Ухвала суду № 33098844, 21.08.2012, Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська

провадження № 2/403/999/12 справа № 2-4161/11

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2012 року серпня 21 дня Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська, одноособово, під головуванням судді Чулініна Д. Г.,

за секретаря - Бойко О. С.,

з участю представників: позивачів адвоката ОСОБА_1,

відповідача адвоката ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Дніпропетровськ в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_3 і ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Придніпровська енергетична компанія» про стягнення суми з договору, -

встановив:

Відповідач, ТОВ «ПЕК» (код ЕДРПОУ 31891045, м. Дніпропетровськ), позов не визнав, заперечуючи як закінченням строку позовної давності на час пред'явлення позову, так і безпідставністю вимог через звільнення від цивільної відповідальності за порушення зобов'язання внаслідок непереборної сили.

Позивачі пред'явили через суд 10 лютого 2011 року позов на предмет виплати відповідачем простроченої компенсації в сумі 697 840 гривень з нарахуванням 60 626 гривень як трьох процентів річних на суму прострочення, з підстав невиконання відповідачем умов укладеного 10.10.2006 договору з наступними змінами про відчуження на їх користь строком до 31.12.2007 суміжних приміщень жилого будинку на АДРЕСА_2, співвласниками якого вони є, тоді як позивачі зі своєї сторони виконали взяті перед ним зобов'язання: надали дозвіл (погодження) і не перешкоджали виконанню відповідачем будівництва на сусідній земельній ділянці на АДРЕСА_1, багатоповерхового будинку з блокуванням боковими стінами один до одного з їх житловим будинком із закладкою кімнатного вікна належної їм квартири під № 8, що погіршило їх житлові умови.

В судовому засіданні позивачі та їх представники підтримали вимоги повністю. Позивач, ОСОБА_4, пояснила, що з відповідачем уклали договір два співвласники квартири, які відповідно своїй частці у спільній власності користуються в натурі кімнатою, в якій закладено вікно під час будівництва на суміжній земельній ділянці багатоповерхового будинку. Договір укладався на предмет надання відповідачу згоди на будівництво з погіршенням житлових умов внаслідок закладки вікна з правом використання прибудинкової території на АДРЕСА_2, взамін чого відповідач мав надати позивачам рівноцінне житло або компенсувати грішми, якщо не надасть таке житло. З її слів, позивачі пристали на ризикові умови про отримання житла через умову про компенсацію. Позивачу зі слів службовця з ведення кадастру відомо, що відстань до новобудови складає менше одного метра.

Представник позивача у своїх поясненнях відзначив, що мотиви укладення позивачами договору з відповідачем 10.10.2006 пов'язані з рішенням міської ради від 27.09.2006 про передачу у власність відповідачу будинку на АДРЕСА_2, з переведенням його до нежитлового фонду за умови відселення його мешканців власним коштом відповідача, який на підставі договору взяв перед позивачами зобов'язання відселити їх до квартири у сусідньому будинку на АДРЕСА_1, хоч би й до аварійного. Наполягав, що стіна будинку на АДРЕСА_2, прилягає безпосередньо до стіни будинку на АДРЕСА_1. Проте, відповідач не відселив п'ять сімей, що, на думку представника, дає підстави стверджувати, що відповідач ці свої зобов'язання вже не зможе виконати, на підставі чого пред'явлені вимоги саме про присудження обумовленої договором грошової компенсації.

Відповідач у письмових запереченнях зазначив, що житловий будинок на АДРЕСА_2, під літ. «В-2» визнаний аварійним з 2001 року через пожежу з частковим його руйнуванням, через що в липні 2006 року з метою переведення будинку у нежитловий фонд для використання за комерційним призначенням відповідач за погодженням з органами місцевого самоврядування розпочав своїм коштом відселення мешканців, розраховуючи на приватизацію частини будинку з наступною її реконструкцією (капітальним ремонтом) і проведенням будівництва щодо забудови сусідньої земельної ділянки на АДРЕСА_3. Відповідач визнав, що дійсно у жовтні 2006 року підписав з позивачами договір на предмет відчуження їм нерухомого майна у складі приміщень на першому і цокольному поверхах 12 м2 і 10,5 м2, відповідно, яке він розраховував придбати у власність у майбутньому після приватизації, взамін отримання від них згоди на забудову сусідньої земельної ділянки за типом блокированої забудови та використання прибудинкової території під будівельний майданчик. Стверджував, що вжив заходів до розшуку колишніх мешканців і власників зруйнованого житла, які не дали тих бажаних результатів, з яких він виходив під час підписання договору з позивачами, а проведенню реконструкції завадила непереборна сила обвалу перекриттів північно-східної частини будинку з конструкцією покрівлі, що трапився 30.01.2007. Вважав, що у нього з такого договору могло виникнути лише зобов'язання передати річ, а не сплатити гроші, через що жодних грошових зобов'язань у нього не виникало.

