Рішення № 33033324, 15.08.2013, Чорноморський міський суд Одеської області (до 25.04.2025 - Іллічівський міський суд Одеської області)

Дата документу 15.08.2013

Справа № 1511/3538/2012

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 серпня 2013 року Іллічівський міський суд Одеської області в складі:

головуючого - судді Петрюченко М.І.

при секретарі - Бабенко С.А.,

за участю:

позивача - ОСОБА_1,

представника позивача - ОСОБА_2,

представника відповідача - ОСОБА_3,

відповідача - ОСОБА_4,

представників відповідачів - Котика Ф.І., Латій О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Іллічівську Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО», ОСОБА_4, ОСОБА_7 про визнання угоди недійсною та примусове виконання зобов'язання, -

В С Т А Н О В И В:

19 липня 2012 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» про примусове виконання зобов'язань стверджуючи, що 24 вересня 2007 року між ним та відповідачем було укладено два типові договори про наміри №72/10 та №73/10, відповідно до умов яких Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» зобов'язалося укласти у четвертому квартирі 2008 року з ним договори купівлі-продажу на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2

Позивач вказує, що у даних договорах передбачено, що: «Сторона 2 у день укладення договору купівлі-продажу здійснює 100% оплату у національній валюті за курсом НБУ на момент оплати. Остаточна площа квартири корегується при укладенні договору купівлі-продажу. У квартирі встановлюється двоконтурний газовий котел, розводка опалення з мідних труб, радіатори чавунні».

Порушивши умови зазначених договорів про наміри, у четвертому кварталі 2008 року відповідача не уклав з ним (позивачем) договори купівлі-продажу квартир АДРЕСА_2 Крім того, незважаючи на умови п.1.4 Договорів про наміри, відповідно до якого оплата за квартири (100%) здійснюється у день укладення Договорів купівлі-продажу, після підписання Договорів про наміри, ще до завершення будівництва, директор фірми «АББО» неодноразово звертався до нього (позивача) з вимогами (як усно та і письмово) про передачу йому готівкових коштів. Позивач вказує, що 03 січня 2009 року він передав особисто ОСОБА_8 готівкою 36300 доларів США та 06 серпня 2009 року сплатив відповідачу повну вартість квартири НОМЕР_1.

15 липня 2010 року позивач звернувся до директора ТОВ «АББО» із заявою про перепланування квартири НОМЕР_2 відповідно до наданого будівельного плану.

14 липня 2011 року відповідно до умов договору про наміри №72/10 відповідач уклав з ним (позивачем) Договір купівлі-продажу двокімнатної квартири АДРЕСА_2 який посвідчено приватним нотаріусом ОСОБА_10 за реєстровим №3065. Позивач стверджує, що на момент підписання зазначеного договору відповідач не виконав свої обов'язки, передбачені розділом 2 Договору про наміри №72/10, а саме не встановив у проданій ним квартирі НОМЕР_1 двоконтурний газовий котел та не змонтував розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів, не виконані вказані роботи і досі.

15.12.2011 року позивач отримав лист №178 від директора ТОВ «АББО» з посиланням на «Декларацію про готовність об'єкту до експлуатації №ОД14311097569 від 08.12.2011», в якому його (позивача) було повідомлено про завершення будівництва третьої секції будинку по АДРЕСА_1 де знаходиться квартира НОМЕР_2 та запропонували протягом 10 днів повідомити про готовність укладення договору купівлі-продажу зазначеної квартири. Позивач вказує, що він повідомив про готовність укладення даного договору та під час особистого спілкування з ОСОБА_8 він звернувся до нього з проханням визначити остаточну суму взаєморозрахунків, прийнявши до уваги зміни площі в квартирі та не встановлення в ній двоконтурного газового котла.

