Рішення № 33419449, 05.09.2013, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 13/2/13

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.09.2013 Справа № 908/84/13-г

за позовом: Прокурора Жовтневого району м. Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Дніпротранссервіс», м. Запоріжжя

про внесення змін до договору оренди землі

Суддя Серкіз В.Г.

Представники:

Від позивача: Веремеєнко Л.М., дов. № 01-17/2443 від 09.06.11р.

Від відповідача: Гайворонський О.Ю., дов. б/н від 10.07.11р.

Прокурор: Красних О.О., посв. № 013462 від 03.12.12р.

Розглядається позовна заява прокурора Жовтневого району м. Запоріжжя в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, до ТОВ «Дніпротранссервіс», м. Запоріжжя, про внесення змін до договору оренди земельної ділянки по вул. Жуковського, 32 у м. Запоріжжя площею 1,0427 га, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Дніпротранссервіс».

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 09.01.2013р. позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі № 908/84/13-г, судове засідання призначено на 06.02.2013р.

Провадження у справі зупинялось ухвалою господарського суду від 26.02.2013р. в порядку ст.79 ГПК України.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 02.04.2013р. скасовано ухвалу господарського суду від 26.02.2013р. про зупинення провадження у справі.

15.07.2013р. господарський суд поновив провадження у справі № 908/84/13-г та призначив судове засідання на 27.08.2013р.

Слухання справи відкладалось на 05.09.2013р. відповідно до ст. 77 ГПК України у зв'язку із необхідністю отримання від прокурора та позивача письмових пояснень на уточнені заперечення відповідача.

Прокурор та позивач підтримали заявлені позовні вимоги на підставах, викладених у позові, просять позов задовольнити: 1. змінити п. 5 договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:01:016:0105) по вул. Жуковського, 32 у м. Запоріжжя, площею 1,0427 га, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Дніпротранссервіс», зареєстрованого Запорізькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.05.2005р. за № 040526100278, виклавши його у такій редакції:

« п. 5 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 838 404 грн. 46 коп. (п'ятнадцять мільйонів вісімсот тридцять вісім тисяч чотириста чотири гривні 46 копійок) в цінах 2012 року».

2. змінити п. 9 вказаного договору, виклавши його в такій редакції:

« п. 9 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі: 475 152 грн. 13 коп. (чотириста сімдесят п'ять тисяч сто п'ятдесят дві гривні 13 копійок), що складає трикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2012 року».

Позовні вимоги обґрунтовуються наступними обставинами: між Запорізькою міською радою і ТОВ «Дніпротранссервіс» укладено договір оренди землі площею 1,0427 га за адресою: м. Запоріжжя, вул. Жуковського, 32; відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7 572 191 грн. 67 коп. в цінах 2005 року; згідно з п.9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 15 144 грн. 17 коп. на протязі строку будівництва об'єкта та в розмірі 75 721 грн. 92 коп. з дня введення об'єкта в експлуатацію за загальну площу земельної ділянки за календарний рік в цінах 2005 року. Рішенням Запорізької міської ради № 16 від 27.07.2011р. врегульовано розміри орендної плати за використання земель міста; крім того, рішенням Запорізької міської ради № 79 від 03.03.2008р. впроваджено оподаткування земель міста на підставі нової нормативно грошової оцінки з 01.03.2008р. У зв'язку із цим, проведеною перевіркою було встановлено, що ТОВ «Дніпротранссервіс» сплачує орендну плату за договором оренди землі від 16.05.05р. у розмірі, що не відповідає вимогам податкового кодексу України та рішень ЗМР, і жодних дій для приведення договору у відповідність до вимог законодавства не здійснює. За інформацією Управління Держкомзему м. Запоріжжя, норматив грошова оцінка земельної ділянки, переданої в оренду відповідачу, становить 15 838 404,46 грн., у зв'язку із чим орендна плата за вказану земельну ділянку, згідно вимог ст. 288 Податкового кодексу України, повинна сплачуватись в сумі 475 152 грн. 13 коп. Посилаючись на ст.. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст.. 21 Закону України «Про оренду землі», ст..ст. 274, 288, 290 Податкового кодексу України, прокурор та позивач просять суд внести відповідні зміни стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати в п.п. 5, 9 договору оренди земельної ділянки, укладеного між Запорізькою міською радою і ТОВ «Дніпротранссервіс».