Представник відповідача в судовому засіданні пояснив, що спірні правовідносини не могли виникнути між сторонами, оскільки договір не лише не посвідчувався нотаріусом, а й не пройшов державної реєстрації як правочин, хоч це передбачалося умовами договору. Незважаючи на це представник відповідача відзначив, що від виконання зобов'язання з такого договору відповідач не відмовляється, а від відповідальності за прострочення він звільняється внаслідок дії непереборної сили.

Допитаний свідок ОСОБА_5, який працює заступником директора ТОВ «ПЕК», під присягою свідчив перед судом про прийняття міською радою в 2003 році рішення на проведення проектних робіт на будівництво будинку на АДРЕСА_3, після чого був розроблений проект, були отримані усі погодження і дозвіл на початок проведення будівельних робіт. Умовою забудови земельної ділянки, як вбачається з наданих свідчень, було отримання згоди суміжних землекористувачів, а саме співвласників будинку на АДРЕСА_2, з якими в простій письмовій формі договору погоджено низку умов. Свідок вказав на зміст цих умов, за якими забудова ділянки багатоповерхівкою ТОВ «ПЕК» допускалася взамін проведення ним реконструкції і введення в експлуатацію прибудови до жилого будинку, що після пожежі з 1995 року перебувала в аварійному стані, після чого позивачі мали б отримати у власність приміщення відповідної площі у цій прибудові. Свідок підтвердив, що про спільну діяльність з пайовою участю у будівництві не йшлося, оскільки єдиним обов'язком, який мали прийняти на себе позивачі, був обов'язок не перешкоджати будівництву.

З показань свідка ОСОБА_5 вбачається, що ТОВ «ПЕК» виконало роботи з демонтажу газопроводу до будинку на АДРЕСА_2, і з монтажу котлів у другій квартирі, а після закінчення будівництва та обвалу покрівлі забудовник прибрав земельну ділянку, виділену для обслуговування жилого будинку позивачів. ТОВ «ПЕК» не оформило набуття права власності на прибудову, а жилий будинок на АДРЕСА_3, побудований не в притул, оскільки будівельні норми вимагають збереження проходу біля старої будівлі. Водночас, вікно у належній позивачам квартирі внаслідок будівництва більше не може використовуватися за призначенням, незважаючи на час, коли воно було закладено цеглою. Свідок визнав, що позивачі звернулися до відповідача з пропозицією пролонгації договору, але з суттєвою зміною умов з приводу використання земельної ділянки для обслуговування жилого будинку на АДРЕСА_1, внаслідок чого виник цей спір.

Свідок ОСОБА_6 під час допиту під присягою доповів суду, що він проживав з 1963 року у будинку на АДРЕСА_2, і був сусідом позивачів, які проживали в частині будинку, яка від пожежі не постраждала. У своїх показаннях свідок вказав на пожежу у 1996 році, а також підтвердив, що вікно у квартирі позивачів було закладено під час будівництва, яке відповідач розпочав восени 2007 року, для чого уклав договір з позивачем про компенсацію.

Суд, заслухавши пояснення осіб, які приймають участь у справі, допитавши свідків, дослідивши зібрані письмові докази, дійшов висновку про відмову в позові, виходячи з встановлених у судовому засіданні наступних обставин.