Позивач в позові стверджує, що з кінця грудня 2011 року директор ТОВ «АББО» почав уникати спілкування з ним, тому 21 березня 2012 року він (позивач) звернувся до відповідача з листом, яким знову підтвердив згоду укладення договору купівлі-продажу квартири НОМЕР_2 та просив призначити дату його укладення. 22 травня 2012 року позивач знову звернувся до відповідача з листом про визначення дати укладення договору купівлі-продажу та одержав відповідь, що для виконання по іншим укладеним договорам, вони змушені були 12 березня 2012 року продати квартиру НОМЕР_2.

Крім того, позивач стверджує, що 26 квітня 20100 року він уклав з відповідачем Договір НОМЕР_1/10-С про часткову участь у будівництві, яким передбачено часткову участь у будівництві нежитлового приміщення (крильцо №4) у цокольному поверху житлового будинку, будівельна адреса: АДРЕСА_1 Зазначене нежиле приміщення здане в експлуатацію 08 грудня 2011 року, але не зважаючи на виконання ним (позивачем) всіх умов Договору НОМЕР_1/10 відповідач не передав йому дане приміщення та документи, необхідні для його оформлення.

Вважаючи своє право порушеним, позивач просить суд:

- зобов'язати відповідача виконати умови розділу 2 Договору про наміри №72/10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_2 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів;

- зобов'язати ТОВ «АББО» виконати умови розділу 1 та 2 Договору про наміри №73-10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_1 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів;

- укласти з ним ОСОБА_1 договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 та прийняти від нього у день укладення цього договору оплату її вартості з урахуванням раніше здійснених платежів;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» виконати умови Договору НОМЕР_1/10-с про часткову участь у будівництві від 26 квітня 2010 року, а саме передати ОСОБА_1 нежиле приміщення (крильцо №4) загальною площею 9 кв.м. у цокольному поверсі 4-х поверхового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 з наданням необхідних документів для оформлення ОСОБА_1 права власності на це приміщення.

18 грудня 2012 року позивач надав до суду уточнену позовну заяву стверджуючи, що під розгляду даної цивільної справи, 23 серпня 2012 року ТОВ «АББО» та фізичні особи ОСОБА_4 та ОСОБА_7 уклали договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 У зв'язку з цим позивач просить суд:

- зобов'язати відповідача виконати умови розділу 2 Договору про наміри №72/10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_2 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів;

- визнати недійним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 23.08.2012 року ТОВ «АББО» з ОСОБА_4 та ОСОБА_7;

- зобов'язати ТОВ «АББО» виконати умови розділу 1 та 2 Договору про наміри №73-10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_1 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів;

- укласти з ним ОСОБА_1 договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 та прийняти від нього у день укладення цього договору оплату її вартості з урахуванням раніше здійснених платежів;

- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» виконати умови Договору №21/10-с про часткову участь у будівництві від 26 квітня 2010 року, а саме передати ОСОБА_1 нежиле приміщення (крильцо №4) загальною площею 9 кв.м. у цокольному поверсі 4-х поверхового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 з наданням необхідних документів для оформлення ОСОБА_1 права власності на це приміщення.

06 серпня 2013 року позивач надав до суду заяву про залишення частини позовних вимог без розгляду, а саме просить залишити без розгляду наступні позовні вимоги:

«Визнати недійним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 23.08.2012 року ТОВ «АББО» з ОСОБА_4 та ОСОБА_7;

Зобов'язати ТОВ «АББО» виконати умови розділу 1 та 2 Договору про наміри №73-10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_1 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів.

Укласти з ним ОСОБА_1 договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 та прийняти від нього у день укладення цього договору оплату її вартості з урахуванням раніше здійснених платежів».

Ухвалою Іллічівського міського суду Одеської області від 07 серпня 2013 року позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО», ОСОБА_4, ОСОБА_7 про визнання недійним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 23.08.2012 року ТОВ «АББО» з ОСОБА_4 та ОСОБА_7; зобов'язання ТОВ «АББО» виконати умови розділу 1 та 2 Договору про наміри №73-10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити у квартирі АДРЕСА_1 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів; укладення з ОСОБА_1 договору купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 та прийняти від нього у день укладення цього договору оплату її вартості з урахуванням раніше здійснених платежів - залишені без розгляду. Також скасовані заходи забезпечення позову, застосовані ухвалами Іллічівського міського суду Одеської області від 15 серпня 2012 року та від 15 жовтня 2012 року, якими заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» відчужувати квартиру АДРЕСА_1

В судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали з тих самих підстав.

