Постанова № 33500942, 12.09.2013, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" вересня 2013 р.Справа № 5017/3016/2012Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С.В. Таран (здійснено заміну на підставі розпорядження заступника голови суду №687 від 10.09.13р.), В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - Т.М. Філончук,

за участю представників сторін:

від прокуратури: І.О. Коломійчук,

від позивача: І.О. Моджук,

від відповідача: Т.В. Кудрявцева,

від третіх осіб:

1)ОМУЗР Одеської міської ради: Т.Л. Польщина,

2) Управління Держземагентства у м.Одесі: не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія"

на рішення господарського суду Одеської області від 22.07.2013р.

у справі № 5017/3016/2012

за позовом Заступника прокурора м.Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

1)Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради;

2)Управління Держземагентства у м.Одесі Одеської області

про внесення змін до договору оренди землі,

встановив:

Заступник прокурора м.Одеси звернувся в інтересах держави в особі Одеської міської ради з позовом та уточненням до нього до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мрія", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 04.02.2005р., укладеного між ТОВ "Мрія" та Одеською міською радою, зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.08.2005р. за №040550500332, в частині збільшення ставки орендної плати за використання земельної ділянки площею 1 250м2 по вул.Скісній, 18 у м.Одесі, виклавши пункти 2.3., 4.1. договору в наступній редакції:

"2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 923 362,50грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №174/п від 27.04.2012р., складеного Управлінням Держкомзему у м.Одесі."

"4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 1250 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 146 168,13грн. на рік. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій безготівковій формі."

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у розділі 4 договору сторонами врегульований розмір орендної плати, а також передбачена можливість збільшення розміру орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку. У зв'язку із змінами, внесеними до статті 21 Закону України «Про оренду землі» відносно визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності, а також затвердженням Одеською міською радою нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради, який є виконавчим органом Одеської міської ради, звернулося до відповідача з пропозицією щодо зміни умов договору оренди. Однак, згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки між сторонами досягнуто не було, що стало підставою звернення до господарського суду з відповідним позовом.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 10.12.2012р. в порядку статті 27 Господарського процесуального кодексу України залучено до участі у справі Управління Держземагентства у м.Одесі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача.

Ухвалою суду від 04.01.2013р. провадження у справі зупинено у зв'язку з призначенням судової оціночної земельної експертизи. Ухвалою суду від 07.03.2013р. провадження у справі поновлено з підстав надходження повідомлення експерта про неможливість надання висновку судової оціночної експертизи, оскільки підготовка витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки покладена на центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин, та не входить до компетенції судових експертів з інженерно-технічних видів досліджень.

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.07.2013р. позовні вимоги задоволено у повному обсязі з мотивів обґрунтованості та доведеності позовних вимог.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ "Мрія" звернулося із апеляційною скаргою, в якій просило рішення скасувати, в позові відмовити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права; неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи. Апеляційна скарга мотивована тим, що у договорі сторонами передбачена можливість збільшення розміру орендної плати саме у зв'язку із зміною розміру земельного податку, а не розміру нормативно-грошової оцінки землі, а тому підстави для зміни розміру орендної плати відсутні. Крім того, норми закону, якими збільшено мінімальний розмір орендної плати, не мають зворотної дії в часі та не поширюються на договори, укладені до набрання ним чинності.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник скаржника підтримав доводи, що викладені в апеляційній скарзі. Представники прокуратури, Одеської міської ради, Одеського міського управління земельних ресурсів заперечували проти доводів апеляційної скарги з підстав її необгрунтованості та просили рішення суду залишити без змін.

Заслухавши представників учасників процесу, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

04.02.2005р. між Одеською міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Мрія" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в Одеській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" 05.08.2005р. за №040550500332, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Одеської міської ради №1179-ХХІV від 26.03.2003р. зобов'язався надати, а орендар - прийняти у строкове платне володіння та користування строком на 10 років земельну ділянку загальною площею 1250га для експлуатації та обслуговування складських і гаражних приміщень та яка знаходиться по вул.Скісній, 18, у місті Одесі, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору (т.1 а.с.16-20).

На земельній ділянці розташовані нежилі будівлі, які належать ТОВ "Мрія" на підставі договору купівлі-продажу від 31.06.2002р. (пункт 2.2. договору).

У пункті 2.3. договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 682 200 грн.

У розділі 4 договору сторонами врегульований розмір та порядок сплати орендної плати.

Пунктом 4.1. договору визначено розмір орендної плати, який складає 25 225грн. на рік.

Згідно із пунктом 4.2. договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється відповідно до „Положення про порядок розрахунку плати за користування земельними ділянками і за часткову участь у землекористуванні в м. Одесі", затвердженого рішенням Одеської міської ради №702-ХХIII від 29.02.2000р. та рішеннями Одеської міської ради №1709- ХХIII від 31.10.2000р., №1061-ХХIV від 26.03.2003р., Постанови КМУ від 12.05.2000р. №783 „Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Пунктом 4.4. визначено, що умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору. Орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати у випадку збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41 -VІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та введено в дію затверджену нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати і плати за дольову участь у землекористуванні з 01.01.2012р. (а.с.69).