У м. Дніпропетровську на АДРЕСА_2, після пожежі у 1995 році прийшла у непридатний для проживання стан двоповерхова прибудова під літ. «В-2» до жилого триповерхового будинку під літ. «А-3», яка у відповідності до ст. 7 ЖК УРСР визнана аварійною рішенням виконкому Бабушкінської районної у м. Дніпропетровську ради № 185 від 16.03.2001. Дніпропетровська міська рада, здійснюючи право комунальної власності громади міста, у формі рішення № 12/4 від 27.09.2006 надала відповідачу, ТОВ «ПЕК», згоду відповідно до ст. 332 ЦК України на використання цієї аварійної прибудови під літ. «В-2» для перебудови зі зведенням нової будівлі за умови відселення всіх колишніх її мешканців власним коштом відповідача.

Позивачам, сестрам ОСОБА_4 і ОСОБА_3, в ідеальних часткахі, відповідно, станом на грудень 2004 року спільно з третіми особами належала на праві власності квартира вісім на першому поверсі жилого будинку під літ. «А-3» на АДРЕСА_2, загальною площею 133,8 м2 і жилою - 102,9 м2, яка складалася з п'яти жилих кімнат.

10 жовтня 2006 року в м. Дніпропетровську відповідач, ТОВ «ПЕК», підписав договір № 001, в тому числі, з позивачами, доданий до справи в копії (а.с. 23-25), за умовами якого у строк до першого серпня 2007 року відповідач зобов'язувався передати в їх спільну власність у двоповерховій будівлі на АДРЕСА_2 частину приміщення першого поверху № 13-11 площею 12 м2 з частиною підвального приміщення під ним на межі зовнішньої стіни фундаменту № 20-3 площею 10,5 м2 з оформленням договору купівлі-продажу після набуття відповідачем будівлі, в цілому, у власність згідно з ст. 332 ЦК України внаслідок її переробки в обмін на утримання позивачів від перешкоджання будівництву і благоустрою на земельній ділянці, призначеній для обслуговування цієї будівлі, та на надання будь-якої підтримки такому будівництву, яке полягає в забудові сусідньої суміжної земельної ділянки на АДРЕСА_1, жилим будинком з приміщеннями комерційного призначення. За умовами п. 5.3 цього договору його сторони визнали обов'язковість його державної реєстрації нотаріусом, яка не відбулася, що вбачається з витягу з державного реєстру правочинів.

В той же день в м. Дніпропетровську відповідач, ТОВ «ПЕК», підписав з позивачами додаткову угоду № 01 до цього договору (а.с. 26), за умовами якої відповідач зобов'язався виплатити позивачам компенсацію в сумі 88 000 доларів США в якості штрафної санкції за порушення свого зобов'язання передати позивачам на умовах договору № 001 в їх спільну власність узгоджені приміщення, а обов'язок позивачів утримуватися від перешкоджання будівництву визначений в обсязі їх згоди на закладку вікна в стіні на першому поверсі будівлі, що виходить на будівельний майданчик на АДРЕСА_1, до глухої стіни новобудови.

В ніч на 30.01.2007 обвалилася покрівля з димоходом прибудови під літ. «В-2» на АДРЕСА_2, внаслідок чого проведення будівельних робіт без укріплення несучих конструкцій будівлі та демонтажу до 25 % стін могло призвести до надзвичайної ситуації техногенного характеру, що вбачається з листів Дніпропетровського МУ ГУ МНС в області № 588 від 31.05.2007 і НПП «Дніпросервісбуд» № 8/1 від 31.01.2007. Ця обставина змусила відповідача припинити будівельні роботи щодо перебудови цього об'єкту, з яких зведення стіни від фундаменту приміщення № 20-3 до перекриття другого поверху приміщень №№ 13-11, 14-5 цієї прибудови відповідач мав виконати у строк до 01.03.2007.

За час з вересня 2006 року до грудня 2008 року відповідач збудував власним коштом і згідно з ст. 331 ЦК України набув у власність десятиповерховий жилий будинок під літ. «А-10», який з прийняттям до експлуатації 29.12.2008 віднесено до АДРЕСА_3, про що 08.08.2011 вчинений запис у державному реєстрі прав власності. Внаслідок цієї забудови ділянки на АДРЕСА_3, що має суміжну межу з наданою під обслуговування жилого будинку земельною ділянкою на АДРЕСА_2, відповідачем зведена глуха бокова стіна будинку, який з незначним прорізом блокується на сусідній земельній ділянці на АДРЕСА_2, з боковою стіною жилого будинку під літ. «А-3», вздовж якої розташовані жилі кімнати квартири вісім з поз. №№ 4, 7 площею 17,9 м2 і 20,5 м2, відповідно, в останній з яких закладено цеглою вікно.

