначено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

У свою чергу, Закон України «Про оренду землі», як і інші закони та нормативно-правові акти, не передбачають здійснення одноразових або будь-яких інших внесків на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста в разі укладання договорів оренди землі.

Більш того, ст. 120 Земельного кодексу України гарантує безумовне право власника будівлі на користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість.

При цьому, лише Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (надалі - Закон) передбачено випадок обов'язкової сплати внеску на розвиток інфраструктури міста.

Зокрема, замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті (ч.2 ст. 40 Закону).

Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (надалі - Закон), що визначено ч. 1 ст.40 вищевказаного Закону.

Відповідно до ч. 6 ст.40 встановлені граничні розміри пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Чернівецька міська рада, укладаючи спірний договір, діяла на підставі, зокрема, Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 р. №715, про що зазначено в преамбулі Договору.

Пунктом 4.9 згаданого Положення визначено, що орендар сплачує одноразовий внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста за фактичне користування земельною ділянкою з дати прийняття рішення сесії про надання йому дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки в оренду за рахунок земель запасу міста до дати укладання договору оренди землі, що суперечить вимогам Закону, який передбачає обов'язок сплати вищевказаного внеску лише при забудові земельної ділянки у відповідному населеному пункті.

Крім цього, відповідно до п.п.2,6 розділу V «Прикінцеві положення» Закону закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону, а будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Таким чином, п.11.1 договору, яким встановлено зобов'язання щодо сплати одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців та п. 12.4 договору, що передбачає відповідальність за своєчасну несплату вищевказаного внеску, не відповідають вимогам зазначених норм Закону, у зв'язку з чим підлягають визнанню недійсними.

При цьому суд також враховує, що відповідно до ч.2 ст.4 ГПК України суд не застосовує акти державних та інших органів, якщо ці акти не відповідають законодавству України, у зв'язку з чим відхиляються посилання відповідача на обов'язковість норм Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях, затвердженого рішенням 33 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 23.10.2008 р. №715.

В цій площині та з урахуванням того, що користування (оренда) землі в Україні є платним, суд зазначає, що сторони не були позбавлені можливості врегулювати окремою угодою чи додатковою угодою до даного договору питання оплати за фактичне землекористування земельною ділянкою, на якій розташовано нерухоме майно позивача за період з моменту виникнення права власності на нерухомість до дати проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Більш того, навіть в разі відсутності такої угоди, відповідач не позбавлений можливості звернутись до суду з позовом про стягнення коштів за фактичне землекористування земельною ділянкою, на якій розташовано нерухоме майно позивача.

Також, суд звертає увагу на невідповідність п. 11.1 договору, що передбачає сплату одноразового внеску в на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців п. 14.6 рішення 13 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 29.09.2011 року №280, яким на позивача покладено обов'язок сплатити кошти за фактичне користування земельною ділянкою за адресою вул. М. Тореза,31 за попередні 3 роки.

У свою чергу, додаток №2 договору, який відповідно до пункту 13.4 договору є його невід'ємною частиною та фактично є розрахунком одноразового внеску на розвиток соціально-культурної інфраструктури м. Чернівців, складений та підписаний лише в односторонньому порядку представниками відповідача та скріплений тільки відбитком його печатки. Це означає, що додаток до договору не вчинено у формі правочину, а тому його не може бути визнано недійсним.

Враховуючи вищевикладене позовні вимоги слід задовольнити частково, а судовий збір пропорційно задоволеним вимогам покласти на відповідача, з вини якого спір доведено до суду.

Керуючись статтями 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати недійсними пункти 11.1 та 12.4 договору оренди землі №7688 від 20.02.2012 року, що укладений між приватним підприємством «Граніт-Девелопмент» та Чернівецькою міською радою.

3. В решті позову відмовити.

4. Стягнути з Чернівецької міської ради (м. Чернівці, Центральна пл.1 код ЄДРПОУ 36068147) на користь приватного підприємства «Граніт-Девелопмент» (м. Чернівці вул. Університетська, 4 код 35583179) 764,6 грн. судового збору.

Повне рішення складено та підписано 17.09.2013 року.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку, передбаченого для оскарження, а у разі подання апеляційної скарги або внесення апеляційного подання, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційною інстанцією.

Суддя М.І. Ніколаєв