Представник відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» заперечив проти задоволення позову, надав письмові заперечення проти позову (а.с.40-42, 128-130), мотивуючи тим, що позивач, вимагаючи встановлення в квартирі НОМЕР_1 двоконтурного газового котла німецької або італійської фірми та виконання розводки опалення з мідних труб та чавунних радіаторів, посилається на договір про наміри, який не містить прямо передбачену волю сторін щодо надання йому сили попереднього договору (не породжує юридичних наслідків). Крім того представник позивача вказав, що ТОВ «АББО» передало ОСОБА_1 нежитлове крильцо №4) загальною площею 9 кв.м. у цокольному поверсі 4-х поверхового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 в підтвердження чого надав до суду акт прийому - передачі нежитлового приміщення.

Відповідачі ОСОБА_4, ОСОБА_7 та їх представники в судовому засіданні проти задоволення позову заперечили, мотивуючи тим, що вони є належними набувачами квартири АДРЕСА_1.

Заслухавши присутніх сторін, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що згідно копії договору про наміри від 24 вересня 2007 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «АББО», між сторонами укладено договір про наміри №72/10, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» зобов'язалося укласти у четвертому квартирі 2008 року із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 (а.с.10-11).

Відповідно до даного договору встановлено, що «Сторона 2 у день укладення договору купівлі-продажу здійснює 100% оплату. Оплата здійснюється у національній валюті за курсом НБУ на момент оплати. Остаточна площа квартири корегується при укладенні договору купівлі-продажу. У квартирі встановлюється двоконтурний газовий котел. Розводка опалення з мідних труб, радіатори чавунні» (а.с.10).

Відповідно до копії договору НОМЕР_1/10-с на дольову участь у будівництві, вбачається, що 26 квітня 2010 року між ОСОБА_1 та ТОВ «АББО» укладено договір про часткову участь у будівництві, яким передбачено часткову участь у будівництві нежитлового приміщення (крильцо №4) у цокольному поверху житлового будинку, будівельна адреса: АДРЕСА_1 (а.с.14-15).

Згідно до копії договору купівлі-продажу від 14 липня 2011 року вбачається, що ТОВ «АББО» та ОСОБА_1 уклали Договір купівлі-продажу двокімнатної квартири АДРЕСА_2, який посвідчено приватним нотаріусом ОСОБА_10 за реєстровим №3065 (а.с.16-19).

Згідно ст.611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідно ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до змісту ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Таким чином, укладення попереднього договору є юридичним інструментом, завдяки якому сторони при відсутності фактичної можливості укласти якийсь договір в даний час можуть зафіксувати свої наміри, надавши їм статус взаємного зобов'язання.

При цьому ст.657 ЦК України, передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно наведеним нормам ЦК, угода сторін про наміри не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків. Тобто, практика застосування подібної форми взаємовідносин сторін повинна обмежуватися самими першими етапами переговорного процесу, коли сторони тільки лише планують вступити в певний вид договірних відносин і фіксують основні принципи майбутньої взаємодії без узгодження конкретних істотних умов передбачуваного договору. Подібні угоди не мають характеру обов'язкових для сторін, і їх подальше виконання залежить лише від дійсних намірів і реального бажання сторін укласти відповідний договір.

Для надання відносинам сторін статусу зобов'язання необхідно, щоб документ, який підписується, мав чітке найменування «попередній договір», встановлював зобов'язання укласти основний договір у визначений термін, а також містив істотні умови передбачуваного договору.

Отже, спірна угода - договір про наміри №72/10, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» зобов'язалося укласти у четвертому квартирі 2008 року з ним договір купівлі-продажу на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 (а.с.10-11) та встановити у квартирі двоконтурного газового котлу, розводки опалення з мідних труб, радіатори чавунні» (а.с.10) - є не попереднім договором, а лише договором про наміри сторін у майбутньому укласти договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.