Відповідач в письмових запереченнях на позов, наданих в судовому засіданні 27.08.2013р., визнав позовні вимоги частково та пояснив суду наступне: договір оренди земельної ділянки від 16.05.2005 р. укладався з Запорізькою міською радою для розміщення торгівельного комплексу; з моменту укладення вказаного договору в експлуатацію було введено лише шосту частину передбаченого на даній земельній ділянці будівництва та реконструкції (перший корпус торгівельного центру). Відповідач зауважив на тому, що пункт 9 договору оренди землі передбачав сплату 20% від загального розміру орендної плати до закінчення будівництва. У зв'язку із економічною кризою 2008 року ТОВ «Дніпротранссервіс» зазнає труднощів з продовженням будівництва, а підвищення цін на землю у зв'язку із новою нормативно грошовою оцінкою земель міста Запоріжжя, ставить під загрозу можливість подальшої діяльності підприємства відповідача. На підставі викладеного, відповідач просить суд змінити умови договору, виходячи з нової нормативно грошової оцінки землі, та викласти п. 9 договору в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі і у розмірі 95 030 грн. 42 коп. (дев'яносто п'ять тисяч тридцять гривень 42 копійки) на протязі строку будівництва об'єкту і у розмірі 475 152 грн. 13 коп. (чотириста сімдесят п'ять тисяч сто п'ятдесят дві гривні 13 копійок) з дня введення об'єкту в експлуатацію за загальну площу земельної ділянки за календарний рік в цінах 2013 року».

Позивач у письмових поясненнях (вих. № 01/02-17/02698 від 05.09.13р.) зазначив, що при укладенні договору оренди від 16.05.05р. орендарю була встановлена орендна плата за землю, окремо на строк будівництва і окремо з дня введення об'єкту до експлуатації, яка визначалась відповідно до нормативної грошової оцінки земель. Таким чином, розмір орендної плати під час будівництва є значно меншим, ніж після введення об'єкту до експлуатації. Запорізька міська рада також підтвердила, що на теперішній час підприємство відповідача не здійснило будівництво об'єкту у повному обсязі: збудовані та введені в експлуатацію лише перша та шоста черги будівництва.

05.09.2013р. справу розглянуто, спір вирішено, прийнято рішення у відповідності до приписів ст. 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, прокурора, суд

В С Т А Н О В И В:

На підставі рішення двадцятої сесії четвертого скликання Запорізької міської ради № 31/41 від 28.01.2005р. між Запорізькою міською радою (Орендодавець) і ТОВ «Дніпротранссервіс» (Орендар) був укладений договір оренди землі, зареєстрований Запорізькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.05.2005р. за № 040526100278 (надалі - Договір).

Відповідно до п.1 Договору Орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1,0427 га, що знаходиться в м. Запоріжжя, по вул. Жуковського, 32, для розташування торгівельного центру.

На вказаній земельній ділянці знаходились об'єкти нерухомого майна - будівлі та споруди (п.п.3, 4 Договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно п.5. Договору, становила 7 572 191 грн. 67 коп. в цінах 2005 року.

За змістом п.9 Договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 15 144 грн. 17 коп. на протязі строку будівництва об'єкту та в розмірі 75 721 грн. 92 коп. з дня введення об'єкту до експлуатації на загальну площу земельної ділянки за календарний рік в цінах 2005 року.

В пункті 12 Договору сторони узгодили, що розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, а також у разі прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати.

Згідно п. 32 Договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Запорізької міської ради № 9 від 18.01.08р. «Про внесення змін до рішення Запорізької міської ради від 27.12.06р. № 14 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжі» встановлено орендну плату за земельні ділянки у м. Запоріжжі такою, що не може бути менше трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Податковим кодексом України. Відповідно до вказаного рішення ЗМР, землекористувачі, у яких відсоток від нормативної грошової оцінки землі для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки певного функціонального використання менше 3%, повинні укласти додаткові угоди до договорів оренди в частині зміни орендної плати за землю.