На основі цих з'ясованих обставин суд згідно з ст. 213 ЦПК України обґрунтовує своє рішення, виходячи з того, що вони знайшли свої безсумнівне підтвердження в поясненнях позивачів, що перевірені зібраними в копіях свідоцтвами про право власності на житло від 13.09.1994, про право на спадщину за законом від 26.11.1996, договором купівлі-продажу частки в спільному майні (а.с. 11-14), які узгоджуються з показаннями свідків ОСОБА_5, ОСОБА_6 в сукупності з експлікаціями до плану будинку за технічними паспортами на квартиру (а.с. 17-22) та з актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта від 25.12.2008, вірогідність яких нічим під сумнів не поставлена. Ці добуті фактичні дані, оцінивши у тісному зв'язку з оглянутими фотознімками об'єкта прав, з приводу якого виник спір, та рішеннями міської ради і виконкому районної у місті ради, суд відповідно до ст. 212 ЦПК України визнав достатніми для своїх висновків про фактичні обставин.

Розв'язуючи спір в межах судового розгляду згідно з ст. 11 ЦПК України, за якими вимоги про тлумачення договору не пред'являлися, суд виходить із суті відносин між сторонами спору, якою визначається кауза (підстава) спірного договору за ст. 202 ЦК України, а так само з наявного конфлікту інтересів забудовника сусідньої земельної ділянки і власників нерухомого майна, обмежених в своїх правах внаслідок забудови, що заснований на виконанні умов такого договору.

Відповідач отримав в користування земельну ділянку з цільовим використанням під житлову забудову багатоповерховим будинком, ефективність якого вимагала облаштування будівельного майданчика та з урахуванням часу забудови сусідньої земельної ділянки і стану будівель на цій ділянці також визначала тип забудови. Відповідно, потреби відповідача, як землекористувача, полягали у необхідності вторгнення на сусідню чужу земельну ділянку, що використовується за цільовим призначенням під прибудинкову територію, включаючи площу вимощення та проїзду, по-перше, тимчасово з метою застосування будівельних риштувань (лісів), інших конструкцій для спорудження новобудови, а по-друге постійно для експлуатації спорудженої «глухої» стіни цієї багатоповерхової новобудови на відстані до сусіднього старого будинку, що буде безпечною і не матиме руйнівного впливу на фундаменти обох будинків, хоч би в натурі опора на саму стіну такого сусіднього будинку відсутня. В інший спосіб, з огляду на погоджений з публічною владою тип міської забудови, такі потреби землекористувача задовольнити неможливо. За такого призначення прибудинкова територія жилого будинку під літ. «А-3» на АДРЕСА_2, об'єктивно виконує службову функцію, необхідну для господарського використання за цільовим призначенням земельної ділянки на АДРЕСА_3, яка, таким чином, домінує. Цим пояснюється потреба відповідача в утриманні позивачів від перешкоджання будівництву з використанням прибудинкової території жилого будинку, власниками квартири в якому вони є, а також зумовило неможливість подальшого використання позивачами вікна у блокованій боковій стіні між цими сусідніми будинками.

В свою чергу позивачі набули у спільну власність квартиру в будинку з державного житлового фонду в порядку приватизації, успадкування приватизованої частки спільного майна, а так само на підставі оплатного придбання раніше приватизованої частки спільного майна, через що відповідно до чинних на час такого набуття положень ч.ч. 2, 3 ст. 42 і ст. 120 ЗК України позивачі мають визнаватися землекористувачами прибудинкової території, в утриманні якої вони приймають участь на умовах відповідного договору.

Наведене переконує суд, що на момент початку будівництва відповідач прагнув не до набуття зобов'язальної вимоги до позивачів утримуватися від певних дій за ст. 509 ЦК України, а до набуття права користування чужою сусідньою земельною ділянкою з використанням у своїх інтересах стіни сусіднього будинку, яке б наслідувало долю самої речі відповідно до ст. 101 ЗК України і мало значення проти кожної третьої особи. Відповідно, лише дотримання правил добросусідства суміжних землекористувачів не забезпечувало майнові інтереси відповідача як забудовника, і відносини відповідача та позивача не охоплювало, через що каузою спірного договору слугувало відчуження позивачами на користь відповідача обмеженого речового права на прибудинкову територію на АДРЕСА_2, тобто встановлення сервітуту за визначенням ст. 401 ЦК України, як відзначав Пленум Верховного Суду України в п.п. 6, 222 постанови № 7 від 16.04.2004 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ».