Також, враховуючи, що сторони на порушення вимог ч.1 ст.635 ЦК не дотримали нотаріальної форми посвідчення договору, встановленої ст.657 цього Кодексу для основного договору, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову, оскільки за правилом ч.1 ст.220 ЦК недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий договір нікчемним.

Крім того, суд критично відноситься до тверджень позивача, що на момент підписання зазначеного договору відповідач не виконав свої обов'язки, передбачені розділом 2 Договору про наміри №72/10, а саме не встановив у проданій ним квартирі НОМЕР_1 двоконтурний газовий котел та не змонтував розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів, не виконані вказані роботи і досі, оскільки, зі змісту договору купівлі-продажу квартири НОМЕР_1 від 14 липня 2011 року, не вбачається обов'язку відповідача щодо встановлення у відчужуваній квартирі будь-якого опалення.

Так, згідно п.п.4, 5 Договору вказано, що своїми підписами сторони підтверджують факт повного розрахунку за продану квартиру і відсутність одна до одної претензій будь-якого матеріального і нематеріального характеру. Відчужувана за цим договором квартира оглянута покупцем особисто до підписання цього Договору. Істотних недоліків, які б перешкоджали її використанню за цільовим призначенням, на момент огляду квартири покупцем не виявлено. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має.

Крім того, суд звертає увагу на копію заяви ОСОБА_1 від 01.07.2009 на імя директора ТОВ «АББО» щодо відрахування з загальної вартості квартири НОМЕР_1 електромонтажних та сантехнічних робіт (а.с.131).

Таким чином, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» про зобов'язання виконати умови розділу 2 Договору про наміри №72/10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити в квартирі АДРЕСА_2 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів.

Задовольняючи вимогу ОСОБА_1 про зобов'язання Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» виконати умови Договору №21/10-с про часткову участь у будівництві від 26 квітня 2010 року, а саме передати йому нежиле приміщення (крильцо №4) загальною площею 9 кв.м. у цокольному поверсі 4-х поверхового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 з наданням необхідних документів для оформлення ОСОБА_1 права власності на це приміщення, суд виходив з того, що відповідач під час судового розгляду справи передав позивачу нежитлове приміщення, що підтверджується копією акту прийому - передачі (а.с.161).

В судовому засіданні представник відповідача пояснив, що на момент передачі вказаного нежитлового приміщення, позивачу ОСОБА_1 в повному обсязі ще не надано необхідних документів для оформлення ним права власності на це приміщення.

Таким чином, враховуючи фактичне часткове виконання відповідачем своїх зобов'язань під час судового розгляду справи, підлягає до задоволення вимога ОСОБА_1 про передачу спірного приміщення та документів для оформлення права власності на нього.

Керуючись ст.ст.611, 627, 635, 657 ЦК України, ст.ст.10, 60, 212-215 ЦПК України, -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО», ОСОБА_4, ОСОБА_7 про визнання угоди недійсною та примусове виконання зобов'язання - задовольнити частково.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» виконати умови Договору №21/10-с про часткову участь у будівництві від 26 квітня 2010 року, а саме передати ОСОБА_1 нежиле приміщення (крильцо №4) загальною площею 9 кв.м. у цокольному поверсі 4-х поверхового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 з наданням необхідних документів для оформлення ОСОБА_1 права власності на це приміщення.

В задоволенні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «АББО» про зобов'язання виконати умови розділу 2 Договору про наміри №72/10 від 24 вересня 2007 року, а саме встановити в квартирі АДРЕСА_2 двоконтурний газовий котел німецької або італійської фірми та виконати розводку опалення з мідних труб та чавунних радіаторів - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Іллічівський міський суд шляхом подачі апеляційної скарги, яка подається протягом 10 днів з дня оголошення рішення, або отримання його копії.

Суддя Іллічівського міського суду

Одеської області М.І.Петрюченко