Рішенням Запорізької міської ради від 03.03.08р. № 79 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» впроваджено оподаткування земель міста на підставі нової нормативно грошової оцінки з 01.03.2008р., затверджено базову вартість 1 кв. м землі у розмірі 190,18 грн. із врахуванням індексації нормативної грошової оцінки станом на 01.01.2008р.

Крім того, рішенням Запорізької міської ради № 16 від 27.07.2001р. «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжя», на локальному рівні врегульовано розміри орендної плати за використання земель міста, та згідно із додатком до якого для визначення розміру орендної плати земельних ділянок м. Запоріжжя (за виключенням певних пунктів) розповсюджується коефіцієнт « 3».

Позивач листом вих. № 01-21/01816 від 17.07.2012р. звертався до відповідача із пропозицією про внесення змін до договору оренди землі від 16.05.05р. щодо встановлення нової нормативно грошової оцінки земельної ділянки у розмірі 15 838 404 грн. 46 коп. (п. 5 договору) та відповідно збільшення розміру орендної плати до 475 152 грн. 13 коп. (п. 9 договору), на яку відповідач не погодився.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши надані сторонами і прокурором докази, вислухавши пояснення сторін, прокурора, суд дійшов висновку про часткове задоволення заявлених вимог, виходячи з наступного.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 ЦК України).

Відповідно до положень ст.. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату - є однією з істотних умов договору оренди землі відповідно до ст. 15 цього ж Закону.

Стаття 21 вказаного Закону визначає орендну плату як платіж, який орендар вносить

орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Статтею 2 Закону України «Про плату за землю закріплено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Згідно зі ст. 201 ЗК України грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земель провадиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до ст. 288.5 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути менше - для земель несільськогосподарського призначення - трикратного розміру земельного податку, встановленого цим розділом Податкового кодексу України.

Статтею 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільським, селищним, міським радам надано повноваження розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання. Так, відповідно до пункту 35 ст. 26 цього ж Закону до відома сільських, селищних, міських рад віднесено затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Згідно зі ст. 59 вказаного Закону рада в межах повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень, які відповідно до ст. 144 Конституції України є обов'язковими до виконання на відповідній території та оприлюднюються у встановленому законом порядку. Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Як свідчать матеріали справи, укладаючи договір оренди землі від 16.05.05р., сторони - Запорізька міська рада і ТОВ «Дніпротранссервіс» - узгодили річний розмір орендної плати в сумі 15 144,17 грн. на протязі строку будівництва об'єкта та в сумі 75 721,92 грн. після введення об'єкта в експлуатацію (п.9 Договору). Таким чином, умовами договору передбачалась до закінчення будівництва сплата 20% від загального розміру орендної плати за незабудовану площу. При цьому сторони виходили з нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки - 7 572 191,67 грн. (п. 5 Договору). Змістом п. 12 Договору передбачено перегляд розміру орендної плати один раз на рік у разі, зокрема, зміни розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, тощо.

Таким чином, враховуючи вищенаведені положення діючого законодавства України, правомірним вбачається намір Запорізької міської ради, як Орендодавця земельної ділянки, переглянути встановлений Договором розмір орендної плати у зв'язку із встановленням нової нормативно грошової оцінки землі та підвищенням розмірів орендної плати за земельні ділянки певного функціонального призначення у м. Запоріжжі відповідно до рішень ЗМР № 79 від 03.03.08р., № 16 від 27.07.11р.

Як вбачається з наданих доказів, зокрема, з наданого Головним управлінням Держземагентства у Запорізькій області Витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:01:-16:0105) площею 1,0427 га, розташованої в м. Запоріжжя по вул.. Жуковського, 32, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки була проведена відповідно до положень закону України «Про оцінку земель» та становить 15 838 404,46 грн.

Таким чином, суд дійшов висновку, що позивачем обґрунтовано та правомірно визначено розмір орендної плати за вказану земельну ділянку відповідно до вимог ст. 288 Податкового кодексу України у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі, тобто в сумі 475 152 грн. 13 коп.