До вказаного рішення Одеською міською радою рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1268-VІ внесено зміни. Зокрема, вирішено ввести в дію затверджену нормативну грошову оцінку земель міста Одеси для розрахунку річної орендної плати з 20.09.2011р. (а.с.69, зворотній бік).

Рішенням Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VІ "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м.Одесі" затверджено фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за землі міста Одеси відповідно до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010р. №41 - VІ, а також вирішено зазначені фіксовані відсотки ввести в дію з 20.09.2011р.

Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради у поясненнях від 28.11.2012р. за вх.№36147/2012 зазначило, що згідно Переліку фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі, визначених у додатку до рішення Одеської міської ради від 20.09.2011р. №1267-VI, орендна плата за користування земельною ділянкою за адресою: м. Одеса, вул. Скісна,18, встановлюється у розмірі 5,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а саме: відповідно до пункту 10 Переліку складські бази -5,0%, відповідно до пункту 4 Переліку гаражні стоянки - 3,0%, а згідно із пунктом 29 Переліку при визначенні ставок орендної плати на об'єкти змішаного призначення при неможливості розподілу території по різному функціональному призначенню використовується найбільш високий коефіцієнт, який застосовується до даного комплексу, тобто, у даному випадку - 5,0%.

З наявного в матеріалах справи витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м.Одеси від 27.04.2012р. №174/П/К, розробленого Управлінням Держкомзему у м.Одесі, вбачається, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1 250м2 по вул.Скісній, 18 у м.Одесі, землекористувачем якої являється відповідач ТОВ "Мрія", становить 2 923 362,50грн. (т.1 а.с.57). Відповідно до розрахунку, який здійснений Одеським міським управлінням земельних ресурсів Одеської міської ради, розмір орендної плати за спірну земельну ділянку становить 146 168,13грн. (т.1 а.с.29).

11.09.2012р. Одеське міське управління земельних ресурсів, яке згідно із Положенням про Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. №384 - VІ, є виконавчим органом Одеської міської ради і забезпечує реалізацію повноважень Одеської міської ради у галузі земельних відносин відповідно до чинного законодавства України, звернулося до відповідача з листом за вих.№01-25/2367-04 з пропозицією щодо внесення змін до договору оренди від 05.08.2005р. за №040550500332 в частині збільшення розміру орендної плати до 5% від нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, що складає 146 168,13грн. за рік, разом з розрахунком орендної плати (т.1 а.с.27).

У зв'язку з відмовою відповідача внести зміни до договору оренди Заступник прокурора м.Одеси звернувся з відповідним позовом до господарського суду.

З огляду на наведені обставини судова колегія зазначає наступне.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Податкового кодексу України" № 2756- VІ від 02.12.2010 р. внесено зміни до статті 21 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з чим частина 2 цієї статті викладена у такій редакції: "Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України)".

Пунктом 288.5. статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом;

- для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274 Податкового Кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 і 278 цього Кодексу.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення умов договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 Цивільного кодексу України).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно із статтею 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Отже, нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати (пункт 4.4. договору), а орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, є правомірним висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині встановлення орендної плати у розмірі 5% відсотків від нової нормативної грошової оцінки.

Посилання скаржника на те, що сторонами у пункті 4.4. договору передбачена можливість збільшення розміру орендної плати саме у зв'язку із зміною розміру земельного податку, а не розміру нормативно-грошової оцінки землі, є безпідставними, оскільки відповідно положень пункту 274.1 статті 274 Податкового Кодексу України ставка податку за земельні ділянки встановлюється в залежності від розміру їх нормативної грошової оцінки.

В судовому засіданні апеляційної інстанції представник відповідача зазначив про те, що при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки невірно застосовано коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) у значенні 2,5 (землі комерційного використання), оскільки товариство здійснює виробництво меблів, а тому при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки підлягає застосуванню Кф у значенні 1,2 (землі промисловості (землі виробництва меблів).

Проте, коефіцієнт Кф=2,5 (землі комерційного використання), що використаний при розрахунку нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки, застосовано відповідно до Таблиці 1.1. додатку 1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затвердженого спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11) та у відповідності до договору оренди землі від 05.08.2005р. за №040550500332, відповідно до пункту 2.1. якого земельну ділянку передано в оренду для експлуатації та обслуговування складських і гаражних приміщень. У зв'язку з цим застосовувати інші коефіцієнти відсутні правові підстави.

З огляду на викладене та

керуючись ст.ст. 99, 103, 105 Господарського процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 22.07.2013р. залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови підписано 16.09.2013р.

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя С.В. Таран

Суддя В.Б. Туренко