Відповідно, в умовах спірного договору погоджувалося встановити на користь відповідача згідно з п.п. «ж», «з» ст. 99 ЗК України такі види міських земельних сервітутів, як: право встановлення будівельних риштувань (servitus tigni immittendi) та право спорудження будівлі з опорою на стіну сусіднього будинку й експлуатації стіни будинку по типу блокованої забудови (servitus oneris ferendi). Проте, договір про встановлення сервітуту згідно з ч. 2 ст. 402 ЦК України підлягає державній реєстрації, після чого відповідно до ст. 100 ЗК України має бути проведена державна реєстрація самого земельного сервітуту, тоді як у цій справі така державна реєстрація не проведена, хоч і передбачена умовами договору, внаслідок чого за ст.ст. 210, 640 ЦК України відповідачем спірний договір з позивачами в частині встановлення земельних сервітутів укладений не був.

За таких обставин, за внутрішнім переконанням суду, спірний договір не може оцінюватися як оплатний, а умови про сплату відповідачем компенсації, відчуження на користь позивачів іншого нерухомого майна не можуть розглядатися як зустрічне виконання за ст. 538 ЦК України або як плата за встановлення сервітуту, що не виключає право позивачів пред'явити до відповідача свої вимоги відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 101 ЗК України на предмет відшкодування (встановлення плати) за рішенням суду за фактичне користування відповідачем сервітутом внаслідок існування до нині обставин, які слугують підставою для його встановлення з метою правомірного обмеження позивачів в речових правах.

Суд не приймає до уваги доводи позивачів про обумовлені у спірному договорі декілька предметів зобов'язання, оскільки через відсутність в договорі інших застережень право вибору предмета виконання, за всяких обставин, згідно з ст. 539 ЦК України належало б відповідачу. Крім того, умови про грошову компенсацію вказують на неї як форму цивільної відповідальності за порушення відповідачем умов спірного договору про відчуження позивачам нерухомості, яка має забезпечувальний характер, а тому згідно з ст.ст. 548, 549, 611 ЦК України може розглядатися лише як неустойка.

Водночас, в частині встановлених у спірному договорі умов про відчуження у певний термін (а саме, 01.08.2007) відповідачем за оформленим договором купівлі-продажу позивачам нерухомого майна, яке відповідач мав би до того набути у власність згідно з ст. 332 ЦК України, суд оцінює спірний договір не інакше як попередній договір за визначенням ст. 635 ЦК України, що передбачав укладення основного договору купівлі-продажу створеної в майбутньому нерухомості. З огляду на застереження про форму такого договору в абзаці четвертому ч. 1 ст. 635 ЦК України посилання позивачів на спірний договір як на підставу своїх вимог неспроможне, бо цей договір згідно з ст.ст. 220, 657 цього Кодексу є нікчемним. До того ж за визначенням ч. 2 ст. 635 і ст. 612 ЦК України позивачі, у всякому випадку, з 01.03.2007 мали б довідатися про порушення своїх прав у зв'язку з виконанням такого договору, коли відповідач не приступив до узгоджених спірним договором будівельних робіт, на підставі чого такі вимоги задоволенню не підлягають згідно з ст.ст. 257, 261, 267 ЦК України, як задавнені.

Таким чином, суд в межах судового розгляду не встановив жодного дійсного зобов'язання відповідача перед позивачами, яке б він порушив, що виключає підстави для задоволення пред'явленого позову у цій справі.

Керуючись ст.ст. 214, 218 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в позові відмовити повністю.

Судові витрати позивачам не відшкодовувати.

Рішення підлягає оскарженню до Судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області шляхом подання через Бабушкінський районний суд м. Дніпропетровська апеляційної скарги протягом десяти днів, починаючи з наступного за днем його проголошення, а так само відсутніми в засіданні заінтересованими особами - з наступного за днем вручення його копії.

Суддя