Враховуючи викладене, пункт 5 договору оренди землі, укладений між Запорізькою міською радою і ТОВ «Дніпротранссервіс» 16.05.05р., слід викласти в редакції позивача: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 838 404 грн. 46 коп. (п'ятнадцять мільйонів вісімсот тридцять вісім тисяч чотириста чотири гривні 46 копійок) в цінах 2012 року». Позовні вимоги в цій частині задовольняються судом у повному обсязі.

Разом із тим, слід відмітити, що умовами договору оренди землі від 16.05.05р., передбачено розмежування розміру орендної плати в залежності від готовності об'єкта будівництва, розташованого на орендованій земельній ділянці: на протязі строку будівництва орендарем сплачується 20 % від повної суми орендної плати, яка встановлена до сплати з дня введення його в експлуатацію. В новій редакції п.9 Договору, запропонованій на затвердження суду, такого розмежування не має, що на думку суду, є відступленням від початкових умов договору оренди землі, укладеного між сторонами.

У зв'язку із цим, суд вважає правомірним та обґрунтованим збереження такого розмежування в етапах сплати орендної плати і після встановлення нового розміру орендної плати в п. 9 Договору, оскільки, як слідує з пояснень сторін та наданих документальних доказів, на даний момент ТОВ «Дніпротранссервіс» не здійснило будівництво торгового центру, розташованого на орендованій земельній ділянці, у повному обсязі.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд вважає за необхідне прийняти пропозицію відповідача щодо внесення змін до п. 9 договору оренди землі, укладеного між Запорізькою міською радою і ТОВ «Дніпротранссервіс» 16.05.05р., який слід викласти в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі і у розмірі 95 030 грн. 42 коп. (дев'яносто п'ять тисяч тридцять гривень 42 копійки) на протязі строку будівництва об'єкту і у розмірі 475 152 грн. 13 коп. (чотириста сімдесят п'ять тисяч сто п'ятдесят дві гривні 13 копійок) з дня введення об'єкту в експлуатацію за загальну площу земельної ділянки за календарний рік в цінах 2013 року».

В цій частині заявлених вимог позивачу слід відмовити з огляду на вищевикладені обставини.

Витрати по сплаті судового збору в сумі 1 147 грн. 00 коп. відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на відповідача, з вини якого спір доведений до суду.

Керуючись ст.ст. 22, 49, 82 - 85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до Договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 2310100000:01:016:0105) по вул. Жуковського, 32 у м. Запоріжжя, площею 1,0427 га, укладеного між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Дніпротранссервіс», зареєстрованого Запорізькою регіональною філією ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.05.2005р. за № 040526100278.

3. Викласти п. 5 Договору в наступній редакції:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 15 838 404 грн. 46 коп. (п'ятнадцять мільйонів вісімсот тридцять вісім тисяч чотириста чотири гривні 46 копійок) в цінах 2012 року».

4. Викласти п. 9 Договору в наступній редакції:

« Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі і у розмірі 95 030 грн. 42 коп. (дев'яносто п'ять тисяч тридцять гривень 42 копійки) на протязі строку будівництва об'єкту і у розмірі 475 152 грн. 13 коп. (чотириста сімдесят п'ять тисяч сто п'ятдесят дві гривні 13 копійок) з дня введення об'єкту в експлуатацію за загальну площу земельної ділянки за календарний рік в цінах 2013 року».

5. В іншій частині позову - відмовити.

6. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Дніпротранссервіс» (69002, м. Запоріжжя, вул.. Гоголя, буд. 83, кв. 7, ЄДРПОУ 31921027) в доход Державного бюджету України (одержувач: Державний бюджет Орджонікідзевського району, 22030001, банк одержувача: ГУДКСУ у Запорізькій області, МФО 813015, код ЄДРПОУ 38025409, р/р № 31215206783007) 1 147 (одну тисячу сто сорок сім) грн. 00 коп. судового збору. Видати наказ.

Суддя В.Г. Серкіз

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Рішення оформлено і підписано згідно з вимогами ст. 84 ГПК України 10.09.